Téma semináře:

Smluvní závazky, jejichž předmětem je přenechání věci k užití jinému

Právní úprava:

§ 2189 – § 2357 občanského zákoníku

Otázky:

1. Čím se liší zápůjčka, úvěr, výpůjčka, výprosa, nájem a pacht?
2. Jaké jsou pojmové znaky nájmu? Jaká základní práva a povinnosti mají pronajímatel a nájemce?
   
3. Na jakou dobu může být sjednán nájem?
4. Jaké důsledky mají vady pronajaté věci?
5. Za jakých podmínek může nájemce provádět změny pronajaté věci? Jaké důsledky má, pokud těmito změnami věc zhodnotí?
   
6. Jaký vliv na nájemní vztah má změna vlastníka pronajímané věci?
7. Za jakých podmínek lze (v režimu obecné úpravy nájmu) pronajatou věc přenechat do podnájmu?
   
8. Jakými způsoby nájem nejčastěji zaniká?
9. Je nájemce povinen nahradit pronajímateli obvyklé opotřebení pronajaté věci? Jak je tomu s náhradou za poškození věci v důsledku neřádného užívání?
   
10. Co je to tzv. relocatio tacita či prolongace nájmu?
    
11. Co je to ubytování (přechodný nájem)? Liší se právní postavení ubytovaného a nájemce bytu?
    
12. Je úprava nájmu bytu kogentní nebo dispozitivní?
13. Může se v průběhu nájmu bytu změnit výše nájemného? Jakým způsobem?
14. Co je to peněžitá jistota (kauce) a jak se s ní naloží po skončení nájmu bytu?
15. Smí nájemce umožnit dalším osobám, aby s ním v pronajatém bytě žily ve společné domácnosti?
    
16. Za jakých podmínek může nájemce byt nebo jeho část přenechat do podnájmu?
17. Jaký vliv na nájem bytu má uzavření manželství nájemcem? Co se s nájmem stane po rozvodu manželství?
    
18. Jaké jsou důsledky smrti nájemce u nájmu bytu?
19. Za jakých podmínek lze vypovědět nájem bytu?
20. Jak má postupovat nájemce, který se domnívá, že pronajímatel nájem bytu vypověděl v rozporu s právem?
    
21. Jaké povinnosti má nájemce po skončení nájmu bytu a jaké důsledky má jejich nesplnění?

Příklady:

1.      Manželé Klackovi si chtěli pronajmout byt. V nájemní smlouvě však měli zvláštní ustanovení o tom, že „poměry v domě nedovolují chov jakýchkoli zvířat, přičemž tento chov působí všem obyvatelům obtíže poměrům v tomto domě nepřiměřené“. Smlouvu podepsali, neb potřebovali mít kde hlavu složit a nyní se vyrovnávají s tím, že si nemohou pořídit ani rybičky. Posuďte tento projev autonomie vůle v soukromém právu. Jak by se situace změnila, pokud by nájemci při podpisu nájemní smlouvy podepisovali rovněž dohodu nájemců o chovu zvířat, ve které by bylo sjednáno, že žádný nájemce nemůže v bytě chovat jakékoli zvíře. Dále pak posuďte situaci pro případ, že by vznik nájemní smlouvy byl vázán na odkládací podmínku uzavření dohody o nechování zvířat v domě s ostatními nájemci. Zhodnoťte situaci.

2.      Pan Karel Novák je nájemcem bytu, do kterého byla z důvodu výstavby a rekonstrukce vodovodu na dva měsíce přerušena dodávka pitné vody. Nájemce se dožadoval toho, aby mu byl ze strany pronajímatele zajištěn jiný zdroj pitné vody, ten to však odmítl s tím, že za to nemůže, a že mu nic zajišťovat nebude, až se vodovodní rozvod opraví, pak bude dodávka obnovena. Zhodnoťte celou situaci.

