APLIKACE Metod rozhodovací analýzy při strategickém rozhodování Využití metod rozhodovací analýzy při návrhu optimálního rozhodnutí o výběru investorů pro realizaci výstavby na území tzv. Jižního centra města Brna Město Brno a městské firmy OPTIMALIZACE ROZHODOVACÍHO PROCESU JIŽNÍ CENTRUM BRNO, a.s. Ò založena roku 1994 Ò cílem revitalizace území tzv. Jižního centra Ò nejvyšší orgán: Rada města Brna v působnosti valné hromady Ò statutární orgán: představenstvo společnosti (6 členů ZMB) Ò kontrolní orgán: dozorčí rada společnosti (6 členů ZMB) Ò základní kapitál: 607 000 000 Kč CO JE JIŽNÍ CENTRUM? Ò Rozvojové území města Brna Ò Zanedbané, sporadicky využívané , bez potřebné infrastruktury Ò V těsné blízkosti historického jádra – nevhodné PROČ, CO, JAK? Ò Proč vzniklo v blízkosti historického jádra města takto zanedbané území? É nejistota v otázce řešení Železničního uzlu Brno (dále jen ŽUB), 2 základní varianty (přisunutá a odsunutá) É nezájem investorů o tuto lokalitu Ò Co je nutno udělat pro revitalizaci území? É zajistit zájem investorů rozhodnutím o jedné z variant přestavby ŽUB É vybrat nejvhodnější kombinace investorů Ò Jak vybrat nejvhodnější investory? É aplikací nástrojů rozhodovací analýzy ŽUB Ò systém železničních tratí na území města Brna Ò postupná výstavba od roku 1839 (trať z Břeclavi, dodnes součástí zasypaný viadukt přes Svratku) Ò nedostatečná kapacita Ò na hranici technické životnosti ŽUB ŽUB Ò Mýty É ŽUB = přesun nádraží É Demolice historické výpravní budovy É ŽUB = revitalizace Jižního centra Ò Fakta É přestavba ŽUB = EUROPOINT BRNO = rekonstrukce systému železnice É výpravní budova je součástí regulace území É dva samostatné projekty (ŽUB je širší než JC) ROZHODOVACÍ ANALÝZA Ò Prvky rozhodovacího procesu É cíl (požadovaný stav) É kritéria (hlediska míry naplnění cílů) É varianty řešení (možné cesty vedoucí k naplnění cílů) É stavy okolí (budoucí situace ovlivňující důsledky variant) Ò Fáze rozhodovacího procesu É definování (vymezení cíle) É analyzování (získávání a analýza relevantních informací) É generování (hledání různých cest k dosažení cíle) É klasifikace (vytřídění a utřídění návrhů) É hodnocení (posouzení jednotlivých variant) É samotné rozhodnutí ROZHODOVACÍ ANALÝZA Ò Nástroje É rozhodovací matice É rozhodovací strom É metoda lineárních dílčích funkcí utility (pro stanovení dílčího užitku variant) É metoda porovnávání v trojúhelníku párů ( pro stanovení váhového ohodnocení kritérií) POSTUP APLIKACE NÁSTROJŮ ROZHODOVACÍ ANALÝZY • Vymezení etap rozhodovacího procesu, přiřazení variant rozhodovacím uzlům a pravděpodobnosti výskytu stavů okolí situačním uzlům • Hodnocení variant prostřednictvím rozhodovacích matic É stanovení dílčí utility variant É váhové ohodnocení kritérií É výpočet celkového ohodnocení jednotlivých variant • Ohodnocení rozhodovacího stromu na konci větví • Eliminace etap rozhodovacího procesu výběrem nejpříznivější varianty • Doporučení optimálního postupu FÁZE ROZHODOVACÍHO Procesu Òdefinování (vymezení cíle) Ò analyzování (získávání a analýza relevantních informací) Ò generování (hledání různých cest k dosažení cíle) Ò klasifikace (vytřídění a utřídění návrhů) Ò hodnocení (posouzení jednotlivých variant) Ò samotné rozhodnutí Definování cílŮ Ò Hlavní cíle: 1.zajistit rozvoj lokality optimálním výběrem investorů 2.vytvořit městskou infrastrukturu Definování cílŮ Ò Dílčí cíle: É Ekologické: zajištění dostatečného množství zelených ploch pro rekreační funkce a volnočasové aktivity, redukce ekologických zátěží v území dekontaminací a minimální nárůst exhalací výfukových plynů É Ekonomické: zajištění dostatečného počtu pracovních míst, maximalizace čistých příjmů pro JIŽNÍ CENTRUM BRNO, a.s. (dále jen JCB) É Dopravní: zajištění dostatečného počtu parkovacích stání É Urbanistické: zvýšení atraktivity a zajištění kvalitního rozvoje území, realizace v co nejkratším termínu, využití území pro nekomerční a kulturní funkce, administrativu, služby a obchod, využití území pro bydlení FÁZE ROZHODOVACÍHO Procesu Ò definování (vymezení cíle) Òanalyzování (získávání a analýza relevantních informací) Ò generování (hledání různých cest k dosažení cíle) Ò klasifikace (vytřídění a utřídění návrhů) Ò hodnocení (posouzení jednotlivých variant) Ò samotné rozhodnutí Analyzování Ò Vymezení hranice území Ò Stanovení developerských bloků Ò Průmět bloků do vlastnických vztahů Ò Strategické vlastnictví v území Ò Představení investorů a projektů Analyzování: VymezenÍ HRANICE ÚZEMÍ Ò Rozloha cca 33,7 ha Ò Jižně od historického jádra města Brna Ò Z jihovýchodu a severozápadu ohraničeno drážní infrastrukturou Ò Z jihozápadu ohraničeno korytem řeky Svratky Ò Ze severovýchodu ohraničeno ulicemi Úzká, Trnitá a Rosická Analyzování: DEVELOPERSKÉ BLOKY Ò Území tvoří dle Územního