Adobe Systems Nájem bytu a domu 1 Nájem bytu a domu JUDr. Lukáš Hadamčík, Ph.D. Adobe Systems Nájem bytu a domu 2 Historie nájemního bydlení Adobe Systems Nájem bytu a domu 3 Historie nájemního bydlení Adobe Systems Nájem bytu a domu 4 Historie nájemního bydlení Adobe Systems Nájem bytu a domu 5 Ochrana bydlení z hlediska lidských práv čl. 25 odst. 1 Všeobecné deklarace lidských práv: „Každý má právo na životní úroveň přiměřenou zdraví a blahobytu jeho i jeho rodiny, čítajíc v to potravu, šatstvo, bydlení, lékařskou péči a nezbytné sociální služby; má právo na zabezpečení v nezaměstnanosti, v nemoci, při pracovní nezpůsobilosti, při ovdovění, v stáří nebo v ostatních případech ztráty výdělečných možností, nastalé v důsledku okolností nezávislých na jeho vůli.“ čl. 11 odst. 1 Mezinárodního paktu o hospodářských, sociálních a kulturních právech: „Státy, smluvní strany Paktu, uznávají právo každého jednotlivce na přiměřenou životní úroveň pro něj a jeho rodinu, zahrnujíce v to dostatečnou výživu, šatstvo, byt, a na neustálé zlepšování životních podmínek. Smluvní státy podniknou odpovídající kroky, aby zajistily uskutečnění tohoto práva, uznávajíce pro dosažení tohoto cíle zásadní důležitost mezinárodní spolupráce, založené na svobodném souhlasu.“ Adobe Systems Nájem bytu a domu 6 Současná úprava nájmu bytu • § 2201 až 2234 o. z. obecná úprava nájmu • § 2235 až 2301 o. z. Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu • zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů • nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě • nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu Adobe Systems Nájem bytu a domu 7 Pojmové znaky nájmu Adobe Systems Nájem bytu a domu 8 Definice bytu pro účely nájmu „Právní volnost bytu“ již není rozhodující pro platnost nájemní smlouvy - § 1760 a 1763 o. z. 31 Cdo 3679/2020 R 94/2021 - Smlouva o nájmu není neplatná jen proto, že stejná věc byla pronajata více smlouvami několika nájemcům. (V návaznosti na nález ÚS II. ÚS 4235/18 byla koncepce „právní volnosti bytu“ překonána i pro starou úpravu. Adobe Systems Nájem bytu a domu 9 Vznik nájmu bytu 26 Cdo 1236/2015 Podmínky stanovené pro ochranu „poctivého nájemce“ v § 2238 o. z. musí být splněny po 1. 1. 2014, přihlédnuto přitom může být i k chování „nájemce“ před účinnosti o. z. 26 Cdo 3529/2016 Uživatel bytu může být považován za řádného nájemce ve smyslu § 2238 o. z. jen tehdy, jestliže byt užíval alespoň tři roky v dobré víře, že je jeho nájemcem, a zároveň jeho dobrá víra trvala k 1. 1ednu 2014. Adobe Systems Nájem bytu a domu 10 Zápis nájmu do veřejného seznamu (katastru) • § 2203 – fakultativní – na návrh vlastníka nebo s jeho souhlasem • • zejména ochrana nájemce při změně vlastníka pronajaté věci • vyloučení § 2221 odst. 2 a § 2222 odst. 2 • • zapisuje se vkladem, nejde však o věcné právo, tj. nájem vzniká i zaniká bez ohledu na zápis • Pozor, objevuje se výklad, že vlastník dává souhlas již samotnou nájemní smlouvou, aniž by to v ní výslovně bylo zmíněno, vhodné do nájemní smlouvy zakotvit opak. Adobe Systems Nájem bytu a domu 11 Základní ochranná ustanovení Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5.6.2019, sp. zn. 26 Cdo 2059/2018 - Při prodlení s placením nájemného je nájemce bytu povinen zaplatit úrok z prodlení ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb.; smluvní úrok z prodlení nelze sjednat nad tuto výši. Adobe Systems Nájem bytu a domu 12 Odevzdání bytu nájemci • Není-li ujednáno kdy, je nutné zpřístupnit byt prvního dne v měsíci následujícího po dni, kdy smlouva nabyla účinnosti. • Byt musí být způsobilý k nastěhování a obývání – čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý. Pokud tomu tak není, má nájemce právo odmítnout se nastěhovat. • Lze sjednat i možnost nastěhování do bytu, který není způsobilý k obývání, pokud jsou současně s nájemcem smluveny rekonstrukce a způsob, jak budou hrazeny. • Vhodné sepsat protokol o předání bytu včetně stavu měřičů energií. Rovněž je vhodné pořídit fotodokumentaci bytu. Adobe Systems Nájem bytu a domu 13 Nájemné • Podle obecné úpravy může být i jiné plnění než peněžité (§ 2217 odst. 2). • U nájmu bytu je to sporné. • § 2246 odst. 1: „Strany ujednají nájemné pevnou částkou.