PF_PPT pruh+znak_PF_13_gray5+fialovy_RGB
Zápatí prezentace
Nájem a pacht
JUDr. Lukáš Hadamčík

pruh+znak_PF_13_gray5+fialovy_RGB PF_PPT
Zápatí prezentace
2
Přenechání věci k užití jinému

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
n
Zápatí prezentace
3

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Zápatí prezentace
4
n

pruh+znak_PF_13_gray5+fialovy_RGB PF_PPT
Zápatí prezentace
5
Nájem

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Systematika
Zápatí prezentace
6

pruh+znak_PF_13_gray5+fialovy_RGB PF_PPT
Zápatí prezentace
7
Obecný nájem

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Obecný nájem
nZnaky
núplatnost – § 2217 nájemné ve výši obvyklé
ndočasnost - § 2204 na dobu neurčitou
núčelem je užívání
nMinimalistická nájemní smlouva:
nPronajímatel A uzavírá nájemní smlouvu s nájemcem B k bytu č. X na adrese MN. Dne YZ. Podpisy
stran.
Zápatí prezentace
8

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Předmět nájmu
nVěc nemovitá a nezuživatelná věc movitá
nČást nemovité věci
nMůže být předmětem část movité věci?
nMůže být část věci předmětem jiných závazků (např. výpůjčky)?
nPrávo, které připouští opětovný nebo trvalý výkon
nVěc, která vznikne teprve v budoucnu, je-li ji možné dostatečně přesně určit při uzavření nájemní
smlouvy
nx individualizace předmětu předáním § 553 odst. 2 (fikce)
nprávní volnost předmětu – pouze právní vada, nezakládá neplatnost - § 1760 a § 1763
Zápatí prezentace
9

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Nájemné
nMůže být i naturální plnění (§ 2217 odst. 2)
nMůže být jednorázové i opakované
nVýše nemusí být sjednána = obvyklá
nJe možné sjednat zvyšování
nSplatnost (§ 2218) – měsíčně pozadu
nx nájem bytu (§ 2251) předem na každý měsíc
n
Zápatí prezentace
10

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Dočasnost nájmu
n§ 2204 odst. 2
nUjednají-li strany nájem na dobu určitou delší než padesát let, má se za to, že byl nájem ujednán
na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných
výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době.
n§ 2000 odst. 1
nByla-li smlouva bez vážného důvodu uzavřena na dobu určitou tak, že zavazuje člověka na dobu jeho
života, anebo že zavazuje kohokoli na dobu delší než deset let, lze se po uplynutí deseti let od
vzniku závazku domáhat jeho zrušení. Soud závazek zruší i tehdy, pokud se okolnosti, z nichž strany
zřejmě vycházely při vzniku závazku, změnily do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně
požadovat, aby byla smlouvou dále vázána.
Zápatí prezentace
11

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Zápis do veřejného seznamu
n§ 2203 – fakultativní – na návrh vlastníka nebo s jeho souhlasem
nzejména ochrana nájemce při změně pronajaté věci
nvyloučení § 2221 odst. 2 a § 2222 odst. 2
nzapisuje se vkladem, nejde však o věcné právo, tj. na nabyvatele přechází bez ohledu na zápis
Zápatí prezentace
12

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Změna vlastnictví předmětu nájmu
nPráva a povinnosti z nájmu přechází na nabyvatele § 2221
nnezavazují ty povinnosti, o nichž nevěděl a které zákon nestanoví
nŽádná ze stran nemá právo vypovědět nájem z tohoto důvodu
nlze ujednat jinak (u nájmu bytu nelze § 2224)
nnový vlastník má právo vypovědět, pokud neměl rozumný důvod pochybovat o tom, že věc není
pronajata (u nájmu bytu také nelze)
nPrávo na přiměřené odstupné
Zápatí prezentace
13

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Podnájem
nPouze se souhlasem pronajímatele
nJinak „hrubé porušení povinnosti způsobující vážnější újmu“ § 2215 odst. 2
nx § 2232 „Porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu
druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.“
n§ 2216 za jednání podnájemce odpovídá pronajímateli nájemce
Zápatí prezentace
14

