Prof, Dr. Hartmut Hamann
Hamann Rechtsanwälte
Breitscheidstraße 4
70174 Stuttgart
E-Mail: hamann@hamann-legal.de
Beispiel 6 Vorvertrag
Vorvertrag
zwischen
der... , bestehend aus... , vertreten durch den einzelvertretungsberechtigt Geschäftsführer
- nachfolgend ,Vermieter" -
und
der... , vertreten durch die Geschäftsführer
- nachfolgend ,,Mieter" -Vermieter
und Mieterzusammen nachfolgend auch ,,Parteien" wird
folgende Vereinbarung uber den beabsichtigten Abschluss eines gewerblichen Mietvertrags über
Mietflächen und PKW-Stellplätze in einem noch zu errichtenden Gebäude mit Tiefgarage und in einem
benachbarten, ebenfalls noch zu errichtendem Parkhaus geschlossen.
Vorbemerkung
Die ... beabsichtigt, auf den Grundstücken ... und ... ein modernes Bürogebäude mit Tiefgarage sowie
ein Parkhaus zu erstellen. Dieses Gebäude einschließlich Garagenparkhaus sollen ab Fertigstellung
anteilig an den Mieter vermietet werden. Hiezu beabsichtigen die Parteien, bis spätestens ... einen
Mietvertrag abzuschließen, der den in diesem Vorvertrag vereinbarten wirtschaftlichen Konditionen und
sonstigen Eckdaten im Wesentlichen entspricht. Die in diesem Vorvertrag vereinbarten wirtschaftlichen
Konditionen und Eckdaten gelten dabei nur, wenn bis der verbindliche Abschluss des Mietvertrags bis
zum ... erfolgt; anderenfalls müssen diese Konditionen und Eckdaten neu verhandelt werden. Dem
Mieter ist bekannt, dass dem Vermieter durch die auf den Mieter fokussierte und abgestimmte
Planung und Projektierung des
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Mietobjekts sowie die Vorbereitung des Mietvertrags ein nicht unerheblicher Kostenaufwand entsteht.
Die Parteien sind übereingekommen, dass sich der Mieter nach Maßgabe dieses Vorvertrags an diesen
Kosten beteiligen soll.
Dies vorausgeschickt, vereinbaren die Parteien was folgt:
(r ) Mietobjekt
a) Der Vermieter plant, projektiert und errichtet ein auf den Grundstücken
gelegenes Gebäude zur gewerblichen Nutzung (,,Bauvorhaben").
und
b) lm UG des Gebäudes ... werden PKW-Stellplätze errichtet. Darüber hinaus wird voraussichtlich
ein Parkhaus auf eigenem unmittelbar angrenzenden Grundstück errichtet.
c) ln dem vorgenannten Bauvorhaben sollen die folgenden Flächen an den Mieter vermietet
werden (,,Mietobjekt"):
Büros im l. - 4. OG: ca. ,
Konferenz-Bereich: ca. .
Optional: Werkstattflächen (mit PKW-Zufahrt) im EG: ca....
inkl. Sanitär-, SoziaF und Umkleideräume
Kantine mit Küche im EG (anteilig - siehe unten Ziffer ( ) b)): ca...
Kantinenbetrieb erfolgt durch den Vermieter (dazu unten Ziffer (4))
PKW-Stellplätze:
ca.... Plätze im UGdes Gebäudes, die restlichen Stellplätze (ca. ...
Parkhaus auf angrenzendem Grundstück.
qm
qm
qnl
qm der
Stück
)im
d) Dem Mieter ist bekannt, dass die PKW-Stellplätze im Parkhaus bei Mietbeginn noch nicht
zur Verfügung stehen, sondern voraussichtlich erst ca. 6 Monate später.