plánu města Brna (dále jen ÚPmB) dva hlavní prvky: É Developerské bloky určené pro investorskou výstavbu É Městská infrastruktura, tj. silnice, chodníky, zeleň, inženýrské sítě, kanalizace (dále jen MI) Ò Developerské bloky označíme pro snadnou orientaci podle umístění vzhledem k ulici Opuštěná, která prochází celým územím: É Bloky Nad Opuštěnou (dále jen NO) É Bloky Pod Opuštěnou (dále jen PO) Analyzování: Vlastnické vztahy Ò Území Jižního centra je tvořeno nemovitostmi různých vlastníků, z nichž někteří mají zájem v této lokalitě investovat do výstavby a rovněž vlastní nemovitosti určené dle ÚPmB pro výstavbu MI Analyzování: strategické vlastnictví Ò CTP Invest, spol. s r.o. (skleníky v blocích PO5, PO8 a v MI) Ò GETONIX, a.s. (blok NO1, částečně NO2, NO3 a MI) Ò HB REAVIS GROUP CZ, s.r.o. (vlastník pozemků v blocích PO6, PO7 a v MI) Ò Magdalena Janottová (spoluvlastník JCB a SMB v blocích NO5, NO7 a v MI) Analyzování: představení investorů Ò Investoři, kteří oslovili JCB se zájmem investovat v řešeném území a zároveň splnili kvalifikační podmínky (urbanisticko-architektonická studie investičního záměru, návrh smluvních podmínek): É CTP Invest, spol. s r.o. (dále jen CTP) É HB REAVIS GROUP CZ, s.r.o. (dále jen HBREAVIS) É IMMORENT ČR s.r.o. (dále jen IMMORENT) É MORÁVKA CENTRUM, a.s. (dále jen MORAVKA) É PDcz MAGNUM, a.s. (dále jen PDCZ) É Quinlan Private Golub s.r.o. (dále jen QUINLAN) Analyzování: představení projektů Ò CTP (projekty CTP1 a CTP2) Analyzování: představení projektů Ò CTP Analyzování: představení projektů Ò CTP Analyzování: představení projektů Ò CTP É navrhuje směnu veškerých svých skleníků na pozemcích JCB, které jsou určeny zejména pro MI, za pozemky JCB v blocích PO2 a PO3 É pokud nedojde ke směně, je ochotna do území vstoupit pouze v případě revitalizace autobusového parkoviště u Zvonařky (řeší projekty HBREAVIS), v opačném případě nebude v území investovat vůbec É existuje smlouva o smlouvě budoucí kupní na prodej skleníků na pozemcích určených pro MI a v blocích PO5 a PO8 společnosti JCB Analyzování: představení projektů Ò HBREAVIS (projekty HBREAVIS1, HBREAVIS2 a HBREAVIS3) Analyzování: představení projektů Ò HBREAVIS Analyzování: představení projektů Ò HBREAVIS Analyzování: představení projektů Ò HBREAVIS É vlastní téměř všechny pozemky, které jsou součástí bloků PO6 a PO7 a okolní MI É svou nabídku podmiňuje vyřešením vztahů mezi JCB a CTP (odstraněním skleníků CTP na pozemcích v bloku PO5 a PO8) É navrhuje směnu pozemků určených pro MI za pozemky v blocích PO4, PO5 a PO8 É existuje smlouva o smlouvě budoucí kupní na prodej nemovitostí určených pro MI společnosti JCB É existuje dohoda mezi HBREAVIS a PDCZ, že pokud bude situace směřovat k realizaci HBREAVIS1, vstoupí HBREAVIS do jednání v roli PDCZ Analyzování: představení projektů Ò IMMORENT (projekt IMMORENT1) Analyzování: představení projektů Ò IMMORENT Analyzování: představení projektů Ò IMMORENT Analyzování: představení projektů Ò MORAVKA (projekty MORAVKA1, MORAVKA2 a MORAVKA3) Analyzování: představení projektů Ò MORAVKA Analyzování: představení projektů Ò MORAVKA Analyzování: představení projektů Ò PDCZ (projekty PDCZ1 a PDCZ2) Analyzování: představení projektů Ò PDCZ Analyzování: představení projektů Ò PDCZ Analyzování: představení projektů Ò QUINLAN (projekt QUINLAN1) Analyzování: představení projektů Ò QUINLAN Analyzování: představení projektů Ò QUINLAN Analyzování: DALŠÍ SKUTEČNOSTI Ò existuje smlouva o smlouvě budoucí směnné mezi JCB a GETONIX, a.s. (dále jen GETONIX) umožňující bez dalšího jednání realizovat směnu pozemků pod MI za pozemky v bloku NO2 Ò existuje předkupní právo JCB na pozemcích GETONIX určených pro MI Analyzování: DALŠÍ SKUTEČNOSTI Ò v každé variantě řešení je nutno jednat s Magdalenou Janottovou, která je spoluvlastníkem u pozemků JCB určených pro MI, neboť neexistuje žádná již dříve uzavřená smlouva Ò existují dva možné výsledky jednání: É dohoda o směně spoluvlastnických podílů na pozemcích určených pro MI za pozemky v bloku NO7 (možnost realizovat pouze NO5 a tudíž projekt PDCZ2) É dohoda o prodeji spoluvlastnických podílů na pozemcích určených pro MI společnosti JCB (možnost realizovat NO5 i NO7 a tudíž projekt PDCZ1) Analyzování: ZÁKLADNÍ PŘEDPOKLADY Ò Jednotlivé etapy rozhodovacího procesu trvají určitou dobu (příprava návrhu smluvního vztahu, zajištění zákonem vyžadovaných podkladů, oddělení pozemků, vyjádření orgánů státní správy) –> každá etapa trvá cca 4-6 měsíců Ò Čím více je rozhodnutí odkládáno do budoucna (zvyšování nejistoty), tím nižší je nabízená kupní cena Ò Omezení investičního záměru vede k nižší nabízené kupní ceně (nutnost přepracovat projekt -> nová projektová dokumentace) FÁZE ROZHODOVACÍHO Procesu Ò definování (vymezení cíle) Ò analyzování (získávání a analýza