Doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
PrF MU, Brno
Podílové spoluvlastnictví
OBECNÉ VYMEZENÍ
▪ pojem spoluvlastnictví obecně
▪ situace, kdy jednu věc vlastní několik osob společně (ne však
situace, kdy je jeden subjekt složen z více jiných subjektů – např.
právnická osoba)
▪ rizikový institut (zejm. s ohledem na možné neshody mezi
spoluvlastníky)
▪ druhy spoluvlastnictví (majetkového společenství)
▪ Spoluvlastnictví (podílové spoluvlastnictví)
Obecná úprava
Přídatné spoluvlastnictví
Společenství jmění
▪ Bytové spoluvlastnictví
▪ Společné jmění manželů
PRÁVNÍ ÚPRAVA
▪ 2. část OZ Rodinné právo
▪ § 708-742 (společné jmění manželů) (v OZ 1964 upraveno v
rámci věcných práv)
▪ 3. část OZ Absolutní majetková práva
▪ § 1115-1157 (spoluvlastnictví, resp. podílové spoluvlastnictví)
▪ § 1158-1222 (bytové spoluvlastnictví)
▪ § 1223-1235 (přídatné spoluvlastnictví)
▪ § 1236-1239 (zvláštní ustanovení o společenství jmění)
REÁLNÉ A IDEÁLNÍ SPOLUVLASTNICTVÍ
▪ Ideální spoluvlastnictví: každý ze spoluvlastníků má k věci ideální
spoluvlastnický podíl vyjádřený jako poměr části k celku (podílem ½,
¾, nebo procentem)
▪ Hovoří-li OZ prostě o „spoluvlastnictví“, míní se tím právě ideální
spoluvlastnictví
▪ Reálné spoluvlastnictví: spoluvlastnickému podílu odpovídá reálná
(konkrétní) část věci
▪ Kombinace obou typů: bytové spoluvlastnictví
PODÍLOVÉ SPOLUVLASTNICTVÍ (PS)
ZÁKLADNÍ PRINCIPY
▪ existence alespoň dvou osob majících společné vlastnické
právo k jedné a téže věci
▪ každý ze spoluvlastníků má k věci ideální spoluvlastnický podíl
▪ každý spoluvlastník má právo k celé věci, které je omezeno
stejným právem každého dalšího spoluvlastníka (§ 1117)
▪ vzhledem k věci jako celku se spoluvlastníci považují za
jedinou osobu a nakládají s věcí jako jediná osoba (§ 1116)
▪ princip majorizace – o správě společné věci se rozhoduje
zásadně podle výše spoluvlastnických podílů – disp. úprava
VZNIK, SUBJEKTY, OBSAH
▪ vznik PS
▪ zásadně platí stejné principy jako u vzniku vlastnictví (smlouva,
vydržení, rozhodnutí orgánu veřejné moci, zákon atd.)
▪ subjekty PS
▪ fyzické i právnické osoby (včetně státu)
▪ 3 druhy vztahů při PS
a) mezi spoluvlastníky navzájem při správě společné věci
b) mezi spoluvlastníky a třetími osobami ohledně společné věci jako
celku
c) mezi každým spoluvlastníkem a třetí osobou ohledně
spoluvlastnického podílu
PODÍL
▪ věc v právním smyslu
▪ každý ze spoluvlastníků je úplným vlastníkem svého podílu (§
1121)
▪ podíl vyjadřuje míru účasti každého spoluvlastníka na
vytváření společné vůle a na právech a povinnostech
vyplývajících ze spoluvlastnictví věci (§ 1122 I)
▪ velikost podílu vyplývá z právní skutečnosti, na níž se zakládá
spoluvlastnictví nebo účast spoluvlastníka ve spoluvlastnictví.
