Územní plánování a rozhodování o změnách v území

Teoretické okruhy (východiska; otázky)

Úkol č. 1a

V Oticích u Opavy právě probíhá pořizování územního plánu.

1.       Kdo a v jaké formě schvaluje územní plán?

2.       Zařaďte na časovou osu nejvýznamnější etapy (milníky) pořizování územního plánu.

Návrh územního plánu vyvolal rozporuplné reakce. Lze uvést mj. následující výhrady: Pan Novák vlastní pozemek p. č. 311. Ten je v návrhu zařazen do plochy zemědělské (Z). S tím pan Novák nesouhlasí, protože pozemek koupil v roce 2018, kdy byl tehdejším územním plánem zařazen do plochy smíšené obytné (SO). Uvádí: „mám zato, že opustit dosavadní začlenění předmětného pozemku do území určeného pro rozvoj obce jako území určeného pro výstavbu rodinných domků a občanské vybavenosti není ani v zájmu obce, ani v zájmu občanů obce. Tím nikterak nepopírám, že i já sám jako vlastník mám zájem na zachování koncepce dosavadního územního plánu na předmětném pozemku. To, že formuluji i nesouhlas s tím, aby předmětný pozemek nebyl nadále zahrnut do území určeného pro výstavbu rodinných domků, ovšem neznamená, že nesouhlasím s rozvojem obce v dalších oblastech podle návrhu nového územního plánu; tato další opatření v návrhu nového plánu plně podporuji. Jen se v té souvislosti jeví, že přirozená oblast, nabízející se k rozvoji území obce pro stavbu rodinných domků ve směru na sever k městu Opava, bude chybět, jestliže bude v novém územním plánu vyřazena. Konečně i při pohledu na mapu obce se jeví logickým, že oblast pozemků parc. č. 310, 311 a 312 v k. ú. a obci Otice tvoří mezi silnicí z Otic do Opavy a oblastí již zastavěné ulice Domky určitý kompaktní celek vhodný k zastavění rodinnými domky a občanskou vybaveností. Dovoluji si připomenout, že jsem pozemek koupil v roce 2018 za 15 000 000 Kč, přičemž po navržené změně nebude mít hodnotu ani 400 000 Kč. Tuto ztrátu jsem připraven po obci i soudně vymáhat.“

Paní Sedláková je farmářkou, která má propachtovaný mj. pozemek p. č. 568/3. Tento pozemek je navržen do plochy územní rezervy smíšené výrobní (VS R3). Paní Sedláková ovšem požaduje: „nové vymezení plochy R3 v rámci ÚP Otice, aniž by parcela č. 568/3 byla dotčena změnou. Jedná se o zemědělskou půdu, kterou mám na základě nájemní smlouvy pronajatý na 10 let a nehodlám tento stav měnit. Z tohoto důvodu žádám, aby nebyla na tomto pozemku a pozemcích sousedních vymezena plocha pro výstavbu. Jde o nejúrodnější půdu v Oticích, která umožňuje pěstovat plodiny, které jsou dále zpracovávány firmou Semix zaměstnávající v Oticích přes 200 zaměstnanců.“

Paní Protivná je vlastníkem pozemku a domu na pozemku p. č. 263/5. V navrženém územním plánu se jí nelíbí koridor N1 pro cyklotrasu Hradec nad Moravicí - Opava - státní hranice ČR/Polsko. Konkrétně uvádí: „Nesouhlasím s umístěním koridoru N1 z následujících důvodů: kolem domu budou po delší dobu probíhat stavební práce a vzroste zejm. hluk a prach, kterým já i moje rodina bude obtěžována, změní se charakter území v okolí domu (původně klidná lokalita), vzroste počet pěších a cyklistů, kteří se budou pohybovat v okolí a těsné blízkosti domu. Koridor N1 zasáhne do mého vlastnického práva, které bude omezeno, znehodnotí pozemky a zhorší kvalitu bydlení v domě. Mrzí mě, že jsem o Vašich záměrech nebyla informována osobně předem. S ohledem na místní poměry se domnívám, že se jedná pouze o nedopatření a že městský úřad jako pořizovatel nového územního plánu bude mít více pochopení pro soukromé vlastnictví a moje připomínky zváží, aby nedocházelo k omezování mých práv.“