“ • Dovozuje se tak možnost i jiného plnění, které by však mělo být stranami oceněno. • Není-li sjednána výše, hradí se výše obvyklá (nařízení vlády č. 453/2013 Sb.) • Nájemné se platí předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. 26 Cdo 2059/2018 Při prodlení s placením nájemného je nájemce bytu povinen zaplatit úrok z prodlení ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb.; smluvní úrok z prodlení nelze sjednat nad tuto výši. Pronajímatel má právo na náhradu za užívání bytu (bývalým) nájemcem ve výši ujednaného nájemného podle § 2295 o. z. do doby, kdy mu je byt skutečně odevzdán (§ 2292 o. z.), bez ohledu na to, zda ho nájemce užívá. Adobe Systems Nájem bytu a domu 14 Zvyšování nájemného • Lze ujednat každoroční zvyšování § 2248. • Dohoda o změně obsahu závazku § 1901. • Dohoda dle § 2249. • Určení soudem dle § 2249 odst. 3. • Dohoda dle § 2250 odst. 1. • Návrh dle § 2250 odst. 2. 26 Cdo 1670/2018 - Dojde-li tedy k podstatné změně okolností, s níž nemohly strany při uzavírání dohody o zvyšování nájemného (popř. dohody, kterou zvyšování nájemného vyloučily) rozumně počítat, a tato změna poměrů má za následek, že práva a povinnosti stran nájemní smlouvy (výše nájemného) již zjevně neodpovídají spravedlivému uspořádání, nemusí pronajímatel vyvolat jednání s nájemcem o uzavření nové dohody o zvyšování (§ 1765 odst. 1 o. z.), ani nemusí právo na obnovení jednání o smlouvě uplatnit ve lhůtě stanovené v § 1766 odst. 2 o. z., ale může při určení nové výše nájemného postupovat podle § 2249 o. z. Adobe Systems Nájem bytu a domu 15 Dohoda dle § 2249 • Návrh • obsahuje novou výši nájemného, • nová výše nájemného dosahuje maximálně výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, • celkové zvýšení nájemného za poslední tři léta nepřesahuje 20 %, • v předcházejících dvanácti měsících nájemné nebylo zvýšeno. • Pronajímatel je povinen splnění podmínek doložit. • Nájemce musí souhlasit písemně. • Nesdělí-li souhlas ve lhůtě dvou měsíců, může pronajímatel podat žalobu na určení nájemného soudem. prof. Selucká – lhůta musí zůstat zachována, i když nájemce odmítne, dr. Brzobohatá – odmítne-li nájemce, lze žalovat ihned. nejde o žalobu na plnění pro zvýšení soudem není stanoven limit jako v odst. 1 žaloba nemusí korespondovat s návrhem, v petitu lze žádat i vyšší nájemné soud je vázán žalobou, přičemž výši obvyklého nájemného zjišťuje ke dni svého rozhodnutí 26 Cdo 4150/2018 Lze tedy uzavřít, že nájemce může vyjádřit souhlas s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného učiněným podle § 2249 odst. 1 o. z. alternativně, a to buď tím, že po dojití návrhu ve lhůtě dvou měsíců mu písemně sdělí, že se zvýšením nájemného souhlasí, nebo tím, že zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem zvýšené nájemné. Dojde-li jednou z těchto dvou možností k přijetí návrhu na zvýšení nájemného, a tím i k uzavření dohody ohledně nové výše nájemného, zaniká právo pronajímatele podat žalobu na určení jeho výše soudem. S dovolateli je možno souhlasit v tom, že přijme-li nájemce návrh na zvýšení nájemného tím, že zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po jeho dojití zvýšené nájemné, nebyla