Přenechání věci k užití jinému © Markéta Selucká 2014 NOZ Nájem OZ n§ 663 a násl. OZ – obecný n§ 685 a násl. OZ – nájem bytu n§ 717 a násl. OZ – nájem obytných místností n§ 721 a násl. OZ – podnikatelský nájem věcí movitých nZák. 116/1990 Sb., nájem a podnájem nebytových prostor n§ 58 a násl. OZ – timeshare n(Směrnice 94/47/ES, o ochraně nabyvatelů ve vztahu k některým aspektům smluv o nabytí práva k dočasnému užívání nemovitostí; Směrnice 2008/122/ES, o ochraně spotřebitele ve vztahu k některým aspektům smluv o dočasném užívání ubytovacího zařízení (timeshare), o dlouhodobých rekreačních produktech, o dalším prodeji a o výměně ) n Nájem NOZ n§ 2201 a násl. – obecný n§ 2235 a násl. – bytu a domu n§ 2302 – prostoru sloužícího k podnikání n§ 2316 – podnikatelský nájem věcí movitých n§ 2321 – dopravního prostředku n§ 2326 – ubytování n Pacht NOZ n§ 2332 – pacht – obecná ustanovení n§ 2345 – zemědělský pacht n§ 2349 – pacht závodu Právní pojem „byt“ nVeřejnoprávní – stavební zákon nSoukromoprávní nPředmět nájmu – fakticita užívání nPředmět vlastnického práva – 72/1994 Sb. nPředmět vlastnického práva – 89/2012 Sb. Právní pojem „byt“ (40/1964 Sb., 72/1994 Sb.) ® pro účely zákona o vlastnictví bytů (§ 2 písm. b) 72/1994 Sb. „ZVB“) ®„bytem (je) místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení“) ® Judikatura např. rozsudek NS 2 Cdon 1010/97 ®„Pojmovým znakem bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu § 118 odst. 2 ObčZ je účelové určení místností, které byt tvoří, k trvalému bydlení, dané pravomocným kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu. Existence uvedeného rozhodnutí je pak logicky předpokladem toho, aby určité místnosti mohly být předmětem občanskoprávních vztahů jako byty - je pojmovým znakem bytu jako občanskoprávní kategorie. ® neexistuje obecně závazný výklad pojmu byt ®Předmětem nájmu bytu může být výlučně byt v právním slova smyslu Byt dle ZVB či OZ ≠ bytu jako předmět nájmu nvlastnictví bytu výlučně dle ZVB či OZ „vyčleněny jednotky“ = věc v právním slova smyslu; fikce nNájem bytu – jednotky nemusí být vyčleněny – pravomocné kol. rozh., resp. fakticita užívání Byt a dům jako předmět nájmu v NOZ nDefinice bytu - § 2236/1 nBytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. n Druhy bytů ® Byt „nedružstevní“ (byt „bez přívlastku“) ® Byt družstevní (byt, který bytové družstvo pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání svým členům) (např. R 12/2001) - § 2240 NOZ ® Byt služební (§ 7 odst. 1 zák. 102/1992 Sb.) ® Byt zvláštního určení a byty v domě zvláštního určení (§ 9 odst. 1 zák. 102/1992 Sb.) ®Pojem služební byt zrušen – výkon určité práce ®NOZ – znovuzavedení pojmu „služební byt“ - § 2297 ®Byt zvláštního určení (§ 685/4) - § 2300 NOZ Byt a jeho příslušenství ® § 121 odst. 2 OZ („Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány.“ ) ® Vedlejší místnosti: různé neobytné haly, komůrky, špíže, kuchyně, záchod či koupelna ® Vedlejší prostory: sklep, kůlna ® Vedlejší prostory jsou umístněny mimo vlastní byt ®Garáž jako příslušenství bytu (Usnesení NS 20 Cdo 1782/2001) Příslušenství bytu v NOZ nNení speciální vymezení v NOZ. (§ 510) nPříslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím. Subjekty nPronajímatel nNájemce nPrávnická osoba nemůže platně uzavřít smlouvu o nájmu bytu ve smyslu § 685 a násl. ObčZ jako nájemce. Není však vyloučeno, aby uzavřela smlouvu o nájmu bytu ve smyslu § 663 a násl. ObčZ a aby tak byt získal charakter bytu služebního ve smyslu § 7 odst. 1 písm. b) zákona č. 102/1992 Sb. C 4656 (NS 26 Cdo 1973/2006) nDle NOZ – „bytová potřeba“ – nelze PO, obecná ustanovení o nájmu Obsahové náležitosti ® Nájemní smlouva nevznikne, pokud se strany neshodnou na obsahových náležitostech smlouvy (§ 686 OZ) ® Označení bytu a jeho příslušenství (např. „Byt č. 2, ve II. patře bytového domu č.p. 528 na ulici Veveří, v Brně. Jedná se o byt 2+1 o celkové výměře 80 m2 se dvěma pokoji, kuchyní, koupelnou, záchodem, šatnou a sklepem č. 2 v podzemním podlaží o výměře 15 m2“ ) ® Rozsah užívání bytu ® Způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo přímo jejich výši --------------- ® Určité vymezení doby; jinak doba neurčitá (§ 686 odst. 2 OZ) ®Rozvazovací podmínka ? ® § 685 odst. 1 OZ – doba výkonu práce ® Písemná forma (výjimka