relevantních informací) Ògenerování (hledání různých cest k dosažení cíle) Ò klasifikace (vytřídění a utřídění návrhů) Ò hodnocení (posouzení jednotlivých variant) Ò samotné rozhodnutí generování Ò Vymezení etap rozhodovacího procesu, stanovení rozhodovacích a situačních uzlů Ò Vytvoření možných variant řešení s ohledem na jednotlivé rozhodovací situace Ò Celkem 46 variant generování Generování: 1. ETAPA Ò R11 É [A1]: JCB může ihned realizovat pozemky v blocích PO1, PO2, PO3, PO4 a PO5 i se skleníky CTP v bloku PO5 prodejem spol. MORAVKA pro projekt MORAVKA1, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 a NO7 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ2, resp. PDCZ1 (záleží na výsledku jednání s Janottovou) Generování: 1. etapa Generování: 1. ETAPA Ò R11 É [A1]: JCB může ihned realizovat pozemky v blocích PO1, PO2, PO3, PO4 a PO5 i se skleníky CTP v bloku PO5 prodejem spol. MORAVKA pro projekt MORAVKA1, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 a NO7 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ2, resp. PDCZ1 (záleží na výsledku jednání s Janottovou) É [B1]: JCB může ihned realizovat pozemky v blocích PO1, PO2, PO3, PO4 a PO5 i se skleníky CTP v bloku PO5 prodejem spol. IMMORENT pro projekt IMMORENT1, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 a NO7 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ2, resp. PDCZ1 (záleží na výsledku jednání s Janottovou) Generování: 1. etapa Generování: 1. ETAPA Ò R11 É [A1]: JCB může ihned realizovat pozemky v blocích PO1, PO2, PO3, PO4 a PO5 i se skleníky CTP v bloku PO5 prodejem spol. MORAVKA pro projekt MORAVKA1, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 a NO7 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ2, resp. PDCZ1 (záleží na výsledku jednání s Janottovou) É [B1]: JCB může ihned realizovat pozemky v blocích PO1, PO2, PO3, PO4 a PO5 i se skleníky CTP v bloku PO5 prodejem spol. IMMORENT pro projekt IMMORENT1, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 a NO7 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ2, resp. PDCZ1 (záleží na výsledku jednání s Janottovou) É [C1]: JCB může ihned realizovat pozemky v blocích PO1, PO2, PO3, PO4 a PO5 i se skleníky CTP v bloku PO5 prodejem spol. QUINLAN pro projekt QUINLAN1, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 a NO7 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ2, resp. PDCZ1 (záleží na výsledku jednání s Janottovou) Generování: 1. etapa Generování: 1. ETAPA Ò R11 É [A1]: JCB může ihned realizovat pozemky v blocích PO1, PO2, PO3, PO4 a PO5 i se skleníky CTP v bloku PO5 prodejem spol. MORAVKA pro projekt MORAVKA1, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 a NO7 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ2, resp. PDCZ1 (záleží na výsledku jednání s Janottovou) É [B1]: JCB může ihned realizovat pozemky v blocích PO1, PO2, PO3, PO4 a PO5 i se skleníky CTP v bloku PO5 prodejem spol. IMMORENT pro projekt IMMORENT1, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 a NO7 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ2, resp. PDCZ1 (záleží na výsledku jednání s Janottovou) É [C1]: JCB může ihned realizovat pozemky v blocích PO1, PO2, PO3, PO4 a PO5 i se skleníky CTP v bloku PO5 prodejem spol. QUINLAN pro projekt QUINLAN1, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 a NO7 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ2, resp. PDCZ1 (záleží na výsledku jednání s Janottovou) É [D1]: JCB může vstoupit do jednání s CTP, ze kterého vyplyne buď směna skleníků na pozemcích pro MI za pozemky v blocích PO2 a PO3 (R22), nebo prodej skleníků na pozemcích pro MI a v PO5 a v PO8 (R21) Generování: 1. etapa Generování: 2. ETAPA Ò R21 -> skleníky na pozemcích pod MI a v PO5, PO8 prodány JCB É [A2]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO1, PO2, PO3, PO4 a PO5 po odstranění skleníků prodejem spol. MORAVKA pro projekt MORAVKA1 za vyšší cenu než v [A1], ale rovněž došlo ke zpoždění v důsledku jednání s CTP, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 a NO7 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ2, resp. PDCZ1 (záleží na výsledku jednání s Janottovou) Generování: 2. etapa Generování: 2. ETAPA Ò R21 -> skleníky na pozemcích pod MI a v PO5, PO8 prodány JCB É [A2]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO1, PO2, PO3, PO4 a PO5 po odstranění skleníků prodejem spol. MORAVKA pro projekt MORAVKA1 za vyšší cenu než v [A1], ale rovněž došlo ke zpoždění v důsledku jednání s CTP, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 a NO7 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ2, resp. PDCZ1 (záleží na výsledku jednání s Janottovou) É [B2]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO1, PO2, PO3, PO4 a PO5 po odstranění skleníků