Vlastnické bydlení Přednáška č. 10 2. května 2006 Majetek- 2 pohledy: n majetek z pohledu bohatství- "za bohatství lze obecně považovat vše co má tržní hodnotu a může být směněno za peníze nebo jiné komodity." 2 formy bohatství- hmotné substance- kapitál nehmotné substance- lidský kapitál Každá forma bohatství se vyznačuje schopností generovat důchod 2. majetek jako vlastnictví- právo disponovat s určitými věcmi, mít nad nimi moc. S vlastnictvím jsou spojeny tři základní práva a to: n právo věc užívat a požívat její plody a užitky n právo s věcí disponovat n právo věc držet Povinnosti vlastníků n respektování zákazu zneužití vlastnického práva na újmu práv druhých n majitel se musí zdržet všeho, čim by nadmíru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného nebo čím by omezoval výkon jeho práv Vlastní byt- výhody a nevýhody + n zákonná ochrana soukromého vlastnictví n svévolné užívání a nakládání s bytem n neplatí se žádné nájemné n na jeho nákup můžete použít úvěry ze stav. spoření, příp. hypotéku n při prodeji vyšší tržní cena bytu - n vyšší pořizovací náklady n veškeré opravy a rekonstrukce si platíte sami n nutnost sepsání kupní smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva do KN n daň z příjmu Typy spoluvlastnických vztahů n upravuje občanský zákoník, z. č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů v zpp. 2 typy spoluvlastnických vztahů: n podílové spoluvlastnictví n společné jmění manželů V zahraničí další typy, např.: n vlastnictví časově omezené- tzv. Time Share n anglosaská tradice- dlouhodobý pronájem na 99 let Podílové spoluvlastnictví n ideální- spoluvlastníkovi nepatří žádná reálná část majetku, mají pouze práva a povinnosti vyplývající z ideálního podílu n reálné- vzniká k bytům a nebytovým prostorům v domech u nichž došlo k rozdělení na jednotky v souladu se zákonem č. 72-1994 Sb. Podíl vymezuje určitou skutečnou a přesně vymezenou část domu a zároveň podíl určuje míru práv a povinností jakou se spoluvlastníci podílejí na správě společných částí budovy Podíl na společných částech domu je dán poměrem podlahové plochy jednotky k podlahovým plochám všech jednotek v domě Společné jmění manželů (SJM) n může vzniknout pouze mezi manžely, předmětem je vše, co může být majetkem a co může být závazkem pokud k nabytí došlo za trvání manželství některým z manželů s výjimkou, např.: n majetku, který nabyl jeden z manželů děděním bez ohledu na zůstavitele n majetku, který nabyl jeden z manželů darem od kohokoliv n věcí vrácených podle restitučních předpisů a pod. n oba manželé mají právo užívat a rozhodovat o věci společně a nerozdílně, každý z vlastníků je vlastníkem celé věci a je omezen stejným vlastnickým právem druhého manžela. SJM je výrazem jednoty manželství a rovného postavení manželů Majetek z hlediska zákona Zákon o oceňování majetku, majetek dělí na: n nemovitosti- stavby, pozemky a trvalé porosty n majetková práva n ostatní majetek n podnik Stavby se člení na: n stavby pozemní n stavby inženýrské a speciální pozemní n vodní nádrže a rybníky n jiné stavby Pozemky člení na: n stavební pozemky n zemědělské pozemky n lesní pozemky n pozemky evidované jako vodní nádrže a vodní toky n jiné pozemky (např. neplodná půda, roklina, meze, močál, bažina) Trvalé porosty dělí na: n lesní porosty n ovocné dřeviny n vinnou a chmelovou révu n okrasné rostliny Úprava spoluvlastnických vztahů dle zákona č. 72-1994 Sb. o vlastnictví bytů n Spoluvlastnictví budovy a vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru lze nabýt pouze v budovách, které mají alespoň: n dva byty n dva samostatné nebytové prostory n alespoň jeden byt a jeden samostatný nebytový prostor Společné části domu n části domu určené pro společné užívání: n základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, kanalizace n příslušenství domu (drobné stavby) n společná zařízení domu (napr. vybavení společné prádelny) Prohlášení vlastníka budovy n prohlášením vlastníka budovy určuje prostorově vymezené části budovy, které se stanou jednotkami a společnými částmi domu n musí být písemné n je POVINNÉ k návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě smlouvy o převodu první jednotky v domě Prohlášení vlastníka musí obsahovat n označení budovy dle KN n popis jednotek, jejich příslušenství, podlahovou plochu a popis jejich vybavení n určení společných částí budovy n stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy n označení pozemku (který je předmětem převodu vlastnictví nebo jiných práv) n práva a závazky týkající se budovy n pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené so správou, držbou a opravami společných částí domu n pravidla pro správu společných částí domu, případně celého domu a označení osoby pověření správou domu n půdorysy všech podlaží určující polohu jednotek a společných částí domu s údaji o podlahových plochách jednotek Vlastnictví společných částí domu n velikost spoluvlastnických podílů se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě Společenství vlastníků jednotek n je právnická osoba způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu n se souhlasem vlastníka jednotky je společenstvím oprávněno sjednat smlouvu o zástavním právu k jednotce + spoluvlastnickým podílům n vzniká v domě s aspoň 5 jednotkami, z nichž alespoň 3 jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků a to dnem doručen listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí Orgány společenství n shromáždění vlastníků jednotek- nejvyšší orgán, první schůze s účastí notára! n výbor společenství- výkonný orgán, aspoň 3 členy, funkční období max. 5 let n další orgány podle stanov společenství SVJ n může účtovat v soustavě jednoduchého účetnictví n zapisuje se do rejstříku společenství vlastníků jednotek n alespoň 1x v roce musí konat shromáždění, je usnášení schopné při přítomnosti vlastníků jednotek kteří mají většinu hlasů (rozhodující je velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu) Práva a povinnosti vlastníků jednotek n podílet se na správě domu n nesmí provádět takové úpravy, jimiž by ohrožoval výkon vlastnického práva vlastníků ostatních jednotek n povinen umožnit na předchozí vyzvání přístup do jednotky v případě nezbytných úprav, provozu a opravy jednotek n umožnit instalaci a údržbu zařízení pro měření tepla a vody a umožnit odečet naměřených hodnot n přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku Služby spojené s užíváním bytů Služby poskytované na základě přímé smlouvy mezi vlastníkem a dodavatelem: n dodávka elektřiny (základní a zvýhodněný tarif) n dodávka plynu n TV a R n Telefon Služby poskytované přes prostředníka n dodávka tepla na ústřední vytápění n dodávka teplé vody n dodávka studené vody n odvod odpadních vod veřejnou kanalizací n zpracování odpadních vod ze žump n úklid společných prostor n osvětlení společných prostor v domě n užívání výtahu n čistění komínů n odvoz a likvidace domovního odpadu Dodávka tepla na ústřední vytápění n vyhláška č. 372-2001 Sb.- pravidla pro rozučtovaní nákladů na tepelnou energii n náklady se dělí na základní a spotřební složku v poměru (40 % ku 60 % resp. 50 % ku 50 %) n ZS- započitatelná podlahová plocha (upravená o koeficienty podle tepelné náročnosti) n SS- dle měřičů po úpravách n celkové náklady na m2 se nesmí liší o více než 40% proti průměru Náklady na teplou vodu Tvoří náklady na tepelnou energii spotřebovanou na ohřev užitkové vody a náklady na spotřebovanou vodu. Jsou vodoměry: n náklady 2 složky: ZS- 30% a SS- 70% n ZS- podlahová plocha bytu k celkové podlahové plochě všech bytů n SS- podle náměrů na vodoměrech Nejsou vodoměry: n náklady 2 složky: ZS- 30% a SS- 70% n ZS- podlahová plocha bytu k celkové podlahové plochě všech bytů n SS- podle průměrného počtu osob užívajících byt Dodávka studené vody Nejsou vodoměry: n podle počtu členů domácností v daném bytě Jsou vodoměry: n zjistí se skutečná spotřeba na vodoměru u paty domu n opíše se stav vodoměrů v každém bytě a zjistí se spotřeba n vypočítá se podíl na hypotetické spotřebě n vypočítá se skutečná spotřeba domácnost vynásobením podílu z hypotetické spotřeby a skutečné spotřeby celého domu Úklid v domě, osvětlení společných prostor: n podle počtu členů domácnosti Užívání výtahu: n podle počtu členů domácnosti, vždy od 3NP. Pod 3 NP jenom ti, kteří výtah prokazatelně používají Odvoz a likvidace domovního odpadu I to se stává n Majitel domu neprovedl vyúčtování topné sezóny a spotřeby vody... co dělat? n V průběhu roka dojde (k 30.4.) ke změně uživatelů bytů, jak rozpočítat náklady? Správcovská firma rozpočítala v poměru 1 ku 2, správně? n Pod Váma bydlí důchodci, kteří šetří a vůbec netopí. Vám se tvoří plísně... důchodci nereagují ani na výzvy správce ani dalších vlastníků. Můžou tak konat? n SVJ má 58 členů. 27 přišlo na shromáždění SVJ. Je společenství usnášeníschopné?