OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ
Jakub Hanák6. 11. 2015
BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
1
eLKayPics (away) - https://flic.kr/p/jk7Hp6
Prameny právní úpravy
6. 11. 2015BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
2
 zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (ZOM)
 zákon č. 303/2013 Sb. – změny ve vazbě na NOZ
 reakce na znovuzavedení zásady superficies solo cedit
 oceňování nových institutů (např. právo stavby)
 terminologie odpovídající NOZ
 věcný záměr nového zákona o oceňování
 https://apps.odok.cz/kpl-detail?pid=KORN9QSH5GZY
 oceňovací vyhláška - č. 441/2013 Sb.
 návrh novely vyhlášky – účinnost od 1. 1. 2016 (?)
 https://apps.odok.cz/kpl-detail?pid=KORNA3VDSBWN
 cenové výměry MF
Druhy cen
6. 11. 2015BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
3
 cena určená podle zvláštního předpisu = zjištěná
(„administrativní“)
 § 2 odst. 3 ZOM: „Cena určená podle tohoto zákona jinak než
obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná.“
 cena obvyklá (tržní; obecná)
 § 492 OZ „Cena věci se určí jako cena obvyklá, ledaže je něco
jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem.“
 lze použít def. § 2 odst. 1 ZOM (!?) – snímky č. 5-6
 mimořádná cena - § 492 OZ
 určena „s přihlédnutím ke zvláštním poměrům nebo ke zvláštní
oblibě vyvolané náhodnými vlastnostmi věci“
Cena zjištěná („administrativní“)
6. 11. 2015BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
4
 zjištěná podle oceňovací předpisu
 účinného k datu ocenění ( ≠ datum zpracování ocenění)
 stanovená závazně určeným postupem
 jednoznačný výsledek (omezené možnosti uvážení)
 omezený subjektivní prvek (výše přirážek a srážek,
zařazení pozemku)
 od 2014 větší variabilita ocenění
 nemusí určit vždy znalec
Cena obvyklá (tržní, obecná)
6. 11. 2015BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
5
 „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona
rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích
stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při
poskytování stejné nebo obdobné služby v
obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni
ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které
mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají
vlivy mimořádných okolností trhu, osobních
poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv
zvláštní obliby. … Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu
věci a určí se porovnáním.“
Určování obvyklé ceny
6. 11. 2015BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
6
 porovnáním z cen uskutečněných prodejů
(historických cen)
 srov. též nález II. ÚS 3588/14
 nelze-li určit porovnáním (diskuze)
 konstatovat, že nelze
 určit jiný druh ceny (nejčastěji tržní hodnota)
 ztotožnit s cenou zjištěnou
 http://www.mfcr.cz/cs/verejny-sektor/regulace/ocenovani-
majetku/komentare/komentar-k-urcovani-obvykle-ceny-oceneni-19349
Základní odlišnosti oceňovacího přístupu
 podle cenového předpisu
 závazně určený postup
 jednoznačný výsledek
 nelze-li stanovit OC (názor
MF)
 odpovídá definici OC
 závazný postup
 standardy u tržní hodnoty
 odhad – rozmezí
6. 11. 2015
7
BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
Administrativní (zjištěnou cenou) Obvyklou (tržní) cenou
Použití typů cen
 daňové účely (340/2013 Sb.)
 nákup pozemků ČR
 pozemkové úpravy
 náhrada za vyvlastnění
 prodej pozemků SPÚ (ne
vždy)
 rozhodnutím/dohodou
 bankovní sektor, vypořádání
spoluvlastnictví, náhrady
škod atd.
 náhrada za vyvlastnění
 prodej pozemků ČR
 veřejné dražby
 předkupní právo dle § 101
StZ atd.
6. 11. 2015
8
BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
Cena zjištěná Cena obvyklá
Druh pozemku pro účely ocenění...
6. 11. 2015BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
9
6. 11. 2015BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 201510
... závisí na mnoha skutečnostech.
