Mgr. Michal Blažek
Seminární skupiny Michala Blažka (4)
K odevzdání příprav na čtvrtý seminář. Termín: Do nedělní půlnoci.
NÁJEM
a ubytování i pacht
Cíl hodiny
Předešlou hodinu jsme zaměřili pozornost na práci advokáta. Snažili jsme se podívat mj. na právní úpravu kupní smlouvy pohledem potřeb našeho klienta. Tuto hodinu se na právo podíváme 1) pohledem soudce. Budete moci natrénovat podrobnou detailní argumentaci, jenž odůvodní váš právní názor. 2) Dále se budeme věnovat domácí přípravě, přičemž pozornost bude zaměřena na praktické rady nájemci, kterému se do ruky dostal od pronajímatele návrh nájemní smlouvy.
Klíčová ustanovení
§ 2201, § 2202, § 2205, § 2213, § 2215, § 2218, § 2227, § 2239, § 2255, § 2288, § 2291, § 2292 o. z.
§ 743n. o. z.
§ 741n. ZOK
Klíčová hesla
nájem bytu, kogentnost právní úpravy, zvyšování nájemného, určení výše nájemného, jistota, smluvní pokuta, podnájem, výpověď nájemce, výpověď pronajímatele, výpovědní doba, výpověď bez výpovědní doby, společné bydlení manželů, společný nájem manželů, nájem družsteního bytu, nájem na dobu určitou
Jeden judikát k přečtení
26 Cdo 1524/2019
Na hodinu se Vám bude hodit vytisknutý tento soubor:
(Pod)nájem vs. pacht
(MLYNÁŘ, V. § 2332 [Základní ustanovení]. In: PETROV, J. a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (1. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2022, marg. č. 21.):
III. Vztah k vybraným smluvním typům a ustanovením
Nájem (§ 2201 an.). a. Užívání nájemce a účel smlouvy. Nájemní smlouvou je věc přenechávána k dočasnému užívání. Nájemce má právo na plody a užitky z pronajaté věci pouze k potřebě své a potřebě své domácnosti. Nájemce proto může sklízet ovoce na zahradě domu nebo dále podnajmout prostory, které nepotřebuje, aniž by šlo o pacht. Právo nájemce k plodům a užitkům ovšem není hlavním účelem smlouvy a ve srovnání s pachtýřem je omezené osobní potřebou nájemce. Při určení, zda strany sjednávají nájem, nebo pacht, je proto nutné vycházet z hospodářské funkce a účelu smlouvy [2332 9, 10; Hospodářská funkce smlouvy je základním rozlišovacím kritériem mezi nájmem a pachtem (Eliáš 2013b, obdobně Bezouška, Havel § 2302; viz 2332 20). Na rozdíl od nájmu se u pachtu předpokládá aktivita pachtýře, jeho píle a přičinění (§ 1091 OZO) k dosažení výnosu. Pachtýřovo právo přivlastňovat si plody a brát užitky z věci je hlavním účelem pachtu. Přenechaná věc je sama o sobě zdrojem výnosu (příjmu) pachtýře (Bezouška, Havel § 2302). Pachtýř vytěžuje věc jako řádný hospodář. Nejde o pacht, pokud jsou přivlastňovány plody a brány užitky pouze pro osobní potřebu oprávněné osoby, např. v rámci nájmu věci či osobní služebnosti (srov. rak. OGH RS0020362).]). U nájmu je smysl smlouvy zachován, i když je nájemcovo právo na plody a užitky zcela vyloučeno. V případě pachtu je takový zákaz nemyslitelný (Eliáš 2013b). V případě nájmu prostoru sloužícího podnikání (§ 2302) je přenechaný prostor pouze místem výkonu podnikání nájemce, nikoliv sám o sobě prostředkem k dosahování zisku (Bezouška, Havel § 2302).
1. aktualizace (1. 2. 2022): Vojtěch Mlynář Základní kritéria k rozlišení nájmu a pachtu shrnutá výše ve výkladu k § 2332 potvrzuje např. NS 26 Cdo 3721/2019 nebo 26 Cdo 2894/2020.