prodejem spol. IMMORENT pro projekt IMMORENT1, dtto Generování: 2. etapa Generování: 2. ETAPA Ò R21 -> skleníky na pozemcích pod MI a v PO5, PO8 prodány JCB É [A2]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO1, PO2, PO3, PO4 a PO5 po odstranění skleníků prodejem spol. MORAVKA pro projekt MORAVKA1 za vyšší cenu než v [A1], ale rovněž došlo ke zpoždění v důsledku jednání s CTP, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 a NO7 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ2, resp. PDCZ1 (záleží na výsledku jednání s Janottovou) É [B2]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO1, PO2, PO3, PO4 a PO5 po odstranění skleníků prodejem spol. IMMORENT pro projekt IMMORENT1, dtto É [C2]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO1, PO2, PO3, PO4 a PO5 po odstranění skleníků prodejem spol. QUINLAN pro projekt QUINLAN1, dtto Generování: 2. etapa Generování: 2. ETAPA Ò R21 -> skleníky na pozemcích pod MI a v PO5, PO8 prodány JCB É [A2]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO1, PO2, PO3, PO4 a PO5 po odstranění skleníků prodejem spol. MORAVKA pro projekt MORAVKA1 za vyšší cenu než v [A1], ale rovněž došlo ke zpoždění v důsledku jednání s CTP, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 a NO7 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ2, resp. PDCZ1 (záleží na výsledku jednání s Janottovou) É [B2]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO1, PO2, PO3, PO4 a PO5 po odstranění skleníků prodejem spol. IMMORENT pro projekt IMMORENT1, dtto É [C2]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO1, PO2, PO3, PO4 a PO5 po odstranění skleníků prodejem spol. QUINLAN pro projekt QUINLAN1, dtto É [D2]: JCB může vstoupit do jednání s HBREAVIS, která svou nabídku podmínila vyřešením skleníků CTP (v první etapě tato podmínka nebyla splněna). Z jednání vyplyne buď směna pozemků pro MI za pozemky v blocích PO4, PO5 a PO8 (R32), nebo prodej pozemků pro MI a odchod HBREAVIS z území (R31) Generování: 2. etapa Generování: 2. ETAPA Ò R22 -> směna skleníků na pozemcích pod MI a v PO5, PO8 za pozemky v blocích PO2 a PO3 -> nelze realizovat MORAVKA1, QUINLAN1, ani IMMORENT1 É [E2]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO4 a PO5 po odstranění skleníků prodejem spol. CTP pro projekt CTP1 za vyšší cenu než v [A1], ale rovněž došlo ke zpoždění v důsledku jednání s CTP, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 a NO7 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ2, resp. PDCZ1 (záleží na výsledku jednání s Janottovou) Generování: 2. etapa Generování: 2. ETAPA Ò R22 -> směna skleníků na pozemcích pod MI a v PO5, PO8 za pozemky v blocích PO2 a PO3 -> nelze realizovat MORAVKA1, QUINLAN1, ani IMMORENT1 É [E2]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO4 a PO5 po odstranění skleníků prodejem spol. CTP pro projekt CTP1 za vyšší cenu než v [A1], ale rovněž došlo ke zpoždění v důsledku jednání s CTP, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 a NO7 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ2, resp. PDCZ1 (záleží na výsledku jednání s Janottovou) É [F2]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO4 a PO5 po odstranění skleníků prodejem spol. MORAVKA pro projekt MORAVKA3 , dtto Generování: 2. etapa Generování: 2. ETAPA Ò R22 -> směna skleníků na pozemcích pod MI a v PO5, PO8 za pozemky v blocích PO2 a PO3 -> nelze realizovat MORAVKA1, QUINLAN1, ani IMMORENT1 É [E2]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO4 a PO5 po odstranění skleníků prodejem spol. CTP pro projekt CTP1 za vyšší cenu než v [A1], ale rovněž došlo ke zpoždění v důsledku jednání s CTP, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 a NO7 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ2, resp. PDCZ1 (záleží na výsledku jednání s Janottovou) É [F2]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO4 a PO5 po odstranění skleníků prodejem spol. MORAVKA pro projekt MORAVKA3 , dtto É [G2]: JCB může vstoupit do jednání s HBREAVIS, která svou nabídku podmínila vyřešením skleníků CTP (v první etapě tato podmínka nebyla splněna). Z jednání vyplyne buď směna pozemků pro MI za pozemky v blocích PO4, PO5 a PO8 (a bude realizován projekt HBREAVIS3), nebo prodej pozemků pro MI a odchod HBREAVIS z území (R33) Generování: 2. etapa Generování: 3. ETAPA Ò R31 -> prodej pozemků pod MI společnosti JCB, HBREAVIS odchází z území É [A3]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO1, PO2, PO3, PO4 a PO5 po odstranění skleníků prodejem spol. MORAVKA pro projekt MORAVKA1 za vyšší cenu než v [A1], ale rovněž došlo ke zpoždění v důsledku jednání s CTP a HBREAVIS, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 a NO7 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ2, resp. PDCZ1 (záleží na výsledku