Adobe Systems Nájem 1 Nájem JUDr. Lukáš Hadamčík, Ph.D. Adobe Systems Nájem 2 Systematika • Obecná úprava § 2201 - § 2234 • Nájem bytu a domu § 2235 - § 2301 • Nájem prostoru sloužícího k podnikání § 2302 - § 2315 • Podnikatelský pronájem věcí movitých § 2316- § 2320 • Nájem dopravního prostředku § 2321 - § 2325 • Ubytování § 2326 - § 2331 Adobe Systems Nájem 3 Pojmové znaky nájmu § 2201 • Úplatnost – ne však nutně peněžité protiplnění (§ 2217 odst. 2) • • Dočasnost – ne však nutně doba určitá • • Účelem je přenechání věci k užívání, nikoli požívání (§ 1283) Adobe Systems Nájem 4 Právní povaha nájmu • Závazek nebo věcné právo? • Historicky sporné, od OZO však převládá pojetí nájmu jakožto obligace • Přesto v úpravě nájmu přetrvávají některé věcněprávní aspekty • § 2211 – možnost přímé ochrany nájemního práva nájemcem vůči třetím osobám • § 2221 a násl. – přechod práv a povinností z nájmu na nového vlastníka Adobe Systems Nájem 5 Předmět nájmu § 2203 • Věc nemovitá a nezuživatelná věc movitá • Část nemovité věci • Může být předmětem část movité věci? • Může být část věci předmětem jiných závazků (např. výpůjčky)? • Právo, které připouští opětovný nebo trvalý výkon • Věc, která vznikne teprve v budoucnu, je-li ji možné dostatečně přesně určit při uzavření nájemní smlouvy • NE! právní volnost předmětu – pouze právní vada, nezakládá neplatnost - § 1760 a § 1763 • Na návrh vlastníka, nebo nájemce (se souhlasem vlastníka), lze nájem zapsat do veřejného seznamu (§ 2203) • významné pro vyloučení § 2221 odst. 2 a § 2222 odst. 2 31 Cdo 3679/2020 R 94/2021 - Smlouva o nájmu není neplatná jen proto, že stejná věc byla pronajata více smlouvami několika nájemcům. (V návaznosti na nález ÚS II. ÚS 4235/18 byla koncepce „právní volnosti bytu“ překonána i pro starou úpravu.) Adobe Systems Nájem 6 Dočasnost nájmu • Pokud není ujednána doba nájmu, platí (nevyvratitelná domněnka), že byl nájem ujednán na dobu neurčitou. • Omezení nájmů na dobu určitou max. 50 lety – při ujednání delší doby se má za to, že (vyvratitelná domněnka) byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů. • Domněnka není vyvrácena pouze tím, že si strany ujednají delší dobu nájmu. • Tato úprava nevylučuje ochranu přes úpravu šněrovacích smluv (§ 2000) 26 Cdo 740/2021 R 88/2022 - Ustanovení § 2000 odst. 1 o. z. o možnosti předčasného zrušení závazku soudem se uplatní i v nájemních vztazích. Adobe Systems Nájem 7 Základní povinnosti pronajímatele § 2205 • Přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu. • Udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata. • Běžnou údržbu věci však provádí nájemce § 2207 odst. 1 • Pronajímatel však nemá právo během nájmu pronajatou věc měnit § 2209 • Zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu. Adobe Systems Nájem 8 Základní povinnosti nájemce § 2213 • Užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému. • Platit nájemné. • Oznamovací povinnost ohledně vad věci (§ 2214) Adobe Systems Nájem 9 Nájemné § 2217 • V ujednané výši nebo ve výši obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek (srov. § 1792). • Může být plněno i jinak než v penězích, pak je rozhodná majetková hodnota poskytovaného plnění vyjádřená v penězích. • Nájemné se platí měsíčně pozadu ( § 2218). Adobe Systems Nájem 10 Právo na slevu z nájemného • Pronajímatel neodstraní vadu bez zbytečného odkladu a nájemce věc může