. uelH(Il> ZNALECKY POSUDEK č. 1168/075-4/2022 Účelem znaleckého posudku je odhad ceny obvyklé nemovitosti pro účely dědického řízení -pozemku st. pč. 23 zastavěná plocha a nádvoří, kde součástí je stavba Pláně čp. 19 bydlení, zapsané na LV č. 303, katastrálni území pláně u Plas, obec Pláně, okres Plzeň-sever k březnu 2021 (14.03.2021, 15.03.2021, 30.03.2021). Účel posudku: Objednavatel posudku: odhad ceny obvyklé za účelem dědického řízení paní Pavla Šibrová Spálová 281/6 323 00 Plzeň - Bolevec Posudek vypracoval : Datum Znalecká kancelář nemovitostí ČR, s.r.o. Nad svahem 2046/8 140 00 Praha4-Krč Ing. Ivana Zounarová 25.07.2022 Praha Znalecký posudek je proveden ve 2 vyhotoveních a obsahuje 11 stran včetně příloh. ZP č. 1168/075-04/2022 Odhad ceny obvyklé nemovitosti zapsané na LV č. 303, kú. Pláně u Plas k datu 15.03.2021 Pro účely dědického řízení 1. ZÁKLADNÍ ÚDAJE 1.1. Účel ocenění Účelem znaleckého posudku je odhad ceny obvyklé nemovitosti pro účely dědického řízení -pozemku st. pč. 23 zastavěná plocha a nádvoří, kde součástí je stavba Pláně čp. 19 bydlení, zapsané na LV č. 303, katastrální území pláně u Plas, obec Pláně, okres Plzeň-sever k březnu 2021 (14.03.2021, 15.03.2021, 30.03.2021). Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb o oceňování majetku ve znění zákona č.237/2020 Sb.. 1.2. Způsob ocenění - základní pojmy a způsob ocenění podle zákonač.151/1997 Sb ve znění zákona č. 237/2020 Sb. § 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou. (2) Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním. 1.3. Podklady pro ocenění 1.3.1. LVč. 303 kú. Pláně u Plas ze 15.03.2021 1.3.2. Kopie katastrální mapy, zdroj náhled www.cuzk.cz 1.3.3 Katastr nemovitostí - cenové údaj e uskutečněných prodej ů 1.3.4. Mí srní šetření dne 11.0.7.2022 1.3.5. Zákon č. 151/1997 Sb ve znění zákona č.237/2020 Sb. o oceňování majetku 1.3.6. Informace o provozu a nákladech, rekonstrukcích, běžné údržbě a opravách ústní sdělení zástupců při místním šetření 1.3.7. Částečná proj ektová dokumentace 1.4. Právní stav Bez omezení. ZP č.ll 68/075-04/2022 Odhad ceny obvyklé nemovitosti zapsané na LV č. 303, kú. Piáně u Plas k datu IS.03.202Í Pro účely dědického řízení 2. NÁLEZ 2.1. Identifikační údaje Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění Okres: Obec: List vlasmictví: Katastrální území: 2.2. Poloha Předmětná nemovitost se nachází při hlavní komunikaci obce Pláně na okrese Plzeň - sever. Hlavní budova stojí u požární nádrže obce. Pláně jsou vesnice ve střední části okresu Plzeň-sever, šest kilometrů severozápadně od Plas. V celé stejnojmenné obci, která zahrnuje také Korýtka, Ondrejov a Vražné, žije 358 stálých obyvatel. V samotných Pláních žije okolo 90 obyvatel. Ves je součástí Mikroregionu Dolní Střela. Místo je vyhledávanou rekreační lokalitou. V místě občanská vybavenost pouze základní. Dopravní dostupnost obce je průměrná, veřejnou dopravu zajišťují autobusy s nepravidelnými spoji. Autobusová zastávka v blízkosti předmětné nemovitosti. Přístup/příjezd je z veřejné komunikace. V místě jsou inženýrské sítě elektro, vodovod a kanalizace. 