Členění pozemků pro účely oceňování
6. 11. 2015BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
11
 stavební
 zastavěné a nezastavěné
 zemědělské
 není-li předpokládáno nezemědělské využití
 lesní
 není-li předpokládáno jiné využití
 vodní plochy
 jiné
 určené k zastavění územním plánem
 hospodářsky nevyužitelné
 zbytková kategorie
Společné zásady
6. 11. 2015BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
12
  rozhoduje skutečný stav při nesouladu se
stavem uvedeným v katastru nemovitostí
 součástí pozemku jsou stavby
 výjimky stanovené NOZ – právní otázka
 součástí pozemku jsou trvalé porosty
 cena pozemku se snižuje o cenu věcných břemen
 nejvýš o 80 %
Ilustrace nesouladu
6. 11. 2015
13
BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
Stavební pozemky: zastavěné
6. 11. 2015BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
14
 samostatné vymezení pojmu (≠ StZ, daňové předpisy)
 plochy pozemků skutečně zastavěné
 zastavěná plocha a nádvoří
 již zastavěné evidované jako ostatní plochy
  nikoliv všechny stavby jsou relevantní (§ 9 odst. 4 ZOM):
 stavby bez základů, studny, ploty, sochy apod.
 podzemní a nadzemní vedení
 NSS ze dne 26. 5. 2010, sp. zn. 8 Ao 1/2007-94
Stavební pozemky: nezastavěné
6. 11. 2015BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
15
 v druhu zastavěná plocha a nádvoří
 určené k zastavění „územním povolením“
 nejvyšší přípustná zastavěnost
 s právem stavby
 zahrady a ostatní plochy v jednotném funkčním
celku
 používá se i v jiných předpisech (př. zákon č.
416/2009)
Pozemky v JFC
6. 11. 2015BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
16
 JFC se rozumějí pozemky v druhu pozemku zahrady
nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na
pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu
pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se
společným účelem jejich využití. V JFC může být i
více pozemků druhu pozemku zastavěná plocha a
nádvoří.
 vycházet ze skutečného stavu nebo evidence v KN?
 tzv. redukční koeficient pro výpočet (§ 5 vyhlášky)
 oceňují-li se pozemky podle § 3 v jednotném funkčním celku
spolu s pozemkem, jehož součástí je stavba oceňovaná s RD,
RCH, ZCH a součet jejich výměr je větší než 1000 m2
Jednotný funkční celek?
6. 11. 2015
17
BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ ZJIŠTĚNOU CENOU
6. 11. 2015
18
BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
Oceňování pozemků dle cenového předpisu
6. 11. 2015BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
19
 neoceňují se cenou obvyklou
 výnosový způsob: zemědělské pozemky
 porovnávací: stavební pozemky
 kombinace: lesní pozemky
Oceňování stavebních pozemků
6. 11. 2015BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
20
 1. podle cenové mapy
a. je-li k dispozici (12 obcí)
b. má-li v ní pozemek určenu cenu
c. lze-li pozemek podle mapy ocenit (srov. § 2 odst. 2
vyhlášky)
 aktuální přehled cenových map stavebních pozemků
 k 30. 9. 2015 – Cenový věstník 10/2015
 www.cenovemapy.cz
 2. upravenou základní cenou podle vyhlášky
Cenová mapa
6. 11. 2015BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
21
Ocenění podle cenové mapy
6. 11. 2015BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
22
 grafické znázornění pozemků v katastrální
mapě
 podle skutečně sjednaných cen v kupních
smlouvách
 obecně závazná vyhláška obce
 zveřejňovány v Cenovém věstníku a bezplatné
nahlédnutí
 cena se dále neupravuje
Ocenění pozemku neuvedeného v CM
6. 11. 2015BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
23
 upravenou základní cenou podle vyhlášky
 pevná cena ve vyjmenovaných obcích
 50 310 Kč/m2 (Praha 1) – 9 460 Kč/m2 (Brno 1 a 2) - 540 Kč/m2 (Karviná)
 upravená základní cena
 přirážky a srážky (zdůvodnit)
 Index trhu s nemovitými věcmi
 Index omezujících vlivů pozemku
 Index polohy
 minimální cena 30 Kč/m2 – 20 Kč/m2 (vodní plochy) – 10
Kč/m2 (nezastavěné)
Druhy stavebních pozemků (§ 4)
6. 11. 2015BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
24
 zastavěná plocha a nádvoří
 pozemky v jednotném funkčním celku
 pozemky určené k zastavění
 zastavěná plocha a nádvoří x 0,80
 pozemky komunikací, drah, veřejných
prostranství
 veřejné/neveřejné
 pozemky skládek
 pozemky vybraných vodních děl
Oceňování zemědělských pozemků
6. 11. 2015BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
25
 není-li předpokládáno nezemědělské využití
 minimální cena 1 Kč/m2
 dle BPEJ – příloha č. 4
 není-li BPEJ (potvrzeno SPÚ) → průměrná cena v kat. úz.
