1 Užívací vztahy k pozemkům BDS – PVN pozemkové právo – podzim 2012 Ivana Průchová 2 Užívání pozemků - přehled možností užívání pozemků lUžívání pozemků na základě: –realizace obsahu vlastnického práva lOprávnění věc(pozemek) užívat lspecifika, je-li vlastníkem pozemku stát lvše blíže viz přednášky „Pozemkové vlastnictví“, „Pozemkové vlastnictví státu, obcí a krajů“ –užívání z titulu držby pozemků –přenechání pozemku do užívání jiným osobám lnájem (dočasné úplatné užívání) lvýpůjčka (dočasné bezúplatné užívání) –užívání pozemku při realizaci práva odpovídajícího věcnému břemeni –další možnosti užívání „cizích“ pozemků lpřístup do krajiny dle § 63 zák.č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny lobecné užívání lesa podle § 19 zák.č. 289/1995 Sb., o lesích lobecné užívání pozemních komunikací podle zák.č. 13/1997, Sb. o pozemních komunikací lužívání pozemků tvořících veřejné prostranství ldalší případy oprávnění vstupu na cizí pozemky –VŠE K NIM VIZ BLÍŽE ZVLÁŠTNÍ ČÁST POZEMKOVÉHOHO PRÁVA 3 Vývoj právní úpravy – transformace užívacích vztahů lObdobí před rokem 1989 –Deformace vlastnických vztahů k půdě –Existence specifických pozemkově právních institutů l pozemky v soukromém vlastnictví –Instituty, které učinili z vlastníků tzv. „holé vlastníky“ lDružstevní užívání lUžívání k zajištění zemědělské výroby lUžívání k zajištění lesní výroby lBezplatné užívání rybníků lZa určitých podmínek mohly být dány tyto pozemky soc.organizací do dočasného užívání jiným subjektům –náhradní užívání lV souvislosti s tzv. hospodářko- technickými úpravami pozemků (viz i přednáška „Pozemkové úpravy“) Vývoj právní úpravy – transformace užívacích vztahů lUžívání pozemků před rokem 1989 –Pozemky v socialistickém společenské vlastnictví lprávo hospodaření –subjektem státní socialistické organizace ltrvalé užívání –subjektem nestátní socialistické organizace lDružstevní (zemědělské, nezemědělské), společenské losobní užívání pozemků –subjektem fyzické osoby – lmožnost smluvního dočasného užívání třetími osobami, problematické u trvalého užívání, kde tuto možnost zákon výslovně neumožňovala, ale aplikační praxe připustila Vývoj právní úpravy – transformace užívacích vztahů lObdobí po roce 1989 –Nutnost vyřešit i osud dosavadních užívacích institutů (bylo realizováno postupně, různými předpisy a různým způsobem) –Nájem ex lege: –podle § 22 odst. 1 ve spoj. s § 22 odst. 2 a násl. zákona č. 229/1991 Sb.,o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku (dále jen „zákon o půdě“) ve vztahu k pozemkům, které spadají do věcné působnosti zákona o půdě la) ke dni účinnosti zák.č. 229/1991 Sb. –družstevní užívání k nečlenské půdě, –užívání k zajištění zemědělské výroby, –užívání k zajištění lesní výroby, –trvalé užívání rybníků, –právo hospodaření s národním majetkem, –trvalé užívání nemovitého majetku lb) ke dni právní moci rozhodnutí v restituci podle § 9 zák. č. 229/1991 Sb. –rozhodnutí pozemkového úřadu o schválení dohody o vydání nemovitosti –rozhodnutí pozemkového úřadu o o vlastnictví l 6 Vývoj právní úpravy – transformace užívacích vztahů – –Ad nájem ex lege: – lpodle § 16 zák.č. 139/1992 Sb. – náhradní užívání se přeměnilo ke dni úč. zák. č. 139/1992 Sb. o pozemkových úpravách na nájem ex lege –blíže viz přednáška pozemkové úpravy l l Vývoj právní úpravy – transformace užívacích vztahů lSpecifika užívacích vztahů k „členské půdě“ v transformovaných bývalých JZD –tam družstevní užívání ke dni účinnosti zák. o půdě nezaniklo lDružstevní užívání zaniklo podle pravidel v každém jednotlivém transformovaném subjektu individuální stanoveným způsobem (podle pravidel ve stanovách, dle smluv mezi vlastníky-členy a transformovaným zemědělským družstvem ltj. podle konkrétní situace při zachování dalšího užívání pozemků transformovaným subjektem po zániku družstevního užívání transformací na základě nájmu nebo výpůjčky l lPozn. transformace – dle zák.