Bundesverfassungsgericht kippt Mietendeckel Spolkový ústavní soud zrušil horní hranici nájemného Bundesverfassungsgericht erklärt das Gesetz zum Mietendeckel (MietenWoG Bln) für verfassungswidrig Spolkový ústavní soud prohlásil zákon o regulaci nájemného v oblasti bydlení v Berlíně (MietenWoG Bln) za protiústavní Nach der Auffassung des Gerichts fallen Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum) in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit. Do konkurenční legislativní kompetence spadá podle mínění soudu regulace výše nájemného za volně financovaný bytový prostor, který lze nabízet na volném trhu s bydlením (nevázané bydlení).[INS: :INS] [INS: Legislativní pravomoc :INS] [INS: Pro soukromé rezidenční bydlení :INS] [INS: Nabízet na volném trhu :INS] [INS: :INS] [INS: S nevázaným nájemným :INS] Die Länder sind nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat (Art. 70, Art. 72 Abs. 1 GG). Spolkové země jsou oprávněny[INS: (zní dobře) :INS] vydávat zákony pouze do té doby[INS: (jen tehdy, pokud) :INS] , dokud spolek [INS: ( :INS] [INS: centrální :INS] [INS: vláda?) :INS] s konečnou platností nevyužije [INS: (plně) :INS] své zákonodárné pravomoci (čl. 70, čl. 72, odst. 1 GG).[INS: :INS] [INS: Pokud spolková vláda reformuluje definitivně všechny okolnosti, :INS] Da der Bundesgesetzgeber das Mietpreisrecht in den §§ 556 bis 561 BGB abschließend geregelt hat, ist aufgrund der Sperrwirkung des Bundesrechts für die Gesetzgebungsbefugnis der Länder kein Raum. Vzhledem k tomu, že spolkový zákonodárce definitivně stanovil právní předpisy[1] o výši nájemného v §§ 556 až 561 Německého občanského zákoníku [INS: německého :INS] [INS: Občanského zákoníku :INS] (BGB), není zde [INS: už :INS] [DEL: žádný :DEL] prostor pro zákonodárnou pravomoc spolkových zemí z důvodu blokačního účinku spolkového práva. [INS: :INS] [INS: Nedovoluje, a :INS] [INS: b :INS] [INS: y zákon upravovaly jednotlivé evropské země :INS] Da das MietenWoG Bln im Kern ebenfalls die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum regelt, ist es mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit Art. 72 Abs. 1 GG unvereinbar und insgesamt nichtig. Zákon o regulaci nájemného v oblasti bydlení v Berlíně (MietenWoG Bln) v podstatě upravuje i výši nájemného za nevázané bydlení, je tedy neslučitelný s čl. 74 odst. 1 č. 1 ve spojení s čl. 72 odst 1. GG a jako celek je neplatný. [INS: :INS] [INS: Upravuje i cenu bydlení v :INS] [INS: bytech :INS] [INS: se stanovenou maximální výší :INS] [INS: nájemného :INS] Das MietenWoG Bln trat – mit Ausnahme des § 5 MietenWoG Bln – am 23. Februar 2020 in Kraft. Tento zákon (MietenWoG Bln) vstoupil v platnost (s výjimkou § 5) dne 23. února 2020. [INS: Tento zákon s výjimkou 5 vstoupil v platnost 23. února 2020. :INS] [DEL: :DEL] [DEL: :DEL] Der „Berliner Mietendeckel“ bestand für die von seinem Anwendungsbereich erfassten Wohnungen im Wesentlichen aus drei Regelungskomplexen: einem Mietenstopp, der eine Miete verbietet, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet, einer lageunabhängigen Mietobergrenze bei Wiedervermietungen, wobei gebäude- und ausstattungsbezogene Zuschläge sowie bestimmte Modernisierungsumlagen erlaubt waren sowie einem gesetzlichen Verbot überhöhter Mieten. „Berlínský strop nájemného“ se v podstatě skládal ze tří souborů pravidel[2] pro byty spadající do oblasti působnosti: ze zmrazení nájemného, jenž zakazuje nájemné, které překračuje účinně sjednané nájemné ke dni 18. června 2019 (datum nabytí platnosti). Dále se skládá z místně nezávislého[INS: limitovaného :INS] horního limitu nájemného u opětovných pronájmů, při čemž byly povoleny příplatky související s budovou a vybavením, rovněž i modernizační příplatek, stejně tak zákonný zákaz neúměrně vysokého nájmu.