VYVLASTNĚNÍ A OCHRANA ŽIVOTNÍHO PROSTŘEDÍ Jakub Hanák 5. 5. 2016D4SVZ12 Aktuální otázky právní vědy a praxe II - jaro 2016 1 Účely s environmetálním prvkem Vybrané geologické práce Vodní díla Územní systémy ekologické stability Asanace a ozdravění území Ochrana přírodních léčivých zdrojů Zřízení chráněných území Záchrana kulturních památek 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 2 Východisko • při vyvlastňovacím řízení je nutno vždy mít na zřeteli, že vyvlastnění resp. omezení vlastnického práva je výjimkou ze zásady nedotknutelnosti vlastnického práva ústavou zaručeného, a že proto je nutno vykládat vyvlastňovací předpisy vždy restriktivně ve prospěch co nejmenšího omezování práv vlastníka  usnesení Ústavního soudu, sp. zn. I. ÚS 353/98 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 3 Urychlení dle zákona č. 416 • lex specialis k zákonu o vyvlastnění • ... za "postup v souvislosti s urychlením výstavby" je nutno dosadit nejen územní a stavební řízení, která výstavbě bezprostředně předcházejí, ale i ta řízení (ty postupy), které jsou součástí širší přípravy realizace staveb, což je i řízení o vyvlastnění nezbytných práv k potřebným pozemkům. Takový výklad koresponduje i se smyslem a účelem zákona č. 416/2009 Sb., jímž je zabránění případnému zbytečnému či dokonce záměrnému prodlužování přípravy předmětné výstavby, které by zvyšovalo nároky na veřejné rozpočty.  usnesení Ústavního soudu, sp. zn. II. ÚS 3951/12 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 4 Urychlení dle zákona č. 416 • lhůty k podání žalob se zkracují na polovinu • je urychlení o 15 dnů, resp. měsíc smysluplné?  pro přezkum výroku o náhradě je lhůta zkrácena již VyvlZ  vadné poučení nesmí jít k tíži vyvlastněním dotčené osoby  NS, sp. zn. 28 Cdo 3097/2010 • návrh novely zákona o vyvlastnění navrhuje zkrácení doby pro vyjednávání pro všechny účely o 30 dní (z 90 na 60) 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 5 Měnit trasu ve vyvlastňovacím řízení? • … nabízí jednání, smír a navrhuje řešení - vést trasu vedení VN přes oblast nového obchvatu Kaplice, pro který před lety město vykupovalo pozemky. Tím by se ušetřilo další narušení krajiny a zemědělské půdy. Dalším způsobem je vést kabely pod zemí. • Nejproblematičtějším úsekem plánované trasy D1 ale zůstává místní část Dluhonice. Zdejší obyvatelé již řadu let usilují o změnu vedení dálnice tak, aby se co nejméně dotkla jejich území. S blížícím se termínem výstavby proto deklarovali, že ji budou blokovat také tím, že odmítnou prodat potřebné pozemky. • Už třetím rokem se vleče vyvlastňovací řízení s manželi T. Úřady se s nimi nedokázaly dohodnout na rozumné výkupní ceně za jejich dům, který překáží chystané poslední třetí etapě stavby silničního obchvatu Sokolova. Politici teď přišli s novým, překvapivým řešením. Trasu západního obchvatu chtějí v projektu upravit, aby nová silnice jejich pozemek obešla. Manželé si podle úředníků za nemovitosti řekli o 150 až 200 procent více, než určil znalec jako cenu v místě obvyklou. 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 6 Měnit trasu ve vyvlastňovacím řízení? • Soud konstatuje, že trasování a případná absence smluvního vztahu k umístění stávajícího VTL plynovodu DN 500 nebyly předmětem řízení o vyvlastnění. … Technické řešení a přesné umístění stavby VTL plynovodu DN 300, k jehož zřízení a provozování bylo věcné břemeno zřízeno, je již záležitostí pravomocně vyřešenou.  KS v Ústí nad Labem, sp. zn. 59 A 3/2014 • Tyto obecné požadavky pak nacházejí svůj odraz v územním rozhodnutí, které konkretizuje, jak bude v realitě daná veřejně prospěšná stavba nakonec umístěna.  