zde začíná část dr. Marek 5
DÍL XVII
SMLOUVA O ZPROSTŘEDKOVÁNÍ
§ 642
Základní ustanovení
Smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že bude vyvíjet
činnost směřující k tomu, aby zájemce měl příležitost uzavřít určitou smlouvu s třetí
osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli úplatu (provizi).
1. Smlouva o zprostředkování vznikající na základě dohody smluvních stran je
synallagmatický závazkový vztah, v němž se jeden z partnerů, označovaný jako
zprostředkovatel, zavazuje aktivně působit s cílem umožnit druhému účastníku – zájemci
uzavřít konkrétní smlouvu s třetí osobou, zájemce je pak povinen poskytnout
zprostředkovateli za tuto činnost provizi.
2. Smlouva o zprostředkování, upravená v § 642-651 obch. zák., bývá řazena mezi
tzv. relativní obchody, z čehož vyplývá, že se její právní úprava nevztahuje na všechny
subjekty obecně, ale jen na vztahy mezi podnikateli, jestliže je s přihlédnutím ke všem
okolnostem při vzniku vztahu zřejmé, že se týká jejich podnikatelské činnosti – § 261 odst. 1.
Relativními obchody jsou současně i závazkové vztahy podle § 261 odst. 2.
3. Zákon podle § 262 umožňuje písemnou dohodu smluvních stran sjednat, že se
jejich závazkový vztah, který nespadá pod § 261, přesto řídí obchodním zákoníkem. V daném
případě asi toto řešení nebude příliš výhodné, neboť úpravu odpovídajícího vztahu obsahuje
též zákoník občanský, a to v ust. § 774-777 pod označením „smlouva
zprostředkovatelská“. Přestože se občanskoprávní úprava od úpravy obchodněprávní
v podstatných rysech neliší, lze považovat uzavírání smluv „smíšených“, odkazujících na obě
úpravy současně, za chybné. Nesprávné jsou též smlouvy, jež spadají do režimu obchodního
zákoníku (na základě § 261, odst. 1 či 2), které však chybně využívají občanskoprávní
úpravu.
4. Jestliže však bude smlouva o zprostředkování uzavřena pro sjednávání burzovních
obchodů, bude se jednat o tzv. typový (absolutní) obchod podle § 261 odst. 3, a řídit se tedy
bude ustanoveními třetí části obchodního zákoníku bez ohledu na povahu účastníků. Daný
smluvní typ bude absolutním obchodem též v případě, kdy půjde o úplatnou smlouvou
o zprostředkování koupě nebo prodeje cenných papírů, dále upravenou zákonem č. 591/1992
Sb., o cenných papírech.
5. Pro smlouvu o zprostředkování nepředepisuje zákon písemnou formu, smluvní
volnost stran je posílena také dispozitivností všech ustanovení (vyjma kogentního
základního ustanovení).
6. Ze základního ustanovení vyplývají podstatné části smlouvy, tj. části, které musí
strany dohodnout, aby se jejich vztah řídil právní úpravou věnovanou smluvnímu typu
smlouvy o zprostředkování dle obchodního zákoníku, jimiž jsou:
a) přesné určení smluvních stran - zprostředkovatele a zájemce,
b) vymezení předmětu smlouvy - závazek zprostředkovatele vyvíjet činnost
směřující k tomu, aby měl zájemce příležitost uzavřít určitou, dohodou dostatečně
jasně specifikovanou, smlouvu s třetí osobou,
c) úplatnost - závazek zájemce zaplatit zprostředkovateli za jeho činnost úplatu (výše
provize nemusí být sjednána).
ad a) Z textu zákona vyplývá, že jde o úplatnou smlouvu mezi zprostředkovatelem
a zájemcem, současně s ohledem na obchodněprávní úpravu tohoto smluvního typu se bude
nejčastěji jednat o podnikatele. Pro posuzování případné neplatnosti smlouvy nebude
podstatné, zda zprostředkovatel při své stanovené činnosti konané pro zájemce bude jednat
v souladu s rozsahem svého podnikatelského oprávnění, nebo jej překročí.
ad b) Pro platnost smlouvy o zprostředkování je rozhodující přesné vymezení
činnosti, k níž se zprostředkovatel zavazuje, a současně konkrétní určení předmětu
zprostředkování, jímž je smlouva s třetí osobou, kterou má zprostředkovatel napomoci
uzavřít.
