Stavební sporení v ČR co by měl vědět bankéř Petr Kielar petr@kielar.cz http://petr.kielar.cz i Obsah 1. Historický úvod 2. Konstrukce tarifu (postavte si vlastní stavební spořitelnu) 3. Rovnováha mezi vklady a úvěry 4. Vývoj stavebního spoření v ČR 2 bylo - nebylo ...a byla zrušena robota 3 10 lidí spoří na dům v hodnotě 1000 zlatých Každý uspoří ročně 100 zlatých (musel by spořit 10 let) Spoří-li společně, může každý rok jeden z nich získat dům Průměrná čekací doba se tak zkrátí z 10 na 5,5 roku Spoření 1. rok 10 x 100 = 1000 2. rok 9 x 100 = 900 3. rok 8 x 100 = 800 10. rok 1 x 100 = 100 Splátky 1 x 100 = 100 2 x 100 = 200 9 x 100 = 900 Celkem 1000 v 1000 v 1000 v 1000 v ti tu, tu, tu. 0 4 Od uzavřeného systému k otevřenému i f i Rozpuštění Uzavřený kolektiv Založení Otevřený kolektiv tttttttt I I I I I I I I I I I I i 1 I I t^l fi1^ ^fi ^fi ^fi ^ 5 Fond stavebního spoření + uspořené částky účastníků ve fázi spoření - pohledávky za účastníky v úvěrové fázi + cizí zdroje = fond stavebního spoření 6 Peněžní toky Spořící účastník Statni podpora Úložky It Vyplacené uspořené částky Účastník splácející úvěr Fond stavebního spoření Přidělené cílové částky í Splátky úvěru (včetně úroků) Úroky z vkladů Úroky z úvěrů ľ Příklad VOP Objem prostředků pro přidělení Přidělením cílové částky se rozumí vyčlenění této částky ze společných prostředků pro přidělení k určitému termínu. Prostředky pro přidělení tvoří úložky na účtech účastníků, platby na umoření dříve poskytnutých úvěrů všech účastníků, zálohy státní podpory evidované na účtech účastníků, úroky z úspor a další prostředky, které má stavební spořitelna k poskytování úvěrů k dispozici. 8 konstrukce tarifu Postavte si vlastní stavební spořitelnu 9 Finanční řízení stavební spořitelny Úvěry ze stavebního spoření mají specifické rysy: • Účastník má na úvěr právní nárok • Pevná úroková sazba • Zákonem omezená úroková sazba (max. o 3 % vyšší než je sazba vkladů) To si vyžaduje specifické finanční řízení (netýká se překlenovacích úvěrů) 10 Zdroje pro poskytování úvěrů • Úvěry se stavebního spoření jsou poskytovány z primárních zdrojů = vklady účastníků stavebního spoření • Primární zdroje mají pevnou úrokovou sazbu => není problém pevná úroková sazba úvěrů => zároveň je dána úroková marže (max. 3 %) Je však nutno zajistit, aby objem úvěrů nepřevýšil objem vkladů! To zajišťují podmínky pro přidělování úvěrů a jejich splácení. 11 Jak je zajištěn dostatek zdrojů? • Úvěr ze stavebního spoření může být poskytnut až po určité době spoření (viz podmínky pro přidělení) • Úvěr ze stavebního spoření může být poskytnut pouze do v určité výše (rozdíl mezi CC a naspořenou částkou) • Úvěr musí být ve stanovené lhůtě splacen (minimální výše splátky úvěru) Dodržení těchto zásad zajišťují VOP 12 Výkon účastníka a spořitelny Výkon účastníka je plocha pod křivkou vkladů Výkon spořitelny je plocha nad křivkou úvěru Fáze spoření Fáze splácení úvěru Přidělení cílové částky t Výkon spořitelny Výkon účastníka ro to >o 'CD > O O 13 Podmínka rovnováhy • Předpokládejme, že se všichni účastníci chovají stejně (pravidelně spoří, čerpají úvěr, pravidelně splácejí úvěr, mají stejnou CC atd.) • Chceme najít podmínku pro to, aby objem vkladů > objem úvěrů • Spořicí výkon = SL • Úvěrový výkon = KL • Celkový objem vkladů je úměrný spořicímu výkonu SL • Celkový objem úvěrů je úměrný úvěrovému výkonu KL potřebujeme tedy aby SL > KL 14 Přátelští účastníci • Přátelští