2.3. Popis Pozemek druh pozemku výměra Pč.st. 23 zastavěná plocha a nádvoří 1.062 m2 Součástí je stavba: Pláně, čp. 19, bydleni Na pozemku stavby hlavni se nacházi stavba stodoly Z toho Zastavěná plocha stavby bydleni 207 m2 Zastavěná plocha stodoly 124 m2 Předmětnou nemovitostí je zděný, nepodsklepený, přízemní stavba určená k bydlení bez obytného podkroví. Původně se jednalo o venkovské stavení s vedlejší stavbou stodoly. Následně byla stavba užívána jako ubytovna a od roku 2009 jako rekreační objekt. Původní hlavní stavba je cca z 20. let minulého století (dle sdělení cca 1923), v roce 1970 byla provedena výměna střešní krytiny, odstraněny původní dobové prvky - kamna, špaletová okna, dřevěné tesařské zárubne s původními dřevěnými dveřmi, byly vyměněny části původních oken za typová dřevěná zdvojená šroubovaná, výměna původních dřevěných zárubní s původními dřevěnými dveřmi za ocelové zárubne a typové dveře, byly provedeny ocelové rozvody ústředního vytápění s kotlem na tuhá paliva, v roce 1980 provedeny nové rozvody elektra. V minulosti byla provedena přístavba zádveří 2,45 x 4,55 m, později legalizována v roce 2013. Dle sdělení částečné úpravy domu byly provedeny ještě v roce 2009, kdy byla nemovitost změnila vlastníka. Ty spočívaly ve výměně podlahové krytiny v kuchyni, byla položena keramická dlažba a nově byla rekonstruována koupelna, byly vyměněny původní radiátory za ocelové deskové, byl osazen alternativní elektrokotel. Nemovitost je napojena na inženýrské sítě veřejného vodovodu, elektro a kanalizace. Na pozemku st. pč. 23 umístěna kopaná studna. Objekt bydleni Pláně Plzeň - sever Pláně č. 303 721433 Pláně u Plas IP č.l 168/075-04/2022 Odhad ceny obvyklé nemovitosti zapsané na LVč. 303, kú. Piáně u Plas k datu 15.03.2021 Pro účely dědického řízeni Půdorys hlavní budovy je obdélníkový, skládá se ze dvou částí - obytné části a části sestávající z garáže, kotelny a vstupu na půdu. Garáž, kotelna i vstup na půdu mají samostatné vstupy ze dvora. Dispozice obytné části je 3+1. Celková podlahová plocha bytová j e 100,40 m2, celková plocha garáže, kotelny a vstupu na půdu je 37,10 m2 Celková plocha budovy všech částí je 137,50 m2. Půdní prostor není stavebně upravený. Dispozice Pokoj 30,10 m2 Pokoj 12, 4 0 m2 Pokoj 12,60 m2 Kuchyň 18,40 m2 Zádveří 8, 00 m2 Chodba 7, 10 m2 WC 1, 60 m2 Koupelna 10,20 m2 Celková podlahová plocha bytová 100,40 m2 Garáž 32,40 m2 Kotelna 2, 90 m2 Vstup na půdu 1, 80 m2 Celková podlahová plocha nebytová 37, 10 m2 Celková plocha objektu bydleni čp. 23 137,50 m2 Konstrukce zděná, základy kamenné bez izolací, omítky vnitřní štukové, vnější vápenocementové střecha sedlové dřevěné trámové konstrukce s polovalbou ve štítě do ulice, krytina tašková keramická, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu úplné, okna dřevěná původní špaletová a dřevěná typová zdvojená šroubovaná, vnitřní dveře typové do ocelových zárubní, podlahy prkenné, keramická dlažba, koberce, vytápění je ústřední, rozvody ocelové, radiátory ocelové deskové Radik , kde zdrojem je kotel na tuhá paliva a alternativní kotel elektrokotel, ohřev teplé užitkové vody elektrický boiler, v domě rozvody elektroinstalace světelné i motorové, vybavení koupelen standardní, bleskosvod instalován. Energetická náročnost budovy G - mimořádně neúsporná. Stavebně technický stav domu je velmi zhoršený i vlivem sezónního užívání. Po celém obvodu domu je patrný průsak vlhkosti, poškozeny vnější omítky fasády a lokálně i vnitřní. Tento nález odpovídá době a technologii výstavby. Budova se nachází přímo u požární nádrže. Vybavení a technologie odpovídají 90. letům minulého století, velká část prvků krátkodobé životnosti dožilá. Elektro kotel nefunkční. Stav budovy, pokud