Vzhledem k tomu, že pro daný smluvní typ není předepsána písemná forma, je nejasné
vymezení činnosti zprostředkovatele poměrně častou příčinou soudních sporů. Jak uvádí
Nejvyšší soud ČR v rozhodnutí sp. zn. 32 Cdo 4604/2007, zprostředkování, tedy „činnost
směřující k tomu, aby zájemce měl příležitost uzavřít určitou smlouvu“ chápe obchodní
zákoník velmi široce – od pouhého „obstarání příležitosti“ v užším smyslu (§ 645 obch.
zák.), přes uzavření smlouvy, která je předmětem zprostředkování (§ 644 obch. zák.), až po
situaci, kdy třetí osoba svůj závazek ze zprostředkovávané smlouvy splní (§ 646 obch.
zák.). Zákon dokonce obecně předpokládá (jak vyplývá z § 650 obch. zák.), že
zprostředkovatel bude (může být – nestanoví-li smlouva jinak) činný až do okamžiku
uzavření smlouvy, jež je předmětem zprostředkování, a to bez ohledu na to, v kterém
okamžiku vymezeném § 646 až 646 obch. zák. mu vznikne nárok na provizi. Obstarat
příležitost k uzavření určité smlouvy neznamená pouze „seznámit jednající osoby“,
vyloučit nelze ani spolupůsobení zprostředkovatele směřující k vlastnímu uzavření smlouvy
poté, kdy již byla podepsána smlouva o smlouvě budoucí.
Vzhledem k dispozitivní právní úpravě § 643 až 651 je možno povinnosti
zprostředkovatele dohodnout nejrůznějšími způsoby, vždy je však nezbytná jejich specifikace
a srozumitelnost. Nelze proto doporučit uzavírat smlouvu o zprostředkování ústně, neboť
v takovém případě bude velmi obtížné zajistit, aby obě smluvní strany chápaly závazek
shodně. Pokud zprostředkovatel „vyvíjí činnost“ napomáhající vytvoření „příležitosti“
k uzavření smlouvy zájemce s třetí osobou, ale zprostředkovávaná smlouva přesto není
uzavřena, nedošlo tím k porušení smlouvy o zprostředkování.
Neméně důležitým se jeví také striktní vymezení vlastností smlouvy, která má být
s třetí osobou uzavřena a k jejímuž sjednání má zprostředkovatel dopomáhat. Zájemce by
měl zprostředkovatele seznámit nejen s požadavky na smluvní typ (nejčastěji např. kupní,
nájemní, cestovní, pojistná, o dílo atd.) ale též s podmínkami, za nichž chce smlouvu s třetí
osobou uzavřít (typicky finanční a časové předpoklady, ale rovněž požadované či deklarované
vlastnosti předmětu plnění). Naopak lze též dovozovat, že zprostředkovatel (jako podnikatel
v oblasti zprostředkování) bude informovat zájemce o situaci na trhu a z tohoto hlediska také
posoudí požadavky zájemce. Pro účelné a bezproblémové fungování smluvního vztahu je
však důležité, aby byla definitivní podoba podmínek pro uzavření smlouvy s třetí osobou
oběma stranám jasná a srozumitelná.
ad c) Závazek zájemce zaplatit zprostředkovateli za jeho činnost specifikovanou
v předmětu smlouvy úplatu je podstatnou částí smlouvy o zprostředkování, i když
konkrétní výše provize náležející zprostředkovateli nemusí být sjednána (viz ust. § 647).
Jestliže by smluvní strany dohodly provizi zprostředkovatele v nulové výši, resp. bezúplatnost
činnosti vyvíjené zprostředkovatelem, nejednalo by se o platně uzavřenou smlouvu
o zprostředkování, ale s největší pravděpodobností o smlouvu inominátní. Jak bylo
judikováno Nejvyšším soudem ČR v rozhodnutí sp. zn. 33 Odo 374/2004, bylo-li ve smlouvě
označené jako zprostředkovatelská ujednáno, že za obstarání uzavření smlouvy neposkytne
zájemce zprostředkovateli odměnu, nejde o neplatnou smlouvu zprostředkovatelskou,
pokud obsahuje náležitosti jiného smluvního typu nebo pokud ji lze posoudit jako platnou
smlouvu smíšenou či nepojmenovanou.
