MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
Oceňování pozemků
Jakub Hanák
www.law.muni.cz
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
Právní předpisy
 zákon č. 526/1990 Sb., o cenách
 zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku
 vyhláška MF č. 3/2008 Sb., oceňovací vyhláška
 ve znění 456/2008 Sb., 460/2009 Sb. a 364/2010 Sb.
www.law.muni.cz
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
Druhy cen
 viz § 1 odst. 2 zákona o cenách
 cena sjednaná při nákupu a prodeji
 volná
 regulovaná: pozemky hrazené z prostředků státu
 cena zjištěná dle zvláštního předpisu k jinému účelu
www.law.muni.cz
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
Cena zjištěná (administrativní)
 zjištěná podle oceňovací předpisu
 platného k datu ocenění
 stanovená závazně určeným postupem
 jednoznačný výsledek (omezené možnosti uvážení)
www.law.muni.cz
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
Cena obvyklá (tržní)
 dosažena při prodeji stejného (obdobného) majetku v
tuzemsku ke dni ocenění (§ 2 odst. 1)
 nezohledňují se:
 mimořádné okolnosti trhu
 osobní poměry
 zvláštní obliba
 „cena, za kterou lze v daném místě a čase pořídit
náhradní věc stejných kvalit, je v podstatě cenou
tržní“ (25 Cdo 567/2007)
www.law.muni.cz
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2010 6
Metodika zjišťování ceny obvyklé
 1. ocenění dle oceňovacího předpisu
 2. ocenění porovnávacím způsobem (nejběžnější)
 3. ocenění pomoci třídy polohy
 4. závěrečný odborný odhad
 tj. není přesně vypočítaná, ale pouze odhadnutá
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
www.law.muni.cz
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2010 7
Použití ceny zjištěné/obvyklé
 daňové účely
 nákup pozemků ČR
 pozemkové úpravy
 rozhodnutím/dohodou
 náhrada za vyvlastnění
 prodej pozemků ČR
 výstavba dopravní
infrastruktury („tržní
cena obvyklá“)
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
www.law.muni.cz
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
Způsoby oceňování pozemků dle zákona
 neoceňují se cenou obvyklou (podle zákona !)
 výnosový
 porovnávací (včetně cenových map)
 kombinace
www.law.muni.cz
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
Průběžné shrnutí
 rozlišuje se cena zjištěná a cena obvyklá
 zákon stanoví, kdy se použije cena zjištěná/obvyklá
 pozemky se podle předpisu neoceňují cenou obvyklou
 obvyklá cena pozemku se odhaduje náhradní metodou
www.law.muni.cz
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
Rozdělení pozemků pro účely oceňování
 § 9 zákona
 priorita skutečného stavu před stavem v katastru
 stavební
 zemědělské
 lesní
 vodní nádrže a vodní toky
 jiné (hospodářsky nevyužitelné a neplodná půda)
www.law.muni.cz
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
Stavební pozemek
 nezastavěné - určené k zastavění vydaným územním
rozhodnutím
 evidované jako zastavěná plocha a nádvoří
 evidované jako zahrady a ostatní plochy tvořící
jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem
 skutečně zastavěné
 nejsou: podzemní stavby, vedení, zastavěné
studnami, ploty či stavbami bez základů
www.law.muni.cz
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
Oceňování stavebních pozemků
 1. podle cenové mapy (je-li k dispozici)
 aktuální přehled cenových map stavebních pozemků
(Cenový věstník MF č. 11/2011)
 2. upravenou základní cenou podle vyhlášky
 § 28 vyhlášky: ZC dle obce
 přirážky a srážky podle polohy a dalších vlastností
 koeficient změny cen staveb - inflace
 koeficient prodejnosti – druh stavby
 minimální cena (10 Kč)
www.law.muni.cz
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2010 13
Cenové mapy
 grafické znázornění pozemků v katastrální mapě
 podle skutečně sjednaných cen v kupních smlouvách
 obecně závazná vyhláška obce (aktualizace)
 zveřejňovány v Cenovém věstníku a bezplatné nahlédnutí
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
www.law.muni.cz
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
Cenová mapa - ukázka
www.law.muni.cz
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
Oceňování zemědělských pozemků
 evidované v katastru jako zemědělské pozemky
není-li předpokládáno zastavění ÚP/RP
 výnosovým způsobem
 podle BPEJ (bonitované půdně ekologické jednotky)
 nebyl-li bonitován: průměrná ZC v území dle 412/2008 Sb.