č. 42/1992 Sb.,o „transformaci družstev“ ve spoj. s přechodnými ustanoveními obchodního zákoníku l l Vývoj právní úpravy – transformace užívacích vztahů –Pozemky v socialistickém vlastnictví lpozemky nespadající do věcné působnosti zákona o půdě –Hospodaření s národním majetkem –Trvalé užívání – postupná transformace lOZ lZák.č. 219/2000 Sb., o majetku ČR a jejím vystupováním v právních vztazích lZák. č. 72/1994 Sb. „o vlastnictví k bytům“ –Osobní užívání lEx lege transformace na vlastnictví resp. spoluvlastnictví dle § 872 OZ Užívací vztahy dle současné právní úpravy lPrameny: –OZ –Zákon o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích –Zákon o půdě –Zákon o státním podniku –Zákon o Pozemkovém fondu ČR –Zákon o pozemkových úpravách –Zákon o lesích –Zákon o obcích –Zákon o krajích – 10 Nájem pozemku lOZ (§ 663 a násl.) ve spojení se specifiky podle zvláštních předpisů lpojmové znaky nájmu –přenechání užívání věci –určitost věci –dočasnost –úplatnost lvznik –Smlouva lDle OZ nemusí mít písemnou formu, požadavek písemné formy - § 12 lesního zákona, § 17 zákona o majetku ČR lPodstatné náležitosti –Účastníci smlouvy –Předmět nájmu – 11 Ad nájem pozemku - nájemné lÚplatnost – nájemné –dohoda o výši obsahem smlouvy labsence dohody o výši nájemného – povinnost platit nájemné obvyklé v době vzniku nájemní smlouvy l lSplatnost nájemného –není-li dohodnuto nebo zvláštními předpisy stanoveno jinak ze zemědělských a lesních pozemků 1.dubna a 1. října, při ostatních nájmech měsíčně pozadu 12 Výše nájemného lVýše nájemného –Smluvní nájemné –regulované nájemné - výjimečné l§ 22 odst. 9 – 1% z ceny pozemků ve vlastnictví státu, které součástí ZPF, nedohodnou-li se strany jinak l lNa základě § 10 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, Výměr Ministerstva financí 01/2012, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami, ve znění pozdějších změn –Nájemné z pozemků veřejné infrastruktury, na kterých není provozována podnikatelská činnost a slouží jako občanské vybavení zejména pro veřejnou správu, soudy, státní zastupitelství, policii, ochranu obyvatelstva, sport, školy, zdravotnictví, sociální služby –Pronájmy ve veřejném zájmu –Nájemné hrazeno z prostředků státu, z rozpočtů krajů, obcí l 13 Ad nájem pozemků: povinnosti a práva pronajimatele pozemku lPovinnosti pronajimatele –přenechat pozemek nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému nebo obvyklému užívání –udržovat pozemek ve stavu způsobilém ke smluvenému nebo obvyklému užívání – porušení : právo nájemce na přiměřenou slevu či povinnosti platit nájemné l lPráva pronajimatele –Právo na úplatu –Právo na řádné užívání předmětu nájmu nájemcem lVe vztahu k pozemkům – druh a způsob využití pozemku –Požadovat přístup na pozemek za účelem kontroly –Odstoupit od smlouvy při splnění podmínek pro odstoupení – – l l 14 Ad nájem pozemků: povinnosti a práva nájemce lNájemce lPráva: –je oprávněn užívat pozemek způsobem stanoveným ve smlouvě – – oprávnění dát pozemek do podnájmu (§ 666 o.z. ) lSpeciální režim odlišný od § 666 o.z. –§ 5odst.1 – zákaz podnájmu státního lesa –§ 5 odst. 2 LZ – zákaz podnájmu lesa, pokud není výslovně v nájemní smlouvě stanoveno jinak (blíže viz dále u užívání pozemků ve vlastnictví státu) – –oprávnění vyplývající ze zvláštních předpisů ve vztahu k pozemkům lnapř. zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny - § 58 – domáhat se kompenzace za omezení ve využívání pozemku v