7. Smlouvu o zprostředkování je možno doplnit celou řadou dalších ujednání. Za
nejdůležitější lze považovat stanovení výše provize zprostředkovatele i podmínky její
splatnosti, přestože nejsou nezbytnou částí smlouvy. Strany rovněž mohou sjednat právo
zprostředkovatele na úhradu účelně vynaložených nákladů, opět však lze doporučit jejich
maximální konkretizaci (viz § 647). Ve smlouvě je vhodné také upravit rozsah a formu
součinnosti obou stran (např. způsoby a termíny předávání informací, dokumentů,
reklamních materiálů apod., ale též jejich případnou ochranu proti třetím osobám), současně
lze též sjednat tzv. konkurenční doložku pro kteroukoli ze smluvních stran (zájemce není
oprávněn požádat o zprostředkování „obchodu“ jinou osobu, respektive zprostředkovatel
nesmí bez souhlasu zájemce nabízet třetím osobám uzavření smluv jiných zájemců).
8. Dohoda může obsahovat také ujednání ohledně doby trvání smlouvy. Smlouva
o zprostředkování může být sjednána na konkrétní lhůtu, po níž se má zprostředkovatel
pokoušet zajistit zájemci možnost uzavření smlouvy s třetí osobou, avšak zákon nevylučuje
možnost uzavřít smlouvu na dobu neurčitou.
9. Jistým limitem zde však bude „dlouhodobost vztahu“ mezi stejnými partnery,
neboť při průběžně opakované obdobné činnosti („sjednávání obchodů pro zájemce“) se již
nebude jednat o zprostředkování, ale o vztah obchodního zastoupení. Z textu zákona vyplývá,
že se smlouva o zprostředkování vztahuje na jednorázové, popřípadě i opakované plnění,
ale nikoliv na soustavné zprostředkovávání smluv určitého druhu (podobného typu) pro
stejného zájemce. Právní úprava takového vztahu již spadá pod institut obchodního
zastoupení, zakotvený v ust. § 652-672a, který s ohledem na právo Evropských společenství
posiluje postavení „dlouhodobého zprostředkovatele“ – tedy obchodního zástupce. Samotná
úprava, jež je protkána řadou kogentních ustanovení chránících obchodního zástupce, může
být však jen s obtížemi v textu smlouvy vyloučena (vzhledem ke kogentnímu ust. odst. 1 §
269 ObchZ). Z něj vyplývá, že vztah odpovídající základním obsahovým prvkům smlouvy o
obchodním zastoupení, tj. „závazku vyvíjet soustavnou činnost pro zastoupeného“ a
„vymezení druhu obchodů, které se obchodní zástupce zavazuje zprostředkovávat“ či
uzavírat, nemůže být sjednán jako inominátní, který by nebyl vázán kogentní úpravou tohoto
smluvního typu.
10. Smlouvu o zprostředkování je nutné odlišovat nejen od smlouvy
zprostředkovatelské (dle 774 a násl. obč. zák.) a smlouvy o obchodním zastoupení, ale též od
dalších smluvních typů. Ze smlouvy je zprostředkovatel zavázán pouze vyvíjet činnost
směřující k tomu, aby měl zájemce příležitost sjednat určitou smlouvu s třetí osobou, nikoliv
přímo k jejímu uzavření. Pokud má zprostředkovanou smlouvu též sám uzavřít, jedná s třetí
osobou jménem zájemce na základě písemné plné moci, což odpovídá jednání mandatáře
jménem mandanta dle smlouvy mandátní upravené v § 566-576 obch. zák.
11. Zprostředkování je specifickou formou obstaravatelských, respektive příkazních
smluv, v nichž se jeden zavazuje pro druhého zařídit určitou záležitost. Nejobecnějším typem
je příkazní smlouva, upravená v § 724-741 obč. zák., v níž se příkazník zavazuje pro
příkazce obstarat věc nebo jinou činnost. Od této smlouvy jsou odvozeny zvláštní druhy
příkazní smlouvy, jimiž jsou smlouva o obstarání věci (§ 733-736 obč. zák.) a smlouva
o obstarání prodeje věci (dle § 737-741 obč. zák.), která je smlouvě o zprostředkování svým
obsahem nejbližší. Na základě smlouvy o obstarání prodeje věci však obstaratel s kupujícím,
kterého vyhledal, uzavírá kupní smlouvu jako prodávající vlastním jménem na účet vlastníka
prodávané věci (objednatele).
Související ustanovení:
§ 261 odst. 3, § 643 - 651
Související předpisy:
zák. č. 591/1992 Sb., o cenných papírech (§ 33)
zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (§ 724 a násl., § 774 a násl.)
