6399 ekonomika územního rozvoje úvod, pojmy pozitivní vs. normativní urbanistická ekonomika maximalizace užitku z daného pozemku • preference krátkodobého výnosu před dlouhodobým • v dlouhodobém horizontu se řada původně sociálních či ekologických efektů projev i v ekonomických kategoriích • paradox obecní pastviny půda = primární výrobní faktor (vzniká mimo ekonomiku) půda = fixní (množství a vlastnosti lze měnit jen omezeně) nemovitost = pozemky, porosty na nich a stavby spojené se zemí pevným základem hodnota nemovitosti účetní hodnota = hodnota v účtech užitná hodnota = odpovídající užitku ve stávajícím stavu tržní hodnota = částka pravděpodobně získaná prodejem či pronájmem nemovitosti na volném trhu hodnota naděje = tržní hodnota kalkulující s očekávaným rozvojem komerční hodnota = potenciál nemovitosti zhodnotit vložený kapitál tržní mechanismy malé elasticita trhu • nabídka reaguje na poptávku jen neúplně a se zpožděním • velkým změnám prodejních cen často odpovídá pouze malá změna množství nabízených pozemků ideální trh = každý pozemek je nakonec využíván tím nejvýhodnějším způsobem fyzická specifika nemovitosti pozemek je unikátní svou polohou ■ problém hodnocení kvality a ceny každý pozemek lze využívat pro různé funkce změna funkčního využití je spojena s časovou a finanční ztrátou ekonomické ukazatele nemovitosti ovlivňují externality okolí způsob užívání nemovitosti ovlivňuje nemovitosti v okolí socio-ekonomická specifika nemovitosti jen malé procento pozemků je současně na trhu frekvence prodeje nemovitosti je značně nízká cena nemovitostí je ovlivňována sociálním statusem území fyzická specifika nemovitosti pozemek je unikátní svou polohou • problém hodnocení kvality a ceny každý pozemek lze využívat pro různé funkce změna funkčního využití je spojena s časovou a finanční ztrátou ekonomické ukazatele nemovitosti ovlivňují externality okolí jen malé trhu frekvenc nízká cena nem statusem způsob užívání nemovitosti ovlivňuje nemovitosti v okolí .i. i U, -!> Ň j.^hk zastavěnost lokality (v případě zástavby typ a technický stav budovy), napojení, resp. dostupnost IS a ostatních služeb, dopravní dostupnost lokality vč. napojení MHD, omezení a příležitosti dle ÚP, fyzické parametry pozemků (velikost, tvar pozemku, možnost zástavby apod.), geografické parametry pozemků (sklonitost, orientace pozemků, geologické poměry apod.), pozitivní účinky okolí (městská zeleň, okolní zástavba, vybavenost okolí apod.), negativní účinky okolí (hluk, prach, okolní zástavba, radon, otřesy, zastínění apod.), omezení užívání (ochranná pásma komunikací, vedení IS, pásma ochrany životního prostředí, vodárenská pásma, zátopové území, stavební uzávěra, věcná břemena, nejasné vlastnické vztahy apod.). vývoj hodnoty nemovitostí v čase poměrně jisté investice do hotových staveb, vyšší riziko pri investicích do územního rozvoje konjunkturální změny dané ekonomickými cykly komplex faktorů ovlivňujících dynamiku obměny • provozní náklady • fyzická životnost staveb • poptávka blokace rozvoje - vysoké stavební náklady, nízká hladina nájmů podpora rozvoje - zvýšení nájmů, rozdíl mezi současnou a očekávanou tržní hodnotou dysfunkce trhu nadměrná intenzita využití pozemků zhroucení trhu s neelastickou nabídkou setrvačnost a spekulace subjektivní hodnota nemovitostí f subjekty územního rozvoje stavebnici developeŕi investori komerční podnikatelé verejne subjekty neziskové subjekty developer developer = podnikatel realizující zisky prostřednictvím výstavby a prodeje nemovitostí developer jako subjekt vnímající poptávku a alokující pozemkové zdroje • informační asymetrie hybnou silou je tzv. reziduálni cena 2 základní typy developerských společností: • developer-investor = rozvíjení projektů s dlouhodobým výhledem • developer-obchodník (price-takers) = krátkodobější projekty v období realitní konjunktury vybrané pojmy Ul.i nbjj výše nájmu jako odraz poptávky skokový pohyb menších trhů reakce na cyklický vývoj větších trhů yield • výnosová míra; udává zhodnocení investice • obvykle kalkulována jako podíl výnosu a pořizovací ceny • vyšší výnosová míra u rizikovějších nemovitostí 10% 9% 6% _ 5% '- Core Location Non-core Location Source: CBRE Research, October 2015 vacancy rate míra neobsazenosti podíl neobsazených ploch na celkové ploše obvykle 5-6 % in-moves očekávaná nová poptávka na hierarchicky nižších trzích ovlivňována situací ve vyšších hierarchických úrovních churn pohyb nájemníků uvnitř tržního segmentu ovlivněno průměrnou délkou nájmů a rozšířením tržní nabídky pipeline • nová nabídka prostor, která v určité době vstoupí na trh (žádosti o stavební povolení, zahájené stavby) stavby) Figure 3: Brno Office Market Thousand sq m Vacancy rate (% 90 80 70 60 SO 40 30 20 10 25 20 15 10 New supply Take-up •Vacancy Rate Source: CBRE Research, Regional Research Forum, HI 2017 typologie developerů finanční instituce developerské divize velkých finančních