Nemovitý majetek
a
ochrana přírody
Vlastnické právo
◼ jedno ze základních lidských práv
◼ právo vlastníka danou věc držet, užívat a nakládat s ní ve svém
zájmu (v mezích stanovených právními předpisy)
◼ X práva třetích osob
◼ nejen právo (!)
◼ viz ustanovení Listiny základních práv a svobod
Listina základních práv a svobod
Článek 11
1) Každý má právo vlastnit majetek. Vlastnické právo všech vlastníků
má stejný zákonný obsah a ochranu. Dědění se zaručuje.
2) Zákon stanoví, který majetek nezbytný k zabezpečování potřeb celé
společnosti, rozvoje národního hospodářství a veřejného zájmu smí
být jen ve vlastnictví státu, obce nebo určených právnických osob;
zákon může také stanovit, že určité věci mohou být pouze ve
vlastnictví občanů nebo právnických osob se sídlem v České a
Slovenské Federativní Republice.
3) Vlastnictví zavazuje. Nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo
v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Jeho výkon
nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad
míru stanovenou zákonem.
(4) Vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve
veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu.
Spoluvlastnictví (§ 1115 a násl.)
◼ „Vzhledem k věci jako celku, se spoluvlastníci považují za jedinou osobu a
nakládají s věcí jako jediná osoba.“ (§ 1116)
◼ „Každý spoluvlastník má právo k celé věci. Toto právo je omezeno
stejným právem každého dalšího spoluvlastníka.“ (§ 1117)
◼ „Každý ze spoluvlastníků je oprávněn k účasti na správě společné věci. Při
rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle
velikosti jejich podílů.“ (§ 1126)
◼ ROZHODOVÁNÍ:
◼ většina hlasů = běžná správa (včetně volby a odvolání správce)
◼ min. 2/3 hlasů = významné záležitosti (zejména podstatné zlepšení nebo zhoršení,
změna účelu či zpracování společné věci)
◼ jednomyslnost = rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo
její zatížení zrušeno + k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků
omezena na dobu delší než deset let
◼ správce společné věci
Nemovitý majetek a OP
◼ především pozemky
◼ POZEMEK = „část zemského povrchu oddělená od sousedních částí
hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí
vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním
rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva podle §
19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby,
hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků.“
◼ PARCELA = „pozemek, který je geometricky a polohově určen,
zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.“
► viz § 2 písm. a) + b) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí
(katastrální zákon)
Katastr nemovitostí
= veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitostech vymezených
v katastrálním zákoně zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a
polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem
◼ ZDROJ INFORMACÍ - k ochraně práv k nemovitostem, pro účely daní,
poplatků a jiných obdobných peněžitých plnění, k ochraně životního
prostředí, k ochraně nerostného bohatství, k ochraně zájmů státní
památkové péče, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely
vědecké, hospodářské a statistické (blíže viz http://cuzk.cz/)
◼ každý má právo do KN nahlížet, pořizovat si z něj pro svou potřebu opisy,
výpisy nebo náčrty a získávat z něj údaje ze sbírky listin
◼ závaznost pro právní jednání týkající se nemovitostí vedených v KN se
vztahuje na:
parcelní číslo
geometrické určení nemovitosti,
název a geometrické určení katastrálního území
Smluvní uživatelské vztahy v OZ
◼ výprosa (§ 2189 a násl.)
◼ výpůjčka (§ 2193 a násl.)
◼ nájem (§ 2201 a násl.)
◼ pacht (§ 2332 a násl.)
◼ nepojmenované smlouvy (§ 1746 odst. 2)
Výprosa (§ 2189 a násl.)
◼ výprosa / půjčitel / výprosník
◼ „Přenechá-li půjčitel někomu bezplatně věc k užívání, aniž se
ujedná doba, po kterou se má věc užívat, ani účel, ke kterému
se má věc užívat, vzniká výprosa.“
◼ bezplatnost + absence ujednání o době užívání
= půjčitel může žádat věc zpět kdykoli podle libosti
◼ absence ujednání o účelu užití
 u pozemků limitace daná druhem pozemku = ve vztahu k
pozemkům jen omezené využití
Výpůjčka (§ 2193 a násl.)
