Nájem bytu
© Markéta Selucká
2011
Nájem
 663 a násl. OZ – obecný
 685 a násl. OZ – nájem bytu
 717 a násl. OZ – nájem obytných místností
 721 a násl. OZ – podnikatelský nájem věcí
movitých
 Zák. 116/1990 Sb., nájem a podnájem
nebytových prostor
 58 a násl. OZ – timeshare
 (Směrnice 94/47/ES, o ochraně nabyvatelů ve vztahu k některým
aspektům smluv o nabytí práva k dočasnému užívání nemovitostí;
Směrnice 2008/122/ES, o ochraně spotřebitele ve vztahu k některým
aspektům smluv o dočasném užívání ubytovacího zařízení (timeshare),
o dlouhodobých rekreačních produktech, o dalším prodeji a o výměně )
Nájem bytu je chráněn
 Ustanovení 685 odst. 3 OZ
 Proč poskytovat zvláštní ochranu slabší kontraktační
straně?
 čl. 11 odst. 1 Mezinárodního paktu o hospodářských,
sociálních a kulturních právech (120/1976 Sb.)
 čl. 16 Evropské sociální charty (14/2000 Sb. m. s.)
 čl. 4 Dodatkového protokolu k Evropské sociální
chartě (15/2000 Sb. m. s.)
 Idea rovnosti jako základ soukromého práva
 Rovnost formální a rovnost faktická
Právní pojem „byt“
 pro účely zákona o vlastnictví bytů ( 2 písm. b)
72/1994 Sb. „ZVB“)
„bytem (je) místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí
stavebního úřadu určeny k bydlení“)
 Judikatura např. rozsudek NS 2 Cdon 1010/97
„Pojmovým znakem bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu
118 odst. 2 ObčZ je účelové určení místností, které byt tvoří, k trvalému
bydlení, dané pravomocným kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu.
Existence uvedeného rozhodnutí je pak logicky předpokladem toho, aby určité
místnosti mohly být předmětem občanskoprávních vztahů jako byty - je
pojmovým znakem bytu jako občanskoprávní kategorie.
 neexistuje obecně závazný výklad pojmu byt
Předmětem nájmu bytu může být výlučně byt v
právním slova smyslu
Byt dle ZVB ≠ bytu jako předmět
nájmu
 vlastnictví bytu výlučně dle ZVB ( 125/1
OZ) „vyčleněny jednotky“ = věc v právním
slova smyslu; fikce
 Nájem bytu – jednotky nemusí být
vyčleněny – pravomocné kol. rozh.
 Dva právní pojmy bytu - nekoncepční
Druhy bytů
 Byt „nedružstevní“ (byt „bez přívlastku“)
 Byt družstevní (byt, který bytové družstvo
pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání
svým členům) (např. R 12/2001)
 Byt služební ( 7 odst. 1 zák. 102/1992 Sb.)
 Byt zvláštního určení a byty v domě zvláštního
určení ( 9 odst. 1 zák. 102/1992 Sb.)
Byty družstevní
 členství nájemce v bytovém družstvu a nájemní
vztah k družstevnímu bytu ( 714 OZ)
 Převod členského podílu bytového družstva
 mezi členy navzájem, tak i mezi členem a
nečlenem
 Písemnou formu ( 40 OZ)
 Dohoda o převodu členského podílu nepodléhá
souhlasu představenstva bytového družstva
Byt a jeho příslušenství
 121 odst. 2 OZ („Příslušenstvím bytu jsou
vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby
byly s bytem užívány.“ )
 Vedlejší místnosti: různé neobytné haly,
komůrky, špíže, kuchyně, záchod či koupelna
 Vedlejší prostory: sklep, kůlna
 Vedlejší prostory jsou umístněny mimo vlastní
byt
Garáž jako příslušenství bytu (Usnesení NS 20
Cdo 1782/2001)
Byt jako součást věci hromadné
 Byt a garáž
 Byt a nebytový prostor
 Obcházení zákona ( 39 OZ)
Nájemní smlouva k bytu
 685 a násl. OZ – typová smlouva
 663 a násl. OZ – obecný nájem
 Vztah lex generalis ku lex specialis
 obecné náležitosti právních úkonů ( 34 a násl.
OZ)
 obecné náležitosti kladené na kontraktaci smluv
( 43 a násl. OZ)
 488 a násl. OZ
Subjekty
 Pronajímatel
 Nájemce
 Právnická osoba nemůže platně uzavřít smlouvu o
nájmu bytu ve smyslu 685 a násl. ObčZ jako
nájemce. Není však vyloučeno, aby uzavřela smlouvu
o nájmu bytu ve smyslu 663 a násl. ObčZ a aby tak
byt získal charakter bytu služebního ve smyslu 7
odst. 1 písm. b) zákona č. 102/1992 Sb. C 4656 (NS
26 Cdo 1973/2006)
Obsahové náležitosti
 Nájemní smlouva nevznikne, pokud se strany neshodnou na obsahových
náležitostech smlouvy ( 686 OZ)
 Označení bytu a jeho příslušenství (např. „Byt č. 2, ve II. patře bytového domu č.p.