Pan Truchlivý vlastní pozemek p. č. 372/2. Tento pozemek je zahrnut do koridoru pro západní část jižního obchvatu Opavy včetně napojení na silnice I/11 a I/57 – plocha dopravní infrastruktury silniční (DS). Územní plán uvádí, že jde o veřejně prospěšnou stavbu, pro kterou lze pozemky vyvlastnit. Pan Truchlivý ale tvrdí, že: „dávný územní plán zřídil k pozemku předkupní právo. Tohoto práva se ovšem oprávněný z něj (Moravskoslezský kraj) přípisem z 10. 3. 2013 vzdal, kdy výslovně uvedl, že nemá zájem tento pozemek koupit. Proto jsem zcela legitimně nabyl dojmu, že tento pozemek dále žádnými veřejnými stavbami zatěžován nebude.“

Skupina osmi lidí z Opavy (v Oticích nebydlí, nevlastní žádnou nemovitost) poté odmítá vymezení ploch Z22, Z23 a R4 pro výrobu a skladování, protože „Otice jsou malebnou obcí využívanou k rekreaci i obyvateli Opavy a gigantická výstavba dalších továrních hal na těchto plochách tento potenciál a genius loci zcela zničí.“

3.       Jako pořizovatel územního plánu posuďte, zda se mohly uvedené subjekty k návrhu územního plánu vyjádřit a jakou formou tak učinily.

4.       Zamyslete se také, zda byste jejich výhradám vyhověli či nikoliv a proč (tuto otázku nemusíte písemně zpracovávat)

5.       Může se někdo z výše uvedených subjektů domáhat zrušení územního plánu, nebo jeho části?

6.       V souvislosti s výhradou pana Truchlivého uveďte, zda je obec Otice něčím vázána z hlediska vymezování ploch v územním plánu.

7.       Bylo by možné na pozemku p. č. 568/3 po schválení územního plánu úspěšně požádat o povolení k výstavbě skladovací haly?

8.       Měl by pan Novák nárok na kompenzaci výše uvedené znehodnocení jeho pozemku? Pokud ano, co a kdy pro to musí udělat?

Možné informační zdroje

§   Pozemkové vlastnictví, Wolters Kluwer 2020, kapitola V, díl 8, část 8.4. Identifikační číslo ASPI: MN554CZ

§   algoritmus přezkumu územně plánovací dokumentace: rozsudek NSS 1 Ao 1/2005-98, NSS 2 Aos 1/2013-138 a NSS 2 As 251/2017-33

§   práva vlastníka nemovitosti v procesu pořizování územního plánu: https://www.epravo.cz/top/clanky/uzemni-plan-z-pohledu-vlastnika-nemovite-veci-jeho-moznosti-obrany-a-vecny-zamer-stavebniho-zakona-109275.html

§   aktivní legitimace k podání návrhu na zrušení opatření obecné povahy: rozsudek NSS čj. 1 Ao 1/2009-120; článek https://www.epravo.cz/top/clanky/poznamka-k-aktivni-vecne-legitimaci-navrhovatele-v-rizeni-o-zruseni-uzemniho-planu-jakozto-opatreni-obecne-povahy-94859.html  

§   aktivní legitimace zástupce veřejnosti: rozsudek NSS čj. 4 As 217/2015-182; článek https://www.epravo.cz/top/clanky/jak-nejvyssi-spravni-soud-ozivil-zastupce-verejnosti-v-uzemnim-planovani-101902.html

§   náhrady za změny v území:

o   Pozemkové vlastnictví, Wolters Kluwer 2020, kapitola IV, díl 18

o   COUFALÍK, P. Omezení vlastnického práva ochrannými pásmy a územními plány v aktuální judikatuře Nejvyššího soudu (Právní rozhledy 13-14/2016)

Úkol č. 1b

Územní plán má být schválen až na jaře 2022. Na podzim 2021 ještě usilují:

v  paní Protivná o zřízení skleníku o velikosti 28 m² (7 x 4 m) na pozemku p. č. 263/1 v k. ú. Otice,

v  pan Truchlivý o zalesnění pozemku p. č. 1177 v k. ú. Slavkov u Opavy,

v  obec Otice o postavení místní komunikace spojující ulice Domky a Hlavní,

v  paní Sedláková o připojení louky o výměře 150 m² ke stávajícímu poli (orné půdě) za účelem lepšího zemědělského hospodaření (narovnání přirozených hranic).