◼ výpůjčka / půjčitel / výpůjčitel
◼ „Smlouvou o výpůjčce půjčitel přenechává vypůjčiteli
nezuživatelnou věc a zavazuje se mu umožnit její bezplatné
dočasné užívání.“
◼ bezplatnost a dočasnost
◼ vypůjčitel nabývá právo věc užívat ujednaným způsobem, a
nebyl-li ujednán, způsobem přiměřeným povaze věci
◼ vypůjčitel není oprávněn věc přenechat jiné osobě bez svolení
půjčitele
◼ speciální ustanovení ve zvláštních zákonech (např. § 12
lesního zákona)
Pacht (§ 2332 a násl.)
◼ pacht / propachtovatel / pachtýř / pachtovné
◼ „Pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k
dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to
propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci.“
◼ úplatnost + dočasnost + užívání a požívání
◼ možnost zápisu pachtu do katastru nemovitostí
◼ není-li stanoveno něco jiného, použijí se pro pacht přiměřeně ustanovení o
nájmu
◼ speciální ustanovení pro zemědělský pacht (= je-li propachtován
zemědělský nebo lesní pozemek)
◼ vztah k ustanovením o nájmu ve zvláštních zákonech (?)
---------------------------------------------------------------------------------------------
Pozn. Ukázka jednoho z libozvučných ustanovení občanského zákoníku:
„Nevrátí-li pachtýř propachtovanou věc při skončení pachtu propachtovateli,
náleží propachtovateli pachtovné, jako by pacht trval.“ ☺
Nájem (§ 2201 a násl.)
◼ nájem / pronajímatel / nájemce / nájemné
◼ „Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k
dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli
nájemné.“
◼ úplatnost + dočasnost + užívání
◼ možnost zápisu nájmu do katastru nemovitostí
◼ ke vzniku podnájmu je zapotřebí souhlasu pronajímatele
◼ speciální ustanovení o nájmu ve zvláštních zákonech
◼ Pozn. Nájem se řídí občanským zákoníkem ode dne nabytí jeho účinnosti, i
když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a
povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však
posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité
věci ani pro pacht.
(viz § 3074 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník)
Další užívací vztahy (§ 1746 odst. 2)
◼ „Strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako
typ smlouvy upravena.“
◼ = pravidlo smluvní volnosti
◼ = vznikají tzv. nepojmenované (inominátní) smlouvy
◼  lze aplikovat i na užívací vztahy
◼ posouzení podle obsahu (!)
Evidence užívacích vztahů
◼ evidence užívacích vztahů k pozemkům:
◼ evidence užívacích vztahů v katastru nemovitostí
◼ evidence využití půdy podle uživatelských vztahů (LPIS)
(viz § 3a a násl. zákona o zemědělství) – člení se na:
a) evidenci půdy,
b) evidenci ekologicky významných prvků,
c) evidenci hospodářství podle objektů určených k chovu evidovaných zvířat.
viz http://eagri.cz/public/web/mze/farmar/LPIS/
◼ dřevina rostoucí mimo les
◼ VKP
◼ ÚSES
◼ jeskyně
◼ ZCHÚ
◼ památný strom
◼ EVL a PO
◼ …
Vlastnictví pozemků
&
ochrana přírody a krajiny
Omezení vlastnických práv
Omezení zejména vlastnických práv vyplývá především:
◼ z existence ZCHÚ a jejich ochranných pásem
(tj. základních i bližších ochranných podmínek)
◼ z vyhlášení přechodně chráněné plochy,
◼ z existence VKP, PO, EVL,
◼ z vyhlášení památného stromu a jeho ochranného pásma,
◼ z existence biotopu ZCHD,
a celé řady dalších skutečností
Přístup do krajiny
◼ právo na volný průchod přes pozemky ve vlastnictví či nájmu státu, obce
nebo jiné právnické osoby (x vstup do lesa; PUOS)
◼ omezení z výše uvedeného oprávnění
◼ NE zastavěné či stavební pozemky, dvory, zahrady, sady, vinice,
chmelnice a pozemky určené k faremním chovům zvířat
◼ NE orná půda, louky a pastviny v době, kdy může dojít k poškození
porostů či půdy nebo při pastvě dobytka
◼ při oplocování či ohrazování pozemků zajištění volného průchodu
◼ X škoda na majetku či zdraví jiné osoby + povinnost nezasahovat do
práv na ochranu osobnosti či sousedských práv (!)