Předmětem nájmu i pachtu může být stejná věc a rozlišení smluvních typů může být obtížné. Jako nájem se posoudí přenechání ovocného sadu, který je součástí nemovitosti pronajaté za účelem bydlení, přenechání louky k táboření nebo přenechání prostoru za účelem podnikání (2201 22). Naopak jako pacht se posoudí přenechání ovocného sadu za účelem pěstování a sklizně plodů, přenechání louky k pastvě dobytka nebo přenechání vybaveného prostoru účelově určeného k provozu určité hospodářské činnosti (např. restaurace; srov. Palandt 535 16, MüKo 581 11). Jako pacht se patrně posoudí i přenechání domu či bytu [a to i nevybaveného, bez inventáře (§ 2342)] za účelem poskytování ubytování (např. provozování hotelu), jelikož bez možnosti brát z domu či bytu užitky (ve formě přechodných nájmů dle § 2326 an.) by nebylo možné naplnit účel smlouvy (Křístek 2014, srov. Palandt 581 20).
1. aktualizace (1. 2. 2022): Vojtěch Mlynář Samotná povaha věci, jež je předmětem smlouvy, není pro rozlišení mezi pachtem a nájmem určující. V případě nájmu může být zpravidla věc užívána bez další úpravy, u pachtu je však vždy užívána vlastní pílí a úsilím pachtýře. Rozhodující pro posouzení, zda se jedná o pacht nebo nájem, bude vždy obsah smlouvy (NS 26 Cdo 2894/2020).
Judikatura k právní úpravě (nejen) o. z. pro zájemce
§ 2201 – Základní ustanovení
26 Cdo 2614/2019 – splatnost nájemného
I. Ujednáním, podle
něhož bylo nájemné splatné do určitého dne v měsíci, a to na základě faktury
vystavené a doručené nájemci před takto stanoveným datem, byl čas plnění
ujednán pevným datem.
II. V
posuzované věci smluvní strany ujednaly, že „nájemné je splatné měsíčně předem
vždy k 20. dni měsíce předcházejícího měsíci, za nějž se nájemné platí, a to na
základě daňové faktury pronajímatelem vystavené a řádně doručené nájemkyni 1.
den měsíce předcházejícího měsíci, za nějž je nájemné splatné.“ Takto
formulované ujednání nelze považovat za ujednání, jímž je čas plnění stanoven
ve prospěch věřitele, nýbrž za ujednání, jímž je čas plnění přesně ujednán. V
tomto případě faktura nemá povahu vyzvání věřitele k plnění ve smyslu výše
citovaného § 1958 odst. 1 o. z., ale stanovila den uskutečnění zdanitelného
plnění, významný pro povinnost plátce daně z přidané hodnoty přiznat tuto daň.
Opačný výklad by znamenal, že by se určení splatnosti nájemného konkrétním dnem
stalo nadbytečným, a vedl by k nežádoucímu závěru, že porušením své smluvní
povinnosti vystavit a doručit fakturu nájemkyni včas (v dostatečném předstihu)
by pronajímatel mohl nepřípustně posouvat počátek běhu promlčecí lhůty.
§ 2219 - § 2220 - Další práva a povinnosti stran
26 Cdo 1826/2019
Pronajímatel a nájemce si mohou dohodnout podmínky, za nichž budou
prováděny prohlídky věci, ustanovení § 2219 o.
z. je ustanovením dispozitivního charakteru.
26 Cdo 1477/2019
Ustanovení § 2220 odst. 1 o. z. o právu nájemce, který na svůj náklad změnil věc, požadovat po ukončení nájmu vyrovnání podle míry zhodnocení, je ustanovením dispozitivního charakteru.
§ 2230 – Skončení nájmu
26 Cdo 4354/2016
K obnovení nájmu podle § 2230 odst. 1 o. z. může dojít jen tehdy, šlo-li o nájem na dobu určitou, který skončil uplynutím sjednané doby nájmu.
§ 2236 – Byt, základní ustanovení
26 Cdo 5764/2016
Rozhodnout o vypořádání spoluvlastnictví vznikem bytového spoluvlastnictví může soud v zásadě jen za předpokladu, že se ve společné nemovitosti nacházejí alespoň dva byty.
