Oceňování nemovitého majetku Obsah Úvod do problematiky Oceňování majetku v ČR Cesta k posudku Oceňovací metodika Co je to oceňování majetku? Oceňování majetku představuje soubor činností, kdy je určitému předmětu nebo souboru předmětůpředmětu nebo souboru předmětů přiřazována určitá peněžní hodnota Účel ocenění Převod, přechod, dělení nebo navyšování vlastnictví Financování a úvěrování Škody na majetkuŠkody na majetku Účetnictví Daně a poplatky Investiční, arbitrážní a tržní poradenství Pojišťovnictví Oceňování majetku v ČR Oceňování administrativní, které vychází ze zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, prováděcí vyhlášky Ministerstva financívyhlášky Ministerstva financí Oceňování tržní Administrativní ocenění Založeno na přesně definovaných postupech a krocích Slouží účelům a potřebám státní správy: daňové účely, ocenění majetku investičních a penzijních fondů, vyvlastnění apod.fondů, vyvlastnění apod. Zajištění spravedlivého ocenění pro všechny subjekty (občan, podnikatel, stát) Striktně dáno zákonem, není zde žádný prostor pro individuální přístup Výsledná cena při řádném dodržení metodiky by měla být jednoznačná a pokud možno jediná Negativum úředního oceňování Vzniká cena uměle vytvořená, která se skutečnou objektivní hodnotouse skutečnou objektivní hodnotou majetku přijímanou trhem má jen málo společného! Tržní oceňování Systematický, ale zároveň individuální tvůrčí proces, spočívající v hledání cenotvorných faktorů, v jejich analýze a následném vážení všech vlivů, které na hodnotu věci působí Neurčujeme cenu, ale pouze její ODHAD! Výběr metodiky ocenění je čistě na odborném a zodpovědném uvážení odhadce nebo soudního znalce Postup při oceňování Zadání – přesná charakteristika předmětu a účelu ocenění, datum, místo, kde se nemovitost nachází, identifikace zadavatele, cena posudku a datum jeho plnění Ověření existence nemovitosti, zjištění jejíhoOvěření existence nemovitosti, zjištění jejího vlastníka a zda nic nebrání jejímu prodeji Provedení místního šetření Určení a použití oceňovacích metod POSUDEK Příklad posudku http://www.mmdrazby.cz/data/auctions/8/znalecky- posudek-varvazov_132670241932.040.pdf Základní dokumenty potřebné k ocenění nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí www.nahlizenidokn.cuzk.cz Kopie příslušné části katastrální mapy Výpisy z pozemkové knihy Cenová mapa pozemků - pokud je v dané obci vypracovaná Výkresová dokumentaceVýkresová dokumentace Stavební povolení, územní rozhodnutí a projektová dokumentace k němu Kupní, nájemní a další převodní smlouvy Smlouvy či doklady o správě, službách, pojištění, odpisech, nákladech na opravy a údržbu, daních Fyzická i právní břemena vztahující se k nemovitosti, přehled a současný stav úvěrů Fotodokumentace Výsledky místního ohledání nemovitosti provedeného osobně odhadcem Základní metody oceňování nemovitého majetku Nákladová Výnosová Porovnávací Jejich kombinace Nákladová metoda Vychází z vynaložených nákladů na výrobu či sestavení dané věci Založena na fyzických a technických vlastnostech oceňovaného předmětu Používána u staveb, které nejsou běžně obchodovány (budovy škol, nemocnic, církevní a inženýrské stavby(budovy škol, nemocnic, církevní a inženýrské stavby apod.), při ocenění rozestavěných budov nebo nadměrně opotřebených Historicky nejstarší a nejpracnější způsob oceňování Kolik by stálo postavení této nemovitosti dnes? (započítává se materiál i práce) Opotřebení stavby (znehodnocení stavby používáním a stárnutím) Metody založené na nákladovém principu Individuální cenová kalkulace Podrobný položkový rozpočet Použitím technicko-hospodářských ukazatelů Podle vyhlášky č. 504/2002 Zjištění věcné hodnoty pomocí THU Zjištění věcné hodnoty pomocí