by měl odpovídat současným standardům bydlení, je před nutnou nákladnou generální rekonstrukcí. Energetická náročnost budovy G mimořádně neúsporná (odhadem). Na pozemku stavby hlavní st. pč. 23 se nachází stavba kamenné stodoly s částečně dřevěnými stěnami a štíty se sedlovou střechou dřevěné trámové konstrukce s taškovou krytinou. Stodola je v podprůměrném stavebnětechnickém stavu s neprováděnou údržbou. Západní část stodoly je částečně podsklepena. Parametry Zastavěná plocha objetu bydleni 207,00 m2 Podlahová plocha bytová 100,40 m2 Podlahová plocha užitná objektu bydleni 137,50 m2 Stodola zastavěná plocha 124,00 m2 Výměra pozemku 1.062 m2 ZP č.1168/075-04/2022 Odhad ceny obvyklé nemovitosti zapsané na LVI. 303, kú. Pláněu Plaskdaai 15.03.202Í Pro účely dědického řízení 3. OCENĚNÍ 3.1. Cena obvyklá - podle zákona č. 151/1997 Sb ve znění zákona č.237/2020 Sb, §2 odstavec 2) 3.2. Závěrečná analýza pro odhad ceny obvyklé nemovitosti 3.1. Cena obvyklá - podle zákona č.237/2020 Sb, §2 odstavec 2) Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním. Vstupními údaji jsou Data o cenových údajích dostupná z katastru nemovitostí z uskutečněných prodejů. Následné porovnání vychází z uskutečněných prodejů těchto nemovitostí v místě. Porovnání uskutečněných prodejů a aktuální nabídky obdobných nemovitostí v místě_ 1/ Uskutečněný prodej nemovitosti 01/2020 Líté, Plzeň-sever Pč. 34/2, St.19/2, LV 906 součástí je stavba Líté čp.34 RD Líté, ZP RD 238 m2, UP bytová 166 m2, ZP stodoly 135 m2, ZP stavby garáže 30 m2, pozemky celkem 896 m2, starší RD s částečnou rekonstrukcí v 90.letech minulého století Smlouva kupní ze dne 02.11.2020. Právní účinky zápisu k okamžiku 14.01.2020. Zápis proveden dne 05.01.2020 Číslo řízení: V-41/2020-435 Kupní cena: 2.160.000,00 Kč, t j. 13.012,05 Kč/m2 podlahové plochy bytové Komentář: obdobná nemovitost, obdobný stav, stodola, garáž, Plzeň-sever 21 Uskutečněný prodej nemovitosti 10/2020 St. 69, LV 66 Součásti je stavba: Mrtník, čp. 64, RD; St. 141, LV 66 Součásti je stavba: bez čp/če, garáž; 1078/1, LV 66 ZP RD 178 m2, UP RD 133 m2, ZP garáže 28 m2, výměra pozemků celkem 1.34 6 m2 Smlouva kupní ze dne 13.10.2020. Právní účinky zápisu k okamžiku 02.11.2020. Zápis proveden dne 24.11.2020. Číslo řízení: V-1868/2020-435 Kupní cena: 1.899.999,00 Kč, t j. 14.285,70 Kč/m2 podlahové plochy bytové I . Bl'Íf Komentář: obdobná nemovitost, po částečné rekonstrukci, Plzeň-sever 3/ Uskutečněný prodej nemovitosti St. 78, LV 514 Součástí je stavba: Nekmíř, čp. 68, rod.dům; 530/2, LV 514; 530/3, LV 514 ZP RD 166 m2, UP 125 m2, pozemky celkem 722 m2, stav po rekonstrukci Smlouva kupní ze dne 15.10.2021. Právní účinky zápisu k okamžiku 18.11.2021 10:20:30. Zápis V-6468/2021-407 proveden dne 10.12.2021. Číslo řízení: V-12516/2021-405 V-6468/2021-407 Kupní cena: 3.590.000,00 Kč, tj. 28.720,00 Kč/m2 podlahové plochy bytové ZP č. 1168/075-04/2022 Odhad ceny obvyklé nemovitosti zapsané na LV č. 303, kú. Pláně u Plas k datu 15.03.202í Pro účely dědického řízení Komentář: nemovitost ŔD, po rekonstrukci, Plzeň-sever 4/ Uskutečněný prodej nemovitosti 2/2021, Žebnice, Plzeň-sever St. 67, LV 103 Součástí je stavba: Žebnice, č.p. 58, rod.dům; 19/1, 19/6, vše LV 103 ZP RD 130 m2, UP 93 m2, pozemky celkem 791 m2, původní Smlouva kupní ze dne 12.02.2021. Právní účinky zápisu k okamžiku 17.02.2021 10:45:00. Zápis V-315/2021-435 proveden dne 10.03.2021. proveden