 upravená ZC (poloha, vzdálenost od obce, „úrodnost“)
www.law.muni.cz
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
Oceňování lesních pozemků
 evidované jako lesní a zalesněné nelesní pozemky
není-li předpokládáno zastavění ÚP/RP
 výnosovým a porovnávacím způsobem podle plošně
převládajících souborů lesních typů v porostní sk.
 upravená cena
www.law.muni.cz
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
Oceňování ostatních pozemků
 pozemky vodních ploch
 vodní toky a vodní nádrže
 rybníky a malé vodní nádrže
 vodní díla a funkční celek s nimi jako „stavební“
 jiné (§ 32 vyhlášky)
 pozemky určené k zastavění
 pozemky ve funkčním celku se stavbou
 nezařaditelný pozemek
 hospodářsky nevyužitelný
www.law.muni.cz
Průběžné shrnutí: jak ocenit?
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
www.law.muni.cz
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
Oceňování věcných břemen (§ 18)
 dle ročního užitku ve výši obvyklé ceny (výnosově)
 prioritou údaj ze smlouvy nebo ISA, není-li o více než 1/3
nižší než cena obvyklá
 výsledný užitek se vynásobí počtem let užívání práva
 max. 5, resp. 10 jde-li o právo po dobu života
 nelze-li užitek zjistit – jednotně 10 000 Kč
 např. čerpání vody ze studny, chov domácích zvířat
 pro potřeby státních orgánů ≠ obvyklá cena věcného
břemene
www.law.muni.cz
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
Doporučená literatura
 Bradáč, A. Teorie oceňování nemovitostí.
 Bradáč, A. – Fiala, J. Nemovitosti, oceňování a právní
vztahy.
 Dörfl, L. Soudní znalectví aneb minimum znalostí
znalce nejen v oboru ekonomika.
Užívací vztahy k půdě
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
www.law.muni.cz
Způsoby užívání
 realizace vlastnického práva
 přenechání pozemku do užívání jiným osobám
 nájem, výpůjčka
 věcné břemeno: také právo užívat cizí nemovitost
 další způsoby
 volný přístup do krajiny, obecné užívání lesa či
pozemních komunikací
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
www.law.muni.cz
Nájem pozemku
 dle § 663 an. ObčZ a zvláštních právních předpisů
 předmět nájmu – individualizovaný pozemek
 přenechání pozemku do užívání (i k braní užitků)
 úplatnost
 dočasnost
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
www.law.muni.cz
Vznik nájmu pozemku
 smlouvou (i ústně či konkludentně)
 výjimky: pronajímatel stát, § 12 lesního zákona
 zákonem
 transformace vztahů po roce 1989
 § 22 zákona o půdě
 dříve také rozhodnutím státního orgánu
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
www.law.muni.cz
Práva stran
Pronajímatel
 na úplatu
 řádné užívání předmětu
 kontrolu užívání
 na odstoupení
Nájemce
 na slevu na nájemném
 na přenechání způsobilého
předmětu
 dát věc do podnájmu
 na odstoupení
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
www.law.muni.cz
Povinnosti stran
Pronajímatel
 přenechat pozemek ve
způsobilém stavu
 udržovat věc ve
způsobilém stavu
Nájemce
 platit nájemné
 povinnost užívat při hrozbě
znehodnocení
 vrátit ve stavu odpovídající
sjednanému užívání
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
www.law.muni.cz
Nájem pozemku
 nájemné (smluvní)
 splatnost
 obvyklé v době uzavření smlouvy
 regulované nájemné
 nájem ex lege
 nájem pozemku pro nepodnikatelské účely
 dočasnost
 dobu určitou
 dobu neurčitou
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
www.law.muni.cz
Skončení nájmu
 dohodou či splynutím
 nikoliv smrtí pronajímatele
 uplynutím doby
 obnovení nájmu (užívání po skončení nájmu a nepodání
návrhu na vyklizení)
 výpovědí
 u nájmu na dobu určitou jen je-li dohodnuto nebo
nájemcem při změně vlastníka
 výpovědní doba: 3 měsíce nebo 1 rok k 1. říjnu
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
www.law.muni.cz
Skončení nájmu
 odstoupení od smlouvy
 nezpůsobilost pozemku k užívání (právo nájemce)
 vznik škody či hrozba značné škody přes výstrahu
 nezaplacení nájemného do splatnosti dalšího po
upomenutí
 nedovolený podnájem věci
 jiné dohodnuté důvody (§ 666 odst. 2)
 jiné předpisy
 rozhodnutí o vyvlastnění (není-li veřejný zájem)
 rozhodnutí o pozemkových úpravách
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
www.law.muni.cz
Nájem pozemku dle zákona o půdě
 dle § 22 zákona č. 229/1991 Sb.