3.      Paní Krátká je nájemkyní bytu. S vlastníkem bytu panem Studeným mají v nájemní smlouvě ujednáno, že paní Krátká je povinna hradit nájemné ve výši 10 000 Kč předem vždy ke každému 5. dni měsíce předcházejícího měsíci, za nějž úhrada přísluší. Tato povinnost je utvrzena smluvní pokutou ve výši 0,1 % za každý den prodlení. Jelikož paní Krátká měnila zaměstnání, nestihla úhradu za únor 2020 uhradit včas a danou částku zaslala panu Studenému až začátkem února. Částka přišla na účet pana Studeného 5. února. Pan Studený teď po paní Krátké žádá uhrazení smluvní pokuty, a navíc též uhrazení úroku z prodlení. Přísluší panu Studenému tato práva?

4.      Pan Veselý je nájemcem bytu v bytovém domě, přičemž nájem má sjednán na dobu neurčitou. Vlastníkovi tohoto bytu, panu Mrázkovi, opakovaně volají sousedi pana Veselého a stěžují si, že pan Veselý v daném bytě často se svými přáteli pořádá večírky, při nichž do pozdních nočních hodin hrají na hudební nástroje, zpívají či pouštějí hudbu. Jelikož domluvy nepomáhaly, rozhodl se pan Mrázek k formálnějšímu postupu. Zaslal panu Veselému ve smyslu § 2291 odst. 3 o. z. výzvu, aby se zdržel rušení nočního klidu v domě. Dále upozornil, že v případě dalšího porušení této povinnosti nájem ve smyslu § 2291 o. z. vypoví bez výpovědní doby. Toho se pan Veselý zalekl, a proto již žádný večírek nepořádal. V průběhu tří měsíců od zaslání výzvy se však panu Mrázkovi naskytla příležitost byt výhodněji pronajmout jiné osobě. Přestože pan Veselý v průběhu těchto tří měsíců žádný večírek nepořádal, dostal od pana Mrázka výpověď dle § 2288 o. z. odst. 1 s tříměsíční výpovědní dobou odůvodněnou tak, že se měl opakovaně dopouštět rušení nočního klidu v domě, čímž hrubě porušil povinnosti nájemce. Je tato výpověď oprávněná? Může se pan Veselý výpovědi nějak bránit?

5.      Nájemce byl upozorněn doporučeným dopisem od pronajímatele, že dne 5. 12. 2014 se dostaví v době od 8 do 15 hod. do bytu zaměstnanci Vodovodů a kanalizací Brno, a.s., kteří provedou v bytě výměnu stávajících vodoměrů. Nájemce byl v této době v zaměstnání a přístup do bytu pracovníkům nijak neumožnil. Zhodnoťte celou situaci.

6.      Nájemce Jan Novák se dne 6. 8. 2014 vystěhoval z bytu, který užíval na základě nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou do 31. 12. 2014. Předal řádně pronajímateli byt, odevzdal klíče atd. Dne 20. 12. 2014 obdržel výzvu od pronajímatele, aby mu uhradil dlužné nájemné za měsíce září až prosinec 2014. On to však odmítl s tím, že přece dne 6. 8. 2014 uzavřeli ústně dohodu o skončení nájmu bytu, který byl založen nájemní smlouvou sjednanou na dobu určitou.

7.      Pan Rostislav půjčil v roce 2014 svému kolegovi v práci částku 40.000 Kč, aby si mohl koupit ojetý automobil. Smlouva o půjčce nebyla sepsána, byla uzavřena pouze ústně. Doba, kdy měl kolega peníze vrátit, nebyla přesně určena, oba se dohodli na tom, že až bude kolega peníze mít, sám se ozve a vrátí je. V roce 2018 se pan Rostislav dostal do finanční tísně a požádal svého kolegu, aby mu peníze vrátil. Ten to odmítl s poukazem na to, že již uběhly tři roky a dluh je promlčen. Může se pan Rostislav nějak bránit? Jaký postup byste mu doporučili? Změnila by se situace, kdyby si dohodli, že až bude pan Rostislav peníze potřebovat, sám se ozve a kolega peníze vrátí?

Setkání v MS Teams:

Setkání nad průběžným testem:

Zápisky ze semináře:

Judikatura:

Sjednání smluvního úroku z prodlení z nájemného; náhrada za užívání bytu po skončení nájmu 

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5. 6. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2059/2018.