◼ X povinnost respektovat jiné oprávněné zájmy vlastníka či uživatele
pozemku a obecně závazné právní předpisy
◼ každý je povinen při pohybu na cizích pozemcích včetně pohybu na
pozemních komunikacích, stezkách a pěšinách, vyznačených
cyklostezkách, odpočinkových místech, tábořištích a v altáncích mimo
zastavěná území obcí dbát své osobní bezpečnosti nebo bezpečnosti
osob svěřených a přizpůsobit své jednání stavu přírodního prostředí na
těchto pozemcích a nebezpečím v přírodě obvyklým. Vlastníci pozemků
neodpovídají za škody na majetku, zdraví nebo životě, vzniklé jiným
osobám působením přírodních sil nebo vlastním zaviněním těchto osob.
◼ z důvodové zprávy k novele provedené zákonem č. 123/2017 Sb.:
„V současné době spadá zodpovědnost za škody vzniklé osobám na cizím
pozemku působením přírodních sil či jejich vlastním zaviněním na majitele
pozemku. Tento stav považuje MŽP za nevhodný.“
◼ souhlas příslušného orgánu ochrany přírody ke zřizování / rušení veřejně
přístupné účelové komunikace, stezky a pěšiny mimo zastavěné území
◼ obce vedou přehled o veřejně přístupných účelových komunikacích,
stezkách a pěšinách v obvodu své územní působnosti
◼ problematika oplocování + ohrazování pozemků
Omezení vstupu z důvodu ochrany přírody
◼ zákaz (omezení) přístupu veřejnosti hrozí-li poškozování území v NP, NPR,
NPP a v první zóně CHKO nebo poškozování jeskyně (nezbytné je
projednání s obcí)
◼ pouze tam, kde to nevyplývá přímo ze zákona (viz NPR)
◼ vyznačení na všech přístupových cestách + vhodným způsobem i na jiných
místech v terénu
◼ FORMA – opatření obecné povahy
◼ nutnost zdůvodnění (!) → jinak zrušení soudem
(např. ochrana tetřeva v NP Šumava – rozsudek NSS č. j. 7 Ao 62010-44)
Vstup OOP na pozemky
◼ pracovníci všech orgánů ochrany přírody (OOP)
◼ při výkonu své pracovní činnosti
◼ povinnost prokázat se služebním průkazem
◼ v nezbytných případech
◼ při plnění úkolů na úseku ochrany přírody a krajiny
◼ + možnost provádět potřebná měření, sledování, dokumentaci a
požadovat informace nezbytné ke zjištění stavu přírodního prostředí
◼ povinnost co nejvíce šetřit vstupem dotčené pozemky a všechna práva
vlastníka
◼ odpovědnost za škody (stát)
Předkupní právo státu & vyvlastnění
◼ povinnost pro vlastníky nezastavěných pozemků ležících mimo sídelní
útvary na území NP, NPR, NPP a vlastníky pozemků souvisejících s
jeskyněmi
◼ pokud orgán ochrany přírody neprojeví o tyto pozemky do 60 dnů od
obdržení nabídky pozemku písemně závazný zájem, mohou vlastníci
zamýšlený prodej uskutečnit
◼ následky nedodržení výše uvedeného postupu
◼ vyvlastnění = (teoretická) možnost
◼ § 60 zákona o ochraně přírody (účel)
◼ postup podle zákona o vyvlastnění
Omezení a zákaz činnosti
◼ § 66 zákona o ochraně přírody
◼ oprávnění stanovit podmínky pro výkon činnosti, která by mohla
způsobit nedovolenou změnu obecně nebo zvláště chráněných částí
přírody (popř. takovou činnost zakázat)
◼ NE v případě již vydaného platného pravomocného rozhodnutí (!)