§ 2239 – Zakázaná ujednání
26 Cdo 4460/2018
Ustanovení § 731 odst. 2 z. o. k. upravuje většinu hlasů,
potřebnou pro přijetí usnesení členské schůze bytového družstva, jímž se mění
stanovy v části upravující náležitosti podle § 731 odst. 1 z. o. k. Její
nedodržení může být toliko důvodem pro případné vyslovení neplatnosti usnesení
členské schůze, přijatého nižším počtem hlasů, v řízení podle § 663 z. o. k.
V případě, že stanovy bytového družstva neobsahují náležitosti
uvedené v § 731 odst. 1 z. o. k. a členská schůze družstva – plníc povinnost
uloženou ustanovením § 777 odst. 2 z. o. k. – je do stanov nově vtěluje, se ustanovení
§ 731 odst. 2 z. o. k. neuplatní.
Na nájem
družstevního bytu se aplikují i ustanovení § 2235 odst. 1 a § 2239 o. z.
§ 2286 – náležitosti výpovědi
26 Cdo 2199/2018
Výpověď z nájmu bytu není neplatná jen proto, že neobsahuje poučení nájemce o jeho právu vznést proti ní námitky.
§ 2287 – výpověď nájemce
26 Cdo 1811/2018
Výpovědní důvod uvedený
v § 2287 o. z. lze použít podle § 2311 o. z. i při skončení nájmu prostoru
sloužícího k podnikání.
Změnou okolností podle § 2287 o. z. není neunesení podnikatelského rizika.
§ 2288 odst. 1 - nájem na dobu určitou i neurčitou, s výpovědní dobou
26 Cdo 4848/2016 (hrubé porušení povinností, nedoplatek zvýšeného nájemného)
Nezaplatí-li nájemce
řádně a včas nedoplatek vzniklý zvýšením nájemného (v řízení podle § 2249
odst. 3 o. z.), poruší tím své povinnosti vyplývající z nájmu a v případě,
že se bude jednat o porušení hrubé či zvláště závažné, má pronajímatel právo
nájem vypovědět [§ 2288 odst. 1 písm. a), § 2291 o. z.].
26 Cdo 4872/2017
Porušuje-li nájemce
své povinnosti zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel možnost dát mu výpověď
podle § 2291 o. z., nebo podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z.; soud nemůže
uplatněný výpovědní důvod měnit.
26 Cdo 4157/2017
Pronajímatel si může
vyhradit, že nájemce potřebuje k uzavření podnájemní smlouvy jeho písemný
souhlas (§ 2272 odst. 2 o. z.) i při sjednání podnájmu jen části bytu, v němž
nájemce bydlí (§ 2274 o. z.).
O hrubé porušení povinností nájemce podle ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) ve spojení s § 2276 o. z. jde i v případě, přenechá-li byt (jeho část) do užívání bezúplatně jinému.
§ 2288 odst. 2 - nájem na dobu neurčitou, s výpovědní dobou
26 Cdo 1454/2016 (byt pro sebe)
Má-li byt, jehož nájem
je vypovídán, užívat pronajímatel, je výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2
písm. a) o. z. naplněn bez dalšího; jen tehdy, má-li byt užívat pronajímatelův
manžel, který hodlá opustit rodinnou domácnost, musí pronajímatel doložit, že
byl podán návrh na rozvod manželství nebo manželství bylo již rozvedeno.
§ 2290 - Přezkum oprávněnosti výpovědi
26 Cdo 4249/2016
Pronajímatel může
vypovědět nájem bytu výpovědí bez výpovědní doby pro zvlášť závažné
porušení povinností podle § 2291 o. z. jen tehdy, vyzval-li předtím nájemce k
odstranění závadného chování (protiprávního stavu) a ten přes výzvu od svého jednání
neupustil. Výzva je hmotněprávní podmínkou k podání výpovědi podle § 2291
o. z., nemusí být písemná, musí však obsahovat specifikaci (popis) závadného
chování (protiprávního stavu), a k nápravě musí pronajímatel nájemci
stanovit přiměřenou dobu. Napraví-li nájemce své chování (protiprávní stav) v
poskytnuté (přiměřené) době, výpovědní důvod pomine.
V řízení podle § 2290 o.
z. soud rozhoduje o oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, tedy zejména, zda
uplatněný výpovědní důvod byl naplněn; neoprávněná je i výpověď, která je
neplatná či zdánlivá.