 právo družstevního užívání (nečlenové družstva)
 právo užívání půdy k zajištění výroby
 právo užívání k zajištění lesní výroby
 právo bezúplatného užívání rybníků
 právo trvalého užívání nemovitosti ve vlastnictví státu
 regulované nájemné
 1% z ceny pozemku dle vyhlášky č. 412/2008 Sb.
 možnost výpovědi
 v případě nepřístupnosti uplyne lhůta až provedením
pozemkových úprav
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
www.law.muni.cz
Zvláštní úprava: nájem lesního pozemku
 předběžný souhlas ministerstva zemědělství k nájemní
smlouvě nebo smlouvě o výpůjčce (§ 4 odst. 2)
 zákaz nájmu státního lesa za účelem hospodaření (§ 5)
 ohlašovací povinnost nájemních vztahů kratších 5 let
 povinně písemná forma (§ 12 odst. 3)
 zásadně zakázán podnájem (§ 5) – i u „nestátního“ lesa
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
www.law.muni.cz
Pronajímatel v postavení obce a kraje
 povinnost zveřejnit záměr o pronájmu nebo výpůjčce
 jinak absolutní neplatnost
 15 dnů před rozhodnutím, resp. 30 dnů
 rozhoduje rada obce (nemá vliv na platnost smlouvy)
 nájemné: obvyklé (lze odůvodnit jinou výši)
 výjimky z povinnosti zveřejnit
 nájem kratší 30 dnů, resp. 90 dnů
 osobě zřízené obcí, resp. krajem
 příspěvkové organizaci zřízení krajem
 silniční a silniční pomocné pozemky
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
www.law.muni.cz
Pronajímatel v postavení státu (§ 27)
 podmínka: dočasná nepotřebnost k plnění funkcí
státu a úkolů nebo hospodárnější využití věci
 vždy na dobu určitou (max. 8 let)
 smluvit možnost výpovědi a odstoupení
 obvyklé nájemné
 bezúplatně (je-li nepodnikající subjekt + účel
(sociální, ochrana přírody, sportovní apod.)
 výjimky uděluje ministerstvo financí
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
www.law.muni.cz
Užívání pozemků ve volné přírodě
 příslušnost hospodařit s lesním majetkem na území NP
mají správy národních parků (§ 22 ZOPK)
 přenechání do dlouhodobého užívání k zajištění cílů
ochrany přírody a krajiny (§ 61a ZOPK)
 není omezeno dobou, nepodnikající osoby, zpravidla
bezplatné
 převod příslušnosti hospodařit na orgán ochrany přírody dle
§ 60 ZOPK
 s velkým množstvím pozemků ve ZCHÚ je příslušná
hospodařit Agentura ochrany přírody a krajiny
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
www.law.muni.cz
Užívání státních pozemků
 příslušnost k hospodaření organizačních složek a
státních organizací
 evidováno v katastru nemovitostí
 přenechání pozemků do užívání Pozemkovým fondem
ČR
 zpravidla nájem
 vliv na postavení nájemce při případném prodeji
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
www.law.muni.cz
Výpůjčka
 předmět - individualizovaný pozemek
 přenechání pozemku do užívání (ve stavu způsobilém
k řádnému užívání)
 bezúplatnost
 dočasnost – povinnost vrátit, nepotřebuje-li ji
 výprosa: není určena doba ani účel užívání
 rozsudek NS č.j. 22 Cdo 421/2001
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011
www.law.muni.cz
Evidence užívacích vztahů k pozemku
 neevidují se v katastru nemovitostí
 správa nemovitostí ve vlastnictví státu
 1. leden 1993 až 1. červenec 1996 (nájem a výpůjčky
zemědělských a lesních pozemků alespoň na 5 let)
 evidence u OSSL: nájem a výpůjčka lesního pozemku
kratší 5 let
MP705Zk Pozemkové právo – podzim 2011