◼ pro všechny, nejen vlastníky (!)
◼ preventivní charakter
◼ charakter „zákonné překážky“
◼ vyloučen odkladný účinek odvolání
Realizace managementových opatření
◼ viz § 68 - opatření ke zlepšování přírodního prostředí
◼ výzva orgánu ochrany přírody
◼ realizace - orgán ochrany přírody / pověřený subjekt
◼ upozornění na rozsah a termín prováděného zásahu
◼ povinnost zásah strpět + umožnit osobám, které ho provádějí, vstup
na pozemek
◼ odpovědnost za případné vzniklé škody - orgán ochrany přírody
◼ praxe & příklady
Daň z nemovitostí a ochrana přírody
◼ zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů
◼ osvobozeny jsou „pozemky území zvláště chráněných podle předpisů o ochraně
přírody a krajiny s výjimkou NP a CHKO; v NP pozemky zařazené do zóny přírodní a
v CHKO pozemky zařazené do jejich I. zóny (NE jejich OP! – výklad MF)
X
◼ daň ze staveb (= zvýšení sazby)
◼ koeficient 2,0
◼ u budov pro individuální rekreaci, rodinných domů užívaných pro individuální
rekreaci a u budov, které plní doplňkovou funkci k těmto budovám (s výjimkou
garáží)
◼ pouze území NP a I. zóny CHKO
Další osvobození
Osvobozeny jsou dále (mimo jiné):
◼ pozemky v rozsahu, v jakém se na nich nachází:
◼ 1. ochranné pásmo vodního zdroje I. stupně,
◼ 2. krajinný prvek skupina dřevin, stromořadí, travnatá údolnice, mez, příkop
nebo mokřad, pokud je tento prvek evidován v evidenci ekologicky
významných prvků podle zákona upravujícího zemědělství, nebo
X významné krajinné prvky (VKP) podle zákona o ochraně přírody !!!
◼ 3. příkop, mokřad, močál, bažina, skalní útvar, rokle nebo strž, pokud jde o
pozemky ostatních ploch mimo zastavěné území obce, které nejsou užívány
k podnikání,
◼ pozemky veřejně přístupných parků, prostor a sportovišť
Pozn. Osvobození se vztahuje i na část pozemku.
Pozemkové úpravy a ochrany přírody
◼ zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a ..., ve znění pozdějších předpisů
◼ pozemkovými úpravami (jednoduché + komplexní) se ve veřejném zájmu
prostorově a funkčně uspořádávají pozemky, ...
◼ významný nástroj pro ochranu a péči o životní prostředí
◼ některé pozemky lze v PÚ řešit pouze se souhlasem jejich vlastníka + příslušného
správního úřadu (např. pozemky chráněné podle zvláštních předpisů)
◼ návrhu nového uspořádání pozemků předchází zpracování tzv. plánu společných
zařízení, který zahrnuje zejména:
◼ a) opatření sloužící ke zpřístupnění pozemků jako polní nebo lesní cesty, mostky, propustky, brody, železniční
přejezdy a podobně,
◼ b) protierozní opatření pro ochranu půdního fondu jako protierozní meze, průlehy, zasakovací pásy, záchytné
příkopy, terasy, větrolamy, zatravnění, zalesnění a podobně,
◼ c) vodohospodářská opatření sloužící k neškodnému odvedení povrchových vod, ochraně území před záplavami,
suchem a k zadržení vody v krajině včetně podzemních vod jako vodní nádrže, rybníky, úpravy koryt vodních toků,
odvodnění, ochranné hráze, poldry a podobně,
◼ d) opatření k ochraně a tvorbě životního prostředí, podpoře biodiverzity a zvýšení ekologické stability
prostřednictvím územního systému ekologické stability, založení, doplnění nebo obnovy trvalé vegetace,
terénních úprav a podobně.