(vyhláška č. 298/2014 Sb.)
  nikoliv nejbližší bonitovaný jako u odvodů za odnětí ZPF
 více BPEJ – samostatně → součet
 přirážky a srážky
 poloha v obci – vzdálenost od obce, zvýšená ochrana ŽP,
balvanovitost, imisní zatížení
Oceňování lesních pozemků
6. 11. 2015BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
26
 též nelesní pozemek s lesním porostem
 není-li předpokládání jiné využití
 není předmětem řízení podle stavebního zákona
 znalecká specializace „oceňování lesních pozemků a lesních
porostů“
 ceny podle souboru lesních typů
 ceny v příloze č. 6
 úprava ceny (kritéria v příloze č. 7)
 omezení hospodaření
 tvar
 imisní ohrožení
 antropogenní půda, zhoršené odtokové poměry
Oceňování jiných pozemků
6. 11. 2015BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
27
 manipulační plochy, přírodní sportoviště, rekreační
plochy
 těžební a podobné činnosti
 určený územním plánem k zastavění
 nezařaditelný
 hospodářský nevyužitelný
Oceňování ve zvláštních případech
6. 11. 2015BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
28
 oceňování v řízení o pozemkových úpravách
 oceňují se pouze zemědělské pozemky – pouze dle BPEJ
 blíže viz přednáška Pozemkové úpravy
 oceňování pro účely vyvlastnění
 nepřihlíží se ke zhodnocení/znehodnocení účelem vyvlastnění
 blíže viz přednáška Pozemkové vlastnictví
 určení směrné hodnoty pro účely daně z převodu
nemovitých věcí
 upravený a zjednodušený způsob určení zjištěné ceny
 blíže viz Finanční právo
OCEŇOVÁNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN
6. 11. 2015
29
BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
Druhy cen věcných břemen
6. 11. 2015BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
30
 obvyklá
 není závazně stanoven způsob určení ceny
 literatura: např. Bradáč, A. a kol. Věcná břemena od A do Z.
Praha: 2009.
 zřizováno dohodou, soudem, rozhodnutím vyvlastňovacího
úřadu
 rozsudek NS ze dne 28. dubna 2011, sp. zn. 22 Cdo 2854/2010:
„nelze vycházet pouze z ceny určené podle cenových předpisů“
 zjištěná
 výpočet dle § 16b ZOM
 komentář MF ČR k oceňování věcných břemen – z roku 2011
 závazný způsob výpočtu
 zejména pro daňové účely
Zjištěná cena služebnosti (§ 16b)
6. 11. 2015BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
31
 výpočet nezměněn od roku 1998
 zjistit roční užitek oprávněného
 užitek = obvyklé nájemné z pozemku
 ze smlouvy/rozhodnutí – není-li nižší než 2/3 obvyklého užitku
 počet let užívání práva – in rem/in personam
 podle míry spoluužívání („se zohledněním míry omezení
služebností“) – diskuze
 vzorec: roční užitek (nájemné) x 5
 nelze-li stanovit roční užitek – paušálně (10 000 Kč)
 např. čerpání vody ze studny, přístup pro nutné opravy
Doplňující literatura
6. 11. 2015BN507Zk - Základy pozemkového práva I - podzim 2015
32
 BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí. Brno, 2009
 DÖRFL, L. et al. Soudní znalectví aneb minimum znalostí znalce
nejen v oboru ekonomika. Praha, 2009.
 KŘÍSTEK, L. Znalectví. Praha, 2013.
 TELEC, I. http://www.bulletin-advokacie.cz/posuzovani-obvykle-
ceny-u-prevodu-nemovitosti?browser=mobi
 ZAZVONIL, Z. Administrativní ceny nemovitostí. Praha, 2013.
 časopisy:
 Soudní inženýrství: www.sinz.cz
 Odhadce a oceňování majetku: http://www.ckom.cz/index.php/asopis
 MF ČR - http://www.mfcr.cz/cs/verejny-sektor/regulace/ocenovani-
majetku/komentare
 www.itez.cz