od 1.1.1992 do 31.12.1994; § 879b OZ) Obsahové náležitosti - NOZ nOznačení bytu, domu včetně příslušenství nNeurčitost – nicotnost (zdánlivé PJ) § 551 nMožnost dodatečného vyjasnění – „fikce existence smlouvy“ nUžívání – projev vůle, rozsah nDočasnost nNájemné nPísemná forma n Dočasnost nNeujednají-li – nájem na dobu neurčitou n§ 2204 nByl-li nájem sjednán na dobu delší než 50 let – „má se za to, že byl sjednán na dobu neurčitou nPrvních 50 let lze vypovědět jen ze sjednaných důvodů a se sjednanou výpovědní dobou Nájem na dobu určitou nNájem na 100 let nUjednání o délce nájmu (§ 663 OZ) přesahujícího obvyklou délku lidského života nemůže požívat výhod smluvního vztahu uzavřeného na dobu určitou. Zastává proto závěr, podle něhož takové ujednání svědčí pro závěr, že obsahově jde o smlouvu sjednanou na dobu neurčitou. To má své důsledky v možnosti zrušení nájemní smlouvy odstoupením, což je možnost plynoucí ze zákona, i kdyby si účastníci takovou možnost nesjednali. (NS 28 Cdo 2747/2004) Nájemné nObecně - § 2217 nSjednané nNení-li – obvyklé nMěsíčně pozadu nByt, dům - § 2246 nPevná částka – má se za to, že za měsíc nNení-li – obvyklé nPředem, nejpozději do 5. dne (lze jinak) nNesmí požadovat jiná plnění (vklad, šek) nNedoplatek, přeplatek – k témuž dni, splatnost do 3 měsíců od uplynutí lhůty 4 měsíců po skončení zúčtovacího období n Služby – byt, dům nSlužby, které zajistí pronajímatel - dohoda nNení-li : Nezbytné služby nDodávky vody, nodvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, ndodávky tepla, nodvoz komunálního odpadu, nosvětlení a úklid společných částí domu, nZajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, npřípadně provoz výtahu. nZák. č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty n Písemná forma nRelativně neplatné – dovolat se – 3 roky nNemůže se dovolat pronajímatel nUžívá-li 3 roky v dobré víře – domněnka nevyvratitelná existence řádně uzavřené smlouvy n npísemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. nK návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Návrh na zvýšení nájemného Návrh na zvýšení nájemného Zvýšení nájemného dle 40/1964 Sb. - § 3074/2 OZ Zvýšení nájemného NOZ nSjednané každoroční zvyšování nájemného nSjednané vyloučení zvyšování nájemného n n Jistota (kauce) dle NOZ nŠestinásobek nájemného nVrátí – bez lhůty nZapočte co dluží z nájmu nPrávo na úrok ve výši zákonné sazby Další důvody vzniku nájmu bytu ® uzavřením manželství s nájemcem bytu ®Společné nájemní právo - § 745 NOZ; 2270 ® smrtí či trvalým opuštěním domácnosti nájemcem bytu ®Smrtí výlučného nájemce – přechod - § 2279 ®Dědic - § 2282 – právo na výpověď ® Další důvody vzniku nájmu bytu ®dohodou o výměně bytu – smlouva o postoupení smlouvy, příp. inominát ®dohoda o společném nájmu bytu zavřená na základě ustanovení § 700 odst. 2 OZ; § 2270 NOZ ® vznik na základě ustanovení § 871 OZ (transformace práva osobního užívání bytu na právo nájmu bytu) n Práva a povinnosti smluvních stran ® Pronajímatel musí předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání ®zajistit nájemci plný a nerušený výkon jeho práv, spojených s užíváním bytu ® § 2257 NOZ; 2242 NOZ ®Právo odmítnout se nastěhovat – nesvědčí, pokud si byt neprohlédl, ačkoli mohl Byt nezpůsobilý k ř.u. n§ 687/2 OZ; § 2242/2 NOZ – ujednání ve smlouvě nDohoda nProvede úpravy – byl způsobilý k ř.u. nVymezit vzájemná práva a povinnosti nVýslovný souhlas se stavebními úpravami ve smyslu OZ a stavebního zákona Práva a povinnosti nájemce ®Nájemce musí užívat byt řádně (§ 689/1 OZ ) ®Řádné užívání bytu je slučitelné s účelem, k němuž je byt určen, tzn. které je slučitelné s účelem bydlení ®Řádně v souladu se smlouvou - § 2255 ®Právo v bytě pracovat nebo podnikat ®Právo v bytě chovat zvíře - § 2258 n Práva a povinnosti nájemce ®Nájemce a osoby, které s ním žijí ve společné domácnosti mají právo byt užívat, mají právo užívat společné prostory a zařízení domu a také mají právo požívat plnění, které je poskytováno v souvislosti s užíváním předmětného bytu (§ 688 OZ) ® Nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli. § 2272 ® Podnájem bytu nBydlí-li trvale – bez souhlasu nOznamovací povinnost nNebydlí-li trvale – jen se souhlasem nPísemná forma – RN nNevyjádří-li se ve lhůtě 1 měsíce – domněnka nLze sjednat zákaz podnájmu