Nájemní bydlení EKBY- 9. přednáška 9. duben 2006 Frank, R. H.: Mikroekonomie a chování, 1995: n "Hovorí sa, že zákon o regulácii nájomného je hneď po zhodení atómovej bomby druhým najistejším spôsobom, ako zničiť mesto. Takéto zákony (a mnoho ďalších im podobných), sú motivované ušľachtilou starosťou o občanov s nízkymi dôchodkami. To, že sa o jej dôsledkoch často nehovorí, neznamená, že sú jej dopady menej pustošivé." Základní sektory bydlení n družstevní sektor (19 %) n nájemní sektor: (30 %) n soukromý nájemný sektor- 6 % n sektor obecních bytů- 24 % n vlastnický sektor (51%) Charakteristika nájemního bydlení n JAK SE LÍŠÍ OD VLASTNICKÉHO BYDLENÍ? n výhodná forma bydlení pro nájemce, neboť nevyžaduje vysokou vstupní investici n umožňuje vyšší mobilitu obyvatelstva n výhodné pro lidí, kteří nemají zájem o vlastnictví bytu a plnění povinnosti vlastníka n pro pronajimatele jde v případě investice do nájemního bydlení o zvláštní druh podnikání, o investici s dlouhou dobou návratnosti Úplná regulace Částečná regulace- před regulací Částečná regulace- situace na regulované části trhu Částečná regulace- situace na neregulované části trhu Dopady regulace n zvýšení ceny na neregulované časti trhu nad rovnovážnou úroveň- nadhodnocení současného tržního nájemného n černý trh s byty n odkládaní modernizace bytového fondu n vytváření umělého nedostatku bytů n nadspotřeba bydlení n korupce, daňové úniky Nájemní politika n nástroj k prosazení určitých záměrů v nájemním sektoru, reagující na aktuální potřeby a problémy v této oblasti n důležitá otázka nájemného proto, že: n souvisí s přitažlivostí této sféry pro případné investory n je důležitým faktorem finanční dostupnosti bydlení pro domácnosti a současně je jeden z hlavních problémů, k nimž se váže ochrana nájemníků n prostředek, jímž stát usiluje o dosažení optimální rovnováhy mezi dostupností kvalitního nájemního bydlení pro domácnosti a ekonomickou efektivností a atraktivností výstavby a provozu tohoto typu bydlení pro investory Regulace cen (dle z. č. 526/1990 Sb. o cenách v znění pozdějších předpisů n regulace cen- stanovení nebo přímé usměrňování výše cen cenovými orgány a místními orgány Způsoby regulace n stanovení cen ("úředně stanovené ceny")- jako maximální, pevné nebo minimální n usměrňování vývoje cen v návaznosti na věcné podmínky ("věcné usměrňování cen"), spočívá ve stanovení podmínek: n maximální rozsah možného zvýšení ceny zboží ve vymezeném období n maximální podíl, v němž je možné promítnout do ceny zvýšení cen určených vstupů ve vymezeném období, nebo n závazný postup při tvorbě ceny nebo při její kalkulaci. n usměrňování cenových pohybů v čase (dále jen "časově usměrňované ceny"), n cenové moratorium Typy nájemného n Smluvní nájemné- nájemné vzniká na základě dohody mezi pronajímatelem a zájemcem o ceně n tržní n specifické n Regulované nájemné- takové, jehož výše je omezena jedním ze způsobů, které uvádí zákon č. 526/1990 Sb. o cenách v platném znění. V ČR u nájemného se využíva: n maximální základní nájemné n věcně usměrňované nájemné Nájemné- historie n vyhláška č. 60/1964 Sb. o úhradě za užívání bytu a služby spojené s užíváním bytu- založila regulaci nájemného, která platila až do 31.12.1991 n první, razantní zvýšení nákladů na bydlení v roce 1992 n zásadní změna- vyhláška č. 176/1993 Sb. o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu n v 1994 byla vládou schválená koncepce přibližování nájemného k tržní úrovni diferencované v závislosti na místních podmínkách n vyhláškou č. 30/1995 Sb. stanoveno, že každoročně se bude k 1.7. zvyšovat maximální nájemné za m^2 plochy n vyhláška č. 274/1995 Sb. n vyhláška č. 86/1997 Sb. zvýšila koeficient růstu nájemného v Praze a jiných obcích n vyhláška č. 41/1999 Sb.- došlo ke zpomalení tempa deregulace nájemného Vyhláška MF č. 30/1995 n založila dlouhodobé pravidlo pro postupné zvyšování nájemného z bytů k 1.7. podle následujícího vzorce: N[t+1] = N[t] * K[i] * K[v] * K[r ] kde N[t+1] = nová maximální cena základního měsíčního nájemného za 1 m^2 podlahové plochy bytu platná od 1. 7. běžného roku, N[t] = maximální cena základního měsíčního nájemného za 1 m^2 podlahové plochy bytu platná do 30.6. běžného roku, K[i] = koeficient růstu nájemného vyjadřující míru inflace za celý předcházející kalendářní rok, K[v] = koeficient růstu nájemného v závislosti na velikosti obce, K[r] = rozhodovací koeficient vlády. Vyhláška č. 41/1999 n zjednodušila výše uvedený vzorec výpočtu nájemného do následující podoby: n N[t+1] = N[t] * K[i] n kde n N[t+1] = nová maximální cena základního měsíčního nájemného za 1 m^2 podlahové plochy bytu platná od 1. 