jednání s Janottovou) Generování: 3. etapa Generování: 3. ETAPA Ò R31 -> prodej pozemků pod MI společnosti JCB, HBREAVIS odchází z území É [A3]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO1, PO2, PO3, PO4 a PO5 po odstranění skleníků prodejem spol. MORAVKA pro projekt MORAVKA1 za vyšší cenu než v [A1], ale rovněž došlo ke zpoždění v důsledku jednání s CTP a HBREAVIS, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 a NO7 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ2, resp. PDCZ1 (záleží na výsledku jednání s Janottovou) É [B3]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO1, PO2, PO3, PO4 a PO5 po odstranění skleníků prodejem spol. IMMORENT pro projekt IMMORENT1, dtto Generování: 3. etapa Generování: 3. ETAPA Ò R31 -> prodej pozemků pod MI společnosti JCB, HBREAVIS odchází z území É [A3]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO1, PO2, PO3, PO4 a PO5 po odstranění skleníků prodejem spol. MORAVKA pro projekt MORAVKA1 za vyšší cenu než v [A1], ale rovněž došlo ke zpoždění v důsledku jednání s CTP a HBREAVIS, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 a NO7 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ2, resp. PDCZ1 (záleží na výsledku jednání s Janottovou) É [B3]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO1, PO2, PO3, PO4 a PO5 po odstranění skleníků prodejem spol. IMMORENT pro projekt IMMORENT1, dtto É [C3]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO1, PO2, PO3, PO4 a PO5 po odstranění skleníků prodejem spol. QUINLAN pro projekt QUINLAN1, dtto Generování: 3. etapa Generování: 3. ETAPA Ò R32 -> směna pozemků pod MI za pozemky v bloku PO4 a PO5 -> řešení parkoviště u Zvonařky (vstup CTP zpět) -> možnost jednat s GETONIX pro otevření cesty k HBREAVIS1 É [D3]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO1, PO2 a PO3 prodejem spol. MORAVKA pro projekt MORAVKA2, ale rovněž došlo ke zpoždění v důsledku jednání s CTP a HBREAVIS, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 a NO7 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ2, resp. PDCZ1 (záleží na výsledku jednání s Janottovou) Generování: 3. etapa Generování: 3. ETAPA Ò R32 -> směna pozemků pod MI za pozemky v bloku PO4 a PO5 -> řešení parkoviště u Zvonařky (vstup CTP zpět) -> možnost jednat s GETONIX pro otevření cesty k HBREAVIS1 É [D3]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO1, PO2 a PO3 prodejem spol. MORAVKA pro projekt MORAVKA2, ale rovněž došlo ke zpoždění v důsledku jednání s CTP a HBREAVIS, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 a NO7 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ2, resp. PDCZ1 (záleží na výsledku jednání s Janottovou) É [E3]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO2 a PO3 prodejem spol. CTP pro projekt CTP2, dtto Generování: 3. etapa Generování: 3. ETAPA Ò R32 -> směna pozemků pod MI za pozemky v bloku PO4 a PO5 -> řešení parkoviště u Zvonařky (vstup CTP zpět) -> možnost jednat s GETONIX pro otevření cesty k HBREAVIS1 É [D3]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO1, PO2 a PO3 prodejem spol. MORAVKA pro projekt MORAVKA2, ale rovněž došlo ke zpoždění v důsledku jednání s CTP a HBREAVIS, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 a NO7 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ2, resp. PDCZ1 (záleží na výsledku jednání s Janottovou) É [E3]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO2 a PO3 prodejem spol. CTP pro projekt CTP2, dtto É [F3]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO2 a PO3 prodejem spol. HBREAVIS pro projekt HBREAVIS2, dtto Generování: 3. etapa Generování: 3. ETAPA Ò R32 -> směna pozemků pod MI za pozemky v bloku PO4 a PO5 -> řešení parkoviště u Zvonařky (vstup CTP zpět) -> možnost jednat s GETONIX pro otevření cesty k HBREAVIS1 É [D3]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO1, PO2 a PO3 prodejem spol. MORAVKA pro projekt MORAVKA2, ale rovněž došlo ke zpoždění v důsledku jednání s CTP a HBREAVIS, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 a NO7 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ2, resp. PDCZ1 (záleží na výsledku jednání s Janottovou) É [E3]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO2 a PO3 prodejem spol. CTP pro projekt CTP2, dtto É [F3]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO2 a PO3 prodejem spol. HBREAVIS pro projekt HBREAVIS2, dtto É [G3]: JCB může vstoupit do jednání s GETONIX o pozemcích v bloku NO2 z něhož po zahrnutí jednání s Janottovou vychází čtyři varianty (R41, R42, R43 a R44) Generování: 3. etapa Generování: 3. ETAPA Ò R33 -> prodej pozemků pod MI společnosti JCB, HBREAVIS odchází z území É [H3]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO4 a PO5 prodejem spol. CTP pro projekt CTP1, ale rovněž došlo ke zpoždění v důsledku