fS Miete

                                  A Mietvertrag, Vertragspflichten

   1. Mietvertrag

   2. Grundpflichten und Rechte

   3.  Kleinreparaturen

   4.  Weitervermietung

   5.  Haustiere

                                        B Sachmängelhaftung

   1.  Allgemeines

   C Mieterschutzrecht bei der Wohnraummiete

   1. Kündigung

   2.  Formerfordernisse

   3.  Fristen

   4.  Mieterhöhung

   5.  Ausnahmen vom Schutzrecht

   

   Miete, die zeitweilige, entgeltliche Überlassung einer unbeweglichen (z.B. Grundstück,
   Gebäude, Wohnung) oder beweglichen Sache (z. B. Kfz) zur Nutzung (§§535 ff. BGB). Bei
   Hinzutreten des Rechts zur Fruchtziehung spricht man von -<<Pacht; auch Bezeichnung des für die
   Nutzung zu zahlenden Entgelts. In dem seit 1.9. 2001 geltenden neuen Mietrecht wird statt der
   ursprünglichen Begriffe Mietpreis und Mietzins einheitlich die Bezeichnung M. verwendet. Die
   bisherige Regelung des Mietvertrages war weitgehend ungegliedert im BGB und in Nebengesetzen
   enthalten; für den Wohnungsmietvertrag galten viele Sondervorschriften, z.B. das
   Miethöhegesetz. Die Vorschriften dieser Gesetze sind durch das am 1.9.2001 in Kraft getretene
   Mietrechtsreformgesetz, soweit sie nicht aufgehoben wurden, in das BGB übernommen worden.
   Außerdem wurde das BGB nach dem typischen Verlauf eines Mietverhältnisses neu gegliedert und
   durch das Einfügen amtlicher Überschriften für Mieter und Vermieter leichter lesbar gemacht.

  A Mietvertrag, Vertragspflichten

   1. Mietvertrag: Der Mietvertrag sollte schriftlich abgeschlossen werden. Vorgeschrieben ist
   die Schriftform nur bei Mietverträgen über Grundstücke, Wohnungen, Geschäftsräume u. Ä., die
   auf längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden; die Nichtbeachtung der Schriftform führt
   jedoch nicht zur Nichtigkeit des Vertrags. Dieser gilt vielmehr als auf unbestimmte Zeit
   geschlossen mit der Kündigungsmöglichkeit frühestens zum Ablauf eines Jahres

   nach Überlassung der Mietsache (§§55: BGB). Die Mietverträge werden i. d. R. nicht von
   Vermietern und Mietern selbst erarbeitet, sondern es werden Musterverträge benutzt, die als
   vorformulierte Vertragsmuster, herausgegeben vom Bundesjustizministerium bzw. von Mieter- und
   Vermietervereinigungen, in vielen Varianten  existieren  (z.B.  Deutscher 
   Einheitsmietvertrag). Da diese Vertragsmuster vorgefertigt sind, muss ihr Inhalt von den
   Vertragsparteien ausdrücklich vereinbart werden und dem Gesetz zur Regelung des Rechts der
   allgemeinen <<Geschäftsbedingungen (AGBG) entsprechen.

   2. Grundpflichten und Rechte: Die Fälligkeit der Miete ist im neuen Mietrecht für die
   einzelnen Mietobjekte unterschiedlich geregelt: Die Miete für Wohnraum ist zu Beginn,
   spätestens zum dritten Werktag der einzelnen Zeitschnitte zu entrichten, nach denen sie
   bemessen ist (§556b BGB). Die Miete für Grundstücke und für bewegliche Sachen ist dagegen am
   Ende der Mietzeit zu entrichten (§579BGB); vertraglich kann jedoch Vorauszahlung vereinbart
   werden. Der Vermieter vor Wohnraum kann zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis
   eine Kaution in Höhe von maximal  drei  Monatsmieten verlangen.  Als weiteres Sicherungsmittel
   steht dem Vermieter für seine Forderungen ein gesetzliches Pfandrecht  
   (Vermieterpfandrecht)   an  den eingebrachten pfändbaren Sachen des Mieters Verfügung.

   Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die vermietete Sache in
   einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit
   in diesem Zustand zu erhalten. Diese Instandhaltungspflicht umschließt nicht die Pflicht, die
   Mietsache zu verbessern oder zu modernisieren. Die Kosten der malermäßigen Instandhaltung
   (Schönheitsreparaturen) werden in Mietverträgen oft dem Mieter auferlegt, ggf. mit
   Fristenplänen, was nach AGBG  grundsätzlich  zulässig ist. Allerdings dürfen die Fristen nicht
   zu kurz sein; als zulässig gelten Zeiträume von drei Jahren für Küche und Bad, alle fünf Jahre
   die übrigen Wohnräume, alle sieben Jahre für Nebenräume. Die Außenanstriche von Türen und
   Fenstern bleiben stets Sache des Vermieters.

   3. Kleinreparaturen: Die in zahlreichen Verträgen enthaltene Kleinreparaturklausel (für so
   genannte Bagatellschäden), die die Kosten für die Beseitigung geringer Schäden (bislang bis zu
   100 DM, nach Auffassung einzelner Gerichte bis zu 150 DM, also 50 bzw. 75 Euro)
   verschuldensunabhängig den Mieter tragen lässt. ist nach der Rechtssprechung des BGH nur
   gültig, wenn die Reparaturen Sachen betreffen,  die "dem direkten und häufigen Zugriff des
   Mieters ausgesetzt sind" (z. B. Fensterverschlüsse, Klingenanlage; verneint z. B. Rollläden,
   Markisen, verputzten Kabeln, Heizungsrohren). Außerdem ist für den Fall häufiger
   Kleinreparaturen ein Höchstbetrag pro Jahr vorzusehen.

   Zur Weitervermietung (Untervermietung) bedarf der  Mieter der Erlaubnis des Vermieters, die
   dieser nur bei wichtigem Grund verweigern kann. Setzt ein Mieter trotz Abmahnung einen
   vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache fort, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen (§
   541 BGB). Die Beendigung des Mietverhältnisses tritt mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit ein
   oder mangels Vereinbarung durch Kündigung des Mietverhältnisses mit gesetzlicher Frist
   (ordentliche Kündigung, §§573c, 580 a BGB) In gesetzlich besonders geregelten Fällen, z. b.
   bei  schwerwiegenden Pflichtverletzungen oder Verzug des Mieters mit zwei aufeinander
   folgenden Mietzinsbeiträgen, ist auch die fristlose Kündigung (außerordentliche Kündigung)
   zulässig. Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an
   einen Dritten veräußert, so tritt der in die Rechte und Pflichten des Vermieters  ein 
   (Grundsatz   <<Kauf bricht  nicht Miete>>. § 566 BGB); der bisherige Vermieter haftet dem Mieter
   für die übernommenen Verpflichtungen des  Erwerbers wie  ein  selbstschuldnerischer Bürge
   weiter. Dieser Grundsatz gilt auch für Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, die keine
   Wohnräume sind (§ 578 BGB)

   Haustiere: Eine allg. Klausel, die das Halten von Haustieren verbietet oder unter den
   Genehmigungsvorbehalt der Vermieter stellt, ist in dieser Form unwirksam, da es Haustiere
   gibt, die den Wohnwert der Wohnung und ihrer Nachbarschaft nicht beeinträchtigen (z. B.
   Zierfische, Kanarienvögel in kleinen Einheiten). Als grundsätzlich wirksam wird jedoch eine
   Haustierklausel in Bezug auf größere, sich frei bewegende Tiere angesehen, z. B. für Hunde und
   Katzen.

   

  B. Sachmängelhaftung

   1. Allgemeines: Die Sachmängelhaftung des Vermieters einer beweglichen oder unbeweglichen
   Sache entspricht weitgehend dem Kaufrecht (-<<Gewährleistung). Sie setzt voraus, dass die
   Mietsache im Zeitpunkt der Gebrauchsüberlassung mit einem Fehler behaftet ist oder ein Fehler
   später entsteht (§536 Abs. 1 BGB).

   

   Kasten:

   Minderungsquoten bei Mängeln an einer Mietsache:

   Die folgenden Minderungsquoten wurden von Gerichten für bestimmte Mängel zugesprochen. Man
   darf sie in einer konkreten Situation aber nicht einfach übernehmen, denn jeder Fall hat seine
   Eigenarten. Die Minderungsquote errechnet sich grundsätzlich aus der Kaltmiete. Lediglich wenn
   die Mängel auch die Heizleistung betreffen, wird die Vorauszahlung für Heiz- und
   Warmwasserkosten in die Berechnung miteinbezogen.