• Je právní úprava nájmu bytu kogentní, nebo dispozitivní?
  
• Mohou si pronajímatel a nájemce sjednat smluvní úrok z prodlení pro případ prodlení nájemce s platbami nájemného?
• Co je nájemce povinen po skončení nájmu učinit, a jaké právní následky má nesplnění této povinnosti?

Výpověď nájmu pro zvlášť závažné porušení povinností nájemcem 

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016.

• Za jakých podmínek lze vypovědět nájem bytu?
  
• Co musí předcházet výpovědi nájmu bytu pronajímatelem pro porušení povinnosti nájemcem zvlášť závažným způsobem?
  
• Jak se může nájemce bytu bránit, má-li za to, že důvod k výpovědi nájmu není dán?

Výpověď nájmu z jiných než zákonem stanovených důvodů 

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15.11.2018, sp. zn. 26 Cdo 3328/2017.

• Může soud posuzovat existenci výpovědního důvodu v jiném řízení než v řízení zahájeném podle § 2290 o. z.?
• Může soud v jiném řízení zkoumat platnost či zdánlivost výpovědi?
  
• Jak se má nájemce bytu bránit, vypoví-li pronajímatel nájem bytu z jiných než zákonem stanovených důvodů?
  

Výpověď nájmu pro neoprávněný podnájem části bytu 

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18.12.2018, sp. zn. 26 Cdo 4157/2017.

• Za jakých podmínek může nájemce uzavřít smlouvu o podnájmu bytu?
• Jak by byla posouzena situace, v níž by nájemce přenechal byt k užívání jinému bezúplatně?
• Je podnájem bytu podmíněn souhlasem pronajímatele?
  
• Jaké jsou následky neoprávněného podnájmu bytu?
  

Stanovení výše nájemného soudem 

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 5. 2019, sp. zn. 26 Cdo 1670/2018.

• Mohou si strany smlouvy o nájmu bytu ujednat pravidelné zvyšování nájemného?
• Je přípustné ujednání, dle něhož bude moci o zvýšení nájemného jednostranně rozhodnout pronajímatel bytu?
  
• Jak řešit situaci, pokud si strany takovou možnost nesjednaly, avšak v důsledky změny tržních poměrů již sjednané nájemné neodpovídá nájemnému obvyklému?

Doporučená literatura:

SELUCKÁ, Markéta a Lukáš HADAMČÍK. Nájem bytu a domu po rekodifikaci soukromého práva. Praha: Wolters Kluwer, 2015.

RONOVSKÁ, Kateřina, Eva DOBROVOLNÁ a Petr LAVICKÝ. Úvod do soukromého práva: zvláštní část. Brno: Česká společnost pro civilní právo procesní, 2017.

RABAN, Přemysl a kol. Občanské právo hmotné: závazkové právo. Brno: Václav Klemm - Vydavatelství a nakladatelství, 2014.

KRČMÁŘ, Jan, SPÁČIL, Jiří, ed. Právo občanské. III. Právo obligační. Praha: Wolters Kluwer, 2014.

SEDLÁČEK, Jaromír, SPÁČIL, Jiří, ed. Obligační právo II. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2010.

FIALA, Josef a kol. Občanské právo hmotné. 3. opr. a dopl. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2002.

BEJČEK, Josef, Josef ŠILHÁN a kol. Obchodní smlouvy: závazky v podnikání. Praha: C.H. Beck, 2015.

PRAŽÁK, Zbyněk, FIALA, Josef, HANDLAR, Jiří a kolektiv. Závazky z právních jednání podle občanského zákoníku: komentář k § 1721-2893 OZ podle stavu k 1.4.2017 ve znění zákona č. 460/2016 Sb. Praha: Leges, 2017.

PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a koletkiv. Občanský zákoník: komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2019.

HULMÁK, Milan a kolektiv. Občanský zákoník: komentář. VI, Závazkové právo : zvláštní část (§ 2055-3014). Praha: C. H. Beck, 2014.

ŠVESTKA, Jiří, FIALA, Josef, DVOŘÁK, Jan a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek V. (§ 1721 až 2520). Praha: Wolters Kluwer, 2014.