Ivan Telecký
Legal aspects of RE transactions
 Legal systems
 Continental vs Anglo-Saxon legal systems
 Czech law, foreign laws, choice of law
 Real Estate Law
 Civil law
 Public law
 Tax Law
 Related laws
 Insolvency Act
 Environmental laws
 Civil Procedure Code
Law of real estate
Civil law ­ Civil Code and related laws
 Civil Code
 Representation (zastoupení) sec 22 -
 Legal acts (právní úkony) sec 34-
 Definitions of things / rights sec 118-121
 Rights in rem sec 123-180
 Obligations 488-587
 Purchase agreement sec 588-
 Agreement for work sec 631-
 Lease agreement sec 663-
 Act 116/1990
 Act 72/1994
Zákon č. 72/1994 Sb.
 pojmy: budova, dům, jednotka
 prohlášení vlastníka vs. smlouva o výstavbě
 společné části domu
 společenství vlastníků jednotek
 pozemek pod domem
 zástavní právo k jednotce
Civil law - Commercial Code
 Acting on behalf of companies
 Supervisory Board approval
 GM approval / valuation
 Rules for selection of governing code sec 261/6
 Obligations (deviations from Civil Code)
 Contract for Work
 Purchase Agreement
Public law - land registration legislation
 Act on Land Registry ­ 344/92
 Act on Entries into the Land Registry ­ 265/92
 Entry by way of ,,vklad"
 Entry by way of ,,záznam"
 Registration of ,,poznámka"
 Powers of attorney
 Geometric plans
Public law - construction legislation
 Building Code
 Zoning plan ­ effects, changes
 Permits ­ types, validity, revocation
 Authorised inspector
 EIA law
 Expropriation
RE markets
 Categories of players
 Developers
 Investors
 Construction companies
 Financiers
 Advisors
 Owners / users
 Property groups
 Residential ­ flats, houses
 Commercial ­ admin, logistics, retail, industrial
 Hotel / leisure ­ hotels, resorts, sport facilities
 Market conditions
Acquisitions ­ asset vs share deal
 Introduction ­ chart
 Advantages and disadvantages
 REET, taxation of gains
 Undisclosed legal and tax liabilities
 Step-up in/carryover of tax basis (hidden reserves)
 Structuring - Land register / Commercial register
 Impact on third parties
 Post-acquistion restructuring (leveraged deals)
 Due diligence
 Governing law (Commercial, Civil Code)
Insurance
Tenants
Utilities
Services
Company
Shareholder
Investor
PA
SPA
Acquisitions ­ step by step
 Process
 LOI/HoT/MoU
 Future Agreement
 Escrow Agreement
 Purchase Agreement (regarding shares or assets)
 Registration (Commercial register or Land Register)
 Financial Settlement / Closing
 Property Purchase Agreement
 Definitions ­ why?
 Mandatory provisions
 Determination of the subject of the transfer
 Price ­ determination, modifications
 Representations and warranties
 Risks (A ­ B ­ C)
 Tax considerations
Vkladové řízení před KN
 druhy zápisů: vklad, záznam, poznámka
 právní vs. evidenční účinky zápisu
 presumpce dobré víry toho kdo vychází ze zápisu)
 plomba
List vlastnictví
části:
A - údaj o vlastníkovi či jiném oprávněném
B - údaj o nemovitostech (pozemky, budovy)
B1 - jiná práva
C - omezení vlastnického práva (zástavní práva, věcná
břemena)
D - jiné zápisy
E - nabývací tituly
F - vztah BPEJ k parcelám
List vlastnictví
List vlastnictví
Geometrický plán
 neoddělitelná součást listin
 zpracování geodetem, potvrzení KÚ, souhlas SÚ
 zápis nových staveb / dělení pozemků
 zpřesnění výměry parcely
 kopie
 identifikace pozemku
Daně
 daň z převodu nemovitostí
 daň dědická / darovací
 daň z nemovitosti
 daň z příjmu
Realizace projektu ­ indikátory úspěchu a rizika
 KPI: realizace projektu dle harmonogramu
 riziko: prodlení projektu
 KPI: realizace projektu dle rozpočtu
 riziko: vícenáklady
 náklady realizace: rozdíl v pohledu banky a sponzora
 KPI: realizace projektu v požadované kvalitě
 riziko: nedostatečná kapacita / výkon
 riziko: nízká spolehlivost
 KPI: kvalitní management a koordinace stavby
 riziko: nedosažení kompaktnosti projektu
 riziko: špatná spolupráce mezi kontraktory
 kombinace s nedosažením jiného KPI
Struktury realizace projektů
Construction managementEPC struktura
Investor
EPC kontraktor
Subdodavatelé
Construction
Manager
Subdodavatelé
Dodavatelé
Investor
Sponzor
Banka Equity
Úvěr
Leases ­ legal regulation
 Types of leases
 Residential
 Non residential (commercial)
 General (including entirely commercial building)
 Other types of ,,use relationships"
 Lease, sublease, easement
 Use for no consideration, credit
 Lease transaction
 HoT / LoI
 Future Lease Agreement
 Lease Agreement
 Transfer of ownership
 Tax general
Leases ­ lease agreement
 Definitions
 Description of the leased premises
 Rent
 Rent free periods (legal and tax position)
 Distinguishing from the service charge
 Term of the lease
 Termination
 Planned (lapse of time, break option, other conditions)
 Forced (breach of contract)
 Reinstatement (incl. tax position)
 Technical improvements of real estate
 Legal aspects
 Tax aspects
 Lease security (deposit, guarantee by landlord / tenant, VAT)
 Extras ­ improvement of real estate by tenant (compensation rights) / lessor's
investment = increased rent, tax position
 Insurance
 Dispute resolution
Prime rents in Europe
High Streets Rents
Legal Due Diligence
 The purpose
 The consequences
 Usual suspects
 Title
 Encumbrances
 DD in respect of the Real Estate
 Ownership chain / prescription
 DD in respect of the Company
 Incorporation
 Historic transactions
Agreement on Future Agreement
 Governing law
 Enforceability
 Change of circumstances
 Timing