To spoluvlastníkům nebrání, aby si velikost podílů ujednali
jinak; takové ujednání musí splňovat náležitosti stanovené pro
převod podílu (§ 1122 II)
▪ má se za to, že podíly jsou stejné (§ 1122 III)
▪ principy nakládání s podílem (§ 1123): spoluvlastník může se svým
podílem nakládat podle své vůle. Takové nakládání však nesmí být na
újmu právům ostatních spoluvlastníků bez zřetele k tomu, z čeho
vyplývají
▪ princip volného nakládání
▪ princip loajality vůči ostatním spoluvlastníkům
▪ omezení dispozičních oprávnění spoluvlastníka
▪ OZ 1964: zákonné předkupní právo spoluvlastníků (srov. § 3062)
Novela OZ; srov. sněmovní tisk 642
▪ § 1124: dočasné (6 měs.) zákonné předkupní právo spoluvlastníka
při převodu podílu (úplatném i bezúplatném)
výjimky: převod jinému spoluvlastníkovi, manželu, sourozenci či
příbuznému v řadě přímé
▪ § 1125: zákonné předkupní právo (čas. neomezené) při převodu
podílu na zemědělském závodu
SPRÁVA SPOLEČNÉ VĚCI
▪ každý spoluvlastník má právo účastnit se na správě věci
▪ z právního jednání týkajícího se společné věci jsou všichni
spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně
(solidárně)
▪ § 1126 odst. 2: princip majorizace (dispozitivní)
▪ o běžné správě věci spoluvlastníci rozhodují většinou hlasů
(rozhodují podíly)
▪ nutnost vyrozumět všechny spoluvlastníky o potřebě
rozhodnout, ledaže se jednalo o neodkladnou záležitost
▪ o významné záležitosti – tzv. mimořádná správa – (např. o
podstatném zlepšení nebo zhoršení věci, změně jejího účelu či o
jejím zpracování), je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů
spoluvlastníků – jinak rozhodne soud
▪ Opomenutý spoluvlastník (§ 1128 II 1)
▪ Nemá vůči němu účinky
▪ Výjimka: neodkladná záležitost; možnost soudní ochrany
▪ Platí v případě jakékoli správy
▪ Přehlasovaný spoluvlastník
▪ Soudní ochrana při mimořádné správě (§ 1129 odst. 2)
▪ Jinak (běžná správa): předpoklad těžké újmy (§ 1130)
• možnost nepožadovat, aby se podílel (§ 1131)
▪ Výkon soudní ochrany proti rozhodnutím většinového
spoluvlastníka (§ 1128 II, 1129 II, 1130, 1139)
▪ krátká prekluzivní lhůta pro podání žaloby (30 dnů); § 1128 III –
na něj se odkazuje i dále
▪ soud může rozhodnutí modifikovat a uspořádat poměry mezi
spoluvlastníky dle slušného uvážení, popř. zrušit (viz též § 1139)
▪ soud má rovněž možnost dočasně zakázat spoluvlastníkům
jednat podle napadeného rozhodnutí (v úvahu připadá i možnost
předběžného opatření dle OSŘ)
▪ Totéž i v případě, kdy nelze dosáhnout většiny (§ 1139 II)
§ 1132: souhlas všech
▪ zatížení společné věci (věcněprávní zatížení – např.
služebnost) či zrušení takového zatížení,
Výjimka: § 1133 - zastavení věci k zajištění pohledávky vzniklé
při zlepšení věci nebo při její obnově – souhlas dvou třetin
▪ omezení práv spoluvlastníků na dobu delší 10 let (nájem,
výpůjčka)
autor prezentace, datum
prezentace, univerzitní
oddělení, fakulta,
adresa
Pl.ÚS-st. 48/18
Podílové spoluvlastnictví a užívání společné věci bez právního důvodu
▪ Užívání společné věci může být in concreto určeno dohodou
spoluvlastníků nebo jejich většinovým rozhodnutím (§ 139 odst. 2
občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., § 1128 a násl. občanského
zákoníku č. 89/2012 Sb.) nebo též rozhodnutím soudu (§ 139 odst.