užívat jen s obtížemi (Nájemce též může provést opravu sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů.) • Je-li užívání ztíženo zásadním způsobem, nebo znemožněno zcela, má nájemce právo na prominutí nájemného. • V případě dlouhotrvající opravy, nebo pokud oprava ztěžuje užívání věci nad míru obvyklou. • V případě rušení v užívání nebo je-li jinak dotčen jednáním třetí osoby, ač to pronajímateli včas oznámil. • V případě využití práva pronajímatele na prohlídku věci, jež nájemci působí obtíže, které nejsou jen nepodstatné. Shodně v případě prohlídek se zájemcem v souvislosti se skončením nájmu. • V případě částečného zániku věci. Adobe Systems Nájem 11 Prohlídka věci • Nájemce je povinen po předchozím oznámení učiněném v přiměřené době umožnit pronajímateli nezbytnou prohlídku věci, jakož i přístup k ní nebo do ní za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby věci. • Předchozí oznámení se nevyžaduje, je-li nezbytné zabránit škodě nebo hrozí-li nebezpečí z prodlení. Adobe Systems Nájem 12 Změna věci nájemcem • Jen se souhlasem pronajímatele (souhlas písemně, byla-li nájemní smlouva uzavřena písemně). • Právo na vypořádání při skončení nájmu v rozsahu zhodnocení věci. • Změní-li nájemce věc bez souhlasu pronajímatele, uvede ji do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá, nejpozději při skončení nájmu věci. • Neučiní-li tak – možnost výpovědi bez výpovědní doby. Adobe Systems Nájem 13 Změna vlastnictví předmětu nájmu • Práva a povinnosti z nájmu přechází na nabyvatele § 2221 • Nezavazují ty povinnosti, o nichž nevěděl a které zákon nestanoví • Žádná ze stran nemá právo vypovědět nájem z tohoto důvodu • Lze ujednat jinak (u nájmu bytu nelze § 2224) • Nový vlastník má právo vypovědět, pokud neměl rozumný důvod pochybovat o tom, že věc není pronajata (u nájmu bytu také nelze) • Výpovědní doba – 3m u nemovitých věcí, 1m u movitých věcí • Právo na přiměřené odstupné Adobe Systems Nájem 14 Zánik nájmu • Dohodu (§ 1981) • Uplynutí doby (§ 550, § 603 x § 2230) • Naplněním rozvazovací podmínky (§ 570) • Zničení (zánik) předmětu plnění (§ 2006 a 2226) • Splynutí osoby pronajímatele a nájemce (§ 1993) • Výpověď ze strany nájemce (§ 2229, § 2231) • Výpověď ze strany pronajímatele (§ 2229, § 2231) • Odstoupení od smlouvy (§ 2002) 26 Cdo 2177/2021 R 17/2023 - Od smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání může nájemce odstoupit v případě, že je pronajímatel v prodlení s odevzdáním pronajaté věci. Adobe Systems Nájem 15 Relocatio tacita § 2230 • Nájemce věc užívá i po uplynutí doby nájmu a pronajímatel jej do jednoho měsíce nevyzve, aby věc odevzdal. • Nevyvratitelná domněnka opětovného uzavření smlouvy za stejných podmínek. • Při ujednání doby delší než jeden rok je nová nájemní doba jeden rok. • Neuplatní se však, pokud některá ze stran dala v přiměřené době předem najevo, že nájem skončí, nebo již dříve nájem vypověděla. Adobe Systems Nájem 16 Výpověď ze strany nájemce • U nájmu na dobu určitou, nelze bezdůvodně vypovědět, jen tehdy, byly-li ujednány výpovědní důvody a výpovědní doba. • U nájmu na dobu neurčitou, lze vypovědět i bez udání důvodu. Výpovědní doba 1m u movitých věcí, 3m u nemovitých věcí. • Výpověď bez výpovědní doby • Porušuje-li pronajímatel své povinnosti zvlášť závažným způsobem, a tím působí značnou újmu nájemci. • Neodstraní-li pronajímatel včas vadu věci a ztěžuje-li