NSS, čj. 2 As 101/2013-54 • Správní orgán, který o vyvlastnění rozhoduje, není oprávněn znovu posuzovat charakter předmětné stavby, o jejímž umístění již bylo rozhodnuto v územním řízení.  NSS, čj. 7 As 105/2015 - 47 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 7 Místo už je dané... • § 3 odst. 1 VyvlZ: … je-li možno práva k pozemku nebo stavbě potřebná pro uskutečnění účelu vyvlastnění získat dohodou nebo jiným způsobem • práva získat jiným způsobem ≠ jinak provést účel  proč si vlastníci mnohdy vzpomenou až ve vyvlastňovacím řízení? • Stěžovatelé přitom nenamítali, že by toto územní rozhodnutí s územně plánovací dokumentací (potažmo s veřejným zájmem na umístění dálnice na dotčených pozemcích) kolidovalo.  NSS, čj. 2 As 101/2013-54  cesta skrze argumentaci absence převahy veřejného zájmu?  spojit územní a vyvlastňovací řízení? 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 8 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 9 pozemky nelze objektivně využívat pro zemědělskou výrobu kvůli jejich umístění mezi vodotečí a mostním tělesem, minimální výměře a nevhodnému tvaru; pozemky mají malé výměry, jsou úzkého podélného tvaru, přimklé k tělesu silnice Rozsah vyvlastnění (§ 3) • Vyvlastnění lze provést jen v takovém rozsahu, který je nezbytný k dosažení účelu vyvlastnění stanoveného zvláštním zákonem. • Není-li možné pozemek, stavbu nebo jejich část, popřípadě právo odpovídající věcnému břemenu užívat bez vyvlastňovaného pozemku, stavby nebo jejich částí či věcného břemene buď vůbec nebo jen s nepřiměřenými obtížemi, lze na ně rozšířit vyvlastnění, jestliže o to vyvlastňovaný požádá, i když není nezbytné k dosažení daného účelu. 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 10 Žádost o rozšíření vyvlastnění • „bez mého souhlasu rozdělujete můj majetek na 4 parcelní čísla poté si vyzobete, co potřebujete. Dále nevyužitelné, znehodnocené, bezcenné zbytky ponecháváte vlastníkovi. Ani jako variantu jste ve svém jednání nenavrhli nabídku ekvivalentních pozemků. Nenavrhli jste odkoupení zbytkových parcel.“ • Z obsahu tohoto vyjádření žalobce vyplývá, že se jedná o žádost ve smyslu § 4 odst. 3, aby došlo k rozšíření vyvlastnění zbytkových pozemků, které nejsou nezbytné k dosažení daného účelu. Žalobce sice obecně poukazoval na znehodnocení původních pozemků jejich rozdělením a ponecháním zbylých pozemků v jeho vlastnictví po vyvlastnění, ovšem z obsahu je zřejmo, že žalobce tím mínil, aby došlo k vyvlastnění i dalších pozemků.  KS v Č. Budějovicích, čj. 10 A 47/2013-51 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 11 Žádost je námitkou proti vyvlastnění • Žádost o rozšíření vyvlastnění jednoznačně je nutno posoudit jako námitku proti vyvlastnění. Námitka nemožnosti užívat zbývající pozemky bez pozemků vyvlastňovaných je námitkou proti vyvlastnění. Žalobci bylo při zahájení vyvlastňovacího řízení znám rozsah vyvlastnění i jeho důsledky a žalobce tak měl možnost vědět, zda užívání zbylých pozemků bude vyvlastněním ztíženo či znemožněno, proto měl i možnost žádost o rozšíření vyvlastnění vznést už při prvním jednání. Opačný závěr by vedl k neúměrnému prodlužování řízení a byl by zcela v rozporu se smyslem zásady koncentrace řízení o vyvlastnění.  