Judikatura::
Tím, že zprostředkovatel realit po živnostensku nemá příslušné podnikatelské oprávnění,
nestávají se neplatné obchody jím zprostředkované. (Vážný č. 3920/1924)
Smlouva o zprostředkování upravená § 642 a násl. (tedy i § 647 odst. l) obchodního zákoníku
je smlouvou obecně charakteru relativního obchodu a jejími subjekty musí být
podnikatelé. Pokud tomu tak není, jde o smlouvu o zprostředkování podle § 774 a násl.
občanského zákoníku a výlučně jeho ustanoveními je namístě vztah založený touto smlouvou
poměřovat (tzn. nejde o vztah, který má obchodní charakter, a není důvod, aby pro něj
platila speciální úprava; řídí se tudíž v plném rozsahu úpravou občanského zákoníku
[nebylo-li pro tento vztah písemně sjednáno užití obch. zák. dle § 262 – pozn. autora]).
(33 Odo 658/2005 <http://www.nsoud.cz>).
Nebylo-li účastníky smlouvy o zprostředkování výslovně dohodnuto, jaká konkrétní
smlouva s jakým předmětem plnění má být zprostředkována, je pro chybějící podstatnou
náležitost zprostředkovatelské smlouvy tato smlouva neplatná, a účastníci jsou povinni vrátit
si navzájem plnění na jejím základě přijaté. (Rc 32 Odo 520/2005)
Ani okolnost, že v době uzavření smlouvy o zprostředkování byla již mezi zájemcem a třetí
osobou podepsána „smlouva o budoucí smlouvě kupní“, nemusí automaticky znamenat, že
v okamžiku vzniku zprostředkovatelské smlouvy byl její předmět plnění nemožný (a že by
provize vyplacená zprostředkovateli byla bezdůvodným obohacením - plněním poskytnutým
na základě neplatné smlouvy), neboť samo uzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní
nemusí znamenat vždy bez dalšího, že jsou vytvořeny veškeré podmínky (dána faktická
příležitost) pro uzavření vlastní kupní smlouvy a že tedy v tomto smyslu již není možno
naplnit zprostředkovatelskou smlouvu reálným obsahem.
(32 Cdo 4604/2007, <http://www.nsoud.cz>).
Literatura:
Marek, K. Smlouva o zprostředkování, smlouva o obchodním zastoupení. Smluvní obchodní
právo. Kontrakty. 4. vyd. Brno : MU, 2008, s. 332–358.
Štenglová, I.; Plíva, S.; Tomsa, M. Obchodní zákoník, komentář. 11. vyd. Praha : C. H. Beck,
2006, s. 1325–1329.
Bělohlávek, H. Vzor smlouvy o zprostředkování. Právní rozhledy, 1993, č. 5.
Marek, K.: Smlouva o zprostředkování a smlouva o obchodním zastoupení. Obchodní právo,
1997, č. 5.
Nesnídal, J. Smlouvy obstaravatelského typu: Smlouva o zprostředkování. Ekonom, 1993,
1993, č. 7.
§ 643
(Vzájemná informační povinnost)
Zprostředkovatel je povinen bez zbytečného odkladu sdělovat zájemci okolnosti
důležité pro jeho rozhodování o uzavření zprostředkovávané smlouvy a zájemce je
povinen sdělovat zprostředkovateli skutečnosti, jež pro něho mají rozhodný význam pro
uzavření této smlouvy.
1. V souladu s celkovou koncepcí značné smluvní volnosti daného smluvního typu se
jedná o dispozitivní ustanovení, jež (obdobně jako u ostatních příkazních smluv) zakotvuje
oboustrannou povinnost předávání informací.
2. Informační povinnost vyplývá přímo ze závazku, není tedy třeba ji vyjádřit přímo
ve smlouvě. Přesto lze doporučit její bližší smluvní vymezení, neboť některé požadované
údaje, jež mohou být z hlediska uzavírání smlouvy s třetí osobou podstatné či rozhodné, se
mohou pro druhou stranu jevit jako obchodní tajemství či know-how. Je tedy vhodné sjednat
nejen povinnost utajení takovýchto údajů, ale uvést též jejich požadovaný výčet s upřesněním,
které z nich mají být považovány za důvěrné dle § 271.
Judikatura:
Objednatel zprostředkování není ze zákona povinen sdělit zprostředkovateli, že pověřil i jiného
zprostředkováním, a sdělovat mu výsledky cizí činnosti. Provizi je povinen zaplatit pouze
tomu, jehož přičiněním byla smlouva sjednána. (Vážný č. 7994/1928)
Související ustanovení:
§ 17-20; § 271
§ 644
(Provize z uzavřené smlouvy)
Zprostředkovateli vzniká nárok na provizi, je-li uzavřena smlouva, jež je
předmětem zprostředkování.