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Absolutní zánik nájmu
nDohodu (§ 1981)
nUplynutí doby (§ 550, § 603 x § 2230, § 2285)
nNaplněním rozvazovací podmínky (§ 570)
nZničení (zánik) předmětu plnění (srov. § 2006 a 2226)
nSplynutí osoby pronajímatele a nájemce (§ 1993)
nVýpověď ze strany nájemce (§ 2229, § 2231, § 2287)
nVýpověď ze strany pronajímatele (§ 2229, § 2231, § 2288)
nOdstoupení od smlouvy (§ 2002)
nZánik nájmu prohlášením o nepokračování v nájmu (§ 2279 odst. 4) nSmrt nájemce bez přechodu nájmu
bytu a bez zdědění práva nájmu (srov. § 2279 a násl.)
n
Zápatí prezentace
15

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Relativní zánik nájmu
nPostoupení smlouvy (§ 1895 odst. 2)
nZměna vlastnictví(§ 2221 a násl.)
nClausula rebus sic stantibus (§ 1764 a násl. x § 2287)
nLaesio enormis (§ 1793)
nDohoda o výměně bytu či domu (§ 1746 odst. 2)
nSmrt nájemce spojená s přechodem nájmu bytu či domu (§ 2279 a násl.) nSmrt nájemce spojená
s univerzální sukcesí včetně práva nájmu (srov. § 2282 a násl.)
Zápatí prezentace
16

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Relocatio tacita
n= fikce opětovného uzavření smlouvy za stejných podmínek
n
n§ 2230 – nájemce věc užívá a pronajímatel jej do jednoho měsíce nevyzve, aby věc odevzdal (max.
jeden rok)
n
n§ 2285 – nájemce byt užívá alespoň po dobu tři měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit,
pronajímatel jej písemně nevyzve, aby byt opustil (max. dva roky)
Zápatí prezentace
17

pruh+znak_PF_13_gray5+fialovy_RGB PF_PPT
Zápatí prezentace
18
Nájem bytu a domu

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Odlišující kritérium
nOdlišujícím kritériem je účel (zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho
domácnosti), nikoliv předmět (byt, dům)
nVýslovně vyloučeny nájmy ke zjevně krátkodobému účelu (§ 2235 odst. 2)
nopět je významné hledisko účelu, nikoliv sjednaná doba nájmu (nájem sjednaný na tři měsíce může
sloužit k zajištění bytových potřeb nájemce, nájem sjednaný na dobu neurčitou může být nájmem ke
zjevně krátkodobému účelu)
nJednostranně kogentní normy (§ 2235 odst. 1)
nsankce – nicotnost ujednání
n
Zápatí prezentace
19

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Definice bytu
nmístnost nebo soubor místností, které:
n1. jsou částí domu
n2. tvoří obytný prostor (268/2009 Sb.)
n3. jsou určeny k účelu bydlení
n4. jsou užívány k účelu bydlení
nPředmět nájmu bytu
nnemusí být část domu (Důvodová zpráva)
nnemusí tvořit obytný prostor (§ 2236 odst. 1 věta druhá)
nnemusí být určen k účelu bydlení (§ 2236 odst. 2)
nzbývá – faktické užívání k účelu bydlení
Zápatí prezentace
20

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Smlouva
nnutná písemná forma (§ 2237)
nneplatnost pro nedostatek formy může namítat jen nájemce
nnedostatek formy je možné zhojit (§ 582)
n=> relativní neplatnost
n„Vydržení“ nájmu (§ 2238)
Zápatí prezentace
21

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Zakázaná ujednání
n
n§ 2239
nsmluvní pokuta (pouze ze strany nájemce)
n! § 3074 – pokuta stíhající obě strany?
npovinnosti vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené
Zápatí prezentace
22

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Nájemné a úhrada za služby
nnařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného
nájemného obvyklého v daném místě
nzákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění
spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty
n§ 9 – Paušální platba
n§ 13 – Pokuta a poplatek z prodlení
Zápatí prezentace
23

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Změna výše nájemného
nUjednané každoroční zvyšování (§ 2248)
nNovace (§ 1902)
nDohoda dle § 2249
nUrčení soudem § 2249 odst. 3
nDohoda dle § 2250 odst. 1
nNávrh dle § 2250 odst. 2
Zápatí prezentace
24