dodržena písemná forma změny smlouvy o nájmu bytu, což má za následek její relativní neplatnost (§ 582 odst. 1 o. z.). Tuto relativní neplatnost však nemůže nikdo namítat, neboť požadavek písemné formy smlouvy o nájmu bytu (včetně její změny) je stanoven na ochranu nájemce (§ 586 odst. 1 ve spojení s § 2237 o. z.), ale ani ten nemůže tuto námitku vznést, jestliže již začal plnit (§ 582 odst. 2 o. z.). V projednávané věci byl navíc nedostatek písemné formy souhlasu se zvýšením nájemného dodatečně žalovanou zhojen dopisem ze dne 6.10.2017 (§ 582 odst. 1 o. z.). 26 Cdo 4848/2016 Nezaplatí-li nájemce řádně a včas nedoplatek vzniklý zvýšením nájemného (v řízení podle § 2249 odst. 3 o. z.), poruší tím své povinnosti vyplývající z nájmu a v případě, že se bude jednat o porušení hrubé či zvláště závažné, má pronajímatel právo nájem vypovědět [§ 2288 odst. 1 písm. a), § 2291 o. z.]. Adobe Systems Nájem bytu a domu 16 Dohoda dle § 2250 • Stavební úpravy, které zlepšují • užitnou hodnotu pronajatého bytu či domu nebo • celkové podmínky bydlení v domě nebo • mají za následek trvalé úspory energie nebo vody. • Nejvýše 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně. • Souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce. • Při nesouhlasu podle druhého odstavce může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného z těchto důvodů ročně o tři a půl procenta z vynaložených nákladů; má se za to, že náklady byly vynaloženy účelně. • Není však určeno, komu to má navrhovat. Pro určení soudem chybí kompetenční norma. Adobe Systems Nájem bytu a domu 17 Plnění spojená s užíváním bytu (související služby) • Závisí na ujednání stran. • Není-li takové ujednání zajišťuje nezbytné služby pronajímatel. • Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. • Více upraveno zákonem č. 67/2013 Sb. • Částku nájemného a částku za služby lze sloučit do samostatné paušální částky, pokud si to strany ujednají. Jako samostatnou paušální platbu lze rovněž ujednat pouze platbu za poskytované služby. V obou případech platí, že platby za poskytované služby se nevyúčtovávají. U nájmů uzavřených na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou nelze do paušální platby zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod; platby za tyto služby se musí vždy vyúčtovat. Adobe Systems Nájem bytu a domu 18 Vyúčtování služeb Obdobná nejednotnost byla v § 1181 o. z. Novelou již odstraněno. Adobe Systems Nájem bytu a domu 19 Nahlížení leden únor březen duben květen Pronajímatel § 2252 odst. 1 ObčZ Společenství vlastníků § 8 odst. 1 z. č. 67/2013 Sb. Adobe Systems Nájem bytu a domu 20 Přeplatek / Nedoplatek květen červen červenec srpen Pronajímatel § 2252 odst. 2 ObčZ Společenství vlastníků § 7 odst. 3 z. č. 67/2013 Sb. Adobe Systems Nájem bytu a domu 21 Jistota a smluvní pokuta • Maximálně trojnásobek měsíčního nájemného (původně šestinásobek). • Pouze nájemného, nikoliv záloh. • K započtení na dluhy z nájmu dochází až při skončení nájmu, lze se však dohodnout i jinak. • Vrácení jistoty pronajímatelem ke dni skončení nájmu. Je sporné, zda lze sjednat pozdější splatnost – např. ke dni vyúčtování služeb. • V případě, že dojde ke změně vlastníka, musí jistotu vrátit aktuální vlastník, bez ohledu na to, zda mu původní vlastník jistotu převedl. • Nájemce má právo na úroky nejméně ve výši zákonné sazby. • Žádná zákonná sazba však nebyla upravena. • Část doktríny z § 1802 dovozuje, že jde o úroky požadované za úvěry, které poskytují banky. • Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 5. 