Ekonomické základy práva Nemovitosti 2023 Martin Svoboda Nemovitosti jako třída aktiv Třídy aktiv Akcie Dluhopisy Měny & úroky Nemovitosti Komodity (zlato) Volatilita Hedgefunds Private equity Nemovitosti jako třída aktiv . Ceny privátních nemovitostí mají dlouhodobě reálné roční zhodnocení ca. 1,0%. . Extrémní růst cen nemovitostí v mnoha zemích (např. v letech 1996-2007 nebo 2017-2021) není historickou výjimkou. • Jedná se o kombinaci příznivých podmínek. . Bublina nebyla teritoriálně specifická - šla v ruku v ruce s vývojem v ostatních rozvinutých zemích. Inflačně očištěné výnosy nemovitostí Amsterdam: 1629 - 2013 (384 let): 0,3% p.a. Norsko: 1820-2016(197 let): 1,1% p.a. Francie: 1841 - 2016 (176 let): 1,3% p.a. USA: 1896 - 2016 (126 let): 0,4% p.a. Reálné výnosy šesti hlavních tříd aktiv za období 1900-2018 (a dvou kratších období) Období Akcie Nemovitosti Státní dluhopisy Peněžní globální globální (long) globální trh Zlato Komodity 1900-2018 (119 let) 5,0 % 2,4 % 1,9% 0,8 % 0,6 % 0,3 % 1970-2018 (49 let) 5,1 % 3,4 % 4,7 % 0,7 % 3,2 % 0,8 % 2010-2018 (9 let) 5,9 % - 3,2 % -1,3% 1,2 % -0,9 % Zdroj: Dimson, Marsh, Stauton, BIS Basel, David S. Jacks Nemovitosti jako třída aktiv (II) Důvody pro v minulosti nízký růst cen v západoevropských zemích • stagnující nebo klesající počet obyvatel • právo nestojící na straně vlastníků nemovitostí • nízké daňové výhody pro vlastníky nemovitostí • velké výstavby sociálních bytů • restriktivní - technická dokumentace, stavební předpisy vedou k předraženým stavebním nákladům je velkým omylem se domnívat, že investice do nemovitostí jsou "jisté" nebo "téměř bezrizikové" - nemovitosti mohou dlouhodobě vést ke značným kumulativním ztrátám. Kupující nerozumí pákovému efektu Např. když je nemovitost financována 20% vlastním a z 80% cizím kapitálem. Pokud nemovitost ztratí 10% ze své hodnoty - investor tak utrpěl 50% ztrátu svého vlastního kapitálu. Privátní investoři pravidelně zaměňují: Asset výnosy (-10%) s výnosem vlastního kapitálu (-50%) Relevantní je výnos pouze vlastního kapitálu Placení nájemného je "vyhazováním peněz" Každý měsíc je něco vlastníkům nemovitostí "darováno", zatímco vlastník nemovitostí platí sám sobě a buduje si tak svůj vlastní majetek. Skutečnost: Vlastník na úvěr financované nemovitosti platí své bance v průběhu let významný "kapitálový nájem" (ve formě úroků). Nájem: výnosná finanční alternativa- disciplinovaný nájemce dlouhodobě uspoří tolik, kolik vlastník investuje do nemovitosti. Financování nemovitosti - je vlastně smlouvou o nuceném spoření. Nájemník naproti tomu spoří na dobrovolné bázi a jen z vlastního kapitálu. Vlastníci nemovitostí majetnější jen proto, že se zavčas podvolili smlouvě o nuceném spoření (roky odříkání spotřeby), ne proto že by skvěle investovali Vlastník - nákup nemovistosti financuje z vlastního a cizího kapitálu po 30 letech úvěr splatí a nemovistost prodá Q U HTH 30 let Nájemník - na kapitálovém trhu ukládá I finanční prostředky do portfolia 50/50 (akcie 50% / dluhopisy 50%) - platí každý měsíc nájem - částku kterou měsíčně ušetří ve srovnání s vlastníkem nemovistosti opět investuje do globálního portfolia po 30 letech portfolio prodá 30 let Vlastník vs. Nájemník