institucí • projekty s nízkým rizikem • levné a dostupné finanční zdroje • role image • dlouhodobé a velké projekty • dodržování firemní strategie při výběru a realizaci projektů stavební společnosti developerské divize velkých stavebních společností • dobrý přístup k dostupným pozemkům • development jako poskytovatel práce mateřské f irme • bezproblémové získání úvěrů finančně silné skupiny či jednotlivci development jako ne hlavní předmět podnikání krátkodobé cíle, omezený počet projektů příležitostná, „oportunistická" strategie města a obce nízké zkušenosti s developmentem development skrze vlastnictví pozemků konflikt mezi veřejným komerčním zájmem joint ventures kombinace silných stránek různých účastníků komplikovanější struktura projektových společností činnost developera vyhledávání potenciálních příležitostí pro developerskou činnost vypracování podnikatelského záměru zabezpečení financování příprava projektu realizace projektu kolaudace stavby předání díla konečným uživatelům Sources of Risk Risk Factor Mean Score Thin morKets 4.29" Accuracy of data sources 4.16" Economic conditions 4.15* Market transparency 4.13* Lease structures/ownership 4.13* Repatriation of profits 4.11" Corruption 4 04* Bureaucracy/officialdom 4.02* Planning & development policy 3.96* Currency 3.96* Political factors 3.91* Valuation of property 3.87* Taxation 3.73* Lack of demand 3.69* Measurement of yields 3.67* Asset pricing 3.67* Availability of finance 2.52 typologie investorů velké finanční instituce jednotlivci finanční skupiny nemovitostní/penzijní fondy obecně disponující dostatkem volných financí fáze projektu přípravná fáze (předinvestiční) I • feasibility study, technicko-ekonomická studie, I analýzy citlivosti, oportunity study, appraisal I study I • srovnání s ostatními projekty I • průzkum trhu, analýza konkurence • vyřešení vlastnických vztahů I fáze realizační fáze provozní - hrubý výnos (+) náklady provozní náklady výnosy výnos na obhospodařování (-) správa a údržba z nájmu (odpisy) ztráty z provozu nábéh užívám' i > a nevyužití (-) průběžné neobsazení jednorázové příjmy z prodeje (+) při my stavební hrubé stavební náklady demolice a příprava pozemku náklady terénní a pozemkové úpravy (hard costs) úprava staveniště nová výstavba rekonstrukce provozní soubory + technologie vlivy cenového růstu během výstavby "měkké" projektové práce přípravné práce náklady projekt a dozor (soft costs) vedlejší náklady rezerva TJ správní poplatky áklady D připojení a spoluúčast technická infrastruktura 'D c na infrastrukturách komunikace G veřejné vybavení c i )W 0 odvod za zábor půdy l H ostatní náklady zprostředkování financování ~s vystěhování, uvolnění budovy broker - provize z nájmu vedlejší náklady reklama zahájení provozu náběh užívání (poč. ztráta) náklady cena kapitálu na pozemek financování cena kapitálu na stavbu (capital costs) cena kapitálu na náběh využiti odměna developera cena pozemku vlastní zdroje uver • výše úvěru k poměru odhadu tržní ceny nemovitosti (obvykle 70 %) • projektová společnost jako nositel závazku diverzifikace aktivit • sektorová • prostorová • sektorová/prostorová lobalizace aktivit • nakolik jsou místní developerské projekty místními? ■BBH nhit Nmtwarlí Oir7rrF.h-^iinur IQ! IzzmímiI m Liinpicjlanhri, Ln —jrk ttrtwnri = [in lirpat =" Ifcr ■jTPark m-fijh- --r. h-in mi'nhriii."j *nit rt?nh-ň- -nRi-r x?A -*rl--ffli-n ('-IVuiqIv), '.Iil Jlť.Mtct nmlinuBi ,.- ixjul Qunu^lniiL lis LÍH. .lirVI^Il.fjL *. líc .TCtLUlJ. ÍÍHlmPnrL gyilpiii rm-HHn rnvIrw-TMnt J*XIS Ti. AhCíbPuíi CTito li « aiHiHBBEjrt, unyíMpl r^m iijdK" -*v#l-|w1 "Ifnir.-h-^TpAik ■l'hHH-rk*rrJ -wjfjr.--. h- 7i-»mil" cCbembmih hlih-iU?Jii';.:M'«aítii* MtL«rficllltti. 0 CTPark NETWORK SPIELBERK OFFICE CENTRE CTPark Network - Our Core Business Located in key regional centers, the CTPark Network is the largest of its kind in the CEE. Made up of multiple large-scale CTParks supporting everything from manufacturing and logistics to R&D and back office operations, along with numerous custom-built, stand-alone sites (CTPoints), the Network continues to expand throughout the CEE. Spielberk Office Centre - Our Flagship Development Spielberk Office Centre, located in Brno, one of the region's fastest growing business destinations, is our flagship class-A, state-of-the-art office park development serving as the model for additional office parks throughout the region. axis 2.,;-' *T*TIV Axis Office Park System - On-Site Office Environment The Axis Office Park System is a business smart, integrated office system developed within the CTPark Network and designed to provide clients with high-quality, cost-effective office facilities. CTZone CTZone - Business-Smart Solution for SMEs The first in the CEE, the one-of-a-kind CTZone concept was created by us specifically to meet the needs of the emerging SME sector, providing modern, efficient facilities from which to operate.