účastníci odvedou spořicí výkon SL, ale nečerpají úvěrový výkon KL • Podíl přátelských klientů označíme p • Podíl klientů kteří čerpají úvěr je tedy (1-p) • Pak je podmínka rovnováhy SL > KL(1 - p) Nebo také: —=SKLV>1-p KL 15 SKLV - Sparer-Kassen-Leistungsverháltnis (poměr spořícího a úvěrového výkonu) SL - Sparerleistung (výkon spořitele) KL - Kassenleistung (výkon spořitelny) 16 —=SKLV>1-p KL • Nejsou-li přátelští účastníci, p=0 pak SKLV> 1, tedy SL > KL • Je-li každý druhý účastník přátelský, p=0,5 pak SKLV> 0,5, tedy SL > KL/2 17 Díky přátelský klientům mohou být nabízeny tarify s nižším SKLV To znamená vyšší úvěr a nižší naspořenou částku • Nebo delší dobu splatnosti úvěru • Nebo kombinaci obého a a — — — — a -Q SKLV = 1 \ !__ ^ / \ y \ •^-v- SKLV = 0,5 ů / / / 18 Význam SKLV • SKLV je vlastností tarifu (poměr ploch) • Podle podílu přátelských klientů je možno stanovit potřebnou hodnotu SKLV • Parametry tarifu je nutno nastavit tak, aby jeho SKLV odpovídalo podílu přátelských klientů • Každý tarif má určitou hodnotu SKLV, která odpovídá určitému podílu přátelských klientů p • Pokud podíl přátelských klientů neklesne pod předpokládanou hodnotu p • ...a pokud nedojde k poklesu nového obchodu (tj. snížení přísunu nových klientů) • ...pak bude objem vkladů vždy postačovat pro poskytování úvěrů! 19 Jak to zajistit? — = SKLV > 1 - p KL • Minimální spořicí výkon SL je zajištěn pomocí hodnotícího čísla • Maximální úvěrový výkon KL je zajištěn tím, že VOP stanovují v - maximální výši úvěru (např. 60 % CC) - minimální výši splátek (např. 0,7 % CC) - úrokovou sazbu (např. 5 % p.a.) Tyto tři parametry přesně definují maximální hodnotu KL • Skutečné SL bude vyšší než SL požadované tarifem • Skutečné KL bude nižší než KL požadované tarifem • Skutečné SKLV bude vyšší než SKLV požadované tarifem 20 Hodnotící číslo Hodnotící číslo = A x-—- cílová částka • Hodnotící číslo je vždy úměrné spořicímu výkonu SL dělenému cílovou částkou • Dělení cílovou částkou zajišťuje, že účastníci s různými CČ přispějí adekvátním dílem • Parametr A ovlivňuje rychlost, s jakou účastník v daném tarifu dosáhne požadovaného hodnoticího čísla. Díky tomu může existovat několik tarifů které mají různou čekací dobu na přidělení i když je požadované hodnoticí číslo stejné (liší se parametrem A) • Hodnotící číslo je možno definovat pomocí úroků nebo pomocí součtu zůstatků 21 Hodnotící číslo definované pomocí úroků Hodnotící číslo = A x-- cílová částka • Úroky jsou úměrné výkonu účastníka SL : úrok = 2% x 5000 Kč x 3 roky úrok = sazba x částka x čas SL = částka x čas úrok = sazba x SL 22 Hodnotící číslo definované pomocí sumy zůstatků Čas ~4- Hodnotící číslo = A x-á^A- cílová částka • Součet zůstatků na konci každého měsíce (nebo čtvrtletí) je rovněž způsob, jak určit velikost plochy 23 Příklad 1 Ukazatel zhodnocení vyjadřuje podíl účastníka na Fondu stavebního spoření a je vypočten následovně: , . , , - o koeficient ukazatele koeficient hodnota úroku x , . x r .. ukazatel _zhodnoceni_spořivosti zhodnocení " (0,001 x cílová částka) Hodnota úroků je součet všech přepočtených úroků, dosažených k rozhodnému dni zhodnocení. Přitom přepočtené úroky se stanoví za každý kalendářní rok doby spoření (i započatý) takto: _dosažené (i nepřipsané) úroky_x 0 03 úroková sazba v Číselná hodnota koeficientu ukazatele zhodnocení je stanovena podle tarifu a je vyhlášena stavební spořitelnou v Oznámení. Koeficient spořivosti je poměr zůstatku na účtu účastníka, k procentnímu podílu cílové částky dle sjednaného tarifu, zjišťovaný v rozhodný den zhodnocení. Jeho minimální hodnota je však rovna 1. 