ZNALECKÝ POSUDEK 846/20/2016 Odhad obvyklé ceny bytové jednotky číslo 354/3 včetně podílu 517/65260 na společných částech domu č.p. 349, 350, 351, 352, 353, 354 a na pozemcích parc.č. 806/181, parc.č. 806/182, parc.č. 806/183, parc.č. 806/184, parc.č. 806/185, parc.č. 806/186, parc.č. 806/187, parc.č. 806/874 v katastrálním území Malešice, obci Praha, okrese Hlavní město Praha Ing. Jiří Preininger Znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 20.6 2005 pod č.j. Spr 4100/2004 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializaci pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové, diagnostika poruch. Umělecká 310/2,170 00 Praha 7, Česká republika T +420 608 214 227 E info@preininger.cz www.preininger.cz Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny bytové jednotky Téma: Odhad obvyklé ceny bytové jednotky číslo 354/3 včetně podílu 517/65260 na společných částech domu č.p. 349, 350, 351, 352, 353, 354 a na pozemcích parc.č. 806/181, parc.č. 806/182, parc.č. 806/183, parc.č. 806/184, parc.č. 806/185, parc.č. 806/186, parc.č. 806/187, parc.č. 806/874 v katastrálním území Malešice, obci Praha, okrese Hlavní město Praha Číslo posudku: 846/20/2016 Ocenění provedeno ke dni: 10.května 2016 Objednatel: Počernická 69 až 79 - Praha 10, družstvo Počernická 353/71, Malešice, 10800 Praha Zpracovatel: Ing. Jiří Preininger Znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 20.6 2005 pod č.j. Spr 4100/2004 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializaci pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové, diagnostika poruch. Umělecká 310/2 170 00, Praha 7 IČ: 7035 2402 Tel.: + 420 608 214 227 info@preininger.cz www.preininger.cz Počet výtisků: 2 výtisky Počet stránek: 19 stran z toho 5 stran příloh V Praze dne 16.května 2016 Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny bytové jednotky Obsah 1 Úvod..........................................................................................................................................4 1.1 Znalecký úkol........................................................................................................................4 1.2 Obecné předpoklady a omezující podmínky ocenění..........................................................4 1.3 Podkladové materiály...........................................................................................................4 1.4 Celkový popis oceňované nemovitosti.................................................................................5 1.5 Vlastnické a evidenční údaje................................................................................................6 2 Ocenění.....................................................................................................................................7 2.1 Predmet ocenění..................................................................................................................7 2.2 Pojmy a terminologie...........................................................................................................7 2.3 Metodologie.........................................................................................................................8 2.4 Výběr metody ocenění.........................................................................................................8 2.5 Odhad obvyklé ceny (bez zohlednění nájemní smlouvy na dobu neurčitou)......................8 2.6 Odhad obvyklé ceny se zohledněním nájemní smlouvy na dobu určitou..........................11 3 Závěrečné vyhodnocení..........................................................................................................13 4 Znalecká doložka.....................................................................................................................14 Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny bytové jednotky 1 Úvod 1.1 Znalecký úkol Úkolem zpracovatele znaleckého posudku je odhad obvyklé ceny bytové jednotky číslo 354/3 včetně podílu 517/65260 na společných částech domu č.p. 349, 350, 351, 352, 353, 354 a na pozemcích parc.č. 806/181, parc.č. 806/182, parc.č. 806/183, parc.č. 806/184, parc.č. 806/185, parc.č. 806/186, parc.č. 806/187, parc.č. 806/874 v katastrálním území Malešice, obci Praha, okrese Hlavní město Praha. 