2013, sp. zn. 26 Cdo 652/2013 „Byl-li vznik (subjektivní) povinnosti pronajímatele k vrácení kauce vázán jen na zánik nájmu bytu, je současně vyloučeno uvažovat o samostatném právním režimu tohoto závazku (tj. o jeho vynětí z přechodu práv a povinností podle § 680 odst. 2 obč. zák. po novele) daném právním důvodem jeho vzniku (nejedná se o dluh vzniklý za trvání původního nájemního vztahu). V této souvislosti rovněž nelze ztratit ze zřetele, že také (subjektivní) právo žádat vrácení kauce vzniklo žalobkyni až v okamžiku zániku nájmu, tj. v době, kdy byla v právním vztahu se subjektem, který byl tehdejším pronajímatelem bytu.“ Adobe Systems Nájem bytu a domu 22 Další práva a povinnosti stran Adobe Systems Nájem bytu a domu 23 Oznamovací povinnosti nájemce • Oznámení poškození nebo vady bytu § 2264. • • Oznámení nepřítomnosti, která má být delší než dva měsíce § 2269. • • Oznámení změny počtu osob žijících v bytě § 2272. Bez zbytečného odkladu, nejpozději však do dvou měsíců od změny. Týká se i narození nového potomka. • • Oznámení porušení povinnosti nájemcem § 2902. • 26 Cdo 3307/2009 – nový potomek Adobe Systems Nájem bytu a domu 24 Porušení povinnosti nájemcem 26 Cdo 4713/2017 Vysoký stupeň intenzity porušení povinností nájemce znamenající zvlášť závažné porušení povinností nájemce může být naplněn nejen v případě chování nájemce, které už při jediném porušení povinnosti lze posoudit jako zvlášť závažné (velké poškození domu apod.), ale i v případě chování, které - bylo-li by jen ojedinělé - by tuto intenzitu nenaplňovalo (nezaplacení jednoho nájemného, ojedinělé porušení nočního klidu), avšak za zvlášť závažné porušení povinností nájemce ho lze považovat proto, že jde o chování opakované, dlouhodobé (soustavné rušení nočního klidu, opakované znepřístupnění bytu, dlouhodobé neplacení nájemného, takže dluh převyšuje trojnásobek nájemného a nákladů na služby), případně jde o několik závadných jednání, které ve svém souhrnu již dosahují intenzity zvlášť závažného porušení povinností nájemce (nájemce současně neplatí opakovaně nájemné, ruší noční klid i jinak porušuje dobré mravy v domě). Závadné chování nájemce, byť by jednotlivě nešlo o zvlášť závažné porušení jeho povinností, může s ohledem na jeho dlouhodobost a je-li posuzováno společně, této intenzity porušení povinností dosáhnout. Adobe Systems Nájem bytu a domu 25 Bydlení dalších osob v bytě • Nájemce může přijmout nového člena domácnosti. • • Pronajímatel si může ve smlouvě vyhradit, že k přijetí nového člena nájemcovy domácnosti může dojít pouze s jeho souhlasem. • • To však neplatí, pokud jde o osobu blízkou (§ 22 o. z.). • • Pronajímatel však má právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách. Adobe Systems Nájem bytu a domu 26 Podnájem • Právo přenechat byt do podnájmu je závislé na tom, zda nájemce v bytě sám trvale bydlí. • Pokud tomu tak je, může tak učinit i bez souhlasu pronajímatele za podmínek obdobných jako v případě přijetí člena domácnosti. • Nebydlí-li nájemce v bytě trvale, může dát byt do podnájmu pouze se souhlasem nájemce (vyžaduje písemnou formu). • Nevyjádří-li se pronajímatel k žádosti o souhlas ve lhůtě 1 měsíce, považuje se za daný. • Za jednání podnájemce odpovídá pronajímateli nájemce (§ 2216). • Podnájem končí společně s nájmem. 26 Cdo 4157/2017 Pronajímatel si může vyhradit, že nájemce potřebuje k uzavření podnájemní smlouvy jeho písemný souhlas (§ 2272 odst. 2 o. z.) i při sjednání podnájmu jen části bytu, v němž nájemce bydlí (§ 2274 o. z.). O hrubé porušení povinností nájemce podle ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) ve spojení s § 2276 o. z. jde i v případě, přenechá-li byt (jeho část) do užívání bezúplatně jinému. 26 Cdo 3623/2019 Za trvalé bydlení v bytě nelze považovat jen jeho občasné návštěvy a stejně tak ani situace, kdy nájemce užívá byt pouze k občasnému přenocování či ke krátkodobým pobytům a zcela nebo převážně uspokojuje své bytové potřeby jinde (a byt tak je fakticky obýván výlučně podnájemcem). 