24 Příklad 2 Parametr ohodnocení se stanoví v každém termínu ohodnocení a rovná se součinu tří následujících činitelů: • první činitel je podíl sumy všech zůstatků na účtu a cílové částky. Suma všech zůstatků na účtu účastníka je součet zůstatků na účtu účastníka ve všech proběhlých termínech ohodnocení (zaokrouhlených na celou korunu, pokud nepřevyšují cílovou částku); • druhý činitel je podíl zůstatku na účtu v termínu ohodnocení a minimálního zůstatku na účtu, tento činitel má hodnotu minimálně 1 a maximálně 2,5; • třetí činitel je tzv. koeficient ohodnocení, pro rychlou variantu je roven 14, pro standardní 10, pro pomalou 6. zůstatek na účtu Parametr muriva v^och AJäUalku k terminu ohodnocení koeficient ohodnocení cílová částka minimální zůstatek ohodnocení 25 rovnováha mezi vklady a úvěry Rovnováhu udržovat! Rovnováhu udržovat! 26 Nerovnováha mezi vklady a úvěry • Vklady > Úvěry (standardní situace) • Vklady < Úvěry (nedostatek zdrojů) • Vklady = Úvěry (náhoda) 27 Standardní situace Vklady > Úvěry Dostatek zdrojů pro poskytování úvěrů Přebytek vkladů je zhodnocován na finančním trhu (vklady u bank, státní dluhopisy, HZL) - tržní riziko Pokud jsou úrokové sazby z vkladů ve fázi spoření dostatečně nízké, je zhodnocení přebytku na finančním trhu postačující Malý přebytek znamená malé tržní riziko Příliš malý přebytek znamená likvidní riziko vklady 2 % p.a. přebytek ? % p.a. úvěry 5 % p.a. 28 Vklady < Úvěry Stavební spořitelna je povinna poskytovat úvěry Úvěry mají předem stanovenou pevnou úrokovou sazbu Řešení: Zvýšení hodnotícího čísla (bude přiděleno méně úvěrů, tím se deficit sníží nebo k němu vůbec nedojde) deficit ? % p.a. vklady 2 % p.a. úvěry 5 % p.a. Nedostatek zdrojů pro poskytování úvěrů Použití cizích zdrojů (tržní riziko) 29 Nedostatek zdrojů - důsledky • Nedostatek zdrojů může nastat v situaci, kdy jsou na trhu vysoké sazby (protože jsou úrokové sazby úvěrů ze stavebního spoření nízké, stanou se více atraktivní) • Při použití cizích zdrojů (výpůjčka na finančním trhu) je pravděpodobné, že jejich cena (úroková sazba) bude vysoká - to může znamenat finanční ztrátu • Použití cizích zdrojů může být pouze dočasné • Zvýšení hodnoticího čísla je negativním signálem pro nové klienty • Zvýšení hodnoticího čísla tedy může snížit počet nových účastníků a tím snížit přísun nových zdrojů (a zvýšit deficit) 30 vývoj stavebního sporení Dohnat a předehnat! 31 Stavební spořitelny v ČR Stavební spořitelna Hlavní akcionáři a jejich podíl Českomoravská stavební spořitelna, a.s. Československá obchodní banka, a.s. (55 %) (ČMSS) Bausparkasse Schwäbisch Hall AG (45 %) Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Komerční banka, a.s. (100 %) (MPSS) Raiffeisen stavební spořitelna a.s. (RSTS) Raiffeisen Bausparkassen Holding GmbH (90 %) Raiffeisenbank a.s. (10 %) Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. Česká spořitelna, a. s. (95 % ) (SSČS) Bausparkasse der österreichischen Sparkassen AG (5 %) Wüstenrot - stavební spořitelna a. s. (Wüstenrot) Wüstenrot & Württembergische AG (55,92%) Wüstenrot Verwaltungs- und Dienstleistungen GmbH (43,50%) 32 Podpora bytové výstavby Počet a objem nových úvěrů hypotečních bank a stavebních spořitelen*) za rok 2009 (fyzické osoby). Objem úvěrů (mld. Kč) Počet úvěrů Hypotéky Stavební spoření Hypotéky Stavební spoření 33 *) Úvěry ze stavebního spoření a úvěry překlenovací 180 160 140 S 120 I 100 "g 80 o 'E 60 40 20 0 Objem -Počet & qP <§> # csN o> cy> c£ sá° ^ c? s? N# & & cf cf rf 40 000 £ o 30 000 20 000 10 000 0 34 Počet a objem nových úvěrů*) poskytnutých stavebními spořitelnami 35 *> Úvěry ze stavebního spoření a úvěry překlenovací Porovnání nově poskytnutých úvěrů 160 140 120 >o 100 E, 80 E o ■ 60 O 40 20 0 Stavební spořitelny □ Hypotéční banky .