3 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., § 1139 občanského zákoníku
č. 89/2012 Sb.).
▪ Náhrada se v tomto případě odvozuje od obecné úpravy náhrady za
omezení vlastnického práva (čl. 11 odst. 4 Listiny) a lze ji dovodit
též z § 137 OZ 1964 či z § 1122 odst. 1 OZ 2012. Zde je třeba
posoudit kauzu; zejména pokud dotčený spoluvlastník souhlasil, nebo
hlasoval pro určitý způsob správy.
13
▪ Jiná situace nastává, užívá-li spoluvlastník společnou věc nad
rámec svého podílu bez právního důvodu, event. bez
spravedlivého důvodu (bez dohody všech spoluvlastníků, nebo
bez závazného rozhodnutí většiny spoluvlastníků, či bez
rozhodnutí soudu).
▪ Spoluvlastník nemůže „bez dalšího“ užívat společnou věc nad
rámec svého spoluvlastnického podílu, a to na úkor dalších
spoluvlastníků; samotná existence spoluvlastnictví ke společné
věci není právním důvodem k takovému užívání.
▪ Vypořádání prostřednictvím bezdůvodné obohacení
14
SPRÁVCE SPOLEČNÉ VĚCI (§ 1134 an.)
▪ o volbě a odvolání správce se rozhoduje stejně jako o záležitostech
běžné správy
▪ správce jedná jako příkazník (§ 2430 an.: příkazní smlouva)
▪ správa může být svěřena i více osobám, pak rozhodují většinou
hlasů, každá z nich má jeden hlas (disp.)
▪ dohodnou-li se spoluvlastníci nemovité věci o její správě jinak,
vyžaduje dohoda formu veřejné listiny (notářského zápisu).
Dohoda se založí do sbírky listin u orgánu, u něhož je nemovitá věc
zapsána ve veřejném seznamu
Investice do společné věci
▪ „samozvaný správce“; problém vnuceného obohacení
§ 1136
Spoluvlastník, který vynaložil na společnou věc náklad v
zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a
souhlasu, může požadovat
a) poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci,
jednalo-li se o náklad, který byl spoluvlastníkům ku
prospěchu,
- srov. § 3009
b) náhradu nutných nákladů, jednalo-li se o náklad, který
bylo třeba vynaložit na záchranu věci.
- srov. § 3007, 3008
ODDĚLENÍ Z PS, ZRUŠENÍ PS (§ 1140 an.)
▪ § 1140: Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.
▪ každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o oddělení ze spoluvlastnictví
(lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit) či zrušení spoluvlastnictví
▪ nelze žádat v nevhodnou dobu či k újmě některého spoluvlastníka
▪ možnost odkladu zrušení spoluvlastnictví (§ 1155, 1156: viz dále)
▪ Zrušení X vypořádání:
▪ nutno řešit současně (§ 1141 I 1, § 1143 věta 2) X SJM
▪ principy zrušení spoluvlastnictví dohodou všech spoluvlastníků
▪ rozdělením věci, prodejem z volné ruky či v dražbě s rozdělením
výtěžku, převedením VP některému či některým spoluvlastníkům
▪ zachování účelového určení (funkčnosti celku):
• jedná-li se o společnou věc, která má jako celek sloužit k
určitému účelu, není její rozdělení možné
• principy dělení zemědělského pozemku (§ 1142 odst. 2)
▪ není-li dohoda, rozhodne soud na návrh (při zrušení rozhodne
soud i o vypořádání spoluvlastníků), § 1143
▪ principy zrušení spoluvlastnictví soudem
▪ rozdělení věci (nelze, pokud by se tím podstatně snížila její
hodnota), § 1144 I
• nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající
spoluvlastnickým podílům nebrání rozdělení, vyrovnají-li
se rozdíly v penězích, § 1144 II
• možnost zřídit služebnost či jiné věcné právo (např.
právo stavby), § 1145
• společné listiny nelze dělit, § 1146
▪ přikázání věci za náhradu spoluvlastníkům (jen s jejich
souhlasem), § 1147 I
• Veřejná dražba jen mezi spoluvlastníky, § 1147 i.f.
