Občanské právo – nájem bytu
zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník:
Pododdíl 2
Zvláštní ustanovení o
nájmu bytu a nájmu domu
Základní ustanovení
§ 2235
(1) Zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k
zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo
dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova
práva podle ustanovení tohoto pododdílu.
(2) Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel
nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.
§ 2236
(1) Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí
domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li
si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor,
jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.
(2) Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na
újmu nájemci.
(3) Je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se
ustanovení o nájmu bytu přiměřeně.
§ 2237
Smlouva vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout
vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.
§ 2238
Užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu,
považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.
§ 2239
Zakázaná ujednání
Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem
k okolnostem zjevně nepřiměřená.
§ 2240, § 2241zrušeno
Odevzdání bytu
§ 2242
(1) Není-li ujednána doba, kdy pronajímatel zpřístupní nájemci byt
způsobilý k nastěhování a obývání, zpřístupní pronajímatel nájemci byt prvního
dne měsíce následujícího po dni, kdy smlouva nabyla účinnosti. Byt je
zpřístupněn, obdržel-li nájemce klíče a nebrání-li mu nic v přístupu do bytu.
(2) Pronajímatel se může s nájemcem dohodnout, že k obývání bude předán
byt, který není způsobilý k obývání. Takové ujednání je platné, jen jsou-li
zároveň ujednána zvláštní práva a povinnosti plynoucí ze zvláštní povahy bytu,
včetně výše a způsobu úhrady nákladů na provedení nutných úprav.
§ 2243
Byt je způsobilý k nastěhování a obývání, odpovídá-li ujednáním ve smlouvě,
a není-li nic ujednáno, je byt způsobilý k nastěhování a obývání, pokud je
čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý, a pokud je zajištěno
poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisících.
§ 2244
(1) Není-li v ujednanou dobu byt způsobilý k nastěhování a obývání nebo
je-li byt ve stavu, který neodpovídá sdělení pronajímatele, má nájemce právo
odmítnout se nastěhovat. Nastěhuje-li se, má právo požadovat na pronajímateli
splnění smlouvy; neučiní-li tak bez zbytečného odkladu, jeho právo zaniká.
(2) Znal-li nájemce stav bytu již při uzavření smlouvy, ustanovení
odstavce 1 se nepoužije. To platí i v případě, že nájemce stav bytu při
uzavření smlouvy neznal, protože si jej neprohlédl, ačkoli pronajímatel včas a
řádně vyzval nájemce k prohlídce.
§ 2245
Využije-li nájemce právo nenastěhovat se do bytu, není povinen platit
nájemné po dobu, co vada trvá. Nastěhuje-li se, má právo na
přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel vadu neodstraní; to platí i v
případě podstatné vady v poskytování plnění spojeného nebo souvisícího s
užíváním bytu.
Nájemné a jiné platby
§ 2246
(1) Strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné
sjednává za jeden měsíc.
(2) Neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na
nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový
nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.
§ 2247
(1) Strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním
související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se
ustanovení odstavce 2.
(2) Pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že
nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně
čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid
společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání,
provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.
(3) Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis.
(4) Strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších
služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového
orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby.
§ 2248
Strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného.
§ 2249
(1) Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li
zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout
nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném
místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech
letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po
uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje
výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se
nepřihlíží.
(2) Prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění
srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.
(3) Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje
třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo.
Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití
návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve
lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po
uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán
opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v
místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.
(4) Navrhuje-li nájemce snížení nájemného, použijí se ustanovení odstavců
1 až 3 obdobně.
§ 2250
(1) Provede-li pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují
užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají
za následek trvalé úspory energie nebo vody, může se s nájemci dohodnout o
zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů
ročně. Souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci dvou
třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce.
(2) Nedojde-li k dohodě podle odstavce 1, může pronajímatel navrhnout
zvýšení nájemného z těchto důvodů ročně o tři a půl procenta z vynaložených
nákladů; má se za to, že náklady byly vynaloženy účelně. K návrhu, který
neobsahuje výši nájemného nebo nedokládá splnění podmínek podle tohoto
ustanovení, se nepřihlíží.
§ 2251
(1) Nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané
platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období,
nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo
náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech
platí § 2253 obdobně.