1. Z kogentního základního ustanovení vyplývá, že je smlouva o zprostředkování vždy
úplatná, podmínky a splatnost provize je však možno ve smlouvě upravit libovolně.
Dispozitivní ustanovení § 644 – 647 zahrnují některá možná řešení.
2. V daném zákonném textu je stanoven pouze vznik nároku na provizi (nikoli na její
splatnost), který je vázán na uzavření smlouvy (ne až na její splnění třetí osobou či
zájemcem). Toto ujednání bude typické např. u zprostředkovatelských závazků směřujících
k uzavření smlouvy o pojištění, kupní či nájemní smlouvy. Z hlediska zprostředkovatele se
jeví jako striktní zejména v případě, že se i přes jeho veškerou snahu a vynaložené náklady
(úsilí nevyjímaje) smlouvu nakonec uzavřít nepodaří; bylo by proto výhodné mít pro tento
případ smluvně zajištěnu alespoň úhradu účelně (nezbytně) vynaložených nákladů.
Související ustanovení:
§ 645, § 646, § 647
Judikatura:
Byla-li slíbena zprostředkovateli odměna, docílí-li prodeje nemovitosti za určitou cenu, má na
ni nárok, došlo-li k směně nemovitosti, pouze tehdy, byla-li hodnota směněné věci rovnocenná
stanovené prodejní ceně. (Vážný č. 2872/1923)
Pro nárok zprostředkovatele na odměnu stačí, že smluvníci projevili souhlasnou vůli, že
uzavírají zprostředkovatelský obchod. Lhostejno, že k uskutečnění obchodu nedošlo průtahem
jedné ze stran. (Vážný č. 3630/1924)
§ 645
(Provize při obstarání příležitosti)
Vyplývá-li ze smlouvy, že zprostředkovatel je povinen pouze obstarat pro
zájemce příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, vzniká
zprostředkovateli nárok na provizi již obstaráním této příležitosti.
1. Také toto ustanovení upravující nárok na provizi je dispozitivní, strany se tedy
mohou dohodnout na odlišném řešení.
2. Uplatnění daného ustanovení je podmíněno přesnou formulací závazku
zprostředkovatele „obstarat pro zájemce příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým
obsahem“. Vzhledem k tomu, že není zákonem předepsána písemná forma smlouvy o
zprostředkování, bude při jejím ústním sjednání obtížné prokázat, zda obě strany chápaly
závazek právě tímto způsobem. Z hlediska zprostředkovatele je takto pojatý nárok na
provizi velmi výhodný, proto lze předpokládat, že se jako podnikatel - „odborník“ zasadí o
jeho písemné zakotvení do smlouvy. V praxi je možno setkat se s touto úpravou převážně
v situacích, kdy lze díky atypickým požadavkům na smlouvu s třetí osobou důvodně
předpokládat její obtížné a finančně i časově náročné zprostředkovávání, např. u smlouvy o
dílo.
Související ustanovení:
§ 644, § 646
Judikatura:
Bylo-li smluveno, že zprostředkovatel obdrží odměnu za to, že zájemci přivede uchazeče, který
mu věc odkoupí, nestačí k nároku na odměnu, že zprostředkovatel přivedl uchazeče
způsobilého uzavřít kupní smlouvu, nýbrž musel to být uchazeč schopný zaplatit kupní cenu.
(Vážný č. 7702/1928)
§ 646
(Provize po splnění závazku třetí osobou)
Jestliže podle smlouvy vzniká zprostředkovateli nárok na provizi teprve splněním
závazku třetí osoby ze zprostředkovávané smlouvy, vzniká zprostředkovateli tento
nárok rovněž v případě, kdy závazek třetí osoby vůči zájemci zanikl nebo splnění
závazku třetí osoby se oddálilo z důvodů, za něž odpovídá zájemce. Je-li základem pro
určení výše provize rozsah splněného závazku třetí osoby, započítává se do tohoto
základu i plnění neuskutečněné z důvodů, za něž odpovídá zájemce.
1. V návaznosti na dvě předchozí ustanovení, upravující nárok zprostředkovatele na
provizi, je i toto ustanovení dispozitivní.