důsledku ochrany přírody – 15 Ad nájem pozemků: povinnosti a práva nájemce –Povinnosti: lužívání pozemku musí být přiměřené povaze a účelovému určení pozemku lpovinnost nájemce užívat pozemek musí výslovně vyplývat ze smlouvy, případně ze skutečnosti, že neužíváním by byl pozemek znehodnocen více než jeho užíváním lplatit nájemné l l 16 Zánik nájmu pozemků ldohodou luplynutím doby lsplynutím pronajimatele a nájemce lvýpovědí ze strany nájemce lvýpovědí ze strany pronajimatele lodstoupením od smlouvy lrozhodnutím –rozhodnutím pozemkového úřadu v pozemkových úpravách o výměně pozemků l§ 11 odst. 8 zák.č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách –rozhodnutím o vyvlastnění l(§ 6 zák. o vyvlastnění ve spoj. § 8 zák. o vyvlastnění – nájem pozemku nezaniká, pokud veřejný zájem vyžaduje, aby i po vyvlastnění pozemek nebo stavbu nadále zatěžovaly) l lproblém spojený se zánikem nájmu –zánik nájmu a vytyčení pozemků (vazba na zjednodušenou evidenci pozemků,v terénu uživatelské hranice – hony –§ 22 odst. 3 zák.č. 229/1991Sb., „o půdě“ – l 17 Nájem a podnájem pozemků určených plnění funkcí lesa podle lesního zákona lVe vztahu k nakládání se „státním lesem“ – u nájmu požadován předběžný souhlas Ministerstva zemědělství (§ 4 odst. 2 LZ) –Předběžný souhlas se nevyžaduje u nájmu pozemků určených funkcí lesa, o jejichž omezení pro plnění funkcí lesa nebo o dočasném odnětí plnění funkcí lesa bylo rozhodnuto orgánem státní správy lesů l§ 5 LZ –§ 5 odst. 1 LZ – zákaz nájmu a podnájmu pozemků ve vlastnictví státu za účelem hospodaření – –§ 5 odst. 2 - podnájem lesa ve vztahu k jiným pozemkům („nestátnímu“ lesa) – pouze, pokud jej dovolí smlouva l§ 12 LZ – smlouvy kratší 5ti let lpísemná forma levidence u orgánu státní správy lesů 18 Výpůjčka pozemku l§ 659 a násl. OZ lPojmové znaky –přenechání užívání pozemku –určitost pozemku –bezúplatnost –dočasnost –Vznik lsmlouva lpodle OZ nemusí mít písemnou formu 19 Povinnosti a oprávnění půjčitele lpovinnost půjčitele: –předat vypůjčiteli pozemek ve stavu způsobilém řádného využívání loprávnění půjčitele: –požadovat vrácení pozemku i před skončením stanovené doby zapůjčení, jestliže vypůjčitel neužívá pozemek řádně nebo jej užívá v rozporu s účelem, kterému slouží l 20 Oprávnění a povinnosti vypůjčitele loprávnění vypůjčitele –Oprávnění užívat pozemek řádně a v souladu s účelem, který byl ve smlouvě dohodnut nebo kterému obvykle slouží –Přenechat pozemek k užívání jiné osobě - pouze za předpokladu, že tak bylo sjednáno ve smlouvě – lpovinnosti vypůjčitele –povinnost chránit pozemek před zničením lve vztahu k pozemku platí, že je „nezničitelný“, nutno interpretovat tak, že je vypůjčiteli uložena povinnost chránit pozemek před zásahy, kterými by se měnilo jeho podstata (např. před neoprávněným vytěžením) –povinnost pozemek vrátit , jakmile jej nepotřebuje, nejpozději však do konce stanovené doby zapůjčení 21 Výpůjčka pozemků a lesní zákon lVe vztahu k nakládání se státním lesem i u výpůjčky požadován předběžný souhlas Ministerstva zemědělství (§ 4 odst. 2 LZ) –Předběžný souhlas se nevyžaduje u výpůjčky pozemků určených funkcí lesa, o jejichž omezení pro plnění funkcí lesa nebo o dočasném odnětí plnění funkcí lesa bylo rozhodnuto orgánem státní správy lesů – –Lesním zákonem není výslovně zakázána – na rozdíl od nájmu a podnájmu – výpůjčka státního lesa za účelem hospodaření (§ 5 LZ) l lSmlouvy o výpůjčce pozemků určených plnění funkcí lesa, pokud trvají nebo mají trvat méně než 5 let (§ 12 LZ) –musí mít písemnou formu, jinak je neplatná –musí být uzavření smlouvy oznámeno orgánu státní správy lesů – – 22 Přenechání pozemků ve vlastnictví státu do užívání jiným osobám lorganizačními