(2) Pronajímatel nesmí požadovat po nájemci jiná plnění než uvedená v
odstavci 1, ať již ve formě vkladu nebo jinak, ani platbu nájemného později
datovaným šekem nebo jiným obdobným způsobem.
§ 2252
(1) Požádá-li o to nájemce, umožní mu pronajímatel zpravidla nejpozději
do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů
na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, jakož i pořídit si z vyúčtování
výpisy, opisy nebo kopie; totéž platí o dokladech týkajících se účtovaných
nákladů.
(2) Nedoplatek i přeplatek záloh na poskytnuté služby jsou splatné k
témuž dni; není-li ujednána jiná doba, jsou splatné do tří měsíců po uplynutí
lhůty uvedené v odstavci 1.
§ 2253
(1) Nedohodnou-li se strany o dlužném nájemném, nelze nájem vypovědět pro
nezaplacení nájemného, uloží-li nájemce dlužné nájemné, popřípadě jeho spornou
část do notářské úschovy a vyrozumí o tom pronajímatele.
(2) Domáhá-li se nájemce plnění ze smlouvy a pronajímatel odmítá plnit s
námitkou nezaplacení nájemného, uloží nájemce dlužné nájemné, popřípadě jeho
spornou část do notářské úschovy a vyrozumí o tom pronajímatele.
§ 2254
Jistota a smluvní
pokuta
(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že
zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li
si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo
na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního
nájemného.
(2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si
přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z
jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.
Práva a povinnosti
stran
§ 2255
(1) Nájemce užívá byt řádně v souladu s nájemní smlouvou.
(2) Nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v
bytě i pracovat nebo podnikat.
§ 2256
(1) Pronajímatel udržuje po dobu nájmu v domě náležitý pořádek obvyklý
podle místních poměrů.
(2) Nájemce dodržuje po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a
rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle
místních poměrů.
§ 2257
(1) Pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k
užívání.
(2) Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy
související s užíváním bytu.
§ 2258
Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo
ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov
zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí
nájemce tyto náklady pronajímateli.
Úpravy a jiné změny
bytu nebo domu
§ 2259
Nájemce je povinen strpět úpravu bytu nebo domu, popřípadě jeho přestavbu
nebo jinou změnu, jen nesníží-li hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez
většího nepohodlí pro nájemce, nebo provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu
veřejné moci, anebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma. V ostatních případech
lze změnu provést jen se souhlasem nájemce.
§ 2260
(1) Nevyžaduje-li se nájemcův souhlas k provedení úpravy, přestavby nebo
jiné změny bytu nebo domu vyžadující vyklizení bytu, má pronajímatel právo
započít s prováděním prací až poté, co se vůči nájemci zaváže poskytnout
přiměřenou náhradu účelných nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s
vyklizením bytu, a zaplatí nájemci na tyto náklady přiměřenou zálohu.
(2) Nevylučují-li to okolnosti případu, sdělí pronajímatel nájemci
nejméně tři měsíce před zahájením prací alespoň povahu těchto prací,
předpokládaný den jejich zahájení, odhad jejich trvání, nezbytnou dobu, po
kterou musí být byt vyklizen a poučení o následcích odmítnutí vyklizení;
zároveň se pronajímatel zaváže k náhradě podle odstavce 1 a uvede, jakou zálohu
na náhradu nabízí.
(3) Neprohlásí-li nájemce pronajímateli do deseti dnů po oznámení, že byt
na požadovanou dobu vyklidí, má se za to, že vyklizení bytu odmítl.
§ 2261
Je-li nutné vyklizení bytu nejdéle na dobu jednoho týdne, postačí oznámit
nájemci alespoň deset dnů před zahájením prací. Lhůta k prohlášení nájemce se
zkracuje na pět dnů.
§ 2262
(1) Odmítne-li nájemce byt vyklidit, může pronajímatel navrhnout soudu,
aby rozhodl o vyklizení bytu; nepodá-li však návrh do deseti dnů po nájemcově
odmítnutí, právo domáhat se vyklizení bytu zaniká.
(2) Prokáže-li pronajímatel účelnost úpravy, přestavby nebo jiné změny
bytu nebo domu a nezbytnost vyklizení bytu, soud návrhu vyhoví; přitom může
stranám uložit přiměřená omezení, která na nich lze rozumně požadovat. Před
rozhodnutím o vyklizení bytu nelze práce provádět, ledaže soud provádění prací
povolí.