■■■■lil 11 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 U stavebních spořitelen jsou zahrnuty úvěry ze stavebního spoření a úvěry překlenovací 36 Porovnání průměrného objemu 2,00 S 175 E 150 1,25 1,00 075 > O O c TJ 0) "g 0,50 o *0,25 0,00 Stavební spořitelny □ Hypotéční banky i 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 U stavebních spořitelen jsou zahrnuty úvěry ze stavebního spoření a úvěry překlenovací 37 Ol o cn o cn o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o "0 O o< ST cd < 3 o 3 < 3 (d< C n ■o q) o < —\( o O 3 3 — > <> o 3 (/) 3 c < 39 Stavební spoření -saldo a počet úvěru* 300 250 ■ TJ 200 E, 150 > O 100 "ô (0 CO 50 0 Saldo úvěrů •Počet úvěrů ■ il 1,20 1,00 _ o t/) 0,80 E, 0,60 03 > 0,40 2 >o o 0,20 Q" 0,00 40 # c# c# á? ^N # ^ ^ # # ^ ^ d? *) Úvěry ze stavebního spoření a úvěry překlenovací 4i *) Úvěry ze stavebního spoření a úvěry překlenovací Vyplacená státní podpora 42 50 000 45 000 40 000 35 000 30 000 >§ 25 000 °~ 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Počet zahájených bytů Počet úvěru •Podíl stavebního spoření ■ e b O CL CD CO OO CO CO co co co o o o CM o o CM CM o o CM co o o CM o o CM LO o o CM CD o o CM O o CM 00 O O CM CO O O CM 43 co nás čeká? ... a co nás mine? 44 Změna zákona • Záloha státní podpory za rok 2010 bude zdaněna srážkovou daní ve výši 50 % • Od roku 2011 bude záloha státní podpory 10 % (maximální základ zůstává 20 000 Kč), a to pro všechny smlouvy, bez ohledu na datum uzavření. • Ruší se osvobození úroků ze stavebního spoření od srážkové daně (15 %) • Dočasně (pro roky 2011 a 2012) jsou zmírněny limity omezující smlouvy s právnickými osobami (15% -> 25%) a překlenovací úvěry (20% ->30%) 45 Státní podpora - shrnutí návrhu Do 31. 12. 2003 Od 1. 1. 2004 Od 1.1.2011 Od 1.1.2012 Sazba SP 25% 15% Zdaněno 50% 10% Maximální základ 18 000 Kč 20 000 Kč 20 000 Kč Max SP ročně 4 500 Kč 3 000 Kč 2 250/1 500 2 000 Kč Vázací lhůta 5 let 6 let Změny platí i pro stávající smlouvy 46 Změny státní podpory 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 r 1000 500 0 1993 2003 2004 2010 2011 2012 47 Efektivní zhodnocení vkladů po zdanění 7% £ 6% > c 4% OJ u o T3 O 3% c 2% > Š 1% 0% Úročení vkladů 2 % p.a. Měsíční úložka ve výši 0,5% CC Poplatek za uzavření ve výši 1 % CC Roční poplatek 300 Kč •Bez poplatků S poplatky Změny 2011 500 1000 1500 1750 2 000 2 250 2 500 2 750 Měíční úložka 3 000 48 Klíčové problematické body • Zdanění zálohy státní podpory za rok 2010, připsané na účet v roce 2011 • Zdanění úroků za období do konce roku 2010 a připsaných na účty po 31.12.2010 (bonusy a úroková zvýhodnění, která nejsou kapitalizována). • Změna výše státní podpory u smluv uzavřených do konce roku 2010. 49 Právní diskuse • Problém retroaktivity (pravá / nepravá) • Možné porušení principu legitimního očekávání • Možné poškození účastníka stavebního spoření • Možné poškození akcionáře stavební spořitelny 50