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Dohoda dle § 2249
nNávrh
nobsahuje novou výši nájemného;
nnová výše nájemného dosahuje maximálně výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě;
ncelkové zvýšení nájemného za poslední tři léta nepřesahuje 20 %;
nv předcházejících dvanácti měsících nájemné nebylo zvýšeno.
npronajímatel je povinen splnění podmínek doložit
nAkceptace – písemná
nSoud – „nesdělení souhlasu“ ve lhůtě dvou měsíců
n
Zápatí prezentace
25

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Dohoda dle § 2250
nstavební úpravy, které zlepšují:
nužitnou hodnotu pronajatého bytu či domu nebo
ncelkové podmínky bydlení v domě nebo
nmají za následek trvalé úspory energie nebo vody
nsouhlas 2/3 nájemců, zvýšení až o 10 % ročně z účelně vynaložených nákladů
nnesouhlas – návrh dle druhého odstavce – zvýšení o 3,5 % z vynaložených nákladů – domněnka
účelnosti
nnávrh komu?
n
Zápatí prezentace
26

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Splatnost a vyúčtování
n
nnejpozději pátý den příslušného měsíce (nelze sjednat dříve, později ano)
n§ 2252 obsoletní - § 7 a§ 8 z. č. 67/2013 Sb.
nvyúčtování do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období
nvypořádání ve lhůtě dalších čtyř měsíců od doručení vyúčtování
Zápatí prezentace
27

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Jistota
n
nMax. tojnásobek nájemného (ne záloh za služby!)
nzápočet až při skončení nájmu
nÚroky alespoň ve výši zákonné sazby
nco je zákonná sazba?
Zápatí prezentace
28

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Úpravy bytu
nSe souhlasem nájemce
nBez souhlasu nájemce
nna příkaz orgánu veřejné moci
nhrozí-li přímo zvlášť závažná újma
nnesníží-li hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce
n§ 2260 vyklizení bytu – nájem trvá
Zápatí prezentace
29

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Přechod nájmu bytu
nsmrt nájemce – není společný nájem
ndvě skupiny
nmanžel, partner (§ 3020?), rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk
nostatní jen se souhlasem pronajímatele
nomezení doby – nejdéle dva roky
nvýjimky – senioři, nezletilí
npřechod na dědice § 2282
Zápatí prezentace
30

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Porušení povinnosti nájemcem

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Výpověď ze strany pronajímatele
nNa dobu určitou i neurčitou
nhrubé porušení povinnosti
nnájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin
nveřejný zájem
njiný obdobně závažný důvod
nNa dobu neurčitou
nrozvod
npříbuzný
nPorušení povinnosti zvlášť závažným způsobem § 2291
nUrčovací žaloba na neoprávněnost výpovědi § 2290
Zápatí prezentace
32

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Zvláštní úprava
n
nNájem služebního bytu § 2297 a násl.
nNájem bytu zvláštního určení § 2300 a násl.
nBydlení manželů § 743 a násl.
nNájem družstevního bytu (ZOK)
Zápatí prezentace
33

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Nájem prostor sloužících k podnikání
n§ 2302
nprostor nebo místnost
núčelem provozování podnikatelské činnosti
npřevážně slouží k podnikání
nodkaz na obecná ustanovení, poskytování služeb jako u nájmu bytu
nPřevod podnikatelské činnosti – převod nájmu se souhlasem pronajímatele § 2307
n§ 2315 převzetí zákaznické základny – jen při výpovědi ze strany pronajímatele (ne pro hrubé
porušení povinnosti)
Zápatí prezentace
34

www.law.muni.cz
PF_PPT2 PF_PPT_nahled
Pacht
npropachtovatel x pachtýř
núčel užívání i požívání
npožívací práva u věcných práv § 1285
npřičinění pachtýře
nPřenechání více věcí – smlouva se posuzuje podle povahy hlavní věci § 2332 odst. 2
nodkaz na ustanovení o nájmu § 2341
ninventář § 2342
nzemědělský pacht (§ 2345) a pacht závodu (§ 2349)
Zápatí prezentace
35

pruh+znak_PF_13_gray5+fialovy_RGB PF_PPT
Zápatí prezentace
36
Děkuji za pozornost