2. Narozdíl od předchozí varianty výhodné pro zprostředkovatele se jeví možnost
podmínit nárok zprostředkovatele na provizi splněním závazku třetí osoby ze
zprostředkovávané smlouvy jako velmi „tvrdá“. Zprostředkovatel tak nepřímo do výše své
provize „ručí“ za závazek třetí osoby, s níž umožnil zájemci uzavřít smlouvu; je tedy v jeho
vlastním zájmu, aby plnění obou stran proběhlo bez potíží a prodlení. Tato úprava nároku na
provizi bývá v praxi sjednávána zejména tehdy, kdy je na straně zájemce silný a zavedený
subjekt, jenž předkládá povětšině předem připravený návrh smlouvy o zprostředkování
(nejčastěji kupních, pojistných či cestovních smluv) fyzické osobě – podnikateli
s živnostenským oprávněním (jedná se o tzv. adhezní smlouvy, v nichž je rovné postavení
smluvních stran přinejmenším sporné).
3. Vzhledem k tomu, že zprostředkovatel nemůže přímo ovlivnit ani to, zda zájemce
zprostředkovanou smlouvu s třetí osobou skutečně uzavře, natož zda z ní bude vůči třetí osobě
řádně plnit, je zákonem „zmírněna tvrdost“ zmíněné úpravy nároku na provizi
zprostředkovatele pro situace, kdy došlo k zániku závazku či oddálení jeho plnění
zaviněnému ze strany zájemce. Pro tyto případy je nárok na provizi zprostředkovateli
zachován ve stejné výši, jako by došlo ke splnění třetí stranou.
Související ustanovení:
§ 644, § 645
Judikatura:
Ujedná-li se za zprostředkování úvěru odměna pro případ, že k úvěru dojde, je nárok na provizi
podmíněn skutečným vyplacením úvěru. (Vážný č. 8284/1928)
§ 647
(Provize; Náklady)
(1) Zprostředkovatel má nárok na provizi sjednanou, jinak obvyklou
za zprostředkování obdobných smluv v době uzavření smlouvy o zprostředkování.
Zprostředkovateli však nevzniká nárok na provizi, jestliže smlouva s třetí osobou byla
uzavřena bez jeho součinnosti, nebo jestliže v rozporu se smlouvou byl činný jako
zprostředkovatel též pro osobu, s níž byla uzavřena zprostředkovávaná smlouva.
(2) Nárok na úhradu nákladů spojených se zprostředkováním má
zprostředkovatel vedle provize, jen když to bylo výslovně sjednáno, a v pochybnostech
jen při vzniku nároku na provizi.
1. Přestože je podstatnou částí smlouvy o zprostředkování závazek zájemce zaplatit
zprostředkovateli za jeho činnost specifikovanou v předmětu smlouvy úplatu, nemusí být
její konkrétní výše sjednána. Dané dispozitivní ustanovení přináší v prvním odstavci řešení
situace, kdy nebyla výše provize sjednána, druhý odstavec pak upravuje nárok na úhradu
nákladů.
K odst. 1
2. Výše odměny zprostředkovatele se řídí především smluvním ujednáním, pro
případ, že tato výše není ve smlouvě stanovena, přiznává zákon zprostředkovateli nárok na
provizi obvyklou za zprostředkování obdobných smluv v době a místě uzavření smlouvy
o zprostředkování (rozhodující je tedy situace na trhu v době sjednání dané smlouvy).
3. Druhá věta vymezuje dvě specifické podmínky, za nichž nárok na provizi
zprostředkovateli nevznikne:
- Dojde-li k uzavření smlouvy bez přičinění zprostředkovatele.
Není-li smlouvou zájemci zakázáno využívat služeb jiného zprostředkovatele nebo uzavřít
smlouvu s třetí osobou samostatně, může tak bez dalšího učinit, zprostředkovatel, který se na
sjednání předmětné smlouvy nepodílel, pak nemá nárok na úhradu provize (respektive za
určitých podmínek i nákladů). V praxi se této situaci snaží zprostředkovatelé zabránit
sjednáním „výhradního zprostředkování“ a smluvní pokuty (často až ve výši provize) pro
případ jeho porušení.
- Jestliže byl zprostředkovatel i přes výslovný zákaz ve smlouvě činný i pro osobu,
s níž byla uzavřena předmětná smlouva (jednal tedy jako zprostředkovatel pro obě strany
současně). Pokud to smlouva nevylučuje, může zprostředkovateli vzniknout nárok na provizi
od obou (budoucích) smluvních partnerů.