jednání s CTP a HBREAVIS, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 a NO7 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ2, resp. PDCZ1 (záleží na výsledku jednání s Janottovou) Generování: 3. etapa Generování: 3. ETAPA Ò R33 -> prodej pozemků pod MI společnosti JCB, HBREAVIS odchází z území É [H3]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO4 a PO5 prodejem spol. CTP pro projekt CTP1, ale rovněž došlo ke zpoždění v důsledku jednání s CTP a HBREAVIS, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 a NO7 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ2, resp. PDCZ1 (záleží na výsledku jednání s Janottovou) É [I3]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO4 a PO5 prodejem spol. MORAVKA pro projekt MORAVKA3, dtto Generování: 3. etapa Generování: 4. ETAPA Ò R41 -> GETONIX trvá na smlouvě o smlouvě budoucí (směna pozemků MI za NO2) -> nelze realizovat HBREAVIS1, odkup MI od Janottové -> lze realizovat PDCZ1 É [A4]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO1, PO2 a PO3 prodejem spol. MORAVKA pro projekt MORAVKA2, ale rovněž došlo ke zpoždění v důsledku jednání s CTP, HBREAVIS, GETONIX a Janottovou, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 a NO7 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ1 É [B4]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO2 a PO3 prodejem spol. CTP pro projekt CTP2, dtto É [C4]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO2 a PO3 prodejem spol. HBREAVIS pro projekt HBREAVIS2, dtto Generování: 4. etapa Generování: 4. ETAPA Ò R42 -> GETONIX trvá na smlouvě o smlouvě budoucí (směna pozemků MI za NO2) -> nelze realizovat HBREAVIS1, směna MI za pozemky v NO7 s Janottovou -> lze realizovat pouze PDCZ2 É [D4]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO1, PO2 a PO3 prodejem spol. MORAVKA pro projekt MORAVKA2, ale rovněž došlo ke zpoždění v důsledku jednání s CTP, HBREAVIS, GETONIX a Janottovou, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ2 É [E4]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO2 a PO3 prodejem spol. CTP pro projekt CTP2, dtto É [F4]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO2 a PO3 prodejem spol. HBREAVIS pro projekt HBREAVIS2, dtto Generování: 4. etapa Generování: 4. ETAPA Ò R43 -> GETONIX prodá pozemky v MI a v NO2 JCB, odkup MI od Janottové -> lze realizovat HBREAVIS1, resp. PDCZ1 É [G4]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO1, PO2 a PO3 prodejem spol. MORAVKA pro projekt MORAVKA2, ale rovněž došlo ke zpoždění v důsledku jednání s CTP, HBREAVIS, GETONIX a Janottovou, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 a NO7 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ1 É [H4]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO2 a PO3 prodejem spol. CTP pro projekt CTP2, dtto É [I4]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO2 a PO3 prodejem spol. HBREAVIS pro projekt HBREAVIS2, ta se následně dohodne s PDCZ a realizuje HBREAVIS1 Generování: 4. etapa Generování: 4. ETAPA Ò R44 -> GETONIX prodá pozemky v MI a v NO2 JCB, směna MI za pozemky v NO7 s Janottovou -> lze realizovat pouze PDCZ2 É [J4]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO1, PO2 a PO3 prodejem spol. MORAVKA pro projekt MORAVKA2, ale rovněž došlo ke zpoždění v důsledku jednání s CTP, HBREAVIS, GETONIX a Janottovou, zároveň lze realizovat i pozemky v NO5 prodejem spol. PDCZ pro projekt PDCZ2 É [K4]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO2 a PO3 prodejem spol. CTP pro projekt CTP2, dtto É [L4]: JCB může realizovat pozemky v blocích PO2 a PO3 prodejem spol. HBREAVIS pro projekt HBREAVIS2, dtto Generování: 4. etapa GENEROVÁNÍ: ROZHODOVACÍ STROM Generování: PŘEHLED VARIANT Ò Celkem 17 různých konfigurací projektů É MORAVKA1 + PDCZ1 É MORAVKA1 + PDCZ2 É IMMORENT1 + PDCZ1 É IMMORENT1 + PDCZ2 É QUINLAN1 + PDCZ1 É QUINLAN1 + PDCZ2 É CTP1 + PDCZ1 É CTP1 + PDCZ2 É CTP2 + MORAVKA3 + PDCZ1 É CTP2 + MORAVKA3 + PDCZ2 É CTP2 + HBREAVIS3 + PDCZ1 É CTP2 + HBREAVIS3 + PDCZ2 É HBREAVIS3 + MORAVKA2 + PDCZ1 É HBREAVIS3 + MORAVKA2 + PDCZ2 É HBREAVIS2 + PDCZ1 É HBREAVIS2 + PDCZ2 É HBREAVIS1 Generování: PŘEHLED VARIANT Ò Varianta řešení = konfigurace projektu při zohlednění výsledků jednotlivých vyjednávání = počet koncových větví rozhodovacího stromu Ò Celkem 46 variant řešení FÁZE ROZHODOVACÍHO Procesu Ò definování (vymezení cíle) Ò analyzování (získávání a analýza relevantních informací) Ò generování (hledání různých cest k dosažení cíle) Òklasifikace (vytřídění a utřídění návrhů) Ò hodnocení (posouzení jednotlivých variant) Ò samotné rozhodnutí KLASIFIKACE Ò Všechny předložené nabídky byly v souladu s ÚPmB a podmínkami stanovenými JCB -> nepřípustné varianty byly předem zavrženy -> máme k dispozici varianty, které by ve fázi klasifikace