Zde najdete základní informace k jednotlivým smluvním typům.

Nájemní smlouva

Předmětem nájmu může být věc nemovitá a nezuživatelná věc movitá. Předmětem nájmu tedy nemůže být osoba. Nájem může být sjednán na dobu určitou či neurčitou. Pokud si strany neujednají dobu trvání nebo den skončení nájmu, jedná se o nájem na dobu neurčitou. Základní právní úpravu nalezneme v občanském zákoníku v ustanoveních § 2201 a následujících (nájem bytu a nájem domu má pak speciální právní úpravu).

Strany smlouvy mají vůči sobě řadu práv a povinností. Kromě základních, vyplývající z definice v rámečku, můžeme zmínit to, že pronajímatel musí odevzdat nájemci věc v ujednané době se vším, co je potřeba k užívání věci nebo musí zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu. Nájemce, kromě placení nájemného, je povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu nebo nahlásit vadu, kterou má pronajímatel opravit, hned poté, co vadu zjistí či měl zjistit. Jinak platí, že po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel (ve smlouvě může být uvedeno jinak).

Při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání. Nemovitá věc se odevzdává vyklizená. Doporučujeme pořídit zápis při odevzdání věci s popisem věci. Nájem ujednaný na dobu určitou může každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba. Nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční. Porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

Kupní smlouva

Předmětem kupní smlouvy může být jen věc (movitá, nemovitá), nikoliv člověk. Podle toho, o jakou věc jde, stanovuje občanský zákoník různá pravidla. Prodávající neodevzdává kupujícímu jen věc, ale také doklady, které se vztahují k věci (návod na složení, faktury apod.), a umožní nabýt kupujícímu vlastnické právo (tj. kdy ta věc je kupujícího). Kupující musí věc převzít a zaplatit kupní cenu. Mezi další povinnosti kupujícího patří, že musí prohlédnout věc, zda nemá vady. Věc má být odevzdána a převzata v množství, jakosti a provedení, jak bylo sjednáno (a pokud není sjednáno, tak se uplatní pravidla v občanském zákoníku). Pravidla nalezneme v občanském zákoníku v ustanovení § 2079 a následující. 

Ideální situace je, když věc nemá vady. Právo nastoupí dále zpravidla v situaci, pokud má zboží vady. Vada je jakýkoliv nesoulad mezi tím, co bylo ujednáno a co bylo plněno; zjišťují se k tzv. okamžiku přechodu nebezpečí (podle situací, nejčastěji od převzetí zboží). Rozlišujeme vady zjevné (ty, které jsou zjistitelné "pouhým okem" při převzetí, lze je odhalit běžnou prohlídkou - jiná barva, jiná velikost, jiné zboží, jiný nápis apod.) a vady skryté (ty, které nejsou zjistitelné "pouhým okem" při převzetí, projeví se později během užívání věci). Ačkoliv se skryté vady projeví později, prokazuje se, že existovaly v okamžiku přechodu nebezpečí (typicky při převzetí), tedy např. že se jedná o výrobní vadu. 

Další výklad je směřován ke spotřebitelským smlouvám.  Spotřebitelem je každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná. Podnikatelem je ten, kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku. Spotřebitel je tzv. slabší smluvní strana, nemůže tolik ovlivnit právní vztah (např. kupní smlouvu). Zákon pak spotřebiteli přiznává vyšší ochranu. Poslední novela občanského zákoníku, poměrně výrazná, vešla v účinnost v lednu 2023. 

Kupní smlouva - reklamace, práva z vadného plnění

Když má zboží vadu, máte na něco nárok (tedy právo z vadného plnění) a můžete vady oznámit ("reklamovat"). Níže uvedená pravidla se uplatní, pokud jste si zakoupili věc po 6.1.2023, čili po účinnosti výše uvedené novely zákona. 

Kupující může vytknout vady do 2 let od převzetí zboží. Prakticky lze vytknout vady, které existovaly v okamžiku přechodu nebezpečí (při převzetí), ačkoliv se projeví později. Rozlišujeme následující situace: Pokud se vada projeví v průběhu prvního roku od převzetí, pak platí předpoklad (vyvratitelná domněnka), že vady byla již při převzetí. Pak je pozice spotřebitele silnější (má se za to, že vada existovala - pokud ne, musí prodávající prokázat opak). Pokud se vada projeví v průběhu druhého roku od převzetí, prokazujete Vy jako spotřebitel, že vada existovala již při převzetí, což může být někdy náročné prokázat. Po uplynutí této doby nelze vady oznámit, ledaže je sjednána či poskytnuta smluvní záruka (viz dále).

Pokud jste vadu mohli zjistit při dostatečné péči (typicky zjevné vady - převezmu věc a vidím vadu), pak bez zbytečného odkladu máte vadu oznámit. Pochopitelně nemůžete reklamovat (oznámit vadu a mít nároky z vadného plnění), pokud si vadu způsobíte sami či pokud o vadě víte při převzetí (a věc si zakoupíte s vědomím této vady). Vadou také není to, když věc opotřebujete obvyklým užíváním (nelze si koupit boty, nosit je každý den a po 23 měsících oznámit vady, že jsou např. "sešlapané"). Jiné pravidlo může platit u koupi použité věci, kde lze zkrátit onu dobu na 1 rok od převzetí.