528 na ulici Veveří, v Brně. Jedná se o byt 2+1 o celkové výměře 80 m2 se dvěma pokoji, kuchyní,
koupelnou, záchodem, šatnou a sklepem č. 2 v podzemním podlaží o výměře 15 m2“ )
 Rozsah užívání bytu
 Způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu
nebo přímo jejich výši
---------------
 Určité vymezení doby; jinak doba neurčitá ( 686 odst. 2 OZ)
Rozvazovací podmínka ?
 685 odst. 1 OZ – doba výkonu práce
 Písemná forma (výjimka od 1.1.1992 do 31.12.1994; 879b OZ)
Nájem na dobu určitou
 Nájem na 100 let
 Ujednání o délce nájmu ( 663 OZ)
přesahujícího obvyklou délku lidského života
nemůže požívat výhod smluvního vztahu
uzavřeného na dobu určitou. Zastává proto
závěr, podle něhož takové ujednání svědčí pro
závěr, že obsahově jde o smlouvu sjednanou
na dobu neurčitou. To má své důsledky v
možnosti zrušení nájemní smlouvy
odstoupením, což je možnost plynoucí ze
zákona, i kdyby si účastníci takovou možnost
nesjednali. (NS 28 Cdo 2747/2004)
Nájemné a jeho výše I.
 Dohoda stran
 Regulace nájemného ( 696/1 OZ)
 zákon č. 107/2006 Sb.
 III. ÚS 3158/07
http://www.mmr.cz/Bytova-
politika/Prechod-na-smluvni-najemne/Mapy-
najemneho
Nájemné a jeho výše II.
 Navrhuje se nové znění 696 (tisk 188)
 pronajímatel může písemně navrhnout
nájemci zvýšení nájemného.
 Soud na návrh pronajímatele rozhodne o
určení nájemného, které je v místě a čase
obvyklé. Výši nájemného soud určí ke dni
podání návrhu soudu.
 Soud může - dohodou, neurčitou, došlo
k podstatné změně okolností
 Nájemce může navrhnout snížení.
Kauce na nájemné 686a OZ
 Do novely – autonomie vůle
 Právo žádat – pronajímatel
 3 x nájemné a zálohy
 Zvláštní účet – společný
Použití:
 Pohledávky na nájemném
 Za poskytovaná plnění
 Jiné závazky v souvislosti s nájmem
 Písemně uznané nebo vykonatelné, zápočet
Doplnění a vrácení kauce
 do jednoho měsíce od oprávněného
použití
 po ukončení pronajímatel povinen vrátit
 Včetně příslušenství
 Lhůta jednoho měsíce od vyklizení a
předání
Další důvody vzniku nájmu bytu
 uzavřením manželství s nájemcem bytu
 smrtí či trvalým opuštěním domácnosti
nájemcem bytu
 dohodou o výměně bytu
 dohoda o společném nájmu bytu zavřená na
základě ustanovení 700 odst. 2 OZ
 vznik na základě ustanovení 871 OZ
(transformace práva osobního užívání bytu na
právo nájmu bytu)
Práva a povinnosti smluvních stran
 Pronajímatel musí předat nájemci
byt ve stavu způsobilém k řádnému
užívání
zajistit nájemci plný a nerušený
výkon jeho práv, spojených
s užíváním bytu
Byt nezpůsobilý k ř.u.
 687/2 OZ
 Dohoda
 Provede úpravy – byl způsobilý k ř.u.
 Vymezit vzájemná práva a povinnosti
 Výslovný souhlas se stavebními úpravami
ve smyslu OZ a stavebního zákona
 Výpověď 711/2 písm. b) OZ – bez přiv.
Práva a povinnosti nájemce
 Nájemce a osoby s ním spolužijící musí užívat byt řádně ( 689/1
OZ – odstranění asymetričnosti)
 Řádné užívání bytu je slučitelné s účelem, k němuž je byt určen,
tzn. které je slučitelné s účelem bydlení
 Nájemce a osoby, které s ním žijí ve společné domácnosti mají
právo byt užívat, mají právo užívat společné prostory a zařízení
domu a také mají právo požívat plnění, které je poskytováno
v souvislosti s užíváním předmětného bytu ( 688 OZ)
 Nájemce má vykonávat práva tak, aby v domě bylo vytvořeno
prostředí zajišťující ostatním nájemcům výkon jejich práv ( 690
OZ)
Oznamovací povinnost nájemce
 Počty osob spolužijících
 Písemná forma (jméno, příjmení, datum
narození, příslušnost)
 Lhůta 15 dnů (od změny)
 Nesplnil do jednoho měsíce - 711/2 písm. b)
OZ – bez přiv.