▪ prodej věci ve veřejné dražbě, § 1147 v. 2
▪ při zrušení spoluvlastnictví dojde k vypořádání spoluvlastníků
navzájem, § 1148
▪ Zejména význam pro odst. III
▪ spoluvlastníci si vydají potvrzení, jak se vypořádali, 1149
OCHRANA TŘETÍCH OSOB
PŘI ROZDĚLENÍ VĚCI (§ 1150 an.)
▪ rozdělení společné věci není na újmu osobě, která k ní má věcné
právo, § 1150
▪ Věcné břemeno:
▪ při rozdělení panující věci trvá věcné břemeno pro všechny
díly zpravidla nadále, nesmí však být rozšířeno, ani se stát
obtížnějším. Prospívá-li věcné břemeno jen některým dílům,
zanikne vzhledem k dílům ostatním. § 1151
▪ rozdělí-li se zatížená věc a postihuje-li věcné břemeno jen
některý díl, zaniká na dílech ostatních. § 1152
▪ poskytuje-li právo ze služebnosti nebo jiné zatížení právo k
plodům nebo užitkům, může každá z oprávněných osob,
pokud se dělí věc panující, nebo každá z obtížených osob,
pokud se dělí věc obtížená, navrhnout, aby vykonávání upravil
soud. § 1153
Odklad zrušení a oddělení spoluvlastnictví
(§§ 1154 a násl.)
▪ Pro oddělení ze spoluvlastnictví viz § 1157.
▪ Dohodou (§ 1154)
▪ Nejvýše na dobu 10 let
▪ Možnost opakování
▪ Možnost závaznosti i při singulární sukcesi
▪ Forma veřejné listiny + zápis do veřejného seznamu (§
1154 odst. 3)
▪ Rozhodnutím soudu na návrh spoluvlastníka (§ 1155)
▪ Důvod: zabránění majetkové ztrátě nebo vážnému
ohrožení majetkového zájmu
▪ Nejdéle o 2 roky
▪ Pořízením pro případ smrti (§ 1155 odst. 2)
▪ Analogické použití ustanovení o odložení dohodou (?)
▪ Možnost pozdější změny (§ 1156)
▪ Dohodou
▪ Rozhodnutím soudu
Změna okolností
Ekvita (nelze spravedlivě požadovat po
spoluvlastníkovi, aby setrval)
PŘÍDATNÉ SPOLUVLASTNICTVÍ (§ 1223 an.)
▪ účel: ochrana funkčnosti celku
▪ věc náležící společně několika vlastníkům samostatných věcí určených
k takovému užívání, že tyto věci vytvářejí místně i účelem vymezený
celek, a která slouží společnému účelu tak, že bez ní není užívání
samostatných věcí dobře možné, je v přídatném spoluvlastnictví těchto
vlastníků. Týká-li se přídatné spoluvlastnictví nemovité věci zapisované do
veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i přídatné
spoluvlastnictví (§ 1223)
▪ ustanovení o přídatném spoluvlastnictví se použijí přiměřeně i na
zařízení pořízené nebo jinak nabyté vlastníky uvedenými v odstavci 1
společným nákladem tak, aby sloužilo jim všem
▪ Vznik i zánik (§ 1229) ex lege
▪ věc v přídatném spoluvlastnictví nesmí být proti vůli některého ze
spoluvlastníků odňata společnému účelu (§ 1224 I)
▪ zatížit lze věc v přídatném spoluvlastnictví jen způsobem, který nebrání
jejímu využití společnému účelu (§ 1224 II)
▪ každý spoluvlastním má právo na užívání společné věci (§ 1225)
▪ slouží-li věc v přídatném spoluvlastnictví k společnému využití pozemků,
stanoví se podíly spoluvlastníků na společné věci poměrem výměry
pozemků. To spoluvlastníkům nebrání, aby si velikost podílů ujednali jinak
(§ 1226)
▪ Soudržnost vlastnictví věci a spoluvlastnického podílu: podíl na věci v
přídatném spoluvlastnictví lze převést jen za současného převodu