vada věci užívání zásadní způsobem, nebo užívání znemožňuje. • V případě opravy věci, pro níž není možné v době opravy věc vůbec užívat. • Neposkytne-li pronajímatel nájemci dostatečnou ochranu, uplatňuje-li třetí osoba vlastnické či jiné právo k věci. • V případě částečného zániku věci. • Stane-li se věc nepoužitelnou k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k obvyklému účelu, a to z důvodů, které nejsou na straně nájemce. Adobe Systems Nájem 17 Výpověď ze strany pronajímatele • U nájmu na dobu určitou, nelze bezdůvodně vypovědět, jen tehdy, byly-li ujednány výpovědní důvody a výpovědní doba. • U nájmu na dobu neurčitou, lze vypovědět i bez udání důvodu. Výpovědní doba 1m u movitých věcí, 3m u nemovitých věcí. • Výpověď bez výpovědní doby • Porušuje-li nájemce své povinnosti zvlášť závažným způsobem, a tím působí značnou újmu pronajímateli. • Změní-li nájemce věc bez souhlasu pronajímatele a přes výzvu pronajímatele ji neuvede do původního stavu. • Užívá-li nájemce věc takovým způsobem, že se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo že hrozí zničení věci, pronajímatel nájemce písemně vyzve, aby věc užíval řádně, dá mu přiměřenou lhůtu k nápravě a upozorní jej na následky nesplnění výzvy, přičemž nájemce výzvu neuposlechne. Hrozí-li naléhavě vážné nebezpečí z prodlení, výzvy není třeba. • Shodný postup, nezaplatí-li nájemce nájemné ani do splatnosti příštího nájemného. Adobe Systems Nájem 18 Práva a povinnosti při skončení nájmu • Nájemce věc odevzdá • v místě, kde ji převzal • ve stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání • odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci • právo nájemce oddělit a vzít si vše, co do věci vložil nebo na ni vnesl, je-li to možné a nezhorší-li se tím podstata věci nebo neztíží-li se tím nepřiměřeně její užívání. • Povinnost nájemce umožnit přístup k věci zájemci o nájem • v době tří měsíců před skončením nájmu • v nezbytném rozsahu za účelem prohlídky • za přítomnosti nájemce a pronajímatele • povinnost pronajímatele oznámit předem v přiměřené době • Zadržovací právo pronajímatele k věcem nájemce, které má na věci nebo v ní na úhradu pohledávky z nájmu. Adobe Systems Nájem 19 Podnájem • § 2215 • (1) Souhlasí-li pronajímatel, může nájemce zřídit třetí osobě k věci užívací právo; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. • (2) Zřídí-li nájemce třetí osobě užívací právo k věci bez souhlasu pronajímatele, považuje se to za hrubé porušení nájemcových povinností způsobující pronajímateli vážnější újmu. • (3) Užívací právo lze třetí osobě zřídit jen na dobu nájmu věci; k odchylnému ujednání se nepřihlíží. • § 2216 • Umožní-li nájemce užívat věc třetí osobě, odpovídá pronajímateli za jednání této osoby stejně, jako kdyby věc užíval sám. Adobe Systems Nájem 20 Teoretické koncepce podnájmu • 1) Podnájem jako svébytná obligace • 1a) zřízení úplatného užívacího práva třetí osobě • 1b) zřízení jakéhokoli užívacího práva třetí osobě • 2) Podnájem jako dispozice s nájemním právem • 2a) Postoupení práva užívat věc • 2b) Nájem nájemního práva • 3) Nájem jako obsahově svébytná typová obligace Adobe Systems Nájem 21 26 Cdo 1524/2019 R 94/2020 • Z právní úpravy je zřejmé, že se na tradičním vnímání podnájmu nic nemění. Podstatou podnájmu, který bývá vymezován jako „nájem nájemního práva“, je, že nájemce přenechává za úplatu pronajatou věc k užití