K odst. 2
4. Předpokládá se, že provize zprostředkovatele by měla pokrýt i náklady spjaté se
zprostředkovatelskou činností. Nárok na úhradu nákladů nezahrnutých v provizi (např. za
cestovní výlohy, správní poplatky, znalecké posudky apod.) má zprostředkovatel pouze
tehdy, bylo-li to výslovně sjednáno (lze doporučit nejen přesné vymezení nákladů, na jejichž
úhradu bude mít zprostředkovatel nárok, ale též způsob vyúčtování, zálohování apod.).
Současně zákon dispozitivně podmiňuje úhradu nákladů vznikem nároku na provizi.
Judikatura:
Nebylo-li nic jiného ujednáno a nevylučují-li se navzájem zájmy stran, jichž má
zprostředkovatel dbát, není mu zabráněno, aby nepřijal příkaz od obou stran a dal si od obou
slíbit odměnu, takže když obě strany použily jeho služeb, může zpravidla žádat od každé celou
odměnu s ní ujednanou. (Vážný č. 8359/1928)
Při určení výše peněžité náhrady ve smyslu § 458 obč. zák. za bezdůvodné obohacení získané
zprostředkovatelskou činností je třeba vycházet z odměny obvykle poskytované za obdobné
zprostředkovatelské činnosti v daném místě a čase, nikoli z nákladů vynaložených na tuto
činnost. (Rc 29 Odo 805/2001, Soudní judikatura 235/2002, s. 944)
§ 648
(Úschova dokladů)
Zprostředkovatel je povinen pro potřebu zájemce uschovat doklady, jež nabyl
v souvislosti se zprostředkovatelskou činností, a to po dobu, po kterou mohou být tyto
doklady významné pro ochranu zájmů zájemce.
1. Obchodní zákoník tímto dispozitivním ustanovením ukládá zprostředkovateli
povinnost uschovat pro potřebu zájemce doklady, jichž nabyl v souvislosti se
zprostředkovatelskou činností.
2. Doba, po kterou mohou být tyto doklady významné (např. vzhledem k běhu
záručních nebo promlčecích lhůt), se bude podle povahy těchto dokumentů lišit. Protože
povinnost jejich uchování platí pochopitelně i po splnění závazku ze zprostředkovatelské
smlouvy, je vhodné předejít případným sporům o to, po jaké době mohou mít doklady ještě
význam, úpravou ve smlouvě. Smluvně lze tuto povinnost výrazně rozšířit též např. na
vzájemné navrácení veškerých materiálů a dokumentace získané v souvislosti s realizací
daného závazkového vztahu.
§ 649
(Důvěryhodnost osoby navržené k uzavření smlouvy)
(1) Zprostředkovatel neručí za splnění závazku třetích osob, s kterými
zprostředkoval uzavření smlouvy; nesmí však navrhovat zájemci uzavření smlouvy
s osobou, ohledně které ví nebo musí vědět, že je důvodná pochybnost, že splní řádně a
včas své závazky ze zprostředkované smlouvy.
(2) Jestliže o to zájemce požádá, je zprostředkovatel povinen mu sdělit údaje
potřebné k posouzení důvěryhodnosti osoby, s kterou zprostředkovatel navrhuje
uzavření smlouvy.
1. Dané dispozitivní ustanovení upravuje v souladu se zásadami poctivého
obchodního styku podmínky pro vztah zprostředkovatele a třetí osoby, s níž může na návrh
zprostředkovatele zájemce uzavřít předmětnou smlouvu.
K odst. 1
2. Podle zákonné úpravy neručí zprostředkovatel za plnění závazku třetích osob,
s nimiž uzavření smlouvy zprostředkoval, avšak s ohledem na smluvní volnost mohou strany
dohodnout i opačné řešení (institut ručení by se pak řídil převážně kogentními ustanoveními §
303-312 obch. zák.).
3. Současně je stanoveno, že zprostředkovatel nesmí navrhovat zájemci uzavření
smlouvy s osobou, která se jeví z hlediska plnění závazků jako nedůvěryhodná.
Vyjádření „věděl nebo musel vědět“ bude rozhodujícím pro případný spor o náhradu vzniklé
škody, v němž bude zájemce nucen prokázat, že zprostředkovatel mohl informace
o nedůvěryhodnosti třetí strany mít (např. z jiných obchodních případů, které s nimi
uskutečnil) či je snadno získat (např. z obchodního rejstříku apod.). Účinnou ochranou
zájemce proti nezodpovědnému jednání ze strany zprostředkovatele je úprava jeho nároku na
provizi dle § 646 (provize po splnění závazku třetí osobou), současně je porušení povinnosti
obecně sankcionováno možností uplatňovat náhradu škody.