   5%          wenn die Gegensprechanlage nicht funktioniert

   wenn die Fenster bei starkem Regen undicht sind

   wenn das Treppenhaus verwahrlost ist

   10%        wenn kleine Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung bestehen

   wenn die Heizung laute Geräusche von sich gibt

   wenn die Warmwasserversorgung einen Monat lang abgestellt wird

   wenn der PKW-Stellplatz nicht zur Verfügung steht

   wenn die Waschküchenbenutzung entzogen wird

   wenn der Keller nicht mehr benutzt werden kann

   wenn die Heizleistung schlecht ist

   wenn innerhalb der Ruhezeiten erheblicher Kinderlärm stört

   15%        wenn die Heizleistung sehr schlecht ist

   wenn die Wohnungseingangstür fehlt

   20%        wenn die Mitbewohner erheblichen Lärm verursachen

   wenn es wegen erheblich undichter Fenster und Türen zieht

   wenn es in der Wohnung sehr feucht ist

   wenn eine Baustelle in der Nachbarschaft erheblichen Lärm verursacht

   25%        wenn an der Wohnzimmerdecke Wasserschäden sind

   wenn zwei Drittel des Monats die Heizung ausfällt

   30%        wenn erhebliche Feuchtigkeit und Bodenkälte in der Wohnung vorliegen

   wenn das Wohnzimmer unbenutzbar ist

   wenn die Temperaturen im Wohnzimmer bei nur 15°C liegen

   50 %       wenn alle Fenster in der Wohnung undicht sind

   60%        wenn erhebliche Belästigungen durch Bauarbeiten im Haus  gegeben sind

   80%        wenn die einzige Toilette der Wohnung nicht benutzbar ist

   100%      wenn die Heizung in den Wintermonaten völlig ausfällt

   wenn ein kompletter Umbau der Wohnung mit erheblicher Lärm-und Schmutzbelästigung vorgenommen
   wird

   

  C Mieterschutzrecht bei der Wohnraummiete

   Nach Aufhebung der Wohnungszwangswirtschaft gilt für die Wohnraummietverhältnisse das durch
   die Mietrechtsänderungsgesetze geschaffene soziale Mietrecht. Das Kernstück des Mietrechts
   bilden die Sozialklauseln,  die durch das Mietrechtsverbesserungsgesetz  das 2.
   Wohnraumkündigungsschutzgesetz am 1.1.1975 in Kraft traten und weiter gelten

   Kündigung: Im Einzelnen gilt: Der Vermieter kann die ordentliche Kündigung des Mietvertrages
   nur noch aussprechen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des
   Mietverhältnisses hat (§ 573 BGB). Ein solches sieht das Gesetz besonders dann als gegeben an,
    wenn

   -- der Mieter seine Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (z. B.
   "Vernachlässigung der Wohnung durch Verletzung der Erhaltungspflicht, unerlaubte Tierhaltung;
   bei groben Pflichtverletzungen, z. B. nachhaltige Störung des Hausfriedens, besteht u. U.
   sogar das Recht zur fristlosen Kündigung, §§ 543, 569 BGB),

   -- ein Eigenbedarf des Vermieters vorliegt (§ 573 Abs.2 Nr. 2 BGB), d.h., vernünftige,
   nachvollziehbare Gründe gegeben sind,

   -- der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen
   wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert werden würde und dadurch erhebliche
   Nachteile hätte.

   Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

   

   2. Formerfordernisse: Die Kündigung muss  schriftlich  erfolgen (§568 BGB), der
   Kündigungsgrund ist im Kündigungsschreiben anzuführen. Nicht angegebene Gründe werden bei
   einer gerichtlichen Überprüfung der Wirksamkeit der Kündigung nicht berücksichtigt. Auch gegen
   eine begründete Kündigung kann der Mierer Widerspruch gemäß § 574 BGB (Härtelausel,
   Sozialklausel) erheben und Fortsetzung des Vertrags  verlangen  (§574a  BGB). Hierbei wird
   eine Abwägung zwischen den berechtigten Interessen des Vermieters und denjenigen der Mieter
   vorgenommen, die im Grundsatz als gleichwertig gelten. Bei einer streitigen Auseinandersetzung
   darf das Gericht nicht unzulässig in die Lebensplanung der Parteien eingreifen. Die jeweiligen
   Gründe müssen stets durch Angabe konkreter Tatsachen belegt werden.