nBez souhlasu – hrubé PP - § 2288/1/a Ohlašovací povinnost - NOZ nPřijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli; neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost. nSouhlas - § 2272/2 n n Absolutní zánik nájmu bytu nAbsolutní = Byt je volný nDohodou (§ 1981) nUplynutí doby (srov. § 2285 OZ) nZničení (zánik) předmětu plnění (srov. § 2006 a 2226 OZ) nSplynutí osoby pronajímatele a nájemce nVýpověď ze strany nájemce (§ 2287 ObčZ) nVýpověď ze strany pronajímatele (§ 2288 a násl. OZ) nZánik nájmu prohlášením o nepokračování v nájmu (§ 2279 odst. 4) nOdstoupení od smlouvy (§ 2002 OZ) nSmrt nájemce bez přechodu nájmu bytu a bez zdědění práva nájmu (srov. § 2279 a násl. OZ) Relativní zánik nájmu bytu •Postoupení smlouvy (§ 1895 OZ) •Dohoda o výměně bytu či domu (§ 1746 odst. 2 OZ) •Změna vlastnického práva (§ 2221 a násl. OZ) •Smrt nájemce spojená s přechodem nájmu bytu či domu (§ 2279 a násl. OZ) •Smrt nájemce spojená s univerzální sukcesí včetně práva nájmu (srov. § 2282 a násl. ObčZ) NOZ – obnova nájmu Přechod nájmu bytu nManžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě, vnuk – i bez souhlasu pronajímatele nOstatní (druh, družka) – jen pokud pronajímatel s bydlením souhlasil písemně nPouze na 2 roky nVýjimka: 70 let, 18 let (konec 20 let) n Přechod nájmu bytu nPřechod společně na všechny nPreference dítěte nOznámení o nepokračování nNOZ – obdobně - § 2279 – 81 NOZ nNově – dědic - § 2282 NOZ nPrávo vypovědět nVyklizení věcí – veřejné skladiště (§ 2284 NOZ) NOZ – výpověď ze strany nájemce nNájem na dobu určitou: nzmění-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. nPísemná forma – RN n NOZ – výpověď pronajímatele nS 3 měsíční výpovědní dobou nVýpovědní důvod nPoučení o možnosti podat námitky nPísemná forma nPouze RN n n NOZ – výpověď pronajímatele nNájem na dobu určitou i neurčitou na) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, nb) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, nc) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo nd) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. NOZ – výpověď pronajímatele nNájem na dobu neurčitou na) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, n nb) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni. NOZ – výpověď pronajímatele nbez výpovědní doby nPoučení o možnosti podat námitky nPísemná forma nPouze RN nBuď specifikace zvlášť závažného porušení nNebo výzva před doručením nNení-li – fikce nicotnosti výpovědi n n NOZ – výpověď pronajímatele nNájem na dobu určitou i neurčitou nNájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nnezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, npoškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, nzpůsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nnebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Společný nájem bytu manžely nVzniká se vznikem manželství (členství ne) nRozvod – člen původní – náhradní ubytování nSmrt člena – speciální sukcese nVzniká nájmem za trvání manželství (i členství) nRozvod – dohoda/soud – náhradní byt nSmrt – pozůstalý manžel výlučným nájemcem (i členem) Registrovaný partner n115/06 Sb., účinnost od 1.7.2006 nPřechod – mírnější režim nPrávo na bydlení - § 705a/2 OZ nNevzniká společný nájem bytu partnery nJen obecný společný nájem dle § 700/2 OZ nZrušením, vyslovením neplat. či neex. – zaniká právo na bydlení nSmrt partnera nájemce služeb. bytu – bytová náhrad - § 713 OZ – právo na bydlení Nájem prostoru k podnikání nNovinky: nPouze k podnikání – jinak obecné § 2201 nSlužby – obdobně jako nájem bytu § 2247 n nŠtíty, návěstidla, znamení – souhlas nOdmítnutí vážný důvod nPísemná žádost, 1 měsíc, domněnka souhlasu Nájem prostoru k podnikání nPřevod nájmu nSouhlas pronajímatele nPísemná forma – RN n Nájem prostoru k podnikání nVýpověď – nájem na dobu určitou nAutonomie vůle nNOZ – 2308 – 2309, obdobně byt – na dobu určitou nVýpovědní doba tříměsíční n n Nájem prostoru k podnikání nVýpověď – nájem na dobu neurčitou nŠestiměsíční výpovědní doba nVážný důvod – tři měsíce nVíce jak pět let – vždy 6 měsíců nAutonomie vůle Nájem prostoru k podnikání nPrávo vznést námitky (1 měsíc) nPísemná forma – RN nSoud přezkoumá oprávněnost výpovědi n Nájem prostoru k podnikání nNáhrada za zákaznickou základnu Děkuji za pozornost.