 Problémy: pronajímatel shromažďuje osobní
údaje
 Definice osoby spolužijící
 Krátkodobá návštěva; individuální řešení
Počet osob v bytě žijících –
návrh novelizace OZ (tisk 188)
 počet osob, který je přiměřený
velikosti bytu a nebrání tomu, aby
všechny osoby mohly řádně užívat
byt a žít v hygienicky vyhovujících
podmínkách.
 vyhradit si v nájemní smlouvě
souhlas s přijetím další osoby do
bytu. To neplatí, jedná-li se o osobu
blízkou anebo o další případy
zvláštního zřetele hodné.
Údržba a opravy bytu
 Dohoda stran ( 687 odst. 2 OZ)
 Drobné opravy v bytě (Nařízení vlády č. 258/1995
Sb., kterým se provádí Občanský zákoník; vymezení
věcné a kvantitativní)
 Oznamovací povinnost nájemce a povinnost
nájemce umožnit pronajímateli opravy zrealizovat
 Nájemce má povinnost odstranit závady a
poškození, které způsobil v domě sám nebo které
způsobily osoby s ním spolužijící ( 693 OZ)
 Pronajímatel závady znemožňující řádné užívání
neodstraní – upozornění – odstraní – úhrada účelně
vynaložených nákladů
Stavební úpravy v bytě
 Nájemce jen se souhlasem pronajímatele
 Pronajímatel jen se souhlasem nájemce
 Nájemce může souhlas odepřít jen z vážných
důvodů (zdravotní stav, věk apod.) ( 695 OZ)
 Pronajímatel se bude domáhat u soudu uložení
povinnosti nájemci strpět provedení oprav
 Souhlas nájemce není třeba v případě, že
úpravy nařídil příslušný orgán státní správy
Absolutní zánik nájmu bytu
 Absolutní = Byt je volný
 Dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem
 Uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán
 Zničením (zánikem) bytu (pronajaté věci) ( 680
odst. 1 OZ)
 Splynutím osoby nájemce a pronajímatele v jednu
osobu
 Výpovědí ze strany nájemce
 Výpovědí ze strany pronajímatele
 Smrtí nájemce bez přechodu nájmu bytu
Relativní zánik nájmu bytu
Smrt výlučného nájemce bytu (přechod
nájmu)
Trvalé opuštění domácnosti výlučného
nájemce bytu (přechod nájmu)
Změnou vlastnického práva k bytovému
domu či bytu ( 680 odst. 2 OZ)
Výslovný zákaz obnovy nájmu bytu (
686a OZ ve smyslu 676/2 OZ)
Možnost sjednat obnovu?
Přechod nájmu družstevního bytu
 ke dni smrti člena družstva na základě speciální
sukcese
 bytové družstvo se k přechodu nijak
nevyjadřuje
V rámci rozhodnutí soudu v řízení o dědictví (
175a a násl. o.s.ř.) by proto mělo být
konstatováno, který z dědiců předmětný členský
podíl v bytovém družstvu nabyl
 Jediný dědic – výlučným nájemcem
 Více dědiců - dohoda
Výpověď ze strany nájemce
 bez udání důvodů
 písemná forma
 lze vypovědět nájem bytu jak na dobu určitou,
tak i na dobu neurčitou
 lhůta ke skončení nesmí být kratší než tři
měsíce, tak aby skončila ke konci kalendářního
měsíce
 odstěhování se z bytu není konkludentní formou
výpovědi nájmu bytu ze strany nájemce
ústní výpověď je absolutně neplatná ( 40 OZ)
Výpověď ze strany pronajímatele
 jen z důvodů taxativně uvedených
 písemná forma (vyjádření vůle ukončit, musí dojít,
přesně specifikovat důvody, nemusí být podřazeno,
lhůta, poučení o právu podat žalobu na určení,
závazek zajistit bytovou náhradu)
 NS 26 Cdo 2498/2007 – i přístřeší
 lze vypovědět nájem bytu jak na dobu určitou, tak i
na dobu neurčitou
 lhůta ke skončení nesmí být kratší než tři měsíce,
tak aby skončila ke konci kalendářního měsíce
ústní výpověď je absolutně neplatná ( 40 OZ)
Bez přivolení
 jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu
hrubě porušují dobré mravy v domě; ( 711 odst. 2 písm. a) OZ; před
novelou 711 odst. 1 písm. c) OZ)
 jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu
bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění
poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku
měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním
bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky na účtu podle 686a odst. 3
( 711 odst. 2 písm. b) OZ
 jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu
bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění
spojená s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce; před novelou
711 odst. 1 písm. d) OZ)
Bez přivolení
 má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze
spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt; ( 711 odst. 2
písm. c) OZ; před novelou 711 odst. 1 písm. g) OZ)
 neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů a nebo ho bez
závažných důvodů užívá jen občas; ( 711 odst. 2 písm. d) OZ; před
novelou 711 odst. 1 písm. h) OZ)
 jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a
nájemce není zdravotně postižená osoba; ( 711 odst. 2 písm. e)
OZ; před novelou 711 odst. 1 písm. i) OZ)
 Judikatura NS – skutkové podstaty –
aplikovatelná - 711/2 písm. b) ???