   

   Bei einem befristeten Mietvertrag, der nur noch aus bestimmten Gründen zulässig ist (z. B.
   Vermieter benötigt die Räume nach Ablauf der Mietzeit für sich), kann der Mieter vom Vermieter
   frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines
   Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht; erfolgt die Mitteilung später, kann er
   eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen, entfällt der
   Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen (§575 BGB).

   Gründe für Eigenbedarf:

   - ernsthafte Absicht, im eigenen Haus zu wohnen,

   - Wunsch, Wohnung und Arbeitsplatz im selben Haus zu haben,

   - persönliche Veränderungen, z.B. Heirat, Arbeitsplatzwechsel, Ruhestand oder Getrenntleben,

   - bessere Lage und Schnitt der Wohnung im eigenen Haus,

   - Wunsch, Kinder zu bekommen,

   - beabsichtigte Unterbringung von Kindern in getrennten Zimmern,

   - Aufnahme von benötigten Pflegepersonen.

   

   3. Fristen: Für die Kündigungsfrist gilt, dass die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines
   Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats erklärt werden muss. Die Kündigungsfrist für
   den Vermieter (und nicht mehr wie bisher auch für den Mieter) verlängert sich nach fünf und
   acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate (§573c BGB). Das
   bedeutet, dass die Kündigungsfrist für den Mieter drei Monate beträgt, während sich die
   Kündigungsfrist für den Vermieter auf (nur noch) bis zu neun Monaten verlängern kann. 
   Besonderheiten gelten für Werkmiet- oder Dienstwohnungen sowie bei der Umwandlung in
   Wohnungseigentum. Hat der Mieter in dem Wohnraum einen gemeinsamen Hausstand mit seinem
   Ehegatten oder anderen Familienangehörigen geführt, so treten diese mit dem Tod des Mieters in
   das Mietverhältnis ein, auch nichteheliche Lebenspartner (§ 563 BGB). Der Eintritt gilt als
   nicht erfolgt, wenn der Ehegatte/Lebenspartner oder die Familienangehörigen binnen eines
   Monats gegenüber dem Vermieter Gegenteiliges erklären.

   

   4. Mieterhöhung: Nach § 557 BGB können die Vertragsparteien während des Mietverhältnisses eine
   Erhöhung der Miete vereinbaren. Künftige  Änderungen  der Miethöhe können sie als Staffelmiete
   (§557a BGB) oder als Indexmiete (orientiert am amtlich ermittelten Preisindex für die private
   Lebenshaltung, §557b BGB) vereinbaren. Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach
   Maßgabe der §§558 bis 560 BGB (bei Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete, bei
   Modernisierung und bei Erhöhung der Betriebskosten) verlangen, soweit nicht eine Erhöhung
   durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Aus-schluss aus den Umständen ergibt.

Kasten

   MIETZINSERHÖHUNG FÜR NICHT PREISGEBUNDENEN WOHNRAUM

   Wir bitten um Ihre Zustimmung zur Erhöhung des monatlichen Mietzinses (Grundmiete) von
   Euro......auf Euro......(das sind......Euro/qm)

   beginnend am......

   Der verlangte Mietzins übersteigt nicht die üblichen Entgelte, die in A. für vergleichbaren
   nicht preisgebundenen Wohnraum gezahlt werden. Zur Begründung nennen wir Ihnen drei
   vergleichbare Wohnungen in A., für welche der von uns geforderte Mietzins bereits gezahlt
   wird.

   1. Wohnung B-Straße 15, 3. Stock links, Wohnungsinhaber C.

   2.......

   3.......

   Die Grundmiete pro qm beträgt bei diesen Wohnungen......Euro  monatlich. *oder man nimmt auf
   einen Mietpsiegel Bezug).

   

   Der Mietzins ist seit einem Jahr unverändert im Sinne des Gesetzes.