KS v Č. Budějovicích, čj. 10 A 74/2014-96; NSS čj. 3 As 35/2005-63 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 12 Posuzování možnosti užívat • otázka přístupnosti pozemku – využitelnosti k povolenému účelu (otázka vlivu územně-plánovací dokumentace) • často argument již existujících omezení: např. ochranné pásmo komunikace či výskyt podzemních vod apod. • je třeba individuální posouzení • nelze-li vyloučit, že pozemek lze užívat jen s nepřiměřeným obtížemi, tak je třeba vyzvat vyvlastňovaného k doložení takových tvrzení a provést skutková zjištění pro posouzení této otázky  KS v Č. Budějovicích, čj. 10 A 84/2013-37 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 13 Irelevantní řešení • Nelze přisvědčit ani námitce, že podmínku nemožnosti užívat zbytkový pozemek či možnost tento užívat s nepřiměřenými obtížemi nelze mít za splněnu, naskýtá-li se v budoucnu možnost řešit užívání této nemovitosti prostřednictvím pozemkových úprav. Správní orgány zcela správně poukázaly na to, že relevantní by pro ně mohlo být toliko pravomocné a vykonatelné rozhodnutí o konkrétních pozemkových úpravách, nikoliv neurčitý příslib na základě rámcové smlouvy mezi vyvlastnitelem a Státním pozemkovým úřadem ČR.  KS v Ostravě 22 A 29/2014-46 • Při vyvlastňování lze brát v úvahu toliko rozhodnutí, v nichž se přikazuje činnost odstraňující nepřístupnost pozemků a jako taková jsou z podnětu expropriáta exekvovatelná.  KS v Ostravě 22 A 87/2015-39 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 14 A síla zásahu do vlastnického práva? • neodnímat vlastnické právo, postačí-li jeho omezení • lze odejmout vlastnické právo, je-li to pro vyvlastnitele ekonomicky výhodnější než omezení? • ex lege nárok na náhradu škody dle § 68 vodního zákona (vedle nároku za omezení za zřízení služebnosti) • http://eagri.cz/public/web/mze/voda/legislativa/dalsi-metodicke- pomucky/zakon-o-vodach/metodicka-pomucka-ministerstva-1.html 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 15 Znehodnocení!? 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 16 Znehodnocení zbývajících pozemků • uchyluje se k pojmu užitkovosti, resp. snížení užitkovosti pozemků. Tento pojem nemůže být důvodem pro to, aby předmětné pozemky byly vyvlastněny, protože zákonným pojmem je užívání jen s nepřiměřenými obtížemi.  NSS, čj. 3 As 35/2005-63 • v důsledku odnětí/omezení vlastnického práva ≠ provedení účelu • … v případě realizace účelu vyvlastnění se zhorší užívání jiných jejich nemovitostí - "zhoršení kvality ovzduší, zvýšené hranice hlučnosti a prašnosti, pokles realizační ceny přilehlých nemovitostí žalobců vlivem blízkosti stavby komunikace.„ ... nejde o to, že by žalobci nemohli zbylé nemovitosti užívat bez vyvlastněného pozemku, nýbrž o to, že v důsledku stavby či provozu silnice by se mohlo užívání zbylých nemovitostí zhoršit. Z tohoto hlediska mají ovšem žalobci stejné právní postavení jako kdokoliv jiný, kdo se cítí stavbou silnice ohrožen; § 4 odst. 3 VyvlZ jim ochranu neposkytuje.  NS, sp. zn. 22 Cdo 3138/2010 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 17 Znehodnocení zbývajících pozemků • Ústavní příkaz nahrazení majetkové újmy způsobené vyvlastněním (čl. 11 LZPS) vede k tomu, že na základě obecných principů o náhradě je třeba hradit i znehodnocení pozemků souvisejících s pozemky vyvlastňovanými. Protože znehodnocení zbytkového pozemku je nutno z hlediska ústavních záruk vlastnictví nahradit, volil zákonodárce legislativní řešení spočívající v rozšíření vyvlastnění na tento pozemek, neboť se tím jednak usnadňuje výpočet náhrady, jednak lze očekávat, že právě expropriant bude moci pozemek hospodářsky účelněji využít než expropriát, který jej nemůže užívat vůbec či jen s nepřiměřenými obtížemi.  KS v Ostravě 22 A 29/2014-46 • § 1039 OZ: Za omezení vlastnického práva nebo vyvlastnění věci náleží vlastníkovi plná náhrada odpovídající míře, v jaké byl jeho majetek těmito opatřeními dotčen.  