[3][INS: :INS] [INS: :INS] [INS: Bez ohledu na lokalitu se skládá z :INS] [INS: :INS] [INS: limitovaného :INS] [INS: nájemného u opětovných nájmů, u nově pronajímaných bytů, přičemž :INS] [INS: …… :INS] [INS: :INS] [INS: Podíly nájemníků na nákladech modernizace :INS] [INS: umlage = :INS] [INS: bezuhlíková výroba energie, nejčastěji najdeme zde :INS] [INS: :INS] [INS: :INS] Auf Neubauten, die ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurden, fanden die Vorschriften des MietenWoG Bln dagegen keine Anwendung. Ustanovení zákona (MietenWoG Bln) se však nevztahovala na nové budovy, které byly poprvé připraveny k užívání [INS: byly zkolaudovány po 1. lednu 2014 :INS] od 1. ledna 2014. Das Grundgesetz geht in aller Regel von einer abschließenden Verteilung der Gesetzgebungskompetenzen zwischen Bund und Ländern aus, wobei Doppelzuständigkeiten dem Grundgesetz fremd sind. Základní zákon [INS: Ústava :INS] (GG) zpravidla předpokládá konečné rozdělení legislativních pravomocí mezi spolek[INS: spolkový :INS] [INS: sněm :INS] /[INS: parlament :INS] a [INS: zemské sněmy :INS] [DEL: spolkové země :DEL] , přičemž duplicita kompetencí je základnímu zákonu cizí. [DEL: :DEL] Der Bund hat demnach das Recht zur Gesetzgebung, soweit das Grundgesetz ihm dieses ausdrücklich zuweist. Der Kompetenzbereich der Länder wird daher grundsätzlich durch die Reichweite der Bundeskompetenzen bestimmt, nicht umgekehrt. Spol[DEL: e :DEL] k[INS: ový parlament :INS] [INS: :INS] /[INS: vláda :INS] má proto právo vydávat zákony, pokud mu to základní zákon výslovně přikazuje. Rozsah kompetencí spolkových zemí je tedy zásadně dán rozsahem kompetencí spolkových[INS: /centrálních :INS] , nikoli naopak. Eine Zuständigkeitsvermutung zugunsten der Länder kennt das Grundgesetz nicht. Öffnungsklauseln in Bundesgesetzen sind zwar zulässig, gewähren den Ländern aber keine über die Öffnung hinausgehenden Spielräume. Základní zákon nezná domněnku příslušnosti[4] ve prospěch spolkových zemí. Otevřená ustanovení[5] ve spolkovém zákoně[6] jsou sice přípustná, ale neposkytují spolkovým zemím otevření nad rámec rozpětí[7].[INS: :INS] Regelungsintensität und Regelungsdichte der bundesgesetzlichen Vorschriften legen nahe, dass es sich bei den §§ 556 ff. BGB um eine umfassende und abschließende Regelung handelt. Míra[8] a intenzita[9] regulací spolkových právních předpisů[10] naznačují, že §§ 556 a násl. BGB je komplexní[11] a konečný[12] předpis.[13] Die §§ 556 ff. BGB enthalten zudem keine Regelungsvorbehalte, Öffnungsklauseln oder Ermächtigungsvorschriften, die den Ländern den Erlass eigener oder abweichender mietpreisrechtlicher Vorschriften ermöglichen würden. §§ 556 a násl. BGB rovněž neobsahují žádné regulační výhrady[14], otevřená ustanovení nebo zmocňovací pravidla[15], která by zemím umožnila přijmout vlastní nebo odchylující se předpisy o výši nájmu. Das ausdifferenzierte Regelungssystem und der Zusammenhang mit dem Kündigungsschutzrecht machen vielmehr deutlich, dass der Bundesgesetzgeber eine abschließende Regelung treffen wollte. Diferencovaný systém regulací a souvislost s obecným právem upravujícím ochranu proti výpovědi[16]dávají jasně najevo, že spolkový zákonodárce měl v úmyslu zavést konečný předpis.