I Vlastník a nájemník žijí v identické nemovitosti (napríklad dva řadové domky hned vedle sebe nebo byty). U vlastníka nemovitosti je ušetřené nájemné vykázáno jako fiktivní příjem Vlastník nemovitosti: počáteční financování cizím kapitálem ve výši 70%. Anuitní úvěr s plánovaným splacením (na nulu) za dobu 30 let Fixace úroků na dobu 10 let (každých 10 let nová fixace za tržních podmínek) Vlastník vs. Nájemník II Vlastník a nájemník žijí v identické nemovitosti (například dva řadové domky hned vedle sebe nebo byty). Nájemník / Investor Investuje do alternativního portfolia s alokací 50/50 (dluhopisy / akcie) Buy and hold strategie RexP / MSCI Europe Standard (střednědobé německé státní dluhopisy / standardní evropské akciové tituly). Všude je zohlednění nákladů a daní. Vlastník vs. Nájemník Srovnání reálných výnosů pro rozdílné časové období 1970-1999 1975-2004 1980-2009 1985-2014 1990-2018 1995-2018 2000-2018 2005-2018 2010-2018 (30 let) (30 let) (30 let) (30 let) (29 let) (24 let) (19 let) (14 let) (9 let) 0,5 % -1,0 % -3,0 % -1,4 % -2,6 % -0,7 % 0,8 % 4,1 % 7,9 % 3,6 % 4,9 % 4,7 % 4,3 % 3,1 % 3,6 % 0,9 % 2,0 % 2,2 % Zdroj: Bulwiengesa, Europace, Bundesbank, G. Kommer Demokratizace finančních znalostí Problém vyústí spíše ve formě všeobecně rostoucí inflace, která bude centrálními bankami tolerována, protože inflace tendenčně podpoří nominální ceny domů (nemovitostí) a dlužníci (nabyvatelé úvěrů) jsou tímto aktem zachráněni, protože reálná hodnota jejich dluhů klesá. . "Dříve byl poměr podílu ceny pozemku na ceně nemovitosti v typickém městě kolem 15 procent. Mnoho lidí považovalo nemovitost za zboží, jako je auto nebo motorový člun, o které je nutné se starat a udržovat a někdy vyjde z módy." • "Ovšem dnes cena pozemku (definovaná jako cena nemovitosti - mínus odhadované náklady) často dosahuje i přesahuje 50 procent ceny nemovitosti. A z tohoto důvodu začínáme myslet, že nemovitosti jsou vlastně pozemky." Demokratizace finančních znalostí Pokud si budete chtít například koupit nemovitost...budete mít co do činění s realitním makléřem a hypotečním makléřem. Realitní makléř zastupuje prodejce nemovitosti a tím pádem má zájem na tom, aby pro prodejce docílil co nejlepší cenu. Hypotéční makléř má zájem dohodnout (poskytnout) úvěr s vysokými úroky. Hypotéční makléři, kteří svým klientům zdánlivě pomáhají získat hypotéku za nejlepší úrokovou sazbu, často bez znalostí o svých klientech (věřitelích), od kterých inkasuje poplatky. Pokud se stát postará o smysluplné nestranné poradenství... Nemovitosti Specifika ČR Průměrná vyse hypotéky (v tis.CZK) 2500 2000 1500 1000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021' údaje za měsíc únor Zdroj: Fincentrum Hypoindex Úrokové sazby hypoték ve vybraných evropských zemích (leden 2021, v Irsko Maďarsko Zdroj: TheGlobalEconomy.com 2.99 Vývoj průměrných úrokových sazeb u hypoték Zdroj: Fincentrum Hypoindex Vývoj průměrných úrokových sazeb u hypoték Vývoj Fincentrum Hypoindexu Fincentrum Hypoindex je ukazatel sestavovaný společností Fincentrum coby vážená průměrná úroková sazba, za niž nejvetší české hypoteční 6 % srpen 200$ banky poskytly v daném měsíci nové půjčky níi bydlení fyzickým osobám. 