Reklamovat můžete u prodávajícího, v jiné prodejně (pokud má stejné IČO jako prodejna, ve které jste věc zakoupili) či u servisu (je-li uveden). Nemusíte přijít osobně, lze věc zaslat i poštou. Prodávající musí reklamaci přijmout a písemně potvrdit její uplatnění, a to v otvíracích hodinách (vždy tam musí být osoba oprávněná přijmout reklamaci). Doporučujeme co nejvýstižněji a nejpřesněji popsat vady. Kromě toho se uvádí datum uplatnění a to, co požadujete (jaký nárok volíte, viz níže). Rozhodnout o reklamaci musí podnikatel ihned, nejpozději do tří dnů. Čas na vyřízení je 30 dnů od uplatnění reklamace - v tomto čase musí i vadu odstranit. Pokud tak nestihne učinit, může spotřebitel uplatnit nárok na odstoupení od smlouvy.

Někdy lze uplatnit vady, které zboží má, i po uplynutí 24 měsíců od převzetí. A to v situaci, kdy je sjednána či poskytnuta smluvní záruka. Nazývá se též jako záruka za jakost. Znamená, že věc bude po určitou dobu způsobilá k použití pro obvyklý účel nebo že si zachová obvyklé vlastnosti (co do funkčnosti, výkonnosti apod.). Je poskytnuta nad rámec zákonných práv, a to typicky ve smlouvě či v prohlášení o záruce. Smluvní záruka může být libovolná, záleží na podnikateli, třeba tři, pět let apod. Podnikatelé ji často poskytují z důvodu konkurenceschopnosti na trhu. Pozor, někdy může být specifikováno, na které vady se vztahuje (které vady kryje) - pak se uplatní jen na vady vymezené v záruce (např. Smluvní záruka se poskytuje na dobu tří let, a to na to, že si čerpadlo uchová uvedený výkon a nebude rezivět). Rozdíly vymezuje i tato tabulka:

Kupní smlouva - nároky, které může spotřebitel uplatnit

Co občanský zákoník preferuje z hlediska práv spotřebitele jako vadného plnění, je odstranění vady. To má 2 podoby: 1) dodání nové věci bez vady (laicky „výměna“), nebo 2) oprava věci. Zásadně si tedy jako spotřebitelé vybíráte při reklamaci jeden z těchto nároků, který se lépe hodí (ledaže zákon připouští něco jiného). Jakmile sdělíte jako spotřebitel prodávajícímu výběr svého práva z vadného plnění, nemůžete ho následně bez souhlasu prodávajícího změnit (to není v zákoně, dovodily soudy). Zákon udává situace (§ 2169 odst. 2), kdy prodávající může odmítnout opravu. Pak máte ale jiné nároky. Pokud jde o dodání nové věci, pak to musí být bezplatné. Nová věc musí být stejná jako původní věc (značka, typ, barva, provedení, příslušenství apod.), příp. může být kvalitativně lepší než původní věc (o třídu vyšší, s lepším vybavením apod.); pokud by však cena takové věci byla vyšší, prodávající nemůže požadovat doplacení ceny (to je mimochodem jedno z práv, které vyplývá z práva EU).

Spotřebitel má na výběr i další nároky – a to 1) požadovat přiměřenou slevu (tj. snížení kupní ceny), nebo 2) odstoupit od smlouvy. To však již za daných podmínek. Právo na odstoupení od smlouvy nastupuje, pokud věc nebo její součást nelze vyměnit ani opravit. Nemožnost musí být objektivní a musí být překážkou na straně prodávajícího. Odstoupit od smlouvy je možné i v případě, že se vady objeví po opravě opakovaně anebo se u věci vyskytne více vad naráz. Právo požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny si kupující může zvolit, neuplatní-li ostatní nároky. Stejně tak může kupující toto právo uplatnit, pokud by prodávající nebyl schopen splnit první volbu kupujícího, nevyřídil nápravu včas anebo by zjednání nápravy bylo pro kupujícího nepřiměřeně obtížné.

Obecně, jak uvádí ustanovení § 2171 občanského zákoníku, lze uvést:

• a) kupující má nárok na poměrné snížení ceny věci/odstoupení od smlouvy, pokud prodávající požadovanou opravu či výměnu odmítl provést, pokud ji neprovedl vůbec nebo pokud odstranění vady neprovedl řádně (včas, bezplatně apod.)
• b) kupující může požadovat slevu/odstoupení i v případě, že se vada na věci projeví po opravách opakovaně (vžilo se pravidlo 3x stejná vada, nebo 5x různá)
• c) podstatné porušení smlouvy - pokud vada věci představuje závažný nesoulad s kupní smlouvou, má kupující nárok na okamžité snížení ceny / odstoupení od smlouvy. Jde o případy, kdy je vada na věci takové povahy, že věc nelze používat k danému účelu, a zároveň kdy nelze objektivně předpokládat, že přičiněním prodávajícího dojde k odstranění vady – tj. jedná se o vadu neodstranitelnou (neopravitelnou, nejde výměna apod.).
• d)  prohlášení prodávajícího nebo nemožnost provést nápravu zřejmá z okolností - nárok na slevu/odstoupení vznikne i tehdy, pokud prodávající prohlásí, že vadu věci neodstraní v přiměřené době nebo bez významných obtíží pro kupujícího. Totéž platí i bez prohlášení prodávajícího, je-li z okolností zřejmé, že prodávající řádnou nápravu neprovede.

Shrnuto:

Primárně žádáte odstranění vady, což má dvě podoby.

1. dodání nové věci = výměna, či chybějící části
2. oprava věci

Pokud nelze (tj. typicky vada je objektivně neopravitelná, nelze výměna), můžete chtít za výše uvedených podmínek:

1. přiměřenou slevu
2. odstoupení od smlouvy.