1.2 Obecné předpoklady a omezující podmínky ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: Při ocenění jsem vycházel z informací a finančních dat poskytnutých objednatelem, které jsem považoval za věrohodné, pravdivé a správné. Rovněž se předpokládá, že vlastnická práva k oceňovanému majetku k datu ocenění náleží objednateli. Z tohoto titulu nepřebírám žádnou odpovědnost. *tř Informace z ostatních zdrojů, které jsou použity ve znaleckém posudku, jsou považovány za věrohodné, avšak nebyly ověřovány ve všech případech. Pokud nebylo uvedeno jinak, při ocenění byly použity informační zdroje vymezené v rámci podkladových materiálů. Při ocenění byly respektovány právní předpisy platné v době zpracování. 'Hf Výsledky ocenění jsou platné pouze ve vztahu k vymezenému účelu a k uvedenému datu ocenění. "Hr Zpracovatel nemá žádné současné ani budoucí zájmy na majetku, který je předmětem posudku. 1.3 Podkladové materiály Pro potřeby zpracování ocenění byly použity veřejné informace a dokumentace získaná od objednatele. Jedná se zejména o následující materiály: Informace o jednotce volně dostupné na www.cuzk.cz ^ Kopie katastrální mapy vyhotovená na www.katastralnimapa.cz /H>' Informace o nemovitosti získané od objednatele ocenění Smlouva o nájmu bytu uzavřená mezi družstvem Počernická 69 až 79 - Praha 10 a SMHHfll Hl číslo bytu 3, vchod 354/69, smlouva na dobu neurčitou, ze dne 17.2.2009 ^ Evidenční list č. 69/3, najpmrp-VHBHM''- aktuálního předpisu ^r' Fotodokumentace a informace získané během místního šetření ze dne 10.05.2016 strana | 4 Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny bytové jednotky 1.4 Celkový popis oceňované nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka číslo 354/3 včetně podílu 517/65260 na společných částech domu č.p. 349, 350, 351, 352, 353, 354 a na pozemcích parc.č. 806/181, parc.č. 806/182, parc.č. 806/183, parc.č. 806/184, parc.č. 806/185, parc.č. 806/186, parc.č. 806/187, parc.č. 806/874 v katastrálním území Malešice, obci Praha, okrese Hlavní město Praha. Bytová jednotka je zatížena nájemní smlouvou na dobu neurčitou uzavřenou mezi vlastníkem (pronajímatelem) Počernická 69 až 79 - Praha 10, družstvo a nájemcemf Bytový dům č.p. 349, 350, 351, 352, 353, 354 se nachází ve východní části hlavního města Prahy v katastrálním území Malešice. Správní centrum a objekty občanské vybavenosti jsou vmiste. Lokalita je dobře dopravně obsluhována pražskou hromadnou dopravou, v blízkosti bytového domu je zastávka autobusu, z níž jízda na stanici metra Želivského trvá do 5 minut. Nemovitost je umístěna v sousedství obdobných panelových bytových domů ze sedmdesátých let 20.století. Výsek z mapy - umístění bytového domu v rámci Městské části Malešice \ / 3 í ' Q •1; v. Bytový dům s oceňovanou bytovou jednotkou byl postaven v roce 1963, je panelový s plochou střechou s jedním podzemním a sedmi nadzemními podlažími. Schodiště je v objektu železobetonové montované. Společné prostory jsou na podlahách převážně s PVC. Dům je běžně vybavený (vč. výtahu), napojený na základní inženýrské sítě (elektro, kanalizace, vodovod, plyn) a je komunikačně dobře dostupný. Souhrn charakteristik bytového domu: svislé konstrukce: stropy: krov, střecha: střešní krytina: schodiště: fasáda železobetonové panelové montované železobetonové betonové montované plochá asfaltové hydroizolační pásy železobetonové montované + PVC zateplená fasáda strana | 5 Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny bytové jednotky Během životnosti stavby byly provedeny následující rekonstrukce: - výměna vchodových dveří, schránek a zvonků (r.2008) - výměna společných rozvodů vody a odpadů (svislých i ležatých) - osazení nových výtahů (r.2009) - zateplení fasády (r.2009) - osazení nových plastových oken (r.2005) - oprava střechy (r.2003) # • ■ i Oceňovaná bytová jednotka se nachází v 2.IMP a je zcela v původním stavu s potřebou provedení rekonstrukce do obvyklého současného standardu bydlení. Povrchy vnitřních stěn jsou opatřeny malbou, v místě kuchyňské linky je původní keramický obklad. Podlahy jsou v předsíni, koupelně, WC s původním lepeným PVC, v pokojích jsou původní dřevěné parkety. Bytové jádro s koupelnou a WC je umakartové (dožité), zařizovací předměty - umyvadlo, vana, WC jsou zcela původní. Vstupní dveře do bytové jednotky jsou dřevěné plné, dveře mezi místnostmi v bytové jednotce jsou dřevěné částečně prosklené do ocelových zárubních. Okna bytové jednotky jsou plastová. Byt je vytápěn ústředním vytápěním za pomoci ocelových topných těles, ohřev vody je rovněž ústřední. 