§ 2263
(1) Souhlasí-li s tím pronajímatel, může nájemce provést úpravu,
přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu. Nesouhlasí-li pronajímatel se
změnou, která je nezbytná vzhledem k zdravotnímu postižení nájemce, člena jeho
domácnosti nebo jiné osoby, která v bytě bydlí, aniž má k odmítnutí souhlasu
vážný a spravedlivý důvod, nahradí pronajímatelův souhlas na návrh nájemce
soud.
(2) Při skončení nájmu odstraní nájemce v bytě nebo domě změnu, kterou
provedl, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá.
§ 2264
(1) Zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez
prodlení odstranit, oznámí to ihned pronajímateli; jinou vadu nebo
poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného
odkladu.
(2) Nájemce učiní podle svých možností to, co lze očekávat, aby
poškozením nebo vadou, které je třeba bez prodlení odstranit, nevznikla další
škoda. Nájemce má právo na náhradu nákladů účelně vynaložených při zabránění
vzniku další škody, ledaže poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za
které nájemce odpovídá.
§ 2265
(1) Pronajímatel odstraní poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co
mu nájemce poškození nebo vadu oznámil.
(2) Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu
a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných
nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou
podstatné.
(3) Neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného
odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu
nákladů; odstraní-li poškození nebo vadu sám, nemá právo ani na slevu z
nájemného.
§ 2266
Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a
poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, má
nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, představuje-li prodlení
pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození nebo vada
hrubé porušení povinností pronajímatele.
§ 2267
Neodstraní-li nájemce poškození nebo vadu způsobené okolnostmi, za které
odpovídá, odstraní je na náklady nájemce pronajímatel.
§ 2268
(1) Ustanovení o poškození nebo vadě bytu se použijí obdobně, brání-li
užívání bytu právo třetí osoby.
(2) Ustanovení o poškození nebo vadě bytu se použijí obdobně také tehdy,
brání-li užívání bytu ustanovení zákona nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci
vydané na základě zákona.
§ 2269
(1) Ví-li nájemce předem o své nepřítomnosti v bytě, která má být delší
než dva měsíce, i o tom, že byt mu bude po tuto dobu obtížně dostupný, oznámí
to včas pronajímateli. Současně označí osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti
zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí;
nemá-li nájemce takovou osobu po ruce, je takovou osobou pronajímatel.
(2) Nesplní-li nájemce svou povinnost podle odstavce 1, považuje se toto
jednání za porušení povinností nájemce závažným způsobem; to neplatí,
nenastane-li z tohoto důvodu vážná újma.
Společný nájem
§ 2270
(1) Uzavře-li nájemní smlouvu s pronajímatelem více osob, stanou se
společnými nájemci bytu; společným nájemcem bytu se stane i osoba, která se
souhlasem stran přistoupí ke smlouvě.
(2) Co platí o nájemci, platí obdobně o společných nájemcích, není-li
dále stanoveno jinak.
§ 2271
Společní nájemci mají stejná práva a povinnosti. Ustanovení o společnosti
se použijí přiměřeně.
Členové nájemcovy
domácnosti
§ 2272
(1) Nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli. Přijme-li
nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě
bez zbytečného odkladu pronajímateli; neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců,
co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost.
(2) Pronajímatel má právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím
nového člena do nájemcovy domácnosti. To neplatí, jedná-li se o osobu blízkou
anebo další případy zvláštního zřetele hodné. Pro souhlas pronajímatele s
přijetím osoby jiné než blízké za člena nájemcovy domácnosti se vyžaduje
písemná forma.
(3) Pronajímatel má právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen
takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby
všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících
podmínkách.
§ 2273
Sníží-li se počet členů nájemcovy domácnosti, oznámí to nájemce
pronajímateli bez zbytečného odkladu.
Podnájem
§ 2274
Nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale
bydlí, i bez souhlasu pronajímatele. Ustanovení § 2272 se použije přiměřeně.
§ 2275
(1) V případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě
do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele.
(2) Žádost o udělení souhlasu k podnájmu i souhlas s podnájmem vyžadují
písemnou formu. Nevyjádří-li se pronajímatel k žádosti ve lhůtě jednoho měsíce,
považuje se souhlas za daný; to neplatí, pokud byl ujednán zákaz podnájmu.