složkami státu a státními organizacemi lstátními podniky lPozemkovým fondem ČR l 23 Přenechání pozemku do užívání organizační složkou státu nebo státní organizací l l§ 27 zákona o majetku ČR (týká se všech věcí tj. vztahuje se i na pozemky) –Úplatně (nájem) lnepotřebné k plnění funkcí státu nebo jiných úkolů v organizační složka státu v rámci své působnosti nebo předmětu činnosti, k účelnějšímu nebo hospodárnějšímu využití pozemku lprávnickým i fyzickým osobám lpouze na dobu určitou, nejdéle na dobu 8 let témuž uživateli,lze i opakovaně lNájemné –Nesmí být sjednáno v nižší částce, než kterou jako nejvyšší možné nájemné stanoví zvláštní předpis, není-li nájemné upraveno zvláštním právním předpisem, sjedná se nejméně ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá 24 Ad Přenechání pozemku do užívání organizační složkou státu nebo státní organizací l npodnájem –souhlas pronajímající organizační složky s přenecháním pozemku nájemcem do podnájmu vyžaduje schválení zřizovatele organizační složky. Nemá-li organizační složka zřizovatele, tak schválení věcně příslušného ústředního správního úřadu, není-li, tak Ministerstva financí. 25 Přenechání pozemku do užívání organizační složkou státu nebo státní organizací –Bezúplatně (výpůjčka) lorganizační složka státu jen osobám, které se nezabývají podnikáním a pouze k zajištění výkonu státní správy v přenesené působnosti nebo pro účely sociální, humanitární, požární ochrany, ochrany obyvatelstva, IZS, vzdělávání, vědecké, kulturní, sportovní a tělovýchovné,ochrany přírody a péče o životní prostředí a práce s dětmi a mládeží –písemná forma - § 17 zákona o majetku ČR l l 26 Přenechání pozemku do užívání organizační složkou státu nebo státní organizací lVýjimky: – § 27 odst. 4 ZoM –povoluje Ministerstvo financí –ze závažných důvodů –z důvodů užívání –z podmínek užívání –z okruhu uživatelů –z účelu užívání v případě bezúplatného užívání (výpůjčky) – 27 Přenechání pozemku do užívání státním podnikem lZák.č. 77/1997 Sb., o státním podniku ve znění pozdějších předpisů lVe spoj., se zák.č. 219/2000 Sb., o majetku ČR - § 54 odst. 1 –Státní podniky –A) lzaložené podle zák.č. 77/1997 Sb., o st.podniku lpovažované za založené podle zák.č. 77/1997 –působnost zák.č. 219/2000 Sb. o majetku ČR se na ně nevztahuje –B) lOstatní (např. Lesy ČR, st.p.) –zák.č. 77/1997 Sb., o státním podniku –Uplatnění zák.č. 219/2000 Sb. - zák.č. 219/1992 Sb. se na ně vztahuje, pokud zák.č. 219/2000 Sb., nestanoví jinak (viz přechodná ustanovení zák.č. 219/2001 Sb.) l 28 Ad Přenechání pozemku do užívání státním podnikem – lspecifikum ve vztahu k nakládání s „určeným majetkem“ – tj. včetně nájmu a výpůjčky –§ 17 odst. 2 zák.o st.podniku lStátní podnik s ním může nakládat pouze se souhlasem zakladatele lspecifika ve vztahu k pozemkům určeným plnění funkcí lesa l§ 4 a 5 zák.č. 289/1995 Sb., o lesích (viz výše) 29 Pozemkový fond ČR a užívací práva k pozemkům l§ 1 zák.č. 229/1991 Sb. ve spoj. se zák.č. 569/1991 Sb., o Pozemkovém fondu ČR –Pozemky, které se nacházejí ve správě PF ČR přenechává PF jiným osobám lpozemky ve vlastnictví státu lpozemky, jejichž vlastník není znám - § 18 odst. 1 ve spoj. s § 18 odst. 2 zák.č. 229/1991 Sb., „o půdě“ –do: lnájmu lvýjimečně do výpůjčky –Vliv existence nájmu na přednostní prodej zemědělských pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby – zák.č. 95/1999 Sb. – – 30 Užívací vztahy dle zákona o pozemkových úpravách - přehled, specifika - viz též „Pozemkové úpravy“. l lnáhradní užívání –zánik: ltransformací náhradního užívání na ex lege nájem – dnem 1.1.2003 (účinnost zákona o pozemkových úpravách) –§ 16 zák.