řeší moderační právo soudu dle § 28 VyvlZ? 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 18 JAK SE DOHODNOUT? 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 19 V čem by se měly oslovovací dopisy změnit, aby měly větší šanci na úspěch? Když přijde dopis od státní instituce, který začíná „podle paragrafu 13“, akorát to všechny naštve. Stačí přitom napsat „Dobrý den, stavíme tady takovou stavbu, bude mít takové přínosy. Moc by nám pomohlo, kdybyste nám prodali svůj pozemek.“ Pozemky jde sice vyvlastnit, ale trvá to mnohem déle a je to ve výsledku dražší. http://brno.idnes.cz/rozhovor-jan-sirotek-clevermaps-d40-/brno-zpravy.aspx?c=A150824_2186372_brno-zpravy_tr D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 20 5.5.2016 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 21 Pokus o dohodu • Vyvlastnění není přípustné, je-li možno práva k pozemku nebo stavbě potřebná pro uskutečnění účelu vyvlastnění získat dohodou nebo jiným způsobem. • Vyvlastnění je přípustné, pokud se vyvlastniteli nepodařilo ve lhůtě 90 dnů uzavřít smlouvu o získání práv k pozemku nebo ke stavbě potřebných pro uskutečnění účelu vyvlastnění stanoveného zákonem.  §§ 3 odst. 1 a 5 odst. 1 VyvlZ • Pokus o dosažení majetkoprávního vypořádání nemůže být pouhým formalismem. Vlastník stavby (tj. vyvlastnitel – pozn.) musí postupovat v souladu se svými zájmy, ale současně šetřit vlastnická práva vlastníka pozemku.  NSS, čj. 7 As 2/2013 – 39 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 22 Vyvlastňovaný jako slabší strana • nedostatek profesionality x odborník na majetkoprávní přípravu • zpravidla slabší hospodářské postavení • je pod hospodářským tlakem – „diktát“ • vyvlastnění v případě nedosažení dohody 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 23 http://www.ceskatelevize.cz/ct24/domaci/1430612-vyvlastnovani- pozemku-v-cesku-casto-probiha-pod-natlakem-rika-ombudsman Ochrana ve fázi vyjednávání • minimální čas (90 dnů) na seznámení se s podmínkami prodeje  JUD: primárně v této době by měl vyjít vyvlastnitel jednat  nenechávat návrh na konec lhůty – indikuje neochotu k dohodě • kupní cena stanovená znalcem – nezávislým? a jaká? • informace o účelu vyvlastnění – je k něčemu? • upozornění na možnost vyvlastnění – výhružka? • právo na vrácení práv při neuskutečnění účelu  nebude zahájeno uskutečňování účelu převodu do 3 let od uzavření smlouvy  v rozhodnutí o vyvlastnění nebývá podmínka, aby byla zahájena přímo na vyvlastňovaných pozemcích  NS, sp. zn. 21 Cdo 2199/2012 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 24 Jak vyjednávat? • Závěr o tom, zda je splněna podmínka dle § 5 odst. 1 VyvlZ, je tak nutno činit vždy v závislosti na konkrétních okolnostech případu. Zejména je rozhodující, zda vůbec vyvlastňovaný na návrh kupní smlouvy nějak reaguje, a pokud ano, zda jsou jím vyslovené požadavky vyvlastnitelem reálně splnitelné a bude jejich splněním zajištěna možnost realizace účelu vyvlastnění.  smlouva o smlouvě budoucí není řešení • vyjednávání v režimu zákona 416 je shodné, přestože je upraven jinak způsob doručování  NSS, čj. 7 As 174/2014 – 44 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 25 Jak vyjednávat? • Vyvlastnění představuje nejzávažnější možný zásah do vlastnického práva, proto by mělo být vůči vlastníku pozemku či stavby, u níž je vyvlastnění zvažováno, přinejmenším postupováno zdvořile a ohleduplně. • Jestliže hlavní město Praha nepovažovalo vůbec za nutné na protinávrh stěžovatelů reagovat (byť alespoň odůvodněným odmítnutím), pak takové jednání jednoznačně odporuje zásadám slušnosti. Nejedná se však o skutečnost, která by zakládala porušení ustanovení stavebního zákona, potažmo ústavně zaručených práv stěžovatelů.  usnesení ÚS, sp. zn. IV.ÚS 2513/11 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 26 Povinná směna? • Na směnu skutečně není právní nárok, nicméně pokud vyvlastnitel ke směně nepřistoupí, ačkoliv vhodnými pozemky disponuje a neexistuje důvod, aby je nesměnil, může stěží obhájit tvrzení, že se mu nepodařilo získat požadovaná práva k předmětným pozemkům dohodou, tj. že splnil podmínku dle § 5 odst. 1 VyvlZ. Má-li vyvlastnitel k dispozici dvě pro něj prakticky ekvivalentní řešení (koupě nebo směna za pozemky, které nemá důvod nesměnit) musí dát přednost řešení, které upřednostňuje vyvlastňovaný. Možnost volby z více zcela rovnocenných variant je zde jednou z mála kompenzací za to, že vyvlastňovaný zcizuje své pozemky nedobrovolně.  NSS, čj. 7 As 174/2014 – 44; NSS, čj. 7 As 2/2013-39 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 27 Povinná směna? • staví se zejména na zemědělské půdě, méně jsou přetínány lesní pozemky  vyvlastnitelem bývá velmi často stát  ŘSD ČR, SŽDC, Povodí, ČEPS  má pozemky téměř všude  byť neefektivní rezerva státních pozemků pro uskutečňování rozvojových programů státu – nařízení č. 218/2014 Sb. • od 1. 5. 2016: Mají-li být práva k pozemku potřebná pro uskutečnění stavby dopravní infrastruktury získána směnnou smlouvou a je-li dohodou stran určen jiný pozemek, za který má být pozemek potřebný pro uskutečnění stavby dopravní infrastruktury směněn, může tento jiný pozemek za účelem provedení směny nabýt koupí ČR nebo právnická osoba zřízená zákonem nebo zřízená nebo založená státem, vůči níž je stát ovládající osobou. Pro sjednání kupní ceny se § 3b nepoužije, s výjimkou ustanovení § 3b odst. 2.  nebude se používat 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 28 Možný problém? • § 101 StZ: předkupní právo k pozemku určenému územním plánem pro veřejně prospěšnou stavbu nebo veřejné prostranství • Kupní cena pozemku, popřípadě stavby, se určí znaleckým posudkem ve výši obvyklé ceny opatřeným oprávněnou osobou; je-li oprávněnou osobou stát, neplatí pro určení výše ceny omezení podle zvláštního právního předpisu. Při ocenění obvyklou cenou se za stejný nebo obdobný majetek v případě nezastavěných pozemků považují pozemky určené pro shodný účel užívání jako veřejně prospěšné stavby nebo veřejná prostranství uvedená v odstavci 1. Je-li cena obvyklá nižší než cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu, stanoví se kupní cena ve výši ceny zjištěné. • v Prostějově stojí m2 pozemku komunikace 546 Kč; půda cca 25 Kč/m2  tj. výkup v režimu zákona č. 416 je pak za 200 Kč • co když nevyužije a poté požádá o vyvlastnění – byl pokus o dohodu? 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 29 Dohoda v průběhu řízení • Pokud se vyvlastnitel a vyvlastňovaní shodně rozhodli řešit předmět vyvlastňovacího řízení dohodou a souhlasili se zastavením vyvlastňovacího řízení, jak se stalo v předmětné věci, pak vyvlastňovacímu úřadu nezbývá než řízení zastavit. ... Existence dohody může být vyvlastňovacím úřadem ověřena i ze souhlasného prohlášení účastníků této dohody, tj. vyvlastnitele a vyvlastňovaných. Případné formální uzavření kupní smlouvy a její realizace, tj. vložení do katastru nemovitostí a úhrada kupní ceny, případně jiného protiplnění, může pak proběhnout dodatečně poté, co již bylo vyvlastňovací řízení zastaveno.  NSS, čj. 4 As 13/2013-26 • § 19 odst. 3 VyvlZ: jiné právní jednání možné není • není zákaz provádět změny na nemovité věci 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 30 KOMPENZACE 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 31 Vývojové etapy: dálnice D11 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 32 Hradec Králové 1416 1091 1113 1121 709 806 36 až 304 160 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2007 2008 2009 11.09 2012 2013 2.13 9.14 5.16 Cena pozemku Výkup Vyvlastnění Náhrada za vyvlastnění: § 10 • náhrada ve výši obvyklé ceny7) pozemku nebo stavby • Náhrady se stanoví takovým způsobem a v takové výši, aby odpovídaly majetkové újmě, která se u vyvlastňovaného projeví v důsledku vyvlastnění. • … zaplacením úředně stanovené ceny pozemku nebyla splněna ústavní a zákonná podmínka poskytnutí náhrady za vyvlastnění, která k uskutečnění svého smyslu a účelu musí být přiměřená a spravedlivá. … těmto požadavkům odpovídá jedině cena obvyklá (tržní), což je cena, za níž lze vyvlastněnou věc v daném čase a místě prodat, která vychází z reálné hodnoty vyvlastňované věci a představuje adekvátní náhradu majetkové újmy způsobené ztrátou vlastnictví.  usnesení Ústavního soudu, sp. zn. II. ÚS 1135/14 a I.ÚS 1904/14 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 33 Lze požadavky zákona vždy naplnit? • v některých případech nelze určit obvyklou cenu porovnáním  ojedinělá nemovitost z důvodu neexistence trhu  nedostupnost údajů o uskutečněných transakcích • podle MF ČR je jedinou náhradní metodou určení ceny zjištěné   nemá žádný vztah k cenám dosahovaným na trhu   nelze fakticky srovnat obvyklou a zjištěnou cenu • úřady však akceptují i ztotožnění s tržní hodnotou  tj. určenou i jinými metodami než porovnáním  viz terminologie tržní cena – tržní hodnota  praxe si poradila 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 34 Náhrada ve výši obvyklé ceny? • je nutný funkční trh s nemovitostmi  není-li trh s nemovitostmi  nelze obstarat jinou  vhodnější nákladový způsob, resp. směna  srov. zákon o podpoře sportu - lze vlastníku sportovního zařízení poskytnout náhradu ve formě věcného plnění ve srovnatelném rozsahu a kvalitě • nelze zohlednit cenu zvláštní obliby  jen u některých druhů pozemků  moderační právo soudu: zmírnění tvrdosti • nedobrovolná ztráta vlastnického práva  stav tísně?  riziko nepřesného ocenění  dva posudky; korekce zjištěnou cenou; námitky proti ocenění; bonusy u výkupů či minimální ceny 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 35 Náhrada souvisejících nákladů • též náhrada stěhovacích nákladů, nákladů spojených se změnou místa podnikání a dalších obdobných nákladů, které vyvlastňovaný účelně vynaloží následkem a v souvislosti s vyvlastněním. • nejsou náklady na právní zastoupení  rozsudek KS v Ústí nad Labem, čj. 34 C 33/2008-43  silácké vyjednávání vyvlastnitele  nutnost právní pomoci? • naopak hrazen znalecký posudek • měly by i transakční náklady na koupi nového pozemku či stavby – v zahraničí standard 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 36 Požadavky na ocenění • ocenění musí být provedeno podle oceňovacího předpisu účinného v době rozhodování o vyvlastnění  nutnost aktualizace ocenění při změně oceňovací vyhlášky  tj. zpravidla k 1. lednu • V případě, že obvyklá cena7) pozemku nebo stavby by byla nižší než cena zjištěná podle oceňovacího předpisu, náleží vyvlastňovanému náhrada ve výši ceny zjištěné podle oceňovacího předpisu.  v některých případech nelze srovnání provést (viz výše)  pojistka pro vyvlastňovaného 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 37 Cena současného stavu • Cena pozemku nebo stavby se pro účely stanovení náhrady určí vždy podle jejich skutečného stavu a účelu užití ke dni podání žádosti o vyvlastnění; • přitom se nepřihlédne k jejich zhodnocení nebo znehodnocení v souvislosti s navrženým účelem vyvlastnění. • nelze přihlížet „k potencionální změně hodnoty v důsledku toho, že danou lokalitou povede rychlostní komunikace“  Spáčil, J. Občanský zákoník: komentář, 2013, s. 125.  praxe? 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 38 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 39 http://zpravy.aktualne.cz/domaci/berte-par- tisicovek-nebo-vas-vyvlastnime-energetici- na- jihu/r~30ace544bebc11e584160025900fea04/ Náhrada za omezení vlastnického práva • § 10 odst. 1 písm. b) VyvlZ: Za vyvlastnění náleží vyvlastňovanému náhrada ve výši ceny práva odpovídajícího věcnému břemenu8)  8) § 18 zákona č. 151/1997 Sb. • potvrzuje  literatura  důvodová zpráva k VyvlZ (i z roku 2016)  praxe některých úřadů (zejména v MSK) 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 40 Příklad: služebnost inženýrské sítě 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 41 Zjištěná cena služebnosti • §16b zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku • pozemek užíván jako zemědělský  tj. obvyklé nájemné za zemědělskou půdu  uvažováno 4 000 Kč/ha/ročně, tj. 0,40 Kč/m2 • služebnost na dobu neurčitou • služebnost in rem Užitek za m2 0,40 Počet let trvání 5 Cena za m2 2,00 Výměra v m2 88 Cena služebnosti 176 Kč Zaokrouhlení (§ 50 OV) 180 Kč 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 42 Výnosovým způsobem • metoda věčné renty (pro břemena na dobu neurčitou)  cílem je transformace budoucích výnosů na současnou hodnotu  „U“ – roční užitek  „u“ – míra kapitalizace (v procentech)  reálná úroková míra – (se zohledněním inflace) 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 43 Schéma věčné renty 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 44 Obvyklá cena služebnosti • pozemek užíván jako zemědělský  obvyklé nájemné za zemědělskou půdu  uvažováno 4 000 Kč/ha/ročně, tj. 0,4 Kč/m2 • služebnost na dobu neurčitou • služebnost in rem Roční užitek 0,40 Míra kapitalizace 1,90 Cena za m2 21,05 Kč Výměra v m2 88 Cena služebnosti 1 852 Kč 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 45 Určení náhrady za věcné břemeno • majetková újma zpravidla odpovídá obvyklé ceně, cena zjištěná je zejména pro daňové účely • jiná výše náhrady při dobrovolném omezení a náhrady při nuceném omezení vlastnické práva, tj. diskriminační • poznámka pod čarou nestanoví závazné pravidlo pro interpretaci daného ustanovení  nálezy Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 22/99 a II. ÚS 515/01 • judikatura k náhradě za právo nezbytné cesty (srov. též § 170 odst. 2 StZ) •  tj. nelze pouze dle § 16b ZOM! 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 46 Moderační právo soudu (§ 28) • Soud při určování výše náhrady zohlední všechny okolnosti tak, aby dospěl ke spravedlivé náhradě. V odůvodněných případech stanoví částku vyšší s přihlédnutím k mimořádným vlastnostem vyvlastňovaného pozemku nebo stavby, popřípadě k mimořádným okolnostem věci. • 40 % (z ceny!) za zmírnění tvrdosti vyvlastnění, zohledňující i délku vlastnictví pozemku nebo stavby více než 15 let od nabytí za úplatu • 10 % v případě polohy pozemku nebo stavby v zastavěném území • 10 % z ceny v případě polohy pozemku nebo stavby v území se zvláštní architektonickou hodnotou, případně se zvláštní historickou hodnotou • 20 % v případě významu nemovitosti pro podnikatelskou činnost 5.5.2016D4SVZ12AktuálníotázkyprávnívědyapraxeII-jaro2016 47