§ 2276
Dá-li nájemce byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě v rozporu s
ustanovením § 2274 a 2275, hrubě tím poruší svou povinnost.
§ 2277
Podnájem končí společně s nájmem. Končí-li nájem, sdělí to nájemce
podnájemci s uvedením rozhodných skutečností; jimi jsou zejména den skončení
nájmu a popřípadě i délka výpovědní doby a počátek jejího běhu.
§ 2278
Podnájem skončí nejpozději s nájmem.
Následky smrti nájemce
§ 2279
(1) Zemře-li nájemce a nejde-li o společný nájem bytu, přejde nájem na
člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá
vlastní byt. Je-li touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič,
sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejde na ni nájem, jen pokud
pronajímatel souhlasil s přechodem nájmu na tuto osobu.
(2) Nájem bytu po jeho přechodu podle odstavce 1 skončí nejpozději
uplynutím dvou let ode dne, kdy nájem přešel. To neplatí v případě, že osoba,
na kterou nájem přešel, dosáhla ke dni přechodu nájmu věku sedmdesáti let.
Stejně tak to neplatí v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, nedosáhla ke
dni přechodu nájmu věku osmnácti let; v tomto případě skončí nájem nejpozději
dnem, kdy tato osoba dosáhne věku dvaceti let, pokud se pronajímatel s nájemcem
nedohodnou jinak.
(3) Splňuje-li více členů nájemcovy domácnosti podmínky pro přechod
nájmu, přejdou práva a povinnosti z nájmu na všechny společně a nerozdílně.
(4) Každá osoba splňující podmínky pro přechod nájmu může do jednoho
měsíce od smrti nájemce písemně oznámit pronajímateli, že v nájmu nehodlá
pokračovat; tomu, kdo nemůže jednat bez zákonného zástupce, opatrovníka nebo
poručníka, skončí tato lhůta uplynutím jednoho měsíce ode dne, kdy zákonného
zástupce získal nebo kdy se opatrovník nebo poručník ujal funkce. Dnem dojití
oznámení pronajímateli její nájem zaniká.
(5) Zemře-li nájemce družstevního bytu a nejde-li o byt ve společném
nájmu manželů, přechází smrtí nájemce jeho členství v družstvu a nájem bytu na
toho dědice, kterému připadl členský podíl.
§ 2280
Je-li členem nájemcovy domácnosti nájemcův potomek, má přednostní právo,
aby na něho přešla práva a povinnosti z nájmu. Je-li takových osob více,
přejdou práva a povinnosti z nájmu na všechny společně a nerozdílně; každá z
nich však může sama za sebe prohlásit, že v nájmu nechce pokračovat.
§ 2281
(1) Přejdou-li práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti,
má pronajímatel právo požadovat po něm jistotu, pokud zemřelý nájemce jistotu
nesložil. To platí i v případě, že pronajímateli vznikne povinnost vypořádat
jistotu s nájemcovým dědicem.
(2) Přejdou-li práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti a
zaplatil-li nájemce nájemné předem, vydá člen nájemcovy domácnosti dědici, co
takovým zaplacením ušetřil nebo co nabyl.
§ 2282
Nepřejdou-li práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti, přejdou
na nájemcova dědice. Osoby, které žily s nájemcem ve společné domácnosti až do
jeho smrti, jsou s nájemcovým dědicem zavázány společně a nerozdílně z dluhů,
které z nájmu vznikly před nájemcovou smrtí.
§ 2282a
(1) Přejde-li nájem na nezletilého, který ke dni smrti nájemce nenabyl
plné svéprávnosti, lze splnění dluhu z nájmu vymoci pouze z majetku podle §
899a odst. 1; to platí i tehdy, je-li jako člen nájemcovy domácnosti zavázán z
dluhů, které z nájmu vznikly před jeho smrtí.
(2) Zákonný zástupce, opatrovník nebo poručník, který za nezletilého
nájem neukončil, ač mohl rozumně předpokládat, že povinnosti vyplývající z
nájmu nebude nezletilý schopen plnit, ručí za dluh z nájmu vzniklý ode dne, kdy
se ujal funkce, pokud s nezletilým v bytě po přechodu nájmu žil. Ručitel nemůže
vymáhat po dlužníkovi vyrovnání tohoto dluhu.