◼ pro společná opatření se použijí nejprve pozemky ve vlastnictví státu, potom obce
a případně dalších vlastníků (pozn. problém dostatek pozemků státu!)
Děkuji vám za pozornost
a
přeji pěkný zbytek dne.
☺
DODATKY
PO OTÁZKÁCH
Z PŘEDCHOZÍCH PŘEDNÁŠEK
Vydržení nemovité věci (§ 1089 a násl.)
◼ drží-li poctivý držitel (= ten, kdo má z přesvědčivého důvodu za to, že mu
náleží právo, které vykonává) vlastnické právo po určenou dobu, vydrží
je a nabude věc do vlastnictví
◼ pravost držby + aby se držba zakládala na právním důvodu (tj. důvodu,
který by postačil ke vzniku vlastnického práva, pokud by náleželo
převodci nebo kdyby bylo zřízeno oprávněnou osobou)
◼ pravá držba = neprokáže-li se, že se někdo vetřel v držbu svémocně
nebo že se v ni vloudil potajmu nebo lstí, anebo že někdo usiluje
proměnit v trvalé právo to, co mu bylo povoleno jen výprosou (§ 993)
◼ nepřerušená držba trvající deset let (!)
◼ MIMOŘÁDNÉ VYDRŽENÍ = uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké
by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže
právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu
prokáže nepoctivý úmysl (pozn. NE dříve než 1. 1. 2019 – viz § 3066 !).
Opuštění nemovité věci
◼ výslovná právní úprava opuštění nemovité věci
◼ „Nevykonává-li vlastník vlastnické právo k nemovité věci po dobu
deseti let, má se za to, že ji opustil.“ (§ 1050 odst. 2)
◼ vlastníkem se stává ze zákona stát
◼ „Opuštěná nemovitá věc připadá do vlastnictví státu.“ (§ 1045
odst. 2)
◼ počítání lhůt – viz přechodná ustanovení
◼ „Je-li opuštěna nemovitá věc, počne běžet doba uvedená v § 1050
odst. 2 ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona.“ (§ 3067)
VĚCNÁ BŘEMENA
◼ specifický právní institut
◼ věcná práva k věci cizí (povinný subjekt  oprávněný subjekt)
◼ působí vůči všem
◼ předmětem zatížení nemusí být věc jako celek = i část věci (!)
◼ lze jimi zatížit věci nemovité i movité (!)
◼ zatěžuje-li věcné břemeno nemovitost = jedná se o nemovitou
věc
◼ ROZDĚLENÍ = služebnosti X reálná břemena
◼ písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje
nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní
jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší (§ 560)
Služebnosti
◼ pasivita vlastníka věci = zdržet se / trpět (X reálné břemeno)
◼ pozemkové služebnosti (některé)
► Služebnost inženýrské sítě (pozn. k prostoru pod povrchem lze zřídit věcná práva jako zcizitelná a dědičná) (§ 1267 - 1273)
► Opora cizí stavby (§ 1269)
► Služebnost okapu (§ 1270)
► Právo na svod dešťové vody (§ 1271)
► Právo na vodu (§ 1272)
► Služebnost rozlivu (§ 1273)
► Služebnost stezky, průhonu a cesty (§ 1274 - 1277)
► Právo pastvy (§ 1278 - 1282)
◼ služebnost se nemění změnou v rozsahu služebné nebo panující věci, ani
změnou hospodaření na panujícím pozemku
◼ vlastník, který má více pozemků může zatížit jeden z nich ve prospěch toho
druhého (X předchozí OZ) = tzv. vlastnická služebnost
(X způsoby nabývání služebnosti  tj. … + prohlášení vlastníka)