byly jejím výstupem Ò Fázi klasifikace můžeme v tomto případě v souladu s teorií vypustit FÁZE ROZHODOVACÍHO Procesu Ò definování (vymezení cíle) Ò analyzování (získávání a analýza relevantních informací) Ò generování (hledání různých cest k dosažení cíle) Ò klasifikace (vytřídění a utřídění návrhů) Òhodnocení (posouzení jednotlivých variant) Ò samotné rozhodnutí hodnocení Ò Hodnotící kritéria a jejich váhové ohodnocení Ò Rizikové faktory Ò Hodnocení variant HODNOCENÍ: Hodnotící kritéria Ò respektují stanovené dílčí cíle a vyjadřují míru jejich naplnění příslušnou variantou Ò jedná se o kritéria jak kvantitativní, tak kvalitativní povahy Ø K1 Plocha pro bydlení (kvantitativní výnosové kritérium) Ø K2 Plocha administrativy (kvantitativní výnosové kritérium) Ø K3 Plocha obchodu a služeb (kvantitativní výnosové kritérium) Ø K4 Plocha městské zeleně (kvantitativní výnosové kritérium) Ø K5 Plocha kulturního využití (kvantitativní výnosové kritérium) Ø K6 Počet parkovacích stání (kvantitativní výnosové kritérium) Ø K7 Doba realizace výstavby (kvantitativní nákladové kritérium) Ø K8 Počet pracovních míst (kvantitativní výnosové kritérium) Ø K9 Dopad na životní prostředí (kvalitativní nákladové kritérium) Ø K10 Urbanistická kvalita (kvalitativní výnosové kritérium) Ø K11 Příjem JCB z realizace území (kvantitativní výnosové kritérium) K1 Plocha pro bydlenÍ K2 Plocha ADMINISTRATIVY K3 Plocha obchodu a služeb K4 Plocha městské zeleně K5 Plocha kulturního VYUŽiTÍ K6 Počet parkovacích stání K7 DOBA REALIZACE VÝSTAVBY K8 POČET PRACOVNÍCH MÍST K9 DOPAD NA životní prostředí K10 URBAnistická kvalita K11 příjem jcb z realizace území HODNOCENÍ: VÁHOVÉ OHODNOCENí kritériÍ Ò váha = důležitost Ò Metoda porovnávání v trojúhelníku párů Ò hodnotitel není nucen rozdělit např. 100 bodů mezi 10 kritérií, ale porovnává vždy pouze dvě kritéria vedle sebe a volí to, které je z jeho pohledu důležitější Ò použijeme více hodnotitelů a výsledky zaneseme do souhrnné tabulky, jejímž výstupem je bodová hodnota důležitosti (BHD), tj. celkový počet bodů přidělených příslušnému kritériu podělený počtem hodnotitelů Ò v našem případě pracujeme s 8 experty (členové představenstva společnosti, urbanisté, zaměstnanci OÚPR MMB), každý vyplní jeden formulář HODNOCENÍ: VÁHOVÉ OHODNOCENí kritériÍ HODNOCENÍ: VÁHOVÉ OHODNOCENí kritériÍ HODNOCENÍ: VÁHOVÉ OHODNOCENí kritériÍ HODNOCENÍ: VÁHOVÉ OHODNOCENí kritériÍ HODNOCENÍ: Rizikové faktory Ò předpokládané výsledky jednání se strategickými vlastníky nemovitostí v řešeném území Ò subjektivní pojetí pravděpodobnosti (míra osobního přesvědčení ve výskyt jevu na základě znalosti, zkušenosti a intuice) Ò stanovena v závislosti na: É etapě rozhodovacího procesu É zkušenosti z předchozích jednání s protistranou É výsledku jednání s ostatními partnery JEDNání s magdalenou janottovou JEDNání s magdalenou janottovou JEDNání s CTP JEDNání s HBREAVIS JEDNání s GETONIX ZÁPIS PRAVDĚPODOBNOSTÍ: 1. etapa Zápis pravděpodobností: 2. etapa Zápis pravděpodobností: 2. etapa Zápis pravděpodobností: 3. etapa Zápis pravděpodobností: 3. etapa Zápis pravděpodobností: 3. etapa Hodnocení variant rozhodovací strom S VARIANTAMI ŘEŠENÍ a PRAVDĚPODOBNOSTMI rozhodovací strom S VARIANTAMI ŘEŠENÍ a PRAVDĚPODOBNOSTMI Hodnocení variant POSTUP OHODNOCEnÍ ROZHODOVACÍHO STROMU Hodnocení variant POSTUP OHODNOCENÍ ROZHODOVACÍHO STROMU Hodnocení variant POSTUP OHODNOCENÍ ROZHODOVACÍHO STROMU PŘIŘAZENÍ CELKOVÉHO OHODNOCENÍ VARIANT PRO STAV OKOLÍ S1 POSTUP OHODNOCENÍ ROZHODOVACÍHO STROMU PŘIŘAZENÍ CELKOVÉHO OHODNOCENÍ VARIANT PRO STAV OKOLÍ S2 POSTUP OHODNOCENÍ ROZHODOVACÍHO STROMU rozhodovací strom S UŽITKY VARIANT NA KONCI VĚTVÍ R11 rozhodovací matice vícekriteriálního rozhodování za podmínek jistoty S PŘÍSLUŠNÝMI HODNOTAMI JEDNOTLIVÝCH KRITÉRIÍ POROVNATELNOST kriTÉRIÍ K9 DOPAD NA životní prostředí K10 URBAnistická kvalita R11 rozhodovací matice vícekriteriálního rozhodování za podmínek jistoty S PŘÍSLUŠNÝMI HODNOTAMI JEDNOTLIVÝCH KRITÉRIÍ POROVNATELNOST kriTÉRIÍ R11 rozhodovací matice vícekriteriálního rozhodování za podmínek jistoty S PŘÍSLUŠNÝMI HODNOTAMI JEDNOTLIVÝCH KRITÉRIÍ POROVNATELNOST kriTÉRIÍ R11 rozhodovací matice vícekriteriálního rozhodování za podmínek jistoty S PŘÍSLUŠNÝMI HODNOTAMI JEDNOTLIVÝCH KRITÉRIÍ POROVNATELNOST kriTÉRIÍ POROVNATELNOST kriTÉRIÍ POROVNATELNOST kriTÉRIÍ R11 rozhodovací matice vícekriteriálního rozhodování za podmínek jistoty S PŘÍSLUŠNÝMI HODNOTAMI JEDNOTLIVÝCH KRITÉRIÍ R11 rozhodovací matice vícekriteriálního rozhodování za podmínek jistoty S PŘÍSLUŠNÝMI HODNOTAMI JEDNOTLIVÝCH KRITÉRIÍ R11 rozhodovací matice vícekriteriálního rozhodování za podmínek jistoty S PŘÍSLUŠNÝMI HODNOTAMI JEDNOTLIVÝCH KRITÉRIÍ R11 rozhodovací matice vícekriteriálního rozhodování za podmínek jistoty S Dílčím ohodnocením