   

   Wir bitten Sie, die beigefügte Zustimmungserklärung zu unterzeichnen  und bis
   spätestens......an uns zurückzusenden. Vorsorglich weisen wir  darauf hin, dass wir dann, wenn
   Sie nicht spätestens bis zum Ablauf

   des 2. Kalendermonats ab Zugang dieses Schreibens, also bis zum......,  schriftlich zugestimmt
   haben, unseren Anspruch auf Zustimmung zur Mietzinserhöhung gerichtlich geltend machen können.

   

   

   Die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann der
   Vermieter nach § 558 BGB nur verlangen, wenn der bisherige Mietzins seit fünfzehn Monaten
   unverändert ist; dabei darf sich die Miete im Regelfall innerhalb von drei Jahren nicht um
   mehr als 20% (Kappungsgrenze, bisher 30%) erhöhen. Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter
   in Textform (d. h. in lesbaren Schriftzeichen, auch in elektronischer Form wie E-Mail,
   eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich) zu erklären und zu begründen. Zur Begründung
   kann insbesondere Bezug genommen werden auf

   1. einen Mietspiegel (§§558c, 558d BGB -neu eingeführt wurde ein so genannter qualifizierter
   Mietspiegel),

   2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558 e - ebenfalls neu),

   3. ein Sachverständigengutachten (auf Kosten des Vermieters),

   4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, wobei die Benennung von drei
   Vergleichswohnungen (aus dem Wohnungsbestand des Vermieters) genügt.

   

   

   Hat der Vermieter bauliche Änderungen, zu deren Duldung der Mieter unter bestim
   Voraussetzungen verpflichtet ist (§ 554 BGB --  dazu gehören jetzt auch
   Stromeinsparungsmaßnahmen),  durchgeführt,   die   den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig
   erhöhen (Modernisierung), so kann er durch Erklärung in Textform die Miete bis zu jährlich 11
   % der aufgewendeten   Kosten  erhöhen   (§§559, 559b BGB). Bei einer Betriebskostenpauschale
   ist der Vermieter  berechtigt,  Erhöhungen der Betriebskosten (ebenfalls durch Erkärung in
   Textform) auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist; er muss
   andererseits aber auch Ermäßigungen dieser Kosten weitergeben (§560 BGB). Die bisherige
   Möglichkeit des Vermieters, auch Steigerungen der Kapitalkosten auf den Mieter umzulegen, wurd
   das Mietrechtsreformgesetz abgeschafft.

   

   5. Ausnahmen vom Schutzrecht: Die Kündigungsschutzbestimmungen  und  die  Bestimmungen zum
   Schutz gegen Mieterhöhung gelten nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch
   vermietet ist, sowie für Mietverhältnisse über Wohnraum, der Teil vom Vermieter selbst
   bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen
   ausgestattet hat.  Im letzteren Fall gelten sie jedoch, wenn der Wohnraum zum dauernden
   Gebrauch einer Familie überlassen ist (§ 549 Abs. 2 BGB ) Damit ist der Schutz des sozialen
   Mietrechts weitgehend auf Mietverhältnisse über möblierte Wohnungen ausgedehnt.

   

   

                                            Mietspiegel

   Der Mietspiegel soll dazu dienen, das Mietpreisgefüge im nichtpreisgebundenen Wohnungsbestand
   den Anbietern und Nachfragern von Wohnraum möglichst transparent zu machen, um

   - Streit zwischen Mietvertragsparteien, der sich aus Unkenntnis des Mietpreisgefüges ergeben
   kann, zu vermeiden,
   - den einzelnen Betroffenen die Kosten der Beschaffung und Bewertung von Informationen über
   Vergleichsmieten im Einzelfall möglichst zu ersparen,
   - den Gerichten in Streitfällen Orientierungsgrundlagen zu liefern.

   Darüberhinaus sind Mietspiegel als zuverlässige Informationsquellen auch geeignet,
   Mietpreisüberhöhungen, insbesondere Mietwucher im Sinne des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz,
   vorzubeugen.

   

                                            Staffelmiete

   Bei einer Staffelmiete wird im Mietvertrag die Höhe der Miete bereits für die folgenden Jahre
   festgelegt und insoweit von vornherein die Steigerung des Mietzinses zwischen Vermieter und
   Mieter vereinbart.

   

                                             Indexmiete

   ist die Miete, die jeweils durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für
   die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Vgl. § 557b Abs. 1
   BGB.