Adobe Systems Bytové spoluvlastnictví 1 Bytové spoluvlastnictví JUDr. Lukáš Hadamčík, Ph.D. Adobe Systems Bytové spoluvlastnictví 2 Právní předpisy • o. z. • § 1158 - § 1222 bytové spoluvlastnictví • § 1127 právní jednání týkající se společné věci • § 214 - § 302 spolek • § 118 - § 209 právnické osoby • nařízení vlády č. 366/2013 Sb. • zákon č. 311/2013 Sb. Adobe Systems Bytové spoluvlastnictví 3 Jednotka • § 1159 – jednotku tvoří vždy společně • byt jako prostorově oddělená část domu • podíl na společných částech nemovité věci • nemovitá věc • podlahová plocha - § 2, 3 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Adobe Systems Bytové spoluvlastnictví 4 Společné části • základní vymezení - § 1160 odst. 1 • co je vždy společnou částí - § 1160 odst. 2 • § 1222 • výčet společných částí – nařízení vlády č. 366/2013 Sb. • podíly na společných částech - § 1161 Adobe Systems Bytové spoluvlastnictví 5 Vznik jednotky • výstavba domu - § 1163 • zápis do veřejného seznamu § 1164 • prohlášení vlastníka § 1166 • dohoda spoluvlastníků • rozhodnutí soudu § 1165 Adobe Systems Bytové spoluvlastnictví 6 Prohlášení • náležitosti § 1166 • při vzniku SV – náležitosti stanov • bez vzniku SV • správce • pravidla pro správu • pravidla pro užívání společných částí • příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku • zálohy na služby • vady prohlášení § 1168 • změny prohlášení § 1169 Adobe Systems Bytové spoluvlastnictví 7 Vady prohlášení • neurčitě nebo nesprávně vymezená jednotka • odstraní • původce prohlášení • vlastníci dotčených jednotek • soud • neurčité nebo nesprávné určení podílu na společných částech Adobe Systems Bytové spoluvlastnictví 8 Změna prohlášení • písemná dohoda dotčených vlastníků • souhlas kvalifikované většiny vlastníků jednotek • souhlas shromáždění - § 1208 písm. b), f) • použije se i na prohlášení podle § 4 z. č. 72/1994 Sb. Adobe Systems Bytové spoluvlastnictví 9 Převod jednotky • náležitosti smlouvy – obecná ustanovení o smlouvách • povinnost převodce předložit nabyvateli potvrzení o dluzích § 1186 odst. 2 • přechod dluhů § 1186 odst. 2 • ochrana nájemce § 1187 • převod jednotky v domech právnických osob § 1188 Adobe Systems Bytové spoluvlastnictví 10 Správa domu a pozemku • základní vymezení - § 1189 • bez vzniku SV – institut správce • se vznikem SV Adobe Systems Bytové spoluvlastnictví 11 Bez vzniku SV • správce • osoba uvedená v prohlášení • majoritní vlastník • volba správce • práva a povinnosti • odvolání správce • blokace převodů § 1198 • solidární odpovědnost vlastníků § 1127 Adobe Systems Bytové spoluvlastnictví 12 Společenství vlastníků • nevzniká ze zákona • založení • ve smlouvě o výstavbě § 1170 odst. 2 písm. d) • v prohlášení § 1166 odst. 2 • schválení stanov všemi vlastníky jednotek § 1200 • vznik – zápisem do veřejného rejstříků § 1204 • stanovy § 1200 • změna stanov • usnesení Vrchního soudu v Praze sp. zn. 7 Cmo 229/2015 R 23/2017 Adobe Systems Bytové spoluvlastnictví 13 Orgány SV - § 1205 • nejvyšší orgán – shromáždění • statutární orgán – výbor, předseda SV • další orgány (např. kontrolní komise) • předpoklady pro výkon funkce § 1205 odst. 2 • členem voleného orgánu nemusí být jen vlastník jednotky • o. z. nestanoví počet členů volených orgánů • opatrovník § 165 – nedojde-li k volbě orgánů Adobe Systems Bytové spoluvlastnictví 14 Rozhodování SV • shromáždění vlastníků • všichni vlastníci jednotek § 1206 • počet hlasů vlastníka – odpovídající jeho podílu na společných částech • kvorum § 1206 odst. 2 • pro usnášeníschopnost – přítomnost vlastníků jednotek s většinou hlasů • pro přijetí rozhodnutí • souhlas většiny přítomných vlastníků • stanovy mohou určit vyšší počet hlasů • hlasování per rollam § 1210 - § 1214 • obligatorně § 1208 písm. a) až h) • další záležitosti určené stanovami, nebo které si vyhradí • statutární orgán • ostatní případy (to, co nepatří do působnosti shromáždění) Adobe Systems Bytové spoluvlastnictví 15 Soudní přezkum • jen rozhodnutí shromáždění • přijatá - § 1209 odst. 1 • nepřijatá - § 1209 odst. 2 • 26 Cdo 2323/2016 • Adobe Systems Bytové spoluvlastnictví 16 Rozhodnutí přijaté shromážděním • důležitý důvod • přehlasovaný vlastník (22 Cdo 1423/2009; 29 Cdo 924/2012) • prekluzivní lhůta k podání návrhu (26 Cdo 2360/2016) • jen postupem podle § 1209 (obdobně 29 Cdo 383/2010 – R 58/2012) • soud rozhodne o (ne)platnosti napadeného rozhodnutí • dočasný zákaz jednat podle napadeného rozhodnutí (26 Cdo 3645/2016) Adobe Systems Bytové spoluvlastnictví 17 Nahrazení nepřijatého rozhodnutí • shromáždění byla předložena věc k rozhodnutí • shromáždění nebylo způsobilé rozhodnout • důležitý důvod • aktivní legitimace – vlastník jednotky • lhůta k podání návrhu • soud „nahradí“ rozhodnutí shromáždění (28 Cdo 5216/2007 – R 17/2009) Adobe Systems Bytové spoluvlastnictví 18 Práva a povinnosti vlastníků jednotek • právo užívat byt a společné části domu § 1175 • právo stavebně upravovat byt (§ 1175 odst. 2) a povinnost umožnit kontrolu prováděných prací (§ 1182) • právo nahlížet do podkladů ve věcech správy § 1179 • povinnost řídit se pravidly pro správu domu § 1176 • oznamovací povinnost změn § 1177 • povinnost platit příspěvky na správu nemovité věci (§ 1180) a zálohy na služby (§ 1181) • povinnost zdržet se všeho, co brání údržbě, opravám, atd. § 1183 • povinnost umožnit přístup do bytu § 1183 • právo na náhradu škody vzniklé poškozením jednotky § 1183 odst. 2 • právo rozdělit právo k jednotce na podíly § 1185 Adobe Systems Bytové spoluvlastnictví 19 Zrušení společenství vlastníků • zrušení bytového spoluvlastnictví • dobrovolně založené (v domě bylo méně než 5 jednotek, nebo jejich počet klesl pod 5 jednotek ve vlastnictví 3 různých vlastníků) • rozhodnutím soudu § 172 • zrušením konkurzu • neprovádí se likvidace • zánik výmazem z veřejného rejstříku Adobe Systems Bytové spoluvlastnictví 20 Zrušení bytového spoluvlastnictví • dohodou spoluvlastníků v písemné formě a zápis do katastru nemovitostí • dojde-li k jednotě vlastnického práva ke všem jednotkám v domě – písemné prohlášení jediného vlastníka • nutný souhlas osoby oprávněné z věcného břemene Adobe Systems Bytové spoluvlastnictví 21 Děkuji za pozornost