1.5 Vlastnické a evidenční údaje Evidovaným vlastníkem oceňované bytové jednotky je: Počernická 69 až 79 - Praha 10, družstvo Počernická 353/71, Malešice, 10800 Praha strana | 6 Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny bytové jednotky 2 Ocenění 2.1 Předmět ocenění Předmětem ocenění je bytová jednotka číslo 354/3 včetně podílu 517/65260 na společných částech domu č.p. 349, 350, 351, 352, 353, 354 a na pozemcích parc.č. 806/181, parc.č. 806/182, parc.č. 806/183, parc.č. 806/184, parc.č. 806/185, parc.č. 806/186, parc.č. 806/187, parc.č. 806/874 v katastrálním území Malešice, obci Praha, okrese Hlavní město Praha. Bytová jednotka je zatížena nájemní smlouvou na dobu neurčitou uzavřenou mezi vlastníkem (pronajímatelem) Počernická 69 až 79 - Praha 10, družstvo a nájemcem' Dispoziční řešení bytové jednotky: Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyň byt 8,89 m2 1,00 8,89 m2 pokoj byt 18,77 m2 1,00 18,77 m2 pokoj byt 13,98 m2 1,00 13,98 m2 předsíň byt 7,00 m2 1,00 7,00 m2 koupelna byt 1,94 m2 1,00 1,94 m2 WC byt 0,86 m2 1,00 0,86 m2 lodžie byt 3,23 m2 0,50 1,62 m2 sklep byt 2,00 m2 0,50 1,00 m2 Celková podlahová plocha 56,67 m2 54,06 m2 2.2 Pojmy a terminologie Trh je systémem, kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činnosti. Každá strana reaguje na nabídkové - poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase. Ekonomická koncepce hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodejechtivým prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informované, rozumně a bez nátlaku. Obvyklá cena je cenou, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku se stejnou užitnou hodnotou, nebo při poskytování stejné, nebo obdobné služby, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu (prodejnost, množství, poruchovost apod.), avšak do její výše se strana | 7 Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny bytové jednotky nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vlivy zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího. Osobní poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku, nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Datum ocenění je datum, které je považováno za rozhodné pro shromažďování informací o stavu majetku, majetkoprávních vztazích, stavu tržního prostředí a ostatních důležitých informací pro ocenění majetku. 2.3 Metodologie Obecně existují různé přístupy a metody ocenění a jejich kombinace, které jsou aplikovány pro stanovení hodnoty aktív a jejich volba závisí na účelu a předmětu ocenění. V praxi jsou v zásadě využívány tři přístupy ocenění: Výnosové metody Jedná se o metodu, jež zkoumá náklady, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle stavu ke dni ocenění. Metody tržní komparace Jedná se o metodu, jež zkoumá náklady, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle stavu ke dni ocenění. 'Hŕ Majetkové (nákladové) metody Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Základem pro stanovení hodnoty nemovitosti je současná hodnota očekávaných čistých výnosů. 2.4 Výběr metody ocenění S ohledem na vymezený účel a předmět ocenění, dostupné informace a na základě provedeného šetření bylo přistoupeno ke stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou. Porovnávací metoda vychází z cen skutečně realizovaných na trhu nemovitostí. Tato metoda spočívá ve srovnání většího počtu obdobných nemovitostí. Obdobností nemovitostí je třeba chápat zejména jejich podobnost z hlediska hlavních hodnototvorných faktorů, jakými jsou typ nemovitosti, poloha, velikost apod. Důležitým faktorem je také faktor času neboli časová blízkost použitých cen k datu ocenění. Pro zohlednění nájemní smlouvy na dobu neurčitou je použit princip výnosové metody 2.5 Odhad obvyklé ceny (bez zohlednění nájemní smlouvy na dobu neurčitou) Odhad obvyklého ceny bytové jednotky bez zohlednění nájemní smlouvy na dobu neurčitou je proveden porovnávací metodou strana | 8 Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny bytové jednotky Dále jsou uvedeny vybrané referenční příklady nabízených bytových jednotek v této nebo srovnatelné lokalitě. Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Typ stavby Započitateln Podlaží Dispozice Požadovaná cena Kč á plocha m2 Jednotková cena Kč/m2 Lokalita / Fotografie Koeficient Upraven celkový á cena Kč/m Bytová jednotka 2+1 Bytová jednotka 2+1, po kompletní rekonstrukci, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči včetně plynové varné desky, myčky a trouby, vestavěné skříně v chodbě. V bytě je ústřední vytápění, parkety, dlažba a nová plastová okna. Byt se nachází ve 4. patře panelové budovy bez výtahu, která prošla kompletní revitalizací fasády, střechy, rozvodů a vstupních Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - Umakartové jádro oceňované b.j. - koeficient 0,86; Celkový stav - Horší stav - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - Bez výtahu - koeficient 1,05; Nad úžlabinou, Malešice Praha 10 panelová 56,00 2+1 3 200 000 57 143 44 118 Bytová jednotka 2+1 Bytová jednotka 2+1, která se nachází v sedmém podlaží bytového domu. Bytová jednotka prošla rekonstrukcí a to včetně rozvodů elektřiny. Celková plocha 52,5 m2 + lodžie 3,23 m2, která je orientována na jižní stranu a přístupná z obývacího pokoje. Kuchyně, která je vybavena kuchyňskou linkou s vestavěnými spotřebiči, je stejně jako ložnice orientována na sever. Dům je po celkové revitalizaci. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka - koeficient 0,90; Provedeni a vybavení - Umakartové jádro v oceň. b.j. - koeficient 0,85; Celkový stav - Lepši stav oceňované b.j. - koeficient 0,95; Počernická, Praha 10 -Malešice panelová 54,13 7.NP 2+1 3 300 000 50 964 44 306 Bytová jednotka 2+1 Bytová jednotka 2+1 se započitatelnou plochou 52 m2, která se nachází ve 4 patře s celkových 6 pater panelového domu. Byt je po celkové rekonstrukci, plastová okna s výhledem na JZ. Podlahu v celém bytě pokrývá dlažba ,v obývacím pokoji a v předsíni jsou snížené stropy s bodovým osvětlením, bezpečnostní, vstupní dveře, interiérové dveře Sapeli. Zděné jádro se sprchovým koutem a WC jsou odděleně. Kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči. Dům prošel celkovou rekonstrukcí, včetně zateplení, plastových oken a balkonů, vnitřních rozvodů a výtah Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka - koeficient 0,90; Provedeni a vybavení - Zděné jádro - koeficient 0,85; Celkový stav - Lepší stav - koeficient 0,95; Hřibská, Praha 10 ■ Strašnice panelová 52,00 4.patro 2+1 3 190 000 61346 0,73 44 583 strana | 9 Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny bytové jednotky Bytová jednotka 2+1 Bytová jednotka 2+1 v udržovaném stavu, zděné jádro se sprchovým koutem, WC samostatně. K bytu náleží sklep. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - Zděné jádro koeficient 0,85; Hostýnská, Praha 10 Strašnice panelová_52,50 5.podlaží 2+1_3 220 000_61 333_077_46 920 Bytová jednotka 2+1 Bytová jednotka 2+1 o rozloze 51 m2 + lodžie 3 m2, která se nachází v 2.NP čtyřpodlažního panelového domu. Byt je částečně zrekonstruovaný (zděné jádro, vestavěná skříň v předsíni, kuchyň, nové elektrické rozvody v mědi). V obývacím pokoji a ložnici jsou původní dřevěné podlahy, které byly renovovány, v chodbě a kuchyni je plovoucí podlaha. Dům je po rekonstrukci - nová střecha, nová fasáda, plastová okna, plastové stoupačky. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - Zděné jádro - koeficient 0,85; panel_52,50 2.NP 2+1_2 900 000_55 238_077_42 257 Variační koeficient před úpravami: 4,29 % Variační koeficient po úpravách: 3,35 % Započítatelná plocha: 54,06 m2 Minimální jednotková cena: 42 257 Kč/m2 Minimální cena: 2 284 413 Kč Průměrná jednotková cena: 44 437 Kč/m2 Průměrná cena: 2 402 264 Kč Maximální jednotková cena: 46 920 Kč/m2 Maximální cena: 2 536 495 Kč Stanovená jednotková cena: 44 400 Kč/m2 Porovnávací hodnota: 2 400 264,- Kč V Užlabině, Strašnice Porovnávací hodnota: 2 400 264,-Kč Obvyklá cena bytové jednotky bez zohlednění nájemní smlouvy je volena na úrovni porovnávací hodnoty a to konkrétně ve výši 2 400 000,- Kč. Obvyklá cena bytová jednotka číslo 354/3 včetně podílu 517/65260 na společných částech domu č.p. 349, 350, 351, 352, 353, 354 a na pozemcích parc.č. 806/181, parc.č. 806/182, parc.č. 806/183, parc.č. 806/184, parc.č. 806/185, parc.č. 806/186, parc.č. 806/187, parc.č. 806/874 v katastrálním území Malešice, obci Praha, okrese Hlavní město Prah bez zohlednění nájemní smlouvy na dobu neurčitou uzavřenou mezi vlastníkem (pronajímatelem) Počernická 69 až 79 -Praha 10, družstvo a nájemcem