26 Cdo 4134/2018 Pronajímatel k dání výpovědi z důvodu nedovoleného podnájmu bytu přistoupí zpravidla tehdy, jsou-li mu známy osoby, jež bez jeho souhlasu byt nájemce užívají; je tudíž schopen je individualizovat (jménem či alespoň pohlavím, věkem, národností apod.). Avšak i za situace, kdy by nebylo možné osoby pobývající v předmětném bytě konkrétně označit, je zapotřebí zmínit kupříkladu alespoň časové období, v němž k danému porušení docházelo, případně jiné okolnosti, jež by spolehlivě (nezaměnitelně) vymezily konkrétní závadné chování nájemce, a umožnily mu tak na výpověď kvalifikovaně reagovat. Adobe Systems Nájem bytu a domu 27 Relativní zánik nájmu bytu • Postoupení smlouvy (§ 1895 odst. 2) • Dohoda o výměně bytu či domu • • Změna vlastnictví (§ 2221 a násl.) • • Smrt nájemce spojená s přechodem nájmu bytu či domu (§ 2279 a násl.) • • Smrt nájemce spojená s univerzální sukcesí včetně práva nájmu (srov. § 2282 a násl.) Adobe Systems Nájem bytu a domu 28 Přechod nájmu bytu • V případě smrti nájemce, pokud nejde o společný nájem. • Dvě skupiny osob • manžel, partner (§ 3020?), rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě, vnuk, • ostatní členové nájemcovy domácnosti – pouze s předchozím souhlasem pronajímatele. • Potomek má přednostní právo na přechod nájmu. • Do jednoho měsíce od přechodu nájmu může osoba, na níž nájem přešel, pronajímateli oznámit, že v nájmu nehodlá pokračovat. • Omezení doby nájmu – nejdéle na dva roky. • výjimky – senioři, nezletilí • Přechod nájmu na dědice § 2282 a násl. • Speciální výpovědní důvod jak ze strany nájemce, tak pronajímatele. 26 Cdo 3345/2019 K tomu, aby osobu, na kterou má nájem přejít, bylo možno považovat za člena domácnosti zemřelého nájemce, je ve smyslu § 2279 odst. 1 věty první o. z. i po 1. 1. 2014 zapotřebí, aby v době smrti nájemce s ním žila v jedné domácnosti a zároveň šlo o soužití, které mělo charakter trvalosti. Adobe Systems Nájem bytu a domu 29 Změna vlastníka bytu • Práva a povinnosti z nájmu přechází na nabyvatele § 2221. • • Nabyvatele nezavazují ty povinnosti, o nichž nevěděl a které zákon nestanoví. • • Žádná ze stran nemá právo z důvodu změny vlastníka bytu vypovědět nájem. Adobe Systems Nájem bytu a domu 30 Absolutní zánik nájmu bytu • Dohodou. • Uplynutím doby. • Výpovědí. • Odstoupení od smlouvy • Splynutím osoby pronajímatele a nájemce. • Zánikem bytu. • Absolutním zánikem práva pronajímatele, od nějž je nájem odvozen. • Vyklizením bytu – pouze v případě smrti nájemce, nedojde-li k přechodu nájmu a nájemcův dědic není znám ani do 6 měsíců od nájemcovy smrti (§ 2284) • K absolutnímu zániku nájmu nevede opuštění bytu nájemcem – někdy chybně dovozováno z § 2292. Jde o relikt z přípravné fáze – První verze návrhu z roku 2005 obsahovala § 1946: „Opustí-li nájemce byt s úmyslem žít trvale jinde, nájem tím skončí.“ Postupně úplně opuštěno. 26 Cdo 2177/2021 R 17/2023 - Od smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání může nájemce odstoupit v případě, že je pronajímatel v prodlení s odevzdáním pronajaté věci. Adobe Systems Nájem bytu a domu 31 Relocatio tacita • Prodloužení nájmu mlčky § 2285. • • Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu. • • Vztahuje se pouze k užívání po uplynutí doby nájmu, nikoliv k užívání po skončení nájmu z jiného důvodu, např. v důsledku výpovědi. Rozsudek NS ze dne 12. 12. 2016, sp. zn. 26 Cdo 4354/2016 V případě, že nájem skončil jinak (dohodou, výpovědí – po uplynutí výpovědní doby, atd.), se ustanovení § 2230 odst. 1 o. z. neuplatní, a i v případě, kdy pronajímatel nevyzve nájemce ve lhůtě stanovené v § 2230 odst. 1 o. z. (a v případě nájmu bytu ve lhůtě stanovené v § 2285 o. z.) k vrácení věci, k obnovení nájmu nedojde. 