 Poučení nájemce o možnosti podat žalobu
na určení neplatnosti
 Lhůta 60 dnů od doručení
 Ve výpovědi lhůta kratší či bez výpovědní
lhůty, není důvod, nepoučil nájemce -
40 OZ – AN
Bytová náhrada
 Standardně – výpověď dle 711/1 OZ
 Přístřeší (NS 20 Cdo 2482/2000)
 Nemožnost aplikovat 712/5 OZ – špatný odkaz
 povinnost vyklidit – přístřeší – jakmile zajistí (
712/6 OZ); nelze 711/4 OZ)
 Žaloba ve lhůtě 60 dnů – až pravomocným
ukončením ( 711/5 OZ)
 Zachována možnost aplikace ust. 3 OZ –
nemravnost výkonu práva
Výpověď s přivolením
 potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě
nebo snachu, své rodiče nebo sourozence; ( 711a odst. 1 písm. a) OZ;
před novelou 711 odst. 1 písm. a) OZ)
 jestliže nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel
potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat;
( 711a odst. 1 písm. b) OZ; před novelou 711 odst. 1 písm. b) OZ)
 je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit
tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž
provádění nelze byt nebo dům delší dobu dále užívat; ( 711a odst. 1 písm.
c) OZ; před novelou 711 odst. 1 písm. e) OZ)
 jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory, určenými k provozování
obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto
nebytových prostor chce tento byt užívat; ( 711a odst. 1 písm. d) OZ; před
novelou 711 odst. 1 písm. f) OZ)
 Konstrukce zachována
Soudní přivolení k výpovědi
 Výpověď jako součást žalobního návrhu
 Více výpovědních důvodů v jedné výpovědi
 Soud určí den zániku nájmu s tím, že musí být
dodržena tříměsíční zákonná lhůta
Soud stanoví povinnost nájemci vyklidit
předmětný byt a stanoví lhůtu pro vyklizení. Dále
určí počátek běhu lhůty pro vyklizení a rozhodne
o bytové náhradě a o jejím druhu.
Výkon práva odporující dobrým mravům ( 3
OZ)
 „nájemce“ je povinen předmětný byt vyklidit
teprve tehdy, až je mu zajištěna bytová náhrada
Bytová náhrada standardně – náhradní byt,
resp. přiměřený NB (NS 2 Cdon 1401/97)
(s tržním n. = s reg.; okolnosti – nenachází se –
vyloučení realizace vlastnického práva; III. ÚS
114/94, IV. ÚS 524/03 )
Moderační právo – menší byt, náhradní
ubytování
 711a/1 b) OZ – bezdůvodně - přístřeší
 povinnost vystěhovat – náhradní byt - 711a/6
OZ – 15 dnů od zajištění; přístřeší - zajištění
Právo na bydlení
 tzv. právo na bydlení ( 712 odst. 6 OZ)
 nájemce má práva a povinnosti v rozsahu
odpovídajícím ustanovením 687 až 699 a
přiměřeně 700 až 702 odst. 1.
 zajistil přístřeší; zajistil NB -15 dnů
uběhlo – užívání bez právního titulu – tržní
nájemné (NS 33 Odo 24/2004)
Quasi nájem I. - 712 odst. 6
Quasi nájem II. - 712 odst. 6
Registrovaný partner
 115/06 Sb., účinnost od 1.7.2006
 Přechod – mírnější režim
 Právo na bydlení - 705a/2 OZ
 Nevzniká společný nájem bytu partnery
 Jen obecný společný nájem dle 700/2 OZ
 Zrušením, vyslovením neplat. či neex. –
zaniká právo na bydlení
 Smrt partnera nájemce služeb. bytu –
bytová náhrad - 713 OZ – právo na
bydlení
Doporučená literatura:
 Fiala, Korecká, Kurka. Vlastnictví a
nájem bytů. Praha : Linde.
Selucká. Nájem a podnájem bytu. Brno :
Computer Press, 2005.
Balík et al. Výpovědní důvody z nájmu
bytu. Praha : Linde.
Dejlová. Zánik nájmu bytu. Praha :
C.H.Beck.
Děkuji za pozornost.