§ 2283
(1) Pronajímatel může nájem vypovědět bez uvedení důvodu s dvouměsíční
výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel, že práva
a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti nepřešla a kdo je nájemcovým
dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost.
(2) Nájemcův dědic může nájem vypovědět s dvouměsíční výpovědní dobou do
tří měsíců poté, co se dozvěděl o smrti nájemce, o svém dědickém právu a o tom,
že práva a povinnosti z nájmu nepřešla na člena nájemcovy domácnosti,
nejpozději však do šesti měsíců od nájemcovy smrti. Právo vypovědět nájem má i
ten, kdo spravuje pozůstalost.
§ 2284
Není-li nájemcův dědic znám ani do šesti měsíců ode dne nájemcovy smrti,
může pronajímatel byt vyklidit; tím nájem zaniká. Věci z bytu pronajímatel
uloží na náklad nájemcova dědice ve veřejném skladišti nebo u jiného
schovatele; nepřevezme-li nájemcův dědic věci bez zbytečného odkladu, může je
pronajímatel na jeho účet vhodným způsobem prodat.
Skončení nájmu
§ 2285
Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy
měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt
opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán
dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco
jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.
§ 2286
(1) Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně.
Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co
výpověď došla druhé straně.
(2) Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti
výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je
výpověď neplatná.
§ 2287
Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z
nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té
míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.
§ 2288
(1) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v
tříměsíční výpovědní době,
a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na
pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde
je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné
s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné
vůbec užívat, nebo
d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
(2) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční
výpovědní době i v případě, že
a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá
opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo
manželství bylo již rozvedeno,
b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného
svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.
(3) Vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2,
uvede výpovědní důvod ve výpovědi.
§ 2289
Dal-li pronajímatel nájemci výpověď z některého z důvodů uvedených v § 2288
odst. 2, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu,
nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému
jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu,
bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní
řádně pokračováno.
§ 2290
Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď
oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.
§ 2291
(1) Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má
pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu
nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce
od skončení nájmu.
(2) Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména
nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců,
poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li
jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí
nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo
ujednáno.
(3) Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné
porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce,
aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil
protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.
§ 2292
Nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán,
obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho
užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli
pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.
§ 2293
(1) Nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné
opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit
pronajímatel.
(2) Nájemce odstraní v bytě změny, které provedl se souhlasem
pronajímatele, pokud si strany ujednaly, že při skončení nájmu nájemce uvede
byt do původního stavu.
(3) Nájemce odstraní v bytě změny, které provedl bez souhlasu
pronajímatele, ledaže pronajímatel nájemci sdělí, že odstranění změn nežádá;
nájemce přesto nemůže žádat vyrovnání, i kdyby se změnami hodnota bytu zvýšila.
Pronajímatel může žádat náhradu ve výši snížení hodnoty bytu, které bylo
způsobeno změnami provedenými nájemcem bez souhlasu pronajímatele.
§ 2294
Zařízení a předměty upevněné ve zdech, podlaze a stropu bytu, které nelze
odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo bez poškození bytu nebo domu,
přecházejí upevněním nebo vložením do vlastnictví vlastníka nemovité věci.
Nájemce má právo žádat, aby se s ním pronajímatel bez zbytečného odkladu
vyrovnal; to neplatí o tom, co nájemce provedl bez souhlasu pronajímatele.
Vyrovnání je splatné nejpozději ke dni skončení nájmu.
§ 2295
Pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li
nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce
pronajímateli byt skutečně odevzdá.
§ 2296
(1) Je-li v bytě věc, o které lze mít za to, že patří nájemci nebo členu
jeho domácnosti, postará se pronajímatel o věc ve prospěch nájemce a na jeho
účet. Nepřevezme-li nájemce tuto věc bez zbytečného odkladu, vzniká
pronajímateli právo věc po předchozím upozornění nájemce na jeho účet vhodným
způsobem prodat poté, co poskytne dodatečnou přiměřenou lhůtu k převzetí.
(2) Ustanovení odstavce 1 se nepoužije, jedná-li se o věc, kterou nájemce
nebo člen jeho domácnosti zjevně opustil.
Nájem služebního bytu
§ 2297
Je-li nájem bytu ujednán v souvislosti s výkonem zaměstnání, funkce nebo
jiné práce a je-li podle výslovného určení smlouvy pronajat byt služební, mohou
být práva nájemce služebního bytu omezena. To platí i v případě, je-li v této
souvislosti ujednán nájem domu.