třetí osobě a užívací právo jí může zřídit jen na dobu nájmu věci (§ 2215 odst. 3, 2277, 2278 o. z.). Podnájemní vztah se tedy vyznačuje vůči nájemnímu vztahu akcesoritou, tzn., že je na nájemním (hlavním) vztahu závislý, a to co do svého vzniku, obsahu i trvání. Zanikne-li nájemní vztah, zanikne i vztah podnájemní, a to bez zřetele k tomu, z jakého důvodu k zániku nájemního vztahu došlo, a bez zřetele k tomu, co si ohledně skončení podnájmu sjednali nájemce a podnájemce. • Pokud není upraveno jinak, řídí se podnájem subsidiárně úpravou užití věci, která je obsahu daného podnájmu nejbližší. Při její aplikaci je však třeba vždy vycházet z povahy podnájemního vztahu jako vztahu závislého na nájemním (hlavním) vztahu (co do svého vzniku, obsahu i trvání). Je-li podnájemní vztah „slabší“ než vztah nájemní, nemůže podnájemce ani požívat stejné ochrany jako nájemce. Adobe Systems Nájem 22 Nájem prostoru sloužícího podnikání • Účel – provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti • Poskytování služeb podle úpravy nájmu bytu • Se souhlasem pronajímatele právo opatřit štíty, návěstími a podobnými znameními • pronajímatel může souhlas odmítnout jen z vážného důvodu • při skončení povinnost odstranit • Převod nájmu prostoru sloužícího k podnikání Adobe Systems Nájem 23 Skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání • Výpovědní důvody u nájmu na dobu určitou svědčící nájemci (§ 2308) a pronajímateli (§ 2309) • musí být uveden výpovědní důvod • výpovědní doba je tříměsíční • Problematický odkaz na obdobné užití ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou § 2311. V úvahu přichází pouze: • relocatio tacita § 2285 – ok, jinak by byla aplikována obecná úprava § 2230 • clausula rebus sic stantibus § 2287 – je zde důvod zvýšené ochrany nájemce shodně jako u nájemce bytu? • U nájmu na dobu neurčitou lze vypovědět bez důvodu s výpovědní dobou šest měsíců. Má-li strana vážný důvod s výpovědní dobou tři měsíce (ne však, trval-li nájem déle než pět let). 26 Cdo 2217/2019 - Ve vztahu k určitosti výpovědi pronajímatele z nájmu bytu (§ 37 odst. 1 obč. zák.) dané z důvodu podle § 711 odst. 1 písm. b) obč. zák., spočívajícího v neplacení nájemného a úhrad za služby je zapotřebí, aby pronajímatel dostatečně určitě skutkově vymezil uplatněný výpovědní důvod tak, aby z výpovědi bylo patrno, z čeho dovozuje jeho naplnění; je třeba, aby specifikoval, z čeho se dlužná částka sestává (nejlépe tak, že uvede, za které konkrétní měsíce a kolik nájemce nezaplatil). Tyto závěry se přiměřeně uplatní i v poměrech o. z. I když se žaloba na neoprávněnost výpovědi podle § 2314 o. z. obsahově liší od žaloby na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu podle § 711 odst. 3 obč. zák., i nadále je v o. z. ve prospěch nájemce upravena speciální žaloba, kterou se může takové výpovědi bránit a ve které musí v rámci vylíčení rozhodujících skutečností uvést, v čem spatřuje její neoprávněnost, tedy proč podle něj není výpovědní důvod naplněn. 26 Cdo 3821/2017 - Nájem prostor sloužících podnikání uzavřený na dobu určitou se obnovuje za podmínek stanovených v § 2285 o. z. (ve spojení s § 2311 o. z.). 