THU Způsoby určení opotřebení stavby Lineární metoda – každý rok se stavba znehodnotí o stejnou % část Kvadratická metoda – průběh opotřebení je vyjádřeno kvadratickou funkcí Jejich kombinace Analytická metoda – hodnotí se životnost a opotřebení jednotlivých konstrukčních prvků stavby zvlášť (nadměrně opotřebení stavby, rekonstrukce, nové stavby) Výnosová metoda Ekonomický pohled na nemovitost Vlastníkovi nemovitosti patří i veškeré požitky z vlastnictví nemovitosti Vychází z hrubého nájemného, které je potřeba dále snížit o náklady na jeho dosažení Čisté příjmy se diskontují na současnou hodnotu kapitalizační mírou Věčná renta Dočasná renta Konstantní výnos po určitou dobu, s prodejem na konci Pomocí diskontovaných peněžních toků Míra kapitalizace Významně ovlivňuje výslednou hodnota nemovitosti Výše úroku je přímo úměrná riziku, kteréVýše úroku je přímo úměrná riziku, které sebou přináší daná investice Její určení závisí pouze na úvaze odhadce či soudního znalce Jak určit míru kapitalizace? Odvozením od úrokové sazby v bankovních institucích Zjištěním z již realizovaných prodejů staveb,Zjištěním z již realizovaných prodejů staveb, které jsou následně pronajímány Použitím míry kapitalizace podle cenového předpisu Míra kapitalizace podle cenového předpisu Závislost výnosové hodnoty na použité míře kapitalizace 6000000 8000000 10000000 Výnosováhodnota(Kč))lm 0 2000000 4000000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Mírakapitalizace (%p.a.) Výnosováhodnota(K Příklad: Věčná renta Identifikace výnosů Identifikace nákladů Výpočet výnosové hodnoty Porovnávací metoda Nejpoužívanější oceňovací princip Setkáváme se s ní v každodenním životě Nemovitost je výrazně heterogenní věcí Předpoklad: shodné fyzické vlastnosti a stejná kombinace vlastnických práv Založena na porovnání s již prodanými nemovitostmi -Založena na porovnání s již prodanými nemovitostmi prodány za poslední rok Nejspolehlivější a nejobjektivnější nástroj sloužící k určení tržní hodnoty Nutné mít k dispozici databázi s dostatečným počtem nemovitostí, u nichž jsou známy základní technické parametry a také cena, za kterou se obchod realizoval Metody založené na principu porovnání Odbornou rozvahou (aritmetický průměr realizovaných prodejních cen) Pomocí koeficientu prodejnosti (kombinace nákladové a porovnávací hodnoty)a porovnávací hodnoty) Metoda přímého porovnání (přirážky a srážky nebo koeficienty odlišnosti) Metoda nepřímého porovnání (přepočet na jednotku výměry) Příklad Zjistěte porovnávací hodnotu bytu lokalita: předměstí 3+1, výměra je 60m2, balkon, cihla průměrný technický stav osobní vlastnictvíosobní vlastnictví Byt není zatížen žádnými zástavními ani jinými právy, které by mohly omezovat nové vlastníky v nakládání s bytem Výpočet porovnávací hodnoty odbornou rozvahou Metoda přímého porovnání Stanovení koeficientů: koeficient polohy Kp Koeficient velikosti bytu KvKoeficient velikosti bytu Kv Koeficient konstrukce Kk Koeficient balkonu Kb Výpočet porovnávací hodnoty přímým porovnáním Použitá literatura BRADÁČ, A. a kol., Teorie oceňování nemovitostí, Brno: CERM, 2004 BRADÁČ, A. a kol., Nemovitosti: oceňování a právní vztahy, Praha: Linde, 2007 BRADÁČ, A., ÚŘEDNÍ OCEŇOVÁNÍ MAJETKU 2011: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění, Brno:151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění, Brno: CERM, 2011 HÁLEK, V., Oceňování majetku v praxi, Bratislava: DonauMedia, 2009 KOKOŠKA, J., Oceňování nemovitostí. Díl I. A II., Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhlášky MF ČR č. 279/1997 Sb., Praha: ABF, 1998 SLAVATA, D., Oceňování majetku A, VŠB – TUO Ostrava, 2004 Zákon č. 151/1997 o oceňování majetku v aktuálním znění Děkuji za pozornost