dne 10.12.2021. Číslo řízení: V-315/2021-435 Kupní cena: 2.450.000,00 Kč, t j. 26.344,40 Kč/m2 podlahové plochy bytové Komentář: obdobná nemovitost, původní stav, Plzeň-sever Porovnávací hodnota je stanovena na základě porovnání cen výše uvedených porovnávaných nemovitostí, případně jednotkových cen odvozených z těchto nemovitostí(podlahová plocha bytová, cena nemovitosti jako celku). Tyto vybrané porovnávané nemovitosti představují obdobné nemovitosti situované v rámci dané lokality, jejichž prodej byl realizován k datu ocenění. Pohybují se v rozpětí 13.000 až 29.000,00 Kč/m2 podlahové plochy bytové. Druhou jednotkovou cenou je cena kupní za obdobné nemovitosti v miste a ta se pohybuje od 1.900.000,00 až 3.590.000,00 Kč - horní hranice u nemovitosti po rekonstrukci. Porovnávací hodnota je stanovena s ohledem na velikost, standard, technický stav domu a rozsah pozemkového zázemí. Rozhodující je stavebně technický stav. Porovnávací hodnota (jednotková cena m2 podlahové plochy bytové) 100,40 m2 x 23.000,00 Kč/m2 = 2.309.200,00 Kč Porovnávací hodnota (jednotková cena kupní cena obdobné nemovitosti v místě) 2.300.000,00 Kč Cena obvyklá 2.300.000,00 Kč 3.2. Závěrečná analýza pro návrh obvyklé ceny nemovitostí Uvažované parametry rekapitulace: 1/ Obec Líté, Plzeň-sever Umístění vzdálenost od Plzně 28 km Počet obyvatel obce 218 Výměra pozemků 896 m2 Podlahová plocha bytová ( užitná plocha RD bytová) 166 m2 Příslušenství stodola, garáž Stavebně technický stav srovnatelný Doba uskutečněného prodeje 1/2020 21 Obec Mrtník, Plzeň-sever Umístění vzdálenost od Plzně 26 km Počet obyvatel obce 344 7.1' č.1168/075-04/2022 Odhad ceny obvyklé nemovitosti zapsané na LVč. 303, klí. Pláně u Plas k datu 15.03.2021 Pro účely dědického řízení Výměra pozemků 1.346 m2 Podlahová plocha bytová ( užitná plocha RD bytová) 133 m2 Příslušenství garáž Stavebně technický stav srovnatelný Doba uskutečněného prodeje 10/2020 3/ Obec Nekmíř, Plzeň-sever Umístění vzdálenost od Plzně 19 km Počet obyvatel obce 549 Výměra pozemků 722 m2 Podlahová plocha bytová ( užitná plocha RD bytová) 125 m2 Příslušenství ne Stavebně technický stav po rekonstrukci Doba uskutečněného prodeje 10/2021 4/ Obec Zebnice, Plzeň-sever Umístění vzdálenost od Plzně 28 km Počet obyvatel obce 200 Výměra pozemků 791 m2 Podlahová plocha bytová ( užitná plocha RD bytová) 93 m2 Příslušenství ne Stavebně technický stav původní srovnatelný (dochovány dobové prvky) Doba uskutečněného prodeje 2/2021 Všechny porovnávané nemovitosti jsou umístěny v okruhu od 7 do 13 km od Pláni u Plas a 19 až 28 km od Plzně. Kromě porovnání 3/ v obci Nekmíř jsou nemovitosti situovány v malých obcích s přibližně stejným počtem obyvatel od 200 do 344 (zdroj ČSÚ). Kromě porovnání v obci Nekmíř jsou nemovitosti v obdobném stavebně technickém stavu - původním před rekonstrukcí. Všechny nemovitosti jsou přízemní, bez stavebně upraveného podkroví. Porovnání v obci Nekmíř je záměrně uváděno, aby byl patrný cenový rozdíl u nemovitostí po rekonstrukci ve větší obci. Všechny uskutečněné prodeje jsou provedeny v období cca 12 měsíců k datu ocenění předmětné nemovitosti. Pozitiva spojená s předmětnou nemovitostí - Msto je vyhledávanou rekreační lokalitou Pozemek o celkové výměře 1.062 m2 - Příslušenství garáže, stodoly Spádová oblast Plzně, cca 30 km Negativa spojená s předmětnou nemovitostí Stavebně technický stav poplatný době výstavby - Necitlivá