26 Cdo 1811/2018 - Odvolací soud se dále zabýval výkladem ustanovení § 2311 o. z., podle něhož ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou se použijí obdobně, a dospěl ke správnému právnímu závěru, že na základě tohoto ustanovení je možné použít specifický výpovědní důvod uvedený v § 2287 o. z. i pro skončení nájmu prostoru sloužícího k podnikání sjednaného na dobu určitou vedle výpovědních důvodů stanovených zákonem (srov. § 2308 o. z.) či dohodnutých v nájemní smlouvě; jestliže se účastníci nedohodnou jinak. Adobe Systems Nájem 24 Přezkum oprávněnosti výpovědi • Pokud nájemce vyklidí prostor v souladu s výpovědí – fikce přijetí výpovědi bez námitek. • Písemně námitky proti výpovědi do jednoho měsíce od dojití výpovědi, jinak zanikne právo na přezkum oprávněnosti výpovědi. • Následně možnost druhé strany vzít výpověď zpět. Neučiní-li tak do jednoho měsíce od dojití námitek do její sféry, možnost vypovídané strany do dvou měsíců od uplynutí lhůty ke zpětvzetí výpovědi žádat soud o přezkum oprávněnosti výpovědi. 26 Cdo 1509/2019 - Není nutné, aby námitky proti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání obsahovaly poučení vypovídající strany o možnosti vzít výpověď zpět, postačí je-li z nich zřejmý nesouhlas s výpovědí. Podání žaloby na přezkum oprávněnosti před uplynutím lhůty ke zpětvzetí výpovědi (§ 2314 odst. 3 o. z.) nebrání soudu o této žalobě rozhodnout, je-li v době jeho rozhodování zřejmé, že lhůta pro zpětvzetí výpovědi již vypovídající straně uplynula a výpověď nebyla vzata zpět. Adobe Systems Nájem 25 Náhrada za převzetí zákaznické základny • Výpověď ze strany pronajímatele. • Vybudování zákaznické základny vypovězeným nájemcem. • Výhody na straně pronajímatele nebo nového nájemce. • Ne v případě vypovězení z důvodu hrubého porušení nájemcových povinností. Adobe Systems Nájem 26 Pacht • Propachtovatel x pachtýř. • Účel - užívání i požívání. • Požívací práva u věcných práv § 1285. • Přičinění pachtýře. • Přenechání více věcí – smlouva se posuzuje podle povahy hlavní věci § 2332 odst. 2. • Odkaz na ustanovení o nájmu § 2341 • Inventář § 2342 • Zemědělský pacht (§ 2345) a pacht závodu (§ 2349) Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3721/2019 Užívání pozemku (jeho části) jako parkoviště v sobě bez dalšího nezahrnuje též jeho požívání, a to ani v případě, že jde o parkoviště veřejné. Také obsah Smlouvy svědčí spíš pro závěr, že pozemek byl žalobkyni přenechán jen "k uti" (byť za účelem podnikání), nikoliv též "k frui". Při úvaze, zda Smlouva má znaky pachtu a jaká právní úprava má být aplikována na práva a povinnosti z ní vzniklé po 1. 1. 2014, nelze ani přehlédnout, že v praxi může být nezřídka obtížné rozlišit, zda se jedná o nájem, či pacht, a to i u smluv uzavřených již za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. O to více by měl být soud zdrženlivý při posuzování smluv uzavřených před 1. 1. 2014, tedy za účinnosti předcházející právní úpravy, která pacht neznala. S ohledem na ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. soud musí samozřejmě u smluv o nájmu, které byly uzavřeny do 31. 12. 2013, zvažovat, zda nejde o pacht, ale k uplatnění výjimky z nepravé retroaktivity stanovené v § 3074 odst. 1 o. z. by mělo docházet jen v případech, kdy podle obsahu smluv není pochyb, že kdyby byly uzavírány již za současné právní úpravy, jednalo by se o pacht - např. pozemek byl přenechán nájemci do užívání k zemědělské nebo lesnické činnosti, předmětem nájmu byl podnik (závod), lom apod., neboť právě takové vztahy byly pro svou specifickou povahu z účinků nepravé retroaktivity vyloučeny.