6 % 5 f 8 Z 2014 2015 2016 201/ 2018 2019 2020 2021 2022 Co ovlivní úrok z hypotéky Sazby podle poměru výše úvěru k hodnotě nemovitosti (v%) Nabídka platí pro hypoteční úvěr vevýši 3 miliony korun. Dobasplatnosti úvěruje 30 let, fixace úrokové sazby platí5 let. Sazby se týkají úvěrů bez pojištění schopnosti splácet Úvěr na 80 % hodnoty nemovitosti Úvěr na 90 % hodnoty nemovitosti Sazby s pojištěním schopnosti splácet a bez něj (v %) Nabídka platí pro hypoteční úvěr ve výši 3 miliony korun na 80 % hodnoty nemovitosti. Doba splatnosti úvěru je 30 let, fixace úrokové sazby platí 5 let. Úrok bez pojištění Úrok s pojištěním 2,5 Zdroj: Gepard Finance Co ovlivní úrok z hypoték y Jak úroky ovlivňují výši splátek hypoték LN vypočítaly, jak se změny výše úroků propisují do výše měsíčních splátek u hypoték uzavřených na 10, 20 a 30 let. Dva nejnížší úroky reprezentuji sazby, na které lidé dosáhli v minulých letech, dva vyšší ty, jež jsou dostupné dnes a pravděpodobně budou v dalších měsících. Hypotéka na 10 let Zbývá úrok doplatit 1,59% 2 , 0 0 % 4 , 0 0 % 6 , 0 0 % ÍOOOOOO 8979 9201 10125 11102 2 0 0 0 0 0 0 17 958 18 402 20 250 22 204 4 0 0 0 0 0 0 35 916 36 804 4 0 500 44 408 6 0 0 0 0 0 0 53 874 55 206 60 750 66 612 Hypotéka na 20 let Zbývá úrok doplatit 1,50% 2 , 0 0 % 4,00 % 6 , 0 0 % 1 0 0 0 0 0 0 4825 5089 6 0 6 0 7164 2 000 0 0 0 9650 10 178 12120 14 328 4 0 0 0 0 0 0 19 300 20 356 24 240 28 656 6 0 0 0 0 0 0 28 950 30 534 36 360 42 984 Hypotéka na 30 let Zbývá úrok doplatit 1,50 % 2 , 0 0 % 4 , 0 0 % 6 , 0 0 % 1 0 0 0 0 0 0 3451 3696 4774 5996 2 0 0 0 0 0 0 6902 7392 9548 11992 4 0 0 0 000 13 804 14 784 19 096 ?3 9R4 6 0 0 0 0 0 0 20 706 22 176 28 644 35 976 leden 2022 3.43 Zdroj: Hvpoindex, výpočet LN Ceny nemovitostí v ČR (2000-2019) L60 141,9 Růst cen nemovitostí pokračuje Ceny nemovitostí (2021/2022) Ceny v korunách za metr čtvereční bytu Průměrná cena 4. čtvrtletí 2021 Průměrná cena l čtvrtletí 2022 Změna Hlavní město Praha Lil 944 122 896 9,78 % Jihomoravský kraj 87 426 92 100 5,35% Celá ČR 85 166 90 372 6 T U % Středočeský kraj 68 189 76 966 12,87 % Královéhradecký kraj 78 524 67 948 •13,47 % Plzeňský kraj 57 875 64 558 11,55 % Pardubický kraj 56 084 60 484 7,85% Liberecky kraj 51 919 59 971 15,51 % Kraj Vysočina 49 166 58 420 18,82 % Jihočeský kraj 59 382 56 914 -4,6 % Zlínský kraj 36 077 56 698 57,16 % Olomoucký kraj 44 960 52 502 16,77 % Moravskoslezský kraj 39 758 47 790 20,20 % Karlovarský kraj 40 324 42 571 5,57 % Ústecký kraj 31 837 37 804 18,74 % (údaje společnosti Bezrealitky) Ceny bytů v krajských městech (v korunách) IDeloItte Real Index, skutečné průměrné ceny podle kupních smluv, za čtvereční metr) Cena ve 4. čtvrtletí 2021 Změna proti 3. čtvrtletí Praha 113 500 3,3% Brno 896 00 -1,9% Pardubice 66100 4,3% České Budějovice 64 900 9,5% Hradec Králové 64 100 - 8 % Zlín 63 600 12,3% Plzeň 63 200 5,8% Olomouc 60 300 2 , 1 % Liberec 59 600 -5,7% Jihlava 52 800 10,2% Ostrava 44 400 7,6% Karlovy Vary 41400 3,9% ústí nad Labem 37 300 11,4% Ceny nemovitost i O kolik vzrostly ceny bydlení v evropských státech oproti roku 2010 (v procentech) Maďarsko Česko Island Lucembursko Portugalsko Nizozemsko Litva Lotyšsko Slovensko Německo Nejvyšší meziroční růst