č. 139/1992 Sb., o pozemkových úpravách lSpecifika nájmu ex lege –subjekty: lPronajímatel: vlastník pozemku lNájemce: náhradní uživatel –nájemce má po dobu nájmu předkupní právo k pozemku l lvýpověď ze strany vlastníka pozemků : –nejdříve až po 5 letech od účinnosti zák.č. 139/2002 Sb. (od 1.1.2008), nedohodli-li se účastníci jinak lzánik právní mocí rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně vlastnictví - § 11odst. 8 zák. o PÚ ve spoj.s § 15 odst. 3zákona o pozemkových úpravách l lnájemní vztahy – zánik: – právní mocí rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně vlastnictví - § 11odst. 8 zák. o PÚ ve spoj.s § 15 odst. 3zákona o pozemkových úpravách Užívací vztahy dle zákona o pozemkových úpravách - přehled - viz též „Pozemkové úpravy“. lčasově omezený nájem –Vznik –dle zák.č. 229/1991 Sb., „o půdě“ ve spoj. s předchozím zákonem o pozemkových úpravách (zák.č. 284/1991 Sb.) –s úč. od 1.1.2003 (zák.č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách) již k jeho vzniku nedochází –Zánik –Rozhodnutím pozemkového úřadu o schválení návrhu pozemkových úprav (§ 11 odst. 8 zákona o pozemkových úpravách) lzatímní bezúplatné užívání –vznik – dle zák.č. 229/1991 Sb., „o půdě“ ve spoj. s předchozím zákonem o pozemkových úpravách (zák.č. 284/1991 Sb.) –s úč. od 1.1.2003 (zák.č. 139/1992 Sb., o pozemkových úpravách) již k jeho vzniku nedochází –Zánik –Rozhodnutím dle § 15 odst. 2 zákona o pozemkových úpravách (změna podmínek, za nichž byly pozemky přiděleny do zatímního užívání a nedohodnou-li se účastníci tohoto vztahu jinak) –Rozhodnutím pozemkového úřadu o schválení návrhu pozemkových úprav (§ 11 odst. 8 zákona o pozemkových úpravách ve spoj.s § 15 odst. 3zákona o pozemkových úpravách l 32 Obce a nájem pozemků lObce - § 39 zákona o obcích –Povinnost obce zveřejnit záměr obce pronajmout pozemek 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. –Záměr obec zveřejní též způsobem v místě obvyklým. –Pokud obec záměr nezveřejní, je právní úkon od počátku neplatný. –Pozemek se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona platného ke dni zveřejnění záměru. –Ustanovení se nepoužije, jde-li o pronájem kratší 30 dnů nebo pronájem právnické osobě zřízené obcí. lO přenechání pozemku do nájmu či výpůjčky rozhoduje rada l Kraje a nájem pozemků lKraje - § 18 zákona o krajích –Povinnost kraje zveřejnit záměr pronajmout pozemek – 30 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu kraje vyvěšením na úřední desce, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. –Pozemek se v záměru označí podle zvláštního zákona platného ke dni zveřejnění. –Pokud kraj záměr po uvedenou dobu nezveřejní, je právní úkon neplatný. –Povinnost se nevztahuje na pronájem pozemků svěřeného příspěvkovým organizacím zřízeným krajem, nestanoví-li zvláštní zákon nebo zastupitelstvo ve zřizovací listině jinak. l lO přenechání pozemku do nájmu či výpůjčky rozhoduje rada l l 34 Obce, kraje a výpůjčka pozemků lObce - § 39 zákona o obcích –Dtto jako u nájmu – lKraje - § 18 zákona o krajích –Dtto jako u nájmu – 35 katastr nemovitostí a nájem a výpůjčka lv katastru nemovitostí –nájem a výpůjčka se neevidují – –pozn. lv období od 1.1.1993 do 1.7.1996 –v KN se evidovaly nájmy a výpůjčky zemědělských a lesních pozemků, které trvaly 5 a více let Užívací vztahy dle zák.č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (NOZ) - s účinností od 1.1.2014 lnájem –§ 2201 a násl. NOZ lpacht –§ 2332 a násl. NOZ lZemědělský pacht - § 2345 až 2348 NOZ lvýprosa –§ 2189 a násl. NOZ lvýpůjčka –§ 2193 a násl. NOZ lvztah ke KN –Návrh nového katastrálního zákona – PS PČR tisk.č.778/0 lZápis nájmu a pachtu na žádost vlastníka nebo nájemci či pachtýře se souhlasem vlastníka l