9.       V tabulce uveďte druh správního aktu, který bude potřebný k umístění stavby či změně ve využití území (A) a případně k provedení stavby (B). V obou případech také uveďte správní úřad, který bude tyto akty vydávat.

Úkol č. 2

Ve Dvoře Králové nad Labem usilovně zvažují nové využití severní části pozemku p. č. 1697/1 v k. ú. Dvůr Králové nad Labem.

Místní stavební společnost navrhla úpravu prázdného prostoru tak, aby se stalo parkovištěm se stánkem s občerstvením a lavičkami (záměr A).

Pražská developerská společnost naopak navrhla projekt nazvaný „Pod zelenými střechami“ (záměr B). Ten spočívá v postavení dvou domů s 55 byty o celkové výměře 3 000 m² a 81 parkovacími stáními (zčásti krytými). Bytové domy budou mít zelené střechy. Společnost uznává, že navrhované domy jsou sice rozměrově velkou stavbou, ale zdůrazňuje, že svou velikostí navazují na stávající bytovku, a tím vzniká ucelený urbanistický celek. Velikost stavby se s odstupem od místních komunikací proporčně zmenšuje, a tak dostává přijatelné měřítko v oblasti s jinak typickou rodinnou vilovou zástavbou. Stavba navíc navazuje na park, který se svojí zelení prolíná do vnitrobloku navržených bytových domů.

Obyvatelé bytového domu postaveného na pozemku p. č. st. 4536 s plánem na postavení domů (záměrem B) nesouhlasí. Jak uvádí jeden z nájemníků, pan Truhlář: „při výstavbě bytových domů dojde ke vzniku velkého přetlaku na parkovací místa v lokalitě a ke zvýšení provozu na místních komunikacích, které tomu nejsou dostatečně přizpůsobeny. Z toho důvodu předpokládáme ohrožení bezpečnosti obyvatel, hlavně dětí. Dojde také ke znehodnocení bytových jednotek v důsledku zastínění. V bytech bude tma a cena klesne. Bude problém je prodat, protože se nikdo nenastěhuje do bytu, který je ve stínu velké budovy.“

Proti je také paní Veselá, která vlastní rodinný dům na pozemku p. č. st. 2250. Té vadí, že „tato lokalita není vhodná pro tak mohutnou bytovou výstavbu, jak ji ve své vizualizaci navrhla developerská společnost. Jedná se primárně o vilovou čtvrť, kam již nepatří ani stávající bytovka. Nové byty budou znamenat vyšší dopravu a větší hluk. Ve městě je přitom spousta ploch, kde se dají stavět bytové domy. Nechápu, proč by se mělo stavět někde, kde s tím lidé nesouhlasí a kde jim to nebude vyhovovat.“

Město jménem starosty záměr pražské společnosti podporuje: „Pořád si myslím, že nové byty potřebujeme. Nesouhlasím s tím, že nové domy znehodnotí bydlení v lokalitě. Ta se naopak zvelebí. Neberu nikomu právo na názor, ale takový přístup mi vadí. Stejní lidé, kteří podepisují petici, pak křičí, že se město nerozvíjí a není kde bydlet.“

10.    Kdo posoudí soulad záměrů A a B s územním plánem? A který ze záměrů je dle Vás v souladu s územním plánem města?

11.    Kdo z výše uvedených subjektů (nájemník, paní Veselá, město) bude účastníkem územního řízení? 

12.    Jak byste se s výše uvedenými výhradami proti záměru B na místě stavebního úřadu vypořádali?

Možné informační zdroje

§   Územní plán: https://www.mudk.cz/cs/radnice/uzemni-planovani/uzemni-plany/dvur-kralove-nad-labem-ma-novy-uzemni-plan.html

§   Pozemkové vlastnictví, Wolters Kluwer 2020, kapitola V, díl 8, část 8.4.2 Identifikační číslo ASPI: MN554CZ

§   Účastenství v územním řízení: http://zpravy.ckait.cz/vydani/2021-03/kdo-nyni-muze-byt-ucastnikem-uzemniho-a-stavebniho-rizeni/