cen v loňském roce (v procentecn) Česko Litva Maďarsko Estonsko Nizozemsko Lucembursko Island Rakousko Slovinsko Dánsko Zdroje Eurostat Ceny nemovitostí v ČR Výsledek působení mnoha faktorů Ceny domů a bytů v nejbližších několika čtvrtletích dál porostou. Strana nabídky vykazuje meziroční poklesy kolem 10% i hlubší. Důvod nedostatek pracovníků (odjeli a nevrátili se zahraniční pracovníci). Pokud je nahradí Češi za jiné mzdy - odrazí se v cenách stavěných nemovitostí. Dlouhodobý problém - pomalé stavební řízení. Ceny nemovitostí v ČR (II) • S Covid-19 se zájem o byty a domy nikoliv snížil, ale naopak zvýšil. • Vysoké objemy nových hypoték • Hypotézy pro vysvětlení tohoto jevu • 1. Pořídit si byt nebo dům větší balkón nebo zahrádku, kde se dá alespoň svobodně pobýt na vzduchu. • Nebo nákup chaty či chalupy na horách. • 2. Nemovitost jako investice - snaha ochránit úspory před nízkými výnosy • Odvážlivci si na takový nákup půjčí. • Podnikatelé z 90tých let prodávají firmy a za peníze nakupují byty pro své děti. • od 2) je nebezpečnější než 1) - vznik bubliny - představa, že ceny půjdou pořád nahoru a to rychleji než u jiných typů investic. Ceny nemovitostí v ČR (III) • Jasný tlak na další zdražování. • Větší část populace je svými omezenými finančními možnostmi odsouzena ke zdlouhavému dojíždění do práce nebo nájemnímu bydlení. • Nájemní bydlení je v ČR špatně regulováno a většina jej vnímá jako krátkodobé nebo nouzové řešení. • Co s tím? • Asi ne přes urychlení výstavby nových domů a bytů. • Zlepšit právní rámec, aby bylo nájemní bydlení stejně lákavé jako bydlení ve vlastním. • Změny stavební a nájemní legislativy je běh na dlouhou trať. • Oslabit stranu poptávky přes zakrnělou daň z nemovitostí. Zavedení progrese. Ceny nemovitost I 2023 vývoj cen bytů za posledního půl roku (průměrné v inzerátech vyžadované ceny za m 2 bytu v daném kraji) Wavníměsto p r a h a T 2 2 5 9 5 ^ i 2 1 9 5 2 1 1 2 8 3 3 6 i j l 2 6 3 8 4 l 1 [ I !Jihomoravský kraj 7 1 4 8 8 | |714041Středočesky kraj 1 60 0 0 [ 6 5 3 7 4 > 1 6 4 7 2 0 H 6 3 \ 9 7 | J6 1 6 1 g | 1 D n i m ^ r • 1 1 ~ • • , ! Průměr [ Karlovarský kraj 150 598 340|4Š2 443 M5 0 7 ^ MoravskoslKskýkraj | 45 171 \4^^ŠI^^J^Q^\ Ústecky kraj | 3 9 ' 7 6 6 h 4 3 8 3 7 7 W r ? J ? ^ T - , ! , r — i 1 — i " H 3 6 349Nf35 3061 30 000 S/ <\Byt Brno 68 m 2 \f/% Původní cena v nabídce (prosinec 2022) 6 3 0 0 0 0 0 Cena po slevě (únor 2023) 5 9 9 0 0 0 0 Konečná kupní cena po další slevě (únor 2023) 5 720 0 0 0 Byt v menší obci 83 m 2 Původní cena v nabídce (březen 2022) 6 3 0 0 0 0 0 Cena po slevě (únor 2023) 5 0 0 0 0 0 0 Konečná kupní cena po další slevě (únor 2023) 4 6 0 0 0 0 0 Rodinný dům Ceny nemovitostí 2023 J * srpen 2022 říjen 2022 prosinec 2022 únor 2022 Hlavní město Praha 128 336 126 384 122 595 121 952 Středočeský kraj 75 880 74 283 72 279 71 488 Jihomoravský kraj 80 314 78 096 74 876 71 404 Královéhradecký kraj 67 555 68 696 67 509 65 718 Liberecký kraj 66 417 66 846 65 872 62 970 Průměr 65 374 64 720 63 197 61 618 Jihočeský kraj 63 053 61 554 61 333 60 820 Zlínský kraj 63 180 62 277 60 826 59 412Zlínský kraj Plzeňsky kraj 61 018 59 822 60 021 58 785 Pardubický kraj 60 993 59 841 58 221 55 793 Kraj Vysočina 57 