vlastnického práva k věci, k jejímuž využití věc v přídatném
spoluvlastnictví slouží. Převádí-li se vlastnické právo k takové věci, platí,
že se převod vztahuje i na podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví
(stejné principy platí i pro zatížení předkupním právem, právem zpětné
koupě nebo obdobným způsobem, jakož i pro zřízení zástavního práva
nebo obdobné jistoty), § 1227
▪ § 1228: omezení důvodů pro oddělení či zrušení přídatného
spoluvlastnictví
▪ Přídatné spoluvlastnictví zanikne, pozbude-li společná věc svůj účel. Do
té doby nelze spoluvlastnictví zrušit
▪ Správa prostřednictvím správce
▪ nedohodnou-li se spoluvlastníci jinak, zvolí k běžné správě věci v
přídatném spoluvlastnictví jednoho ze spoluvlastníků jako správce.
Není-li správce spoluvlastníky zvolen ani po třech měsících, jmenuje
ho na návrh kteréhokoli spoluvlastníka soud
▪ není-li jiného ujednání, postačí k odvolání správce většina hlasů
spoluvlastníků; byl-li však správce jmenován soudem, mohou ho
spoluvlastníci odvolat alespoň dvěma třetinami hlasů spoluvlastníků
▪ ať již byl správce povolán jakkoli, odvolá ho z důležitého důvodu
soud na návrh podaný spoluvlastníky, kteří mají alespoň třetinu
hlasů
SPOLEČENSTVÍ JMĚNÍ
▪ § 1236: nabude-li věc do vlastnictví více osob spojených na základě
smlouvy, zákona nebo jiné právní skutečnosti ve společenství, ať již
se jedná o manžele, osoby spojené v rodinné společenství,
společenství dědiců nebo jiná obdobná společenství, platí, že má
každá z těchto osob právo k celé věci
▪ Ustanovení o společenství jmění: subsidiární úprava; práva a
povinnosti vlastníků spojených ve společenství se primárně řídí
ustanoveními, podle kterých bylo společenství zřízeno
▪ k nakládání se společnou věcí a k výkonu vl. pr. se vyžaduje
jednomyslné rozhodnutí všech zúčastněných (disp.)
▪ dokud společenství trvá, nelze se domáhat rozdělení věci ani
nakládat s podílem na věci (disp.)
LITERATURA
K OZO
KRČMÁŘ, J. Právo občanské II. Práva věcná. Praha: Všehrd, 1934
ROUČEK, F., SEDLÁČEK, J. Komentář k československému obecnému zákoníku občanskému. 2.
svazek. Praha: V. Linhart, 1935
K OZ 1964
ELIÁŠ, K. et al. Občanský zákoník. Velký akademický komentář. 1. svazek. § 1-487. 1. vydání. Praha:
Linde a.s., 2008
KRÁLÍK, M. Podílové spoluvlastnictví v občanském zákoníku. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2011
KRÁLÍK, M. Podílové spoluvlastnictví v judikatuře Ústavního soudu ČR (vybrané otázky). Soudní rozhledy,
2008, č. 4
ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J. et al. Občanské právo hmotné, 1. svazek. 5. vydání. Praha: Wolters Kluwer,
2010
ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. et al. Občanský zákoník I. § 1 až 459. Komentář.
2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009
K OZ
KOBER, J. Spoluvlastnické předkupní právo v rovině právní normy a v rovině právnědogmatické jako
gordický uzel zdejší civilistiky? Právník, 2014, č. 10
SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013
Děkuji za pozornost