26 Cdo 1082/2017 I.K obnovení nájemní smlouvy podle § 2285 o. z. může dojít jen tehdy, jde-li o nájem bytu na dobu určitou, který skončil uplynutím sjednané doby nájmu. II. Při skončení nájmu bytu vzniklého v důsledku jeho přechodu po smrti nájemce uplynutím dvou let lze aplikovat ustanovení § 2285 o. z. III. Dříve zahájené řízení o vyklizení bytu, které pokračuje ke dni, kdy měl jeho nájem uplynutím doby skončit, nahrazuje (písemnou) výzvu k opuštění bytu podle § 2285 o. z. Adobe Systems Nájem bytu a domu 32 Výpověď obecně • Vyžaduje písemnou formu. • • Musí dojít druhé straně. • • Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Adobe Systems Nájem bytu a domu 33 Výpověď ze strany nájemce • Tříměsíční výpovědní doba (§ 2231). • Jde-li o nájem na dobu určitou, může nájemce vypovědět nájem jen, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (§ 2287). • Jde-li o nájem na dobu neurčitou, může nájemce vypovědět nájem i bez udání důvodu (§ 2231 odst. 2). • Vždy může nájemce vypovědět nájem bez výpovědní doby, porušuje-li pronajímatel své povinnosti zvlášť závažným způsobem, a tím působí nájemci značnou újmu (§ 2232). Adobe Systems Nájem bytu a domu 34 Výpověď ze strany pronajímatele • Vždy jen z důvodů stanovených zákonem. • S tříměsíční výpovědní dobou dle § 2288 nebo bez výpovědní doby dle § 2291. • Dle § 2288 – u nájmů na dobu určitou i neurčitou • hrubé porušení povinností • nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin • veřejný zájem • jiný obdobně závažný důvod • U nájmů jen na dobu neurčitou • má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, • potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni. • Rozsudek NS ze dne 22. 11. 2016, sp. zn. 26 Cdo 1454/2016 Má-li být byt, jehož nájem je vypovídán, užíván pronajímatelem, je výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. naplněn bez dalšího; jen v případě, má-li být byt užíván pronajímatelovým manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost, musí pronajímatel doložit, že byl podán návrh na rozvod manželství nebo manželství bylo již rozvedeno. Adobe Systems Nájem bytu a domu 35 Výpověď podle § 2291 • (1) Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. • • (2) Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. • • (3) Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží. Rozsudek NS ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016 Pronajímatel může vypovědět nájem bytu výpovědí bez výpovědní doby pro zvlášť závažné porušení povinností podle § 2291 o. z. jen tehdy, vyzval-li předtím nájemce k odstranění závadného chování (protiprávního stavu) a ten přes výzvu od svého jednání neupustil. Výzva je hmotněprávní podmínkou k podání výpovědi podle § 2291 o. z., nemusí být písemná, musí však obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu), a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. 26 Cdo 941/2020 Z obsahu výzvy k odstranění závadného chování nájemce musí být zřejmé, že jde o výzvu ve smyslu § 2291 odst. 3 o. z. ještě před tím, než bude nájemci dána výpověď z nájmu bytu. Dotčená výzva by měla mít obsahovou (totožnost vytýkaného jednání a skutkové vymezení výpovědního důvodu) i časovou souvislost s následnou výpovědí. Adobe Systems Nájem bytu a domu 36 Náležitosti výpovědi ze strany pronajímatele • Musí obsahovat skutkové vymezení výpovědního důvodu. Např. jde-li o dlužné nájemné, nestačí uvést, že nájemce dluží 30 000 Kč, ale je třeba specifikovat přesně za které měsíce. • Podle § 2286 odst. 2: Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. • Námitky