949 57 354 53 135 52 912 Olomoucký kraj 55 OC 3 57 847 56 600 52 235 Karlovarský kraj 50 598 50 340 52 443 50 792 Moravskoslezský kraj 45 171 44 358 42 694 43 058 Ústecký kraj 39 766 38 377 36 349 35 306 Puvodn irosinec Cena po slevě (únor 2023) 4 285 000 ^ | Konečná kupní cena (únor 2023) zatím neprodáno, už se ale našli zájemci Byt Most 83 m 2 Původní cena v nabídce (prosinec 2022) 1990 000 Cena po slevě (únor 2023) v nabídce nezlevněno. Konečná kupní cena (únor 2023) 190 0 0 00 V Česku je výběr daně z nemovitých věcí jeden z nej nižších v rámci EU podíl vybrané daně na hrubém domácí produktu v EU, rok 2020 2 0% n Irsko Dánsko 0,9% Nizozemsko 1,3% Belgie u s k o 0,4% "'v -Mad'arsko 0,5% Rumunsko Of3% Bulharsk 865,971 miliardy korun celkový výběr všech daní a poplatků v Česku v roce 2021 z toho: 11,836miliardy korun pro obce a města výběr daně z nemovitostí (1,4 Inkaso daně z nemovitých věcí příjem obcí a měst, v miliardách korun R I *. m I « « I c; t 1 « N I «9 I dJ — l ^ 2020 2021 Ústecký kraj 2022 2020 2021 Jihomoravský kraj 2022 Počet reakcí na inzeráty srovnání listopadu 2022 s listopadem 2021 Rodinný dům Chata a chalupa Byt Stavební pozemek -62% L. d L Zahrada Garáž výnosy nemovitostních fondů CB Property Investors (Kl) Inflace v d a n é m období (R) JET Industrial Lease (Kl) Wood ä Company podfond Retail (Kl) Credítas Nemovitostni 1(H) Mint I. Rezideŕní fond (R) Accolade Industrial Find (Kl) Raiffeisen realitní fond (fl) ZFP realitní fond (R) Trihaya nemovitostni fond (Kl) ZOR Investments Real Estate FKi (Kl) Conseq realitní fond (R) ZDR Investments Public Real Estate (R) IAD Korunový realitní fond (R) NOVA Real Estate (Kl) Wood & Company podfond Office (Kl) Investíca realitní fond (R) Nemo Fund (R) An la iidi Realti (R) Realia Fund Retail Parks (Kl) RSBC Českomoravský nemovitosti! fond (Kl) Czech Real Estate Investment Fund (R) Reíco ČS nemovitostnífond (R) Generáli Fond Realit (R) Trigea nemovitostnífond (R) Ambeat II. Realitní podfond (Kl) Schänfeld & Co Prémiové nemovitosti (R) Tesla Realita nemovitostnífond (R) Reico tí Long Lease (R) Fond Českého Bydleni (Kl) 1. pololetí 2022 / průměrný výnos 2017-2021 I 14,27 % - 13,16 % / 3,30 % 11,13 % / 7,84 % 8,90 % / 1 0 , 4 6 % 6,20 % / 1,88 % S,54 % / 6 , 7 9 % 5,45 % / 14,24 % 4,91 % / 3,58 % 4 , 8 1 % / 5 , 2 4 % 4 , 5 4 % / 3 , 4 1 % 4 , 4 6 % / 8,15 % 4 , 0 5 % / 5 , 0 6 % 3 , 6 5 % / 5 , 7 5 % 3 , 6 1 % / 3 , 9 4 % 3,46 % i 7,52 % 3 , 4 6 % / 1 0 , 8 2 % 3,34 % } 4,97 % 3,21 % / 3,99 % 3 , 0 0 % / neuvedeno 2 , 9 7 % / 6 , 2 6 % 2,67 % / 4,41 % 2 , 6 2 % / 4 , 1 9 % 2 , 6 1 % / 2 , 9 6 % 2,48 % / 2,12 % 2 , 4 0 % / 5 , 3 4 % 2,26 % / 2,25 % 2,11 % / 8,39 % 1,97 % / 3,58 % 1 , 5 0 % / 0 , 2 3 % I 0 , 3 1 % / 5 , 9 5 % Kl - Fond kvalifikovaných investorů - Minimální vklad je zpravidla milion korun aínvestorí musí prokázat jak porozumění riziku a podstate investování, tak dostatek prostředků. R - Retailový f o n d - Vklady mohou začínat už na stokorunách, nevýhodou je vyšší ochrana drobných investorů, atedy i opatrnější politika fondu. Průměrné výnosy fondů v porovnání s inflací (v%> Fondy kvalifikovaných Investorů Retailové fondy Inflace za dané období 2017 201B 2019 2020 Děkuji za pozornost