[17] Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 wurde zudem die in den §§ 556d ff. BGB geregelte Mietpreisbremse erstmals in das Bürgerliche Gesetzbuch aufgenommen. S novelou zákona o nájemném ze dne 21. dubna 2015 byla do Občanského zákoníku poprvé zahrnuta „cenová brzda” omezující růst nájmů[18] upravená v §§ 556d a násl. německé[INS: ho :INS] [DEL: m :DEL] Občanské[INS: ho :INS] [DEL: m :DEL] zákoníku (BGB). Der Begründung des Gesetzentwurfs lässt sich eine umfassende Abwägung aller berührten Belange entnehmen und damit das Ziel eines abschließenden Interessenausgleichs zwischen den Mietvertragsparteien, der in der Folgezeit mehrfach nachjustiert wurde: Z odůvodnění[19] návrhu zákona[20] se dá vyvodit komplexní zohlednění všech zájmů a tím i cíl konečné rovnováhy mezi zájmy[21] stran nájemní smlouvy, která byla následně vícekrát upravena:[22] Das Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 sollte verhindern, dass Mieter ihre Wohnungen aufgrund von Modernisierungen verlassen müssen. Zákon o úpravě nájemního práva z 18. prosince 2018 měl zabránit tomu, aby nájemníci museli opustit své byty kvůli modernizaci. Das Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete vom 21. Dezember 2019 intendierte eine moderate Modifikation der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB, namentlich die Verlängerung des Betrachtungszeitraums von vier auf sechs Jahre. Zákon o prodloužení posuzovaného období[23] standardního[24] charakteru přehledu nemovitostí[25] ze dne 21. prosince 2019 navrhoval mírnou úpravu[INS: nájemného :INS] „standardního charakteru přehledu nemovitostí“[INS: / :INS] [INS: :INS] [INS: které :INS] [INS: je v daném místě obvyklé. :INS] v §[INS: :INS] [DEL: :DEL] 558 odst. 2 věta 1 [INS: v :INS] německém Občanském zákoníku (BGB), konkrétně prodloužení posuzovaného období ze 4 na 6 let. Am 19. März 2020 beschloss der Bundestag schließlich das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, mit dem den Ländern die Möglichkeit eingeräumt wurde, die Mietpreisbremse für einen klar umrissenen Zeitraum weiter anzuwenden. Spolkový sněm definitivně přijal 19. března 2020 zákon o prodloužení a vylepšení předpisů o přípustné výši nájemného na začátku nájemního vztahu, který [INS: spolkovým :INS] zemím poskytl [DEL: dále uplatňovat :DEL] možnost [INS: uplatnit :INS] „cenové brzdy“ omezující růst nájmů po pevně[26] stanovené časové období. Das MietenWoG Bln verengte die durch die bundesrechtlichen Regelungen belassenen Spielräume der Parteien des Mietvertrags und führte ein paralleles Mietpreisrecht auf Landesebene mit statischen und marktunabhängigen Festlegungen ein; Zákon o regulaci nájemného v oblasti bydlení v Berlíně (MietenWoG Bln) zúžil ponechaný [INS: regulační :INS] rámec [DEL: rozpětí stran :DEL] [INS: při uzavírání :INS] nájemní smlouvy[INS: , daný :INS] [DEL: skrze :DEL] předpisy spolkového práva[27] a zavedl paralelní právní předpis o výši nájemného na [DEL: vnitrostátní :DEL] úrovni[INS: spolkových zemí :INS] [28] se specifikací statické a neobchodní povahy[29]; es statuierte gesetzliche Verbote im Sinne von § 134 BGB, die die Privatautonomie beim Abschluss von Mietverträgen über Wohnraum über das nach den §§ 556 ff. BGB erlaubte Maß hinaus begrenzen. zákon stanovil zákonné zákazy ve smyslu § 134 německého Občanského zákoníku (BGB), který limituje míru autonomie vůle[30] uzavření smluv o pronájmu obytného prostoru podle §§ 556 a násl. BGB. Das MietenWoG Bln modifizierte somit die durch das Bundesrecht angeordneten Rechtsfolgen und verschob die von