K odst. 2
4. Ustanovení druhého odstavce navazuje na obecnou informační povinnost
vyjádřenou v § 643, povinnost je zde však pouze na straně zprostředkovatele. Zejména pokud
by sjednával uzavření smlouvy v roli zprostředkovatele pro obě strany, musí se vyvarovat
porušení obchodního tajemství či důvěrnosti poskytnutých informací.
Související ustanovení:
§ 373 - 386, § 642, § 643
§ 650
(Zánik smlouvy)
Smlouva o zprostředkování zaniká, jestliže smlouva, jež je předmětem
zprostředkování, není uzavřena v době určené ve smlouvě o zprostředkování. Není-li
tato doba takto určena, může kterákoli strana smlouvu ukončit tím, že to oznámí druhé
straně.
1. Toto dispozitivní ustanovení upravuje specifické způsoby zániku
zprostředkovatelské smlouvy.
2. Pokud není smlouva, jež je předmětem zprostředkování, uzavřena v době pro to
stanovené smlouvou o zprostředkování, sama smlouva o zprostředkování zaniká. Není-li
doba pro uzavření předmětné smlouvy stanovena, může kterákoli strana ukončit závazkový
vztah oznámením této skutečnosti smluvnímu partnerovi. Daný fakt se však v souladu s ust.
§ 651 nedotkne zprostředkovatelova práva na provizi v případě, že bude po zániku vztahu
uzavřena předmětná smlouva v důsledku předchozí činnosti zprostředkovatele.
Související ustanovení:
§ 340 a násl.; § 651
§ 651
(Provize po zániku smlouvy)
Vzniku práva zprostředkovatele na provizi nebrání skutečnost, že teprve po
zániku smlouvy o zprostředkování je s třetí osobou uzavřena smlouva (§ 644), popřípadě
splněna smlouva (§ 646), na kterou se vztahovala jeho zprostředkovatelská činnost.
1. Dané dispozitivní ustanovení stanoví možnost přetrvání závazků ze smlouvy o
zprostředkování i na dobu po zániku hlavního závazku zprostředkovatele – aktivně vyvíjet
činnost směřující k tomu, aby měl zájemce příležitost uzavřít určitou smlouvu s třetí osobou.
Závazek zájemce zaplatit zprostředkovateli úhradu (provizi) ovšem zůstává zachován,
obdobně je tomu např. i s povinností uchovat doklady dle § 648.
2. Pokud zprostředkovatel splnil svůj závazek, pak vzniku práva na provizi nebrání
ani skutečnost, že byla s třetí osobou uzavřena, popřípadě splněna smlouva, na kterou se
vztahovala jeho zprostředkovatelská činnost, teprve po zániku smlouvy o zprostředkování.
Pak je rozhodujícím hlediskem, zda k uzavření smlouvy došlo v přímé souvislosti s dříve
vyvíjenou činností zprostředkovatele.
Judikatura:
Nárok na smluvenou provizi (úplatu) vzniká již tím, že se zprostředkovatel svou činností
přičinil o uzavření smlouvy s třetí osobou, jestliže z předmětné smlouvy vyplývá, že
zprostředkovatel je povinen pouze obstarat pro zájemce příležitost uzavřít s třetí osobou
smlouvu s určitým obsahem (ust. § 645 obch. zák.). Je třeba zdůraznit, že podle ust. § 651
obch. zák. vzniku práva zprostředkovatele na provizi nebrání skutečnost, že teprve po zániku
smlouvy o zprostředkování je s třetí osobou uzavřena smlouva (§ 644). Pokud pak jde o zánik
smlouvy, podle § 650 obch. zák. smlouva o zprostředkování zaniká, jestliže smlouva, jež je
předmětem zprostředkování, není uzavřena v době určené ve smlouvě o zprostředkování a
není-li tato doba takto určena, může kterákoli strana smlouvu ukončit tím, že to oznámí druhé
straně. Před uplynutím této doby aplikace druhé věty § 650 obch. zák. nepřipadá v úvahu.
(29 Cdo 1313/2000 <http://www.nsoud.cz>)
Související ustanovení:
§ 644; § 646; § 648; § 650
ZDE KONČÍ ČÁST DR. MAREK 5