jsou reliktem z přípravné fáze. • Původně navrhován dvoufázový postup jako v § 2314. • Ve verzi z roku 2009 již zjednodušeno na jednu fázi. • U nájmu bytu nelze vzít výpověď zpět jako v § 2314 odst. 3. • 26 Cdo 5029/2016 Výpověď z nájmu bytu nelze jednostranně odvolat (vzít zpět). Adobe Systems Nájem bytu a domu 37 Řízení o přezkumu oprávněnosti výpovědi • Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla (§ 2290). • Vztahuje se i na výpověď podle § 2291. • Sporné, zda jde o lhůtu promlčecí nebo prekluzivní (§ 654 jen v případech stanovených zákonem). • Jsou tím omezeny jen námitky týkající se naplnění výpovědního důvodu. • Soud se však v řízení bude zabývat i platností výpovědi. Neplatnost z jiného důvodu však lze namítat i později (např. v řízení o vyklizení bytu). Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17.12.2015, sp. zn. 26 Cdo 3862/2015, R 21/2017 Ustanovení § 2290 o. z. upravující žalobu na neoprávněnost výpovědi z nájmu bytu se uplatní i v případě výpovědi z nájmu podle § 2291 o. z. Rozsudek NS ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016 V řízení podle § 2290 o. z. soud rozhoduje o oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, tedy zejména, zda uplatněný výpovědní důvod byl naplněn; neoprávněná je i výpověď, která je neplatná či zdánlivá. Rozsudek NS ze dne 15. 11. 2018, sp. Zn. 26 Cdo 3328/2017 Vypoví-li pronajímatel nájem bytu z jiných než zákonem stanovených důvodů, jde o výpověď neoprávněnou, nikoliv neplatnou; její neoprávněnost musí nájemce uplatnit žalobou podle § 2290 o. z. 26 Cdo 542/2019 Žaloba podle § 2290 o. z. se obsahově liší od žaloby na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, která byla upravena v ustanovení § 711 odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2013. Na rozdíl od této žaloby zde nejde o žalobu na určení. Nájemce se v řízení podle § 2290 o. z. domáhá přezkoumání, zda je výpověď oprávněná, tedy „zkontrolování oprávněnosti (správnosti) výpovědi“. Soud se tak zabývá naplněností uplatněného výpovědního důvodu, zjistí-li, že výpovědní důvod nebyl dán, rozhodne, že výpověď je neoprávněná. S ohledem na účel a smysl ustanovení § 2290 o. z. a následky, které výpověď z nájmu bytu pro nájemce má, je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi podle tohoto ustanovení chápat v širším smyslu. Neoprávněná proto bude i neplatná či zdánlivá výpověď (bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu). Zjistí-li proto soud v řízení, že je výpověď z nějakého důvodu neplatná (absolutně, relativně) či zdánlivá, rovněž žalobě nájemce vyhoví, neboť ani taková výpověď nebyla dána „po právu“, tedy v souladu se zákonem. Adobe Systems Nájem bytu a domu 38 Odevzdání bytu pronajímateli • Nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned. • Nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Pokud se strany nedohodnou jinak, musí nájemce odstranit případné změny, které v bytě učinil. • Vhodné pořídit protokol o odevzdání bytu včetně fotodokumentace. • Pokud nájemce byt neodevzdá včas, má pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného. • O věci, které v bytě zůstaly po nájemci, se pronajímatel musí na účet nájemce postarat. Nepřevezme-li je nájemce bez zbytečného odkladu, může je pronajímatel po předchozím upozornění a poskytnutí lhůty k převzetí na účet nájemce prodat. To však neplatí, pokud jde o věci zjevně opuštěné. Adobe Systems Nájem bytu a domu 39 Zvláštní úprava • Nájem služebního bytu § 2297 a násl. • Nájem bytu zvláštního určení § 2300 a násl. • Bydlení manželů § 743 a násl. • Nájem družstevního bytu (ZOK). Adobe Systems Nájem bytu a domu 40 Jeho Veličenstvo Jiří V., Buckinghamský palác, 11. dubna 1919