7. běžného roku, n N[t] = maximální cena základního měsíčního nájemného za 1 m^2 podlahové plochy bytu platná do 30.6. běžného roku, n K[i] = koeficient růstu nájemného, který vyjadřuje průměrné měsíční tempo růstu úhrnného indexu cen stavebních prací v předchozím roce Nález Ústavního soudu n zrušil vyhlášku č. 176/1993 Sb. k 31.12.2001 protože porušuje: n obecný princip rovnosti subjektů n obecný princip rovnosti vlastnického práva n ustanovení Listiny o omezení vlastnického práva n je v rozporu s veřejným zájmem n ustanovení o svobodě podnikání n nerespektuje ustanovení zákona č. 526/1990 Sb. o cenách n cenový výměr 01/2002 protiústavní n Ústavním soudem zrušené nařízení vlády č. 567/2002 Sb., kterým bylo stanovené cenové moratorium nájemného Vývoj čistého průměrného nájemného Ceny nájemného v roce 2004 n nájemné vs. služby spojené s bydlením n čisté vs. hrubé nájemné n čisté nájemné- odpovídá zhruba reprodukčním nákladům, součástí tržního nájemného je zisk. Připočítává se i nájemné za vybavení bytu. n ceny služeb- úhrady za poskytnuté služby Deregulace nájemného n současné regulované nájemné- nedostatečné n základní předpoklad pro fungující trh s byty n příčina chátrání budov s nájemními byty n k uvolnění nájemného dochází od roku 1993 n k úplné deregulaci nájemného mělo dojít od roku 2003- dle Koncepce bydlení Zákon č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně z. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve zpp. n nájemné se bude zvyšovat po dobu 4 let počínaje lednem 2007 podle tabulkového systému, který vychází ze zprůměrovaných cen nemovitostí v daných lokalitách n podle lokality se nájemné bude zvyšovat v rozpětí od 0% do 25%, v průměru o 14% n cílová cena dosažena v lednu 2010 bude v rozmezí 15,23 až 89,66 Kč za m2 měsíčně n roční výše nájemného by do roku 2010 měla dosáhnout 5% z tržní hodnoty konkrétního bytu n od roku 2011 se regulace bude řídit pouze ustanoveními novelizovaného občanského zákoníku Cílová hodnota měsíčního nájemného za 1 m^2 n se vypočítá podle vzorce CN = 1/12 * p * ZC, kde: n CN- cílová hodnota měsíčního nájemného za 1 m^2 podlahové plochy bytu n ZC- je základní cena za 1 m^2 podlahové plochy bytu, n p- je koeficient vyjadřující podíl ročního nájemného na základní ceně bytu; P má hodnotu: p = 0,026 u bytů se sníženou kvalitou, které jsou umístěny na území Prahy 1 vymezené sdělením p = 0,0325 u bytů se sníženou kvalitou, které jsou umístěny na území Prahy 2 vymezené sdělením, p = 0,041 u bytů se sníženou kvalitou, které jsou umístěny na území Prahy 6 vymezené sdělením, p = 0,045 u všech ostatních bytů se sníženou kvalitou, p = 0,029 u ostatních bytů, které jsou umístěny na území Prahy 1 vymezené sdělením, p = 0,0365 u ostatních bytů, které jsou umístěny na území Prahy 2 p = 0,046 u ostatních bytů, které jsou umístěny na území Prahy 6 p = 0,05 u všech ostatních bytů. Maximální přírůstek měsíčního nájemného vyjádřený v % n se vypočítáva podle vzorce § MP = (^4-k+1 SQRTCN/AN - 1) * 100 n MP je maximální přírůstek měsíčního nájemného vyjádřený v %, n CN je cílová hodnota měsíčního nájemného za 1 m^2 podlahové plochy bytu vyjádřená v Kč/m^2, n AN je aktuální hodnota měsíčního nájemného za 1 m^2 podlahové plochy bytu vyjádřená v Kč/m^2, n k je pořadový rok v rámci platnosti části prvního zákona, Nájemní smlouva- občanský zákoník, hlava 7 n nájem vzniká uzavřením písemné nájemní smlouvy n náležitosti nájemné smlouvy n označení bytu a jeho příslušenství a rozsah jeho využívání n způsob výpočtu nájemného a úhrad za služby n způsob placení nájemného a úhrad za služby n dobu, na kterou se smlouva uzavírá n jakákoliv zvláštní ujednání, na nichž se pronajímatel s nájemcem dohodne n přílohy- evidenční list, protokol o předání bytu Práva a povinnosti nájemce bytu n právo bydlet v bytě a používat společné prostory domu (sklep, půda, chodby aj.) podle pravidel stanovených v nájemní smlouvě n právo využívat služby spojené s užíváním bytu (např. výtah, dodávka vody, tepla, elektřiny) n povinnost platit v dohodnuté výši a dohodnutém termínu nájemné n povinnost užívat byt a společné prostory domu řádně a s respektem k právům ostatních nájemců a pronajímatele n povinnost bez odkladu oznámit pronajímateli závady v bytě a potřebné opravy a snášet omezení v užívání bytu při provádění oprav Pronajímatel má tato práva a povinnosti n povinnost předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání n povinnost zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu n právo provádět stavební úpravy v bytě, a to se souhlasem nájemce n právo vstoupit do bytu za účelem kontroly, v jakém stavu se byt nachází. Nájemce nemá povinnost ho do bytu vpustit, pronajímatel však může požádat soud, aby rozhodl, že ho do bytu vpustit musí. Organizace v oblasti nájemního bydlení n Sdružení nájemníků České republiky- SON n Občanské sdružení majitelů domů v ČR n Mezinárodní unie nájemníků- IUT n International Union of Tenants (www.iut.nu) v Stockholmu, má v Evropě 30 členů n základním úkolem je ochrana nájemníků a jejich práv