Makroekonomie bydlení

                                            Peter Sunega

Stock-flow modely

   

   Krátkodobé fluktuace agregátneho výstupu ekonomiky byly dávány do souvislosti zejména
   s volatilitou počtu nově zahájených bytů, resp. měnícím se objemem nové výstavby. Východiskem
   řady ekonometrických modelů a jedním z ústředních bodů literatury pojednávajících o ekonomii
   bydlení se proto staly tzv. modely přírůstku (úbytků) bytového fondu (stock-flow models).
   Jedná se o modely determinující cenovou úroveň a objem bytové výstavby mimo jiní i v reakci na
   změny širšího ekonomického prostředí, tzn. ekonomický růst (pokles), změny v cenových
   očekáváních ekonomických subjektů, změny ve výši úrokových sazeb apod.

   

   Přejdeme nyní k modelu DiPasquale a Wheatona, který poskytuje odpovědi na širší okruh otázek.
   Pro účely své analýzy nahlížejí na trh nemovitostí (real estate market) jako na dva vzájemně
   propojené dílčí trhy: trh aktiv (asset market) a trh nemovitostí v užívání (market for real
   estate use, property market).

   

   Čtenář musí mít stále na paměti, že se jedná vlastně pouze o dva různé úhly pohledu na jediný
   trh. Na trhu aktiv (trhu kapitálu) se utváří cena stávajících nemovitostí. Nemovitosti zde
   představují pouze jednu z široké škály možností, jak investovat volní finanční prostředky.
   Odměnou investora za držbu nemovitostí je očekávaný budoucí tok příjmů v podobě nájemného.
   Odměnou za držbu jiných (alternativních) finančních aktiv (např. obligací) je úrok. Aby bylo
   možno poměřit výhodnost držby obou aktiv, musíme stanovit relativní míru výnosu- v případě
   obligací je jí úroková sazba (poměr mezi výší úroku a cenou obligace), v případě nemovitosti
   veličina, kterou  nazýváme míra kapitalizace (poměr mezi výší nájemného a cenou nemovitostí).
   Jestliže se úroková sazba z držby alternativních finančních aktiv rovná míře kapitalizace,
   investor je indiferentní mezi držbou nemovitostí a ostatních finančních aktiv a trh aktiv je
   v rovnováze. V situaci, kdy by úroková sazba byla vyšší než míra kapitalizace, investoři by
   dávali přednost držbě ostatních finančních aktiv před držbou nemovitostí, poptávka po
   alternativních aktivech by rostla a rostla by tudíž i jejich cena. V případě, že míra
   kapitalizace by byla vyšší než úroková sazba, investoři by začali ve zvýšené míře poptávat
   nemovitosti, což by vedlo k tlaku na růst jejich cen. Vlastní cena stávajících nemovitostí je
   stanovena jako současná hodnota očekávaných budoucích příjmů v podobě nájemného a generuje
   úroveň nové výstavby.

   

   Výše nájemného (které vstupuje do výpočtu ceny na trhu aktiv) se utváří na trhu nemovitostí
   v užívání. Nemovitosti jsou zde poptávány nikoliv jako jedna z možností jak investovat peníze,
   ale za účelem jejich skutečného užívání. Budoucí vlastník (nájemce) je tedy zároveň uživatelem
   dané nemovitosti. Cenou za užívání nemovitostí je výše nájemného.