variant Hodnocení variant HODNOCENÍ: VÁHOVÉ OHODNOCENí kritériÍ R11 rozhodovací matice vícekriteriálního rozhodování za podmínek jistoty S Dílčím ohodnocením variant PO APLIKACI VAH A SOUčtu R11 R11 R11 R11 Hodnocení variant ZÁPIS dílčího užitku: 1. etapa Zápis dílčího užitku: 2. etapa Zápis dílčího užitku: 2. etapa Zápis dílčího užitku: 3. etapa Zápis pravděpodobností: 3. etapa Zápis pravděpodobností: 3. etapa Generování: 4. etapa Zápis dílčího užitku: 4. etapa Zápis dílčího užitku: 4. etapa Zápis dílčího užitku: 4. etapa POSTUP OHODNOCENÍ ROZHODOVACÍHO STROMU rozhodovací strom S UŽITKY VARIANT NA KONCI VĚTVÍ ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU 4.ETAPA (R41) ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU rozhodovací matice jednokriteriálního rozhodování za podmínek rizika ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU 4.ETAPA (R41) ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU 4.ETAPA (R41) ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU 4.ETAPA (R42) ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU rozhodovací matice jednokriteriálního rozhodování za podmínek rizika ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU 4.ETAPA (R42) ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU 4.ETAPA (R43) ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU rozhodovací matice jednokriteriálního rozhodování za podmínek rizika ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU 4.ETAPA (R43) ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU 4.ETAPA (R44) ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU rozhodovací matice jednokriteriálního rozhodování za podmínek rizika ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU 4.ETAPA (R44) ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU 3.ETAPA (R31) ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU rozhodovací matice jednokriteriálního rozhodování za podmínek rizika ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU rozhodovací matice jednokriteriálního rozhodování za podmínek rizika ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU rozhodovací matice jednokriteriálního rozhodování za podmínek rizika ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU rozhodovací matice jednokriteriálního rozhodování za podmínek rizika ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU rozhodovací matice jednokriteriálního rozhodování za podmínek rizika ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU 3.ETAPA (R31) ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU 3.ETAPA (R32) ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU rozhodovací matice jednokriteriálního rozhodování za podmínek rizika ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU 3.ETAPA (R32) ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU 3.ETAPA (R33) ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU rozhodovací matice jednokriteriálního rozhodování za podmínek rizika ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU 3.ETAPA (R33) ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU 2.ETAPA (R21) ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU rozhodovací matice jednokriteriálního rozhodování za podmínek rizika ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU 2.ETAPA (R21) ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU 2.ETAPA (R22) ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU rozhodovací matice jednokriteriálního rozhodování za podmínek rizika ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU 2.ETAPA (R22) ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU 1.ETAPA (R11) ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU rozhodovací matice jednokriteriálního rozhodování za podmínek rizika ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU 1.ETAPA (R11) ELIMINACE ETAP ROZHODOVACÍHO PROCESU rozhodovací strom S vyznačením OPTIMÁLNÍHO POSTUPU DOPORUČENÍ OPTIMÁLNÍHO POSTUPU Ò V 1. etapě jednat s CTP Ø v případě dohody o prodeji skleníků jednat ve 2. etapě s HBREAVIS ü v případě dohody o prodeji nemovitostí pod MI volit ve 3. etapě variantu B3, tj. IMMORENT1 + PDCZ1 nebo PDCZ2 (na základě výsledku jednání s Janottovou) ü v případě dohody o směně nemovitostí pod MI volit ve 3. etapě variantu D3, tj. MORAVKA2 + HBREAVIS3 + PDCZ1 nebo PDCZ2 (na základě výsledku jednání s Janottovou) Ø v případě dohody o směně skleníků jednat ve 2. etapě s HBREAVIS ü v případě dohody o směně nemovitostí pod MI volit ve 3. etapě variantu G2, tj. CTP2 + HBREAVIS3 + PDCZ1 nebo PDCZ2 (na základě výsledku jednání s Janottovou) ü v případě dohody o prodeji nemovitostí pod MI volit ve 3. etapě variantu I3, tj. CTP2 + MORAVKA3 + PDCZ1 nebo PDCZ2 (na základě výsledku jednání s Janottovou) REALIZACE DOPORUČENÉHO POSTUPU V PRAXI DĚKUJI ZA POZORNOST