rekonstrukce v 70. a 90.1etech minulého století - Vlhkost - Energetická náročnost budovy Po zvážení všech rozhodujících faktorů ovlivňujících cenu předmětné nemovitosti na její prodejnost je obvyklá cena k březnu 2021 odhadovaná ve výši 2.300.000,00 Kč, kde pro zvážení byla užita porovnávací hodnota podle zákona č. 151/1997 Sb o oceňování majetku ve znění zákona č.237/2020 Sb, §2 odstavec 2). IP Li 168/075-04/2022 Odhad ceny obvyklé nemovitosti zapsané na LV č. 303, kú. Pláně u Plas k datu 15.03.2021 Pro účely dědického řízení 4. ZÁVĚR Účelem znaleckého posudku je odhad ceny obvyklé nemovitosti pro účely dědického řízení -pozemku st. pč. 23 zastavěná plocha a nádvoří, kde součástí je stavba Pláně čp. 19 bydlení, zapsané na LV č. 303, katastrální území pláně u Plas, obec Pláně, okres Plzeň-sever k březnu 2021 (14.03.2021, 15.03.2021, 30.03.2021). Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb o oceňování majetku ve znění zákona č.237/2020 Sb.. Odhad ceny obvyklé je : 2.300.000,00 Kč Slovy: Dvamilionytřistatisíc Korun českých Znalecký posudek jsme podali jako ústav, který byl Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 25.1.2013 pod čj. 181/2012-ODS-SZN/6 zapsán do I. oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění oceňování nemovitosti Zápisem ze zákona 23.03.2021 přejmenováno na Znalecká kancelář nemovitosti ČR, s.r.o.. Znalecký úkon byl zapsán pod pořadovým číslem 1168/075-4/2022 do znaleckého deníku. V souladu s ustanovením § 127a zákona č. 99/163 Sb. Občanského soudního řádu ve znění pozdějších předpisů Znalecká kancelář nemovitosti ČR, s.r.o. prohlašuje, že šije vědom následků vědomě nepravdivého posudku. Datum : 25.07.2022 Praha 5. PŘÍLOHY 1 /LVč. 303 kú. Pláně u Plas 2/ Kopie katastrální mapy, letecký snímek 3/ Fotodokumentace VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazujici stav evidovaný k datu 25.03.2022 00:00:00 Okres: CZ0325 Plzeň-sever Obec: 530336 Pláně Kat.územi: 721433 Pláně u Plas List vlastnictví: 303 V kat. územi jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) A Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor Podíl Vlastnické právo SJM Šibra Jan Ing. a Šibrová Marie, Spálová 281/6, Bolevec, 430918/016 32300 Plzeň 455808/083 SJM = společné jmění manželů B Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra[m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany St. 23 1062 zastavěná plocha a nádvoři Součástí je stavba: Pláně, č.p. 19, bydleni Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 23 Bl Věcná práva sloužící ve prospěch nemovitosti v části B - Bez zápisu C Věcná práva zatěžujíc! nemovitosti v části B včetně souvisejících údajů - Bez zápisu D Poznámky a dalši obdobné údaje - Bez zápisu Plomby a upozornění - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva kupni ze dne 17.09.2009. Právni účinky vkladu práva ke dni 12.03.2009. V-448/2009-435 Pro: Šibra Jan Ing. a Šibrová Marie, Spálová 281/6, Bolevec, 32300 RČ/IČO: 430918/016 Plzeň 455808/083 F Vztah bonítovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Plzeňský kraj. Katastrální pracoviště Královice, kód: 435. Vyhotovil: Vyhotoveno: 29.07.2022 13:39:14 Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Podpis, razítko: Řízení PÚ: ................. Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitosti CR Katastrálni úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Královice, kód: 435. strana 1