diesem vorgenommene Austarierung der beteiligten Interessen. Zákon o regulaci nájemného v oblasti bydlení v Berlíně (MietenWoG Bln) tak upravil [INS: právní následky :INS] [INS: stanovené / :INS] nařízené [DEL: právní důsledky :DEL] spolkovým právem a [DEL: odložil ním provedené :DEL] [INS: defromoval existující :INS] vyvažování dotčených zájmů. Rückforderungen seitens der Vermieter können nun mit sofortiger Wirkung geltend gemacht werden. [INS: Požadavky :INS] [DEL: N :DEL] [INS: n :INS] áhrad[INS: ušlých zisků :INS] [DEL: y od :DEL] [INS: moho :INS] [INS: u :INS] pronajímatel[DEL: ů :DEL] [INS: é :INS] [DEL: lze nyní :DEL] uplatňovat s okamžitou platností. Im Zweifel sollten Mieter zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten mit der Nachzahlung von Differenzbeträgen nicht die Aufforderung der Vermieter abwarten, sondern die offenen Beträge – gegebenenfalls unter Vorbehalt einer zivilrechtlichen Überprüfung – unverzüglich überweisen. V případě pochybností by nájemci neměli čekat na výzvu pronajímatele k doplacení rozdílu, [DEL: aby se vyhnuli právním sporům, :DEL] nýbrž okamžitě [DEL: převést :DEL] [INS: poukázat :INS] [DEL: otevřené :DEL] [INS: neuhrazené :INS] částky[INS: , aby se vyhnuli právním sporům, a případně si vyhradit :INS] [DEL: – v případě výhrady :DEL] [INS: jejich :INS] [DEL: :DEL] občanskoprávní[DEL: ho :DEL] přezkum[DEL: u :DEL] [INS: :INS] . Es besteht nunmehr auch die Gefahr einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug. Nyní [DEL: také :DEL] [INS: toti :INS] [INS: ž :INS] existuje riziko ukončení smlouvy bez výpovědní lhůty z důvodu opožděné platby. Die Reaktionen der größeren Wohnungskonzerne sind bislang noch gemischt. Reakce větších [DEL: bytových skupin :DEL] [INS: realitních společností :INS] jsou zatím [DEL: smíšené :DEL] [INS: nejednoznačné :INS] . Einige haben bereits angekündigt, keine Nachforderungen stellen zu wollen, da den Mietern keine finanziellen Nachteile aufgrund getroffener politischer Entscheidungen entstehen sollen. Někte[INS: ré :INS] [DEL: ří :DEL] z nich již oznámili, že nechtějí vznášet jakékoli další nároky, protože by nájemníkům neměly vznikat finanční nevýhody v důsledku přijatých politických rozhodnutí. Andere wiederum möchten auf Rückzahlungen nicht verzichten, den Mietern aber ggf. Möglichkeiten wie Ratenzahlungen oder Stundungen anbieten. Jiní se naopak nechtějí [INS: doplatků :INS] vzdát[DEL: splátek :DEL] , ale [DEL: mohou chtít :DEL] nájemníkům nabídnout možnosti, jako jsou např. splátk[INS: ový kalendář :INS] [DEL: y :DEL] nebo odklad[INS: platby :INS] [DEL: y :DEL] . Es ist davon auszugehen, dass vor allem die vielen Kleinvermieter in Berlin überwiegend auf die Rückzahlung bestehen werden, denn diese sind größtenteils auf die vertraglich vereinbarte Miete angewiesen, um ihre Bankkredite zu bedienen. Lze předpokládat, že zejména mnozí drobní pronajímatelé v Berlíně budou [DEL: na splácení :DEL] převážně [INS: na dodatečných úhradách :INS] trvat, protože jsou z velké části závislí na smluvně sjednaném nájemném, které slouží k obsluze jejich bankovních úvěrů. Auf Vermieterseite sollte beachtet werden, dass zwischenzeitlich etwaig ergangene Ordnungsverfügungen der Wohnungsämter nunmehr seitens der Behörden grundsätzlich aufgehoben werden müssen. Na straně pronajímatele je třeba [DEL: poznamenat :DEL] [INS: dbát na to :INS] , že[DEL: případné :DEL] [INS: v mezidobí :INS] [DEL: rozhodnutí :DEL] vydan[INS: á :INS] [DEL: é :DEL] [INS: správní nařízení :INS] bytov[INS: é :INS] [DEL: ou :DEL] správ[DEL: ou :DEL] [INS: y/ bytového úřadu :INS] [31] [DEL: v mezidobí :DEL] musí [DEL: nyní úřady zrušit :DEL] [INS: být zrušena :INS] . Vermieter und Hausverwaltungen sollten im Zweifel Widerspruch gegen noch anhängige Verfügungen einlegen. V případě pochybností by měli pronajímatelé a správci nemovitostí vznést námitku proti [DEL: stále projednávanému :DEL] [INS: dosud neodvolaným :INS] nařízení[INS: , :INS] . ________________________________ [1] https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/mietpreisrecht-40444 [2] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE-CS/TXT/?from=DE&uri=CELEX%3A62013CC0047&qid=164469997374 4 [3] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE-CS/TXT/?from=DE&uri=CELEX%3A32018L1972&qid=1644701721788 [4] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE-CS/TXT/?from=DE&uri=CELEX%3A62006CJ0230&qid=164483200932 6 [5] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/CS-DE/TXT/?from=DE&uri=CELEX%3A62020CC0534&qid=164483299248 5 [6] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/CS-DE/TXT/?from=DE&uri=CELEX%3A62020CC0328&qid=164483311336 9 [7] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE-CS/TXT/?from=DE&uri=CELEX%3A32020D1268&qid=1644834247786 [8] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE-CS/TXT/?from=DE&uri=CELEX%3A62018CC0002&qid=164484553380 6 [9] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE-CS/TXT/?from=DE&uri=CELEX%3A62001CJ0491&qid=164484564659 9 [10] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE-CS/TXT/?from=DE&uri=CELEX%3A62011CJ0075&qid=164494212858 3 [11] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE-CS/TXT/?from=DE&uri=CELEX%3A32013R0549&qid=1644942874584 [12] https://linguatools.de/deutsch-tschechisch/ [13] https://linguatools.de/deutsch-tschechisch/ [14] https://linguatools.de/deutsch-tschechisch/ [15] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE-CS/TXT/?from=DE&uri=CELEX%3A62009CJ0447&qid=164494437734 8 [16] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE-CS/TXT/?from=DE&uri=CELEX%3A62008CC0063&qid=164535849035 4 [17] https://linguatools.de/deutsch-tschechisch/ [18] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE-CS/TXT/?from=DE&uri=CELEX%3A32019H0905%2805%29&qid=16453 60660111 [19] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE-CS/TXT/?from=DE&uri=CELEX%3A32019R0006&qid=1645361810727 [20] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE-CS/TXT/?from=DE&uri=CELEX%3A32006D0417&qid=1645361901906 [21] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE-CS/TXT/?from=DE&uri=CELEX%3A32014R0806&qid=1645382497960 [22] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE-CS/TXT/?from=DE&uri=CELEX%3A52016IP0383&qid=164538289669 4 [23] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE-CS/TXT/?from=DE&uri=CELEX%3A32019D0061&qid=1645386434735 [24] https://linguatools.de/deutsch-tschechisch/ [25] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE-CS/TXT/?from=DE&uri=CELEX%3A32006D0951&qid=1645387286676 [26] https://linguatools.de/deutsch-tschechisch/ [27] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE-CS/TXT/?from=DE&uri=CELEX%3A62019CC0422&qid=164539050423 0 [28] https://linguatools.de/deutsch-tschechisch/ [29] https://linguatools.de/deutsch-tschechisch/ [30] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE-CS/TXT/?from=DE&uri=CELEX%3A62008CC0484&qid=164539294242 6 [31] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE-CS/TXT/?from=DE&uri=CELEX%3A52017DC0674&qid=164539948652 4