§ 2298
(1) Nájem služebního bytu skončí posledním dnem kalendářního měsíce
následujícího po měsíci, ve kterém nájemce přestal vykonávat práci podle §
2297, aniž k tomu měl vážný důvod.
(2) Přestane-li nájemce vykonávat práci z důvodů spočívajících v jeho
věku nebo zdravotním stavu, z důvodu na straně pronajímatele nebo z jiného
vážného důvodu, skončí nájemci nájem služebního bytu uplynutím dvou let ode
dne, kdy přestal vykonávat práci.
§ 2299
Zemře-li nájemce, nájem služebního bytu skončí. Osoba, která v bytě bydlela
společně s nájemcem, má právo v bytě bydlet; vyzve-li ji však pronajímatel, aby
byt vyklidila, je povinna tak učinit nejpozději do tří měsíců ode dne, kdy výzvu
obdrží.
Nájem bytu zvláštního
určení
§ 2300
(1) Je-li předmětem nájmu byt určený pro ubytování osob se zdravotním
postižením nebo byt v domě se zařízením určeným pro tyto osoby nebo byt v domě
s pečovatelskou službou, jedná se o nájem bytu zvláštního určení.
(2) Smlouvu o nájmu bytu zvláštního určení může pronajímatel uzavřít jen
na základě písemného doporučení toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, nebo
jeho právního nástupce.
§ 2301
(1) Zemře-li nájemce, nájem bytu zvláštního určení skončí a pronajímatel
vyzve členy nájemcovy domácnosti, kteří v bytě žili ke dni smrti nájemce a
nemají vlastní byt, aby byt vyklidili nejpozději do šesti měsíců ode dne, kdy
výzvu obdrží. Nejsou-li v bytě takové osoby, pronajímatel vyzve nájemcovy
dědice, aby byt vyklidili nejpozději do tří měsíců ode dne, kdy výzvu obdrží.
(2) Pokud v bytě zvláštního určení žila ke dni smrti nájemce osoba
zdravotně postižená nebo osoba, která dosáhla věku sedmdesáti let, která žila s
nájemcem nejméně jeden rok ve společné domácnosti a nemá vlastní byt, přejde na
ni nájem ke dni smrti nájemce, pokud se pronajímatel s touto osobou nedohodnou
jinak.
(3) Nájem bytu zvláštního určení může pronajímatel vypovědět pouze s
předchozím souhlasem toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, popřípadě jeho
právního nástupce.
NAŘÍZENÍ VLÁDY ze dne 26. října 2015 o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu
§ 1
Úvodní ustanovení
Toto nařízení vymezuje pojmy běžná údržba bytu a drobné opravy související
s užíváním bytu.
§ 2
Běžná údržba bytu
Běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a
vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o
malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin,
obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou
údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky
a čištění předmětů uvedených v § 4 písm. g), kontrola funkčnosti
termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče
kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s
elektronickým řízením.
§ 3
Drobné opravy bytu
Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud
je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle
věcného vymezení nebo podle výše nákladů.
§ 4
Drobné opravy podle
věcného vymezení
Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují
a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin
a výměny prahů a lišt,
b) opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a
klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a
opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru
bytu,
c) opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných
zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů,
zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního
vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro
příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení
sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a
spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických
systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu,
d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního
uzávěru pro byt,
e) opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou
hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku,
f) opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo
zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových
vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy
regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální
regulaci teploty,
g) opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par,
digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van,
výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů,
kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní,
h) opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů
etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích
a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se
však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení,
i) výměny drobných součástí předmětů uvedených v písmenech g) a h).
§ 5
Drobné opravy podle
výše nákladů
Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho
vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou
uvedeny v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1000 Kč.
Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na
sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na
dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu
nezapočítávají a hradí je nájemce.
§ 6
Roční limit nákladů
(1) Přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy uvedené v § 4 a 5 v
kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy
bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy.
(2) Podlahovou plochou bytu se pro účely tohoto nařízení rozumí součet
podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i
mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů,
které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se
započítává pouze jednou polovinou.
§ 7
Účinnost
Toto nařízení nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2016.