Bei den vorstehend gemachten Angaben (insbesondere zahlenmäßig) handelt es sich um
vorläufige Schätzungen des Vermieters. Die Angaben stellen keine Zusicherung oder Beschaffenheitsangabe
dar.
e)
)
Dem Mieter ist bekannt, dass die erforderlichen Baugenehmigungen für die Errichtung des
Bauvorhabens und des Parkhauses noch nicht vorliegen.
(21 Mietkonditionen
a) Die anfängliche monatliche Netto-Kalt-Miete beträgt pro qm Mietfläche:
. Büroräume (bei 20 Yo Einzelbüro und 80 % Großraumbüro) und
Konferenzräume, Empfangshalle, Gästebereich:
Grundmiete: EUR ... / qm
(zzgl. pauschal EUR .../ qm über alle Mietflächen für:
Höherer Ausbau / Belüftung in Konferenzräumen und Eingang / Empfang; Teeküchen;
Sanitärräume; Vorinstallationen VIDEO; Aufzuginnenausstattung)
. Werkstatträume im EG: EUR... / qm
(ggf. zzgl. Erhöhung für erweitefte Ausstattung wie Be- und Entlüftung höhere
Bodenbelastbarkeit, Entrauchung, Einbruchsicherung (Alarm) usw.)
. Lagerflächen im KG (ohne Be- und Entlüftung): EUR ... / qm
. PKW-Stellplätze in derTG (ca. ... Stück): EUR ... /Stück
- PKW-Stellplätze im Parkhaus (ca. ... Stück): EUR ... / Stück
b) Die Miete unterliegt einer Wertsicherung durch lndexierung ab Mietbeginn
Zusätzlich zur Miete trägt der Mieter die Betriebs- und Nebenkosten des Mietobjekts gemäß
vertraglicher Vereinbarung (einschließlich Verwaltungskosten).
Zusätzlich zur vorgenannten Miete und den Betriebs- und Nebenkosten entrichtet der
Mieter Umsatzsteuer in der jeweils gesetzlichen Höhe, derzeil 19 %.
Alle in diesem Vorvertrag genannten Mietpreise, Nutzungsentgelte, Vorauszahlungsbeträge
etc. sind anfängliche Preise und beziehen sich auf den Zeitpunkt bei Mietbeginn. Diese
Preise gelten nur für den Fall, dass der Mietvertrag bis spätestens verbindlich
abgeschlossen wird. lm Falle eines späteren Vertragsschlusses erhöhen sich die Preise
unter Berücksichtigung der dafür neu anzustellenden Kalkulationen des Vermieters.
0
c)
d)
e)
+
(3) Wesentliche weitere lnhalte des Mietvertrags
a) Das Mietverhältnis soll mit der Übergabe des bezugsfertig hergestellten Mietobjekts
beginnen. Geplant ist derzeit - in Abhängigkeit von der Einhaltung aller Planungs- und
Bauzeitpläne - eine Bezugsfertigstellung im Der vorgenannte
Bezugsfertigstellungstermin setzt in jedem Fall voraus, dass der Mietvertrag bis
spätestens ... verbindlich abgeschlossen wird. lm Fall eines späteren Vertragsschlusses
verschiebt sich der Bezugsfertigstellungstermin unter Berücksichtigung der dann neu
anzustellenden Bauablaufplanung des Vermieters nach hinten.
b) Der Mietvertrag soll die nachfolgend genannten wesentlichen Konditionen enthalten
Festlaufzeit '15 Jahre ab Übergabe des Mietobjekts
Übertragung der Unterhaltungspflichten und -kosten (einschließlich
lnstandhaltung und -setzung und Schönheitsreparaturen) auf den Mieter im
marktüblichen Rahmen
Übernahme der Verkehrssicherungspflichten durch den Mieter
Rückbau mieterseitiger Ein-, Um- und Ausbauten (2.8. im Werkstattbereich) bei
Mietende auf Wunsch des Vermieters durch den Mieter auf eigene Kosten und
Wiederherstel h-rg des u rsprü ngl ichen Zustands
Mietsicherheit
Patronatserklärung der Muttergesellschaften
Deutsches Recht, Gerichtsstand ....
(41 Kostenbeteiligung des Mieters
Mit Abschluss dieses Vorvertrags bekundet der Mieter seine Absicht, einen Mietvertrag
mit den in diesem Vorvertrag vereinbarten wirtschaftlichen Konditionen und sonstigen
Eckdaten mit dem Vermieter abzuschließen. Dem Mieter ist bekannt dass der Vermieter
mit der Planung und Projektierung des Bauvorhabens einschließlich Vorbereitung und
Einholung der erforderlichen Baugenehmigungen beginnt. Die Parteien gehen davon aus,
dass der verbindliche Mietvertrag zwischen den Parteien bis spätestens ... abgeschlossen
sein wird. Bis dahin entsteht dem Vermieter durch Vorbereitung, Planung und
a
a
a
o
a
a
Projektierung des Bauvorhabens bereits erheblicher Kostenaufwand. Diesbezüglich treffen
die Vertragsparteien folgende Kostenregelung:
a) Sollte der Mietvertrag bis zum ... nicht verbindlich abgeschlossen sein,
erstattet der Mieter dem Vermieter sämtliche bis dahin im
Zusammenhang mit dem Bauvorhaben entstandenen Kosten,
insbesondere für Planung, Projektierung, Genehmigungseinholung und
sonstige Vorbereitung, einschließlich der Kosten der Rechts- und sonstigen
Beratung auch hinsichtlich des Mietvertrags und dieses Vorvertrags gegen
Nachweis bis zu einem Betrag von EUR ... (zzgl. USt.) für den Zeitraum
bis zum ... .
b) Sollte der Mietvertrag bis zum ... nicht verbindlich abgeschlossen sein, kann
der Vermieter den Abschluss des Mietvertrags ablehnen. Die
Kostenerstattungspflicht des Mieters besteht unabhängig davon, ob der
Vermieter den Vertragsabschluss ablehnt oder nicht.
c) Werden nach dem ... die Vertragsverhandlungen weitergeführt, gelten die
vorstehenden Regelungen zum Ende jedes nachfolgenden Monats
entsprechend, solange der Mietvertrag nicht verbindlich abgeschlossen oder
der Abschluss endgültig abgelehnt ist. Das heißt insbesondere, dass der
Mieter dem Vermieter über den in Buchst. a) genannten Betrag hinaus auch
die weiter entstehenden Kosten gegen Nachweis zu erstatten hat.
d) Kommt es zu einem späteren Zeitpunkt zum Mietvertragsabschluss zwischen
Vermieter und Mieter und hat der Mieter die vorgenannte Kostenerstattung an
den Vermieter geleistet, wird der an den Vermieter ausgezahlte Betrag mit
der Miete nach Mietbeginn verrechnet.
(5) Sonstiges
Dieser Vorvertrag bedarf der Schriftform. Anderungen und Ergänzungen des Vertrags
bedürfen ebenfalls der Schriftform. Mündliche Nebenabreden bestehen nicht Die
vorliegende Schriftformklausel kann nur durch schriftliche übereinstimmende Erklärung
aufgehoben werden.
a)
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b) Sollte eine Bestimmung dieses Vorvertrags unwirksam sein oder werden, wird hierdurch
die Gültigkeít des Vertrags im Übrigen nicht berührt. ln diesem Fall verpflichten sich die
Parteien, die ungültige Vertragsklausel durch Vereinbarung einer neuen wirksamen
Bestimmung zu ersetzen, die in rechtlich zulässiger Weise der ungültigen Vertragsklausel
unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten entspricht oder möglichst nahe kommt.
c) Gerichtsstand und Erfüllungsort ist
Vermieter
vertreten durch den Geschäftsführer
Mieter
vertreten durch den Geschäftsführer