Ekonomické základy práva Financování koupě nemovitosti Eva Tomášková eva.tomaskova@law.muni.cz Katedra finančního práva a národního hospodářství Stavební spoření lFáze spořící: lStátní podpora ve výši 10 % ročně z vložené částky, max. 2 000 Kč lVklady se rovněž úročí lPokud klient úvěr nechce, spoření pokračuje až do chvíle výpovědi smlouvy - nesmí být dříve než po 6 letech (jinak ztrácí státní podporu a platí sankci) l lFáze úvěrová: (nemusí být) lPo splnění podmínek vzniká klientovi nárok na úvěr lnaspoření minimálně 40 % cílové částky lspoření nejméně 3 roky lsplnění hodnotícího čísla lPodmínky úvěru jsou ujednány už při zřizování stavebního spoření (úroková sazba, forma splácení, výše splátek…) l Stavební spoření lPokud klient nedosáhne na podmínky pro získání úvěru, ale potřebuje finanční prostředky, může získat tzv. překlenovací úvěr: lzpravidla ve výši cílové částky lúrokové sazby však nejsou nijak regulovány, bývají vyšší l Hypoteční úvěr lDefinice v § 28 odst. 3 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech lSplacení je zajištěno zástavním právem k nemovité věci lVzniká dnem vzniku právních účinků zástavního práva lDruhy: lÚčelový (výhradně bydlení) lNeúčelový lRozhodné skutečnost pro výši poskytnutého úvěru lpříjem klienta ljiné závazky lcelková schopnost splácet lFaktory ovlivňující výši úrokové sazby ldoba splatnosti ldélka fixace úrokové sazby lhodnota zastavené nemovitosti lbonita žadatelů lpočet účastníků závazku Nač dávat pozor lRPSN – vyjadřují další poplatky a náklady spojené s poskytnutím úvěru lRPSN se u jednotlivých bank liší Hypotéční úvěr průměrná úroková sazba l Metodika FINCENTRUM HYPOINDEXu: FINCENTRUM HYPOINDEX hodnotí vývoj cen hypoték v čase. Je to vážená průměrná úroková sazba, za kterou jsou poskytovány v daném kalendářním měsíci nové hypoteční úvěry pro fyzické osoby. Vahami jsou objemy poskytnutých úvěrů. Vstupní data pro výpočty poskytují tyto banky: Air Bank, Česká spořitelna, ČSOB, Equa Bank, Moneta Money Bank, Hypoteční banka, Komerční banka, Raiffeisenbank, Sberbank CZ, UniCredit Bank a Wüstenrot hypoteční banka. l Zdroj: Hypoindex.cz. Cit. 19. 4. 2017. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/clanky/fincentrum-hypoindex-brezen-2017-uroky-leti-vzhuru/ Fincentrum Hypoindex březen 2017 Nová pravidla u poskytování hypoték lBanky reagovaly na doporučení ČNB: lBanky nesmí poskytnout více než 90% hypotéku, mohou v rozmezí LTV od 80 % do 90 % poskytnout jen 15 % nových úvěrů lČNB ukončila svůj kurzový závazek - banky začaly zdražovat hlavně hypotéky s vyšší hodnotou zástavy nemovitosti. „ČNB počátkem dubna ukončila intervence na kurzu koruny k euru, postupně se začnou normalizovat výnosy státních dluhopisů a zvyšovat cena zdrojů. Nadále tak lze očekávat pozvolný růst sazeb,“ odhaduje budoucí růst úrokových sazeb Josef Rajdl, hlavní analytik společnosti Fincentrum. l lChystané změny: lBanky umožňují dofinancovat chybějící vlastní zdroje například úvěrem ze stavebního spoření. Dle Denisy Všetičkové z tiskového oddělení ČNB: „ S doporučeními není slučitelné, aby klient či instituce řešili nedostatek vlastních zdrojů klienta tím, že se zkombinují úvěry u různých institucí. Smysl a duch doporučení je jednoznačný: Klient by měl k pořízení nemovitosti použít zčásti vlastní zdroje. Instituce musí posuzovat celkovou zadluženost klienta, to je dívat se na všechny jeho úvěry. l Domácnost by si kupříkladu nesměla půjčit více než pětinásobek ročního příjmu. l Zdroj: Hypoindex.cz. Cit. 19. 4. 2017. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/clanky/fincentrum-hypoindex-brezen-2017-uroky-leti-vzhuru/ Ekonomické důsledky lJednorázové náklady: lRealitní kancelář lHypotéční úvěr (úvěr ze stavebního spoření) lPoplatek za uzavření smlouvy lPoplatek za ocenění nemovitosti lDaně a poplatky lVklad vlastnického (zástavního) práva do KN lDaň z nabytí nemovitých věcí (4 % z kupní ceny) – platí prodávající lRoční náklady: lDaň z nemovitých věcí lMístní poplatek za komunální odpad lMěsíční náklady: lPevné platby (fond oprav, správa a pojištění domu, aj.) lZálohové platby (vodné/stočné, TUV, teplo, elektřina a úklid spol. prostor) lMěsíční náklady hypotečního úvěru (anuita, správa, pojištění) lPojištění l Právní důsledky lSmluvní vztahy lKupní smlouva lÚvěrová smlouva l(Zástavní smlouva) lOdběratelské smlouvy s dodavateli (voda, teplo, elektřina, plyn, internet) l(Vznik členství v SVJ x vznik členství v bytovém družstvu) l lPojištění lPojištění domácnosti lPojištění proti nemožnosti splácet úvěr l lDaňová povinnost lDaň z nabytí nemovitých věcí lDaň z nemovitých věcí lDaň z příjmu (pronájem) l V případě nezaplacení splátky lÚroky sjednané ve smlouvě + úroky z prodlení dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb. lBanka oprávněna odstoupit